El mercado inmobiliario, tras mostrar sus primeros síntomas de cansancio en 2006-2007 y posterior desplome en 2009, parece que se está recuperando lentamente después de más de un lustro de reptar por el lodo.
Han pasado muchas cosas desde entonces, desde la dación en pago masiva de los activos en manos de promotores, destrucción del tejido empresarial del sector y más de un millón de empleos, hasta la reciente creación de las grandes plataformas o servicers anglosajones -capital riesgo- que hoy día pilotan gran parte del sector, pasando por la intervención (auxilio al ladrillo) de numerosas entidades bancarias y la creación de Sareb, la mayor inmobiliaria europea por volumen de activos.
En primer lugar se han reactivado las transacciones sobre los activos ligados a la actividad comercial: centros comerciales y locales en zonasprime.
La recuperación está siendo por etapas y de la mano del capital riesgo desde 2013 y de la banca saneada. Las primeras transacciones se dieron en el sector retail mayorista y minorista. Las grandes promotoras españolas, debido a su asfixia financiera, se tuvieron que deprender de sus joyas de la corona a precios de saldo: sus grandes centros comerciales, grandes locomotoras -en muchos casos- de generación de rentas y caja.
A la par, muchos inversores privados y family office se posicionaron en operaciones de reatil minorista –locales comerciales- situados en zonas prime, en los centros económicos y comerciales de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, asegurando rentas vía alquiler a las principales marcas.
La banca saneada, ya en 2013, comienza a vislumbrar un cambio de ciclo en el sector inmobiliario.
Objetivo en aquel entonces: preparar y engrasar las maquinaria para empezar a colocar producto -procedente de promoción de suelos finalista u obra en curso reactivada- en el mercado a partir de 2015-16. Recordemos que los proyectos inmobiliarios tienen un periodo de maduración de entre 12 y 24 meses en estos momentos. 12 meses para el inicio y fin de proyectos de obra en curso -dependiendo del grado de avance- y periodos mas largos para la obra nueva.
La promoción de viviendas se activa gracias la banca no intervenida: Santander y BBVA están siendo los más activos.
Aunque con estrategias totalmente antagónicas pero con la misma finalidad y foco: reactivarlas, generando negocio a corto y medio plazo para, en una segunda derivada -y a largo plazo-, «ponerles un lazo vistoso» y venderlas a crédito y con plusvalías a promotores solventes. Se repite en todos los ciclos, la banca siempre gana.
BBVA no entró en Sareb y decidió una estrategia de crecimiento y desarrollo orgánico a través de Anida, su brazo inmobiliario, que ha empleado no solo para drenar todo el producto terminado proveniente de los promotores fallidos sino para la puesta en marcha de promociones estratégicas de primera residencia en los centros de las ciudades con mejor comportamiento comercial: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Bilbao. Para ello lleva dotándose fuertemente de personal y estructura desde hace ya varios años.
El caso de Santander ha sido diferente. Tras la creación de Altamira Real Estate como cajón de sastre para acumular todo el activo inmobiliario y su posterior venta el pasado año al fondo de capital riesgo Apollo Global Management, la entidad ha tratado de reactivar el negocio inmobiliario a través de sus participaciones de capital en las promotoras que han sobrevivido a la hecatombe.
Entre ellas Metrovacesa, donde ostenta la máxima representación en el accionariado -con la compra en dic/14 del paquete de Bankia toma el control y se alza como primer accionista– y lleva las riendas del negocio. A mediados de 2013,anticipándose a la posterior reactivación del sector, toma la decisión estratégica de sustituir a la cúpula directiva -contratada cuatro años antes para adelgazar la empresa-, pasando a un perfil profesional totalmente expansivo y con objetivos claros: poner en marcha la compañía después de un fuerte parón de su maquinaria interna. Tras dotar a la compañía de equipo, se le asigna el capital suficiente para promover en los próximos años.
El segmento hotelero y la segunda residencia en costa aupados por el gran tirón del sector turístico de 2014.
Por otra parte 2014 fue un año extraordinario para el sector turístico español, con cifras récord en número de turistas que aterrizaron en España y en gasto medio por cada uno de ellos. Esta situación ha tenido un gran impacto en dos segmentos inmobiliarios:
- Hotelero. Los grandes operadores pusieron en marcha planes estratégicos en materia de reposición y rehabilitación de su patrimonio inmobiliario alentados por una regulación prácticamente ad hoc -Ley de las 3 erres, de junio/13- y los posteriores planes estatales de ayudas y subvenciones -Plan Estatal de nov/13-.
- Residencial privado, segmento de 2ª residencia en costa, animado por la demanda extranjera con fuerte nivel adquisitivo que ve en España precios de saldo y un patrimonio cultural y medioambiental -sol-, único en Europa.
En 2014 ya se han comenzado promociones de 1ª residencia en los mejores barrios y distritos céntricos de las ciudades con mejor comportamiento económico.
El segmento de primera residencia en los centros neurálgicos de la principales urbes también está teniendo buen comportamiento en cuanto a demanda y precios. Hay zonas donde los precios ya están empezando a repuntar debido a la escasa oferta de producto y creciente demanda. Las actuaciones se están acometiendo con precisión quirúrgica, en suelos finalistas con alto grado de gestión (proyecto y licencia concedido) y con altos porcentajes de reservas antes de iniciar la promoción (mas del 50%).
2015 se prevé que sera un año «menos malo» en el sector. Recientemente, en enero de 2015, BBVA ha anunciado que, junto con la CCAA, Ayuntamiento de Madrid y Ministerio de Fomento, retoman la Operación Chamartín, que proveerá de 17.000 viviendas en una extensión de 320 has., con una inversión prevista de 6.000 M€ en los próximos 20 años.
En 2018 terminaremos de drenar todo el producto terminado fruto del boom anterior. Lo solaparemos con un leve repunte en el sector en los ámbitos y segmentos comentados anteriormente.
Si no hay sorpresas, se acerca una etapa de mayor actividad -aunque ciertamente moderada respecto a los datos del sector vividos con anterioridad- para los próximos 2-4 años. Aunque todavía faltan varios años -hasta 2018- para una completa normalización y digestión de los excesos cometidos en el pasado -drenar todo el parque construido-, las perspectivas comienzan a repuntar y por ello nos tenemos que alegrar.Son buenas noticias para los que trabajamos en el sector después de tantos años de gran incertidumbre y desasosiego.
Créditos fotos: alicanteempresarial.es; elconfidencial.com; embellezia.com; www.abc.es.
