Los 4 horizontes de inversión sobre activos de Sareb

En Sareb entraron durante el primer trimestre de 2013 cerca de 50.000 M€ en activos inmobiliarios procedentes de la banca contaminada y derrumbe del sector promotor privado. Se constituye a finales de 2012 con un accionariado básicamente privado, el 55%, fundamentalmente formado por bancos y aseguradoras y liderado por Banco Santander.

Los activos fagocitados fueron de dos tipos. De un lado activos físicos, que representan aproximadamente 1/3 del total y en todas sus tipologías posibles, residencial, terciario, suelos (en desarrollo y gestión, finalistas…), edificios singulares (hoteles, centros comerciales,…). Por otro, 2/3 en activos financieros, fundamentalmente prestamos con garantía real de activos físicos, igualmente de todo tipo de pelaje y condición.

El valor de transferencia fue muy ajustado. Como media represento un 63% de descuento, que dependiendo de la categoría, fue:

  • Para activos adjudicados: vivienda nueva 54%, promociones en curso 63% y suelo 79%.
  • Para activos financieros: vivienda terminada 32%, obra en curso 40%, suelo urbano 53% y otros activos con garantía real entre 40-60%.


Sareb quiere vender a toda costa. Ha nacido con fecha de caducidad, para desaparecer dentro de 15 años sin activos en el balance.
En el canal minorista, es decir, venta al particular, acaba de cerrar acuerdos en diciembre de 2014 con los principales servicers del país, externalizando y profesionalizando totalmente una gestión hasta el momento en manos de la banca intervenida. Aunque el concurso ha sido restringido y se invitaron a un total de ocho operadores, finalmente han sido los finalistas y adjudicatarios las plataformas inmobiliarias Solvia, Altamira Real Estate, Haya Real Estate y Servihabitat, detrás de las cuales se encuentra el capital riesgo y la banca sana.


A través de estas plataformas y sus canales de comunicación (webs, red de apis, prescriptores de la red comercial bancaria) llegan al consumidor final. Lo que esta publicado en la web es lo que hay.

Sareb sí gestiona directamente y a través de consultoras especializadas el canal mayorista dirigido a inversores profesionales y operaciones de gran relevancia. Igualmente, por la especialización que requiere,también gestiona la venta de activos singulares como hoteles, centros comerciales, etc.

Para ello están:
  • Paquetizando activos según tipología (residencial, terciario,…) y grado de maduración (producto terminado, obra en curso, suelo finalista, suelo en gestión,etc) y,
  • Creando vehículos de inversión, FABs (sociedades mixtas) con distintos fondos de inversión. Igualmente están trabajando con socimis y Sociedades de Arrendamiento de Activos.
Con independencia de a qué canal de venta se pueda acceder, y de cara a plantear una adecuada estrategia de inversión ligada a los activos de Sareb, lo ideal sería:
Conocer la información ligada al canal mayorista, puesto que no toda la información esta accesible al canal minorista. Sareb tiene catalogados todos sus activos. Ha caracterizado toda su cartera, más de 100.000 inmuebles. Sería interesante tener acceso y estudiar lo que interese en función del perfil inversor que se establezca.
Conocer el valor contable de los activos puesto que marcará el inicio y margen de la negociación.
Hay una gran bolsa de activos financieros, respaldados con garantía real, totalmente desconocida para el canal minorista. Entiendo que es una oportunidad explorar esta vía.

Dirigir esfuerzos, en función del horizonte de inversión:

  • Si la inversión es a corto plazo: activo terminado u obra en curso con grado de avance alto (mas del 80%). En Sareb se han dado cuenta que aportando algo de valor a la obra en curso el resultado es muy bueno. Tienen más de 600 promociones en curso, paralizadas, muchas de ellas en las mejores zonas de España y han creado un plan de inversiones para poner en marcha mas de 120 de éstas. 
  • Si la inversión es a corto-medio plazo: obra en curso con grado de avance medio (mayor de un 30%), con gran parte de la gestión finalizada (proyecto y licencia).
  • Si la inversión es a medio-largo plazo: suelo finalista, (urbano consolidado) en entornos desarrollados de costa (2ª residencia), zonas céntricas o de ensanche (depende) de las urbes que mejor se están comportando en el mercado: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga.
  • Si la inversión es a largo plazo: gestión, desarrollo y transformación de suelo (urbanizable), aunque tal y como esta el mercado esta opción es difícil de barajar.
Sareb es una gran oportunidad y el mercado está despertando. El Sr. De Guindos ya lo comunicó hace unas semanas y se ha comentado en este blog: se esperan varios años de ciclo alcista.

Los gurús del sector,anticipándose al cambio de tendencia, ya se posicionaron a finales de 2012 y principios de 2013 comenzando a estudiar y materializar numerosas oportunidades cuando aún le temblaban las piernas a los mercados.
Puesto que ya llegamos tarde a ese primer tren, tratemos de poder ver y analizar con claridad el presente aún incipiente para poder así explorar las oportunidades de inversión y subirnos en la siguiente estación.

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