Las inversiones inmobiliarias son activos muy atractivos como destino de los ahorros acumulados por su capacidad de generar rentas estables y por tratarse de activos no monetarios que suelen revalorizarse por el efecto de la inflación.
Pero, como toda inversión, también existen importantes riesgos que deben gestinarse de forma inteligente para no incurrir en pérdidas.
Las 3 variables más importantes antes de afrontar una inversión inmobiliaria son las siguientes:
1. Precio de compra. Para obtener una plusvalía interesante a medio plazo, el precio de compra es más importante aún que el precio de venta.
Una profunda investigación de mercado antes de realizar una inversión inmobiliaria ayuda a detectar oportunidades reales de compra. Es importante no impacientarse a pesar de las noticias que transmita el mercado.
2. Localización. Una característica imortante de los activos inmobiliarios, y su principal riesgo, es su iliquidez.
La liquidez de un activo se mide como su capacidad para transformarse en efectivo sin soportar pérdidas. Una buena localización del inmueble aumentará la demanda del mismo en caso de necesidad de venta y reducirá el descuento necesario para llevarla a cabo.
3. Rentas positivas. La peor inversión que se puede realizar es un inmueble que no se utiliza, ya que se acelera importantemente el deterioro del mismo.
Para que un inmueble genere rentas netas positivas son tan importantes los ingresos como los gastos recurrentes del mismo. Un inquilino de larga estancia genera una renta estable. A veces es preferible bajar un poco el precio del alquiler y retener a un inquilino durante varios años. Un mes con el inmueble desalquilado se tarda entre 12 y 24 meses en recuperar con un sobreprecio del 10%.
También es importante controlar los gastos comunes de un inmueble, como reparaciones, seguros, cuota de la comunidad de propietarios, etc. Gastos que se suelen apreciar anualmente y que podrían reducir los ingresos a cero e incluso generar rentas negativas que perjudican gravemente la rentabilidad de la inversión. Un buen mantenimiento y la elección de proveedores competitivos son importantes gestiones para controlar los gastos.
En resumen, un buen precio de compra y conseguir generar rentas positivas derivadas del alquiler del inmueble son las variables más importantes para obtener una rentabilidad atractiva en la inversión inmobiliario. Una excelente localización es la única forma de gestionar la iliquidez de este activo sin perjudicar su rentabilidad.
Enlaces relacionados:
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