Mercado Inmobiliario

En un interesante artículo, publicado en Universia-Knowledge Wharton, se hace referencia a la vitalidad de las grandes transaciones que afectan a las empresas relacionadas con el mercado inmobiliario. Aunque la información va referida al mercado de los Estados Unidos, reproducimos una pequeña parte por su enorme interés (aconsejamos su lectura integra). Sin duda introduce una nueva perspectiva para el mercado español de los próximos años en la vertiente de la inversión inmobilaria.

La fuerza de la inversión en el mercado tradicional inmobiliario

…“Desde 2001 se ha producido un cambio paradigmático de los flujos de capital hacia los bienes inmuebles», decía Rothenberg. En su opinión, dicho cambio se puede atribuir a que los inversores han aprendido la lección tras el fracaso de la Nueva Economía. “La gente [inicialmente] pensaba que con el avance de las tecnologías y las telecomunicaciones el mundo estaba cambiando», recordaba. Pero a medida que los inversores se fueron dando cuenta de que el mundo no estaba cambiando tanto, y que invertir en acciones de la llamada Nueva Economía implicaba grandes riesgos, “empezaron a pensar de nuevo en los negocios tradicionales». Esta confrontación con la realidad recondujo a los inversores hacia los bienes inmuebles. “Echa un vistazo a la cantidad de riqueza generada con inversiones inmobiliarias a largo plazo tanto por sociedades como por familias. Hay una reasignación importante hacia los bienes inmuebles; hasta ahora la inversión inmobiliaria había estado infra-representada, pero ahora comienza a saturarse».

Steinwedell ha sido capaz de hacerse con una parte significativa de esta creciente tendencia inversora. “Nos hemos introducido en un segmento que no había sido capaz de participar plenamente en el negocio inmobiliario: el inversor individual«, afirmaba el directivo. “Gracias a ello, nuestro negocio ha pasado de los 2.000 millones de dólares al año (en fondos de inversión) a los 10.000 millones anuales». Wells tiene unos 170.000 inversores que han invertido una media de 25.000 dólares. “La penetración en todos los grupos de renta es impresionante: la inversión más pequeña es de 1.000 dólares, y la del mayor inversor ronda los 5 millones de dólares».

En opinión de Roth, de Vornado, “en el mundo la inversión en el sector inmobiliario es insuficiente, y se están produciendo cambios muy significativos» para corregir la situación. “Se trata de cambios muy, muy fuertes, y aún han de producirse más», afirmaba respecto al creciente atractivo de las inversiones en bienes inmuebles. Gyourko se preguntaba cuales eran las expectativas de rentabilidad de estos inversores, a lo cual Steinwedell afirmaba que sus inversores parecían contentos con el dividendo del 7% distribuido por el primer fondo de inversión en bienes inmuebles creado por Wells, y también con el 6% del segundo fondo. “Para nosotros lo más asombroso ha sido la reinversión de casi el 70% de los dividendos”, comentaba. “Repartimos los dividendos y nos reenvían el dinero sobre la marcha para que lo reinvirtamos. Así pues, parece ser que no buscan beneficios, sino mantener el capital”.

Revalorización de inmuebles

Sin embargo, Rothenberg de Goldman Sachs ha percibido otras señales diferentes sobre cuáles son las expectativas de rendimiento de los inversores. Así, afirma que los inversores están empezando a estar más interesados en “rendimientos reales que en los potenciales”. En otras palabras, los inversores prefieren obtener rendimientos que la posibilidad de apreciación del capital, la cual podrá materializarse cuando se venda el inmueble. Además, en la actualidad sus inversores parecen estar contentos con rendimientos en torno al 15%, a pesar de haber obtenido en años previos un rendimiento del 20% o incluso superior. Rothenberg también explicaba que los inversores no son indiferentes sobre el modo en que se generan dichos rendimientos. Los inversores quieren que ese 15% no proceda de inversiones de Goldman en apuestas potenciales, sino de inversiones en carteras que generen ingresos y tengan bajo riesgo.

Roth apuntaba que a los inversores no les atraían los dividendos, sino “las ideas y la capacidad para comprar propiedades a precios que permitan la apreciación del capital». Así, su empresa intenta asegurarse de que el capital se aprecie cuando adquiere la propiedad inmobiliaria, no únicamente cuando la vende. “Estamos en un mercado muy extraño en el que el capital ha dejado de ser importante», sostenía Roth. “Lo que importa es la idea y el talento del equipo que está desarrollando esa idea».

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