La actividad inmobiliaria de este ultimo año ha repuntado respecto a la sequía de operaciones y transacciones de años pasados.
Se espera que en los próximos 2-4 años veamos una reactivación leve del sector, aunque aún muy lejos de la velocidad media de crucero que debe alcanzar a partir de 2018, cuando hayamos drenado gran parte del activo adjudicado, construido y terminado.
Aunque de forma tímida, el mercado esta comenzando a despertar, la demanda en determinadas zonas (centros económicos, costa) y según qué segmentos (comercial, residencial, oficinas, hotelero) comienza a reclamar la promoción de activos en aquellas zonas de escasa oferta.
El castillo de naipes cayó hace 4 años y los activos no han dejado de pasar de manos hasta hace muy pocos meses. La secuencia y rotación en todos estos años podría ser la siguiente:
Periodo 2006-2008.
- Primeros síntomas de desgaste y saturación del mercado.
- Comienzo de caída de ritmo de ventas, demanda, precios.
- Aún así, la inercia propia de los proyectos en curso hacen que, aún en 2008, se sigan entregando miles de viviendas en el mercado.
- Martinsa Fadesa se precipita hacia la liquidación y pasa a la historia, por haber protagonizado el mayor concurso de acreedores en España con un pasivo 7.800 M€ a finales de 2008.
- Se inicia el PRIMER gran trasvase del ladrillo español: del TEJIDO EMPRESARIAL PROMOTOR a la BANCA ACREEDORA.
Periodo 2009-2012.
- Caída masiva de preventas, ventas y escrituraciones; ralentización de precios; finalización de obra en curso con alto grado de avance de obra.
- Cancelación masiva de proyectos en curso. Paralización automática de la promoción de obra nueva en suelo finalista.
- Ralentización de la gestión urbanística de suelo.
- Inicio y rápido deterioro del tejido empresarial del sector. Gran destrucción de empleo y expulsión del mercado laboral durante años.
- Refinanciación masiva de prestamos hipotecarios en primera instancia. Daciones en pago y entrada en concurso de acreedores como segunda derivada.
- La exposición del particular al ladrillo es enorme. La perdida de empleo y caida de rentas genera morosidad en las entidades. La normativa no permite la dacion en pago en el caso de un particular. Se inician los primeros desahucios.
- Las cajas de ahorro, que suponen el 50% del sector financiero español, se saturan de ladrillo, con CAM, CCM, Caixa Cataluña y Nova Caixa Galicia a la cabeza.
- A diferencia de Irlanda, los precios caen muy lentamente, se mantienen altos artificialmente, muy por debajo de las necesidades de la escasa demanda.
- Los precios bajan al ritmo con el que las Cajas de Ahorro hacen las dotaciones a perdidas por el porcentaje anual de depreciación del activo al que les obliga el Banco de España. Es una caída de precios ficticia.
- Bruselas interviene en la economía española. Se capitaliza el sector financiero español con ayudas multimillonarias que serán devueltas con los ahorros de coste que suponen los sucesivos recortes al estado de bienestar.
- Se crea la Sareb o banco malo en noviembre de 2012, entidad privada que fagocita 200.000 activos de la banca por valor de 50.000 M€.
- Se inicia, en los meses sucesivos, el SEGUNDO gran trasvase del ladrillo español: de la BANCA ACREEDORA inestable a la SAREB.
Periodo 2013-2015.
- Sareb se adjudica los activos con un descuento medio del 60%.
- Comienza la bajada real de precios en el sector dada la necesidad de cruzar oferta y demanda.
- Los desahucios entre los particulares se incrementan de forma alarmante.
- Se abre un nuevo escenario: la irrupción de la inversión extranjera, de la mano del capital riesgo, que percibe un ajuste de precios y la potencial mejora de la economía en el medio plazo.
- Sareb pone en marcha sus primeros paquetes de activos a la venta, fundamentalmente de producto terminado, listo para comercializar. Los proyectos Bull y Teide son sus primeras colocaciones.
- Están interesados en un primer momento en grandes carteras de inmuebles, con especial interés en alquileres con alta ocupación. Observan en el mercado de alquiler un gran potencial y crecimiento ante las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad (restricción del crédito, eliminación de la desgravación por vivienda, rentas del trabajo a la baja, alta tasa de paro, etc).
- Las primeras compras se centran en grandes paquetes de viviendas terminadas con inquilinos y con ingresos por rentas asegurados en grandes ciudades como Madrid.
- Los fondos compran grandes paquetes con fuertes descuentos de hasta el 60%, obteniendo ingresos por dos vías: rentas a corto plazo y fuertes plusvalias en el proceso de desinversión del activo a medio plazo.
- Por otra parte, se hacen con las principales plataformas inmobiliarias creadas por la banca para la gestión del patrimonio engullido. Se firman contratos de gestión a largo plazo mientras el activo permanece en los balances de los bancos.
- Se crean potentes servicers para repartirse la tarta de Sareb. En dic/14 se terminan de adjudicar, por un periodo de entre 5-7 años, todas las operaciones de asset management a los mayores servicers del país, gestionados principalmente por capital extranjero.
- Se inicia, a finales de 2013, el TERCER gran trasvase de activos inmobiliarios: de SAREB al CAPITAL RIESGO EXTRANJERO.
Periodo 2015-2018?
- El BCE comienza a comprar deuda publica y privada de los países del euro con la idea de que fluya el crédito.
- El crédito vuelve, aunque tímidamente.
- En lo que respecta al segmento residencial, se inicia el CUARTO trasvase de activos: del CAPITAL RIESGO hacia el CIUDADANO PARTICULAR, en todas sus modalidades de demanda (formador/reponedor de hogar, inversor, extranjero/nacional en costa,…).
Por resumir y terminar de entender el ciclo de tenencia que ha sufrido el activo inmobiliario tras el estallido de la burbuja: del particular/pyme se trasvasa al banco. Del banco se canaliza a Sareb. Sareb se lo enchufa al capital riesgo. El capital riesgo le pondrá un lazo vistoso en estos próximos años y se lo volverá a endosar al particular/pyme.
Se terminará de cerrar el círculo y comenzaremos un nuevo ciclo, seguramente con pocas lecciones aprendidas y, eso si, con los bolsillos un poco más vacíos que en el periodo anterior.
