La burbuja inmobiliaria en España (2): la demanda de extranjeros

Ayer nos referíamos a la demanda de viviendas de la inmigración, abordamos aquí el “factor segunda residencia”, dejando para mañana las ventajas sobre otros activos de inversión (Bolsa).

La demanda de segunda residencia extranjera

Se citan frecuentemente tanto la demanda nacional como la extranjera como impulsores importantes para el sostenimiento y estabilidad de una demanda cuantitativamente relevante de viviendas de segunda residencia en España. No todo está tan claro y es tan simple. De entrada vamos a distinguir, por una parte, un “mercado real” asociado a aquellos compradores que realmente sí viven en España y utilizan su vivienda, bien como residencia fija o de vacaciones. Por otra, un “mercado especulativo“, ligado a inversores extranjeros cuya única motivación de su compra es conseguir rápidas revalorizaciones para vender posteriormente sin llegar a utilizar la vivienda comprada.

Desde hace años la especulación se desarrolla en paralelo a la demanda real. Efectivamente hay miles de euroresidentes que se trasladan a vivir o pasan amplias temporadas en España, pero paralelamente, cientos de promotores y agentes viajan a diferentes países para atraer inversores que no conocen prácticamente lo que compran y son seducidos por las altas revalorizaciones y rentabilidades de las inversiones de la vivienda en España. ¿Qué cuantificación podemos hacer de esta demanda especulativa? Desafortunadamente no tenemos datos, pero presumimos de que pudiera ser importante.

Y sería muy importante obtener una información más precisa. El Gobierno debería llevar a cabo una gran encuesta entre los compradores extranjeros de viviendas. Esta demanda especulativa es uno de los factores ue puede desencadenar una alta perturbación a la hora de hablar de un posible “estallido” de la burbuja inmobiliaria en España. Las motivaciones de esta demanda son muy volátiles: se trata de comprar “lo que sea” y vender rápidamente obteniendo algunas significativas ganancias.

El peligro de una bolsa de ofertas inmobiliarias cuyas calidades y características pueden no ser absorbidas por el crecimiento del “mercado real” debería ser considerado por los responsables de la política gubernamental. A España, como a cualquier país, le interesan crecimientos estables y sostenidos.Adicionalmente, los euroresidentes ligados a ese “mercado real” se sienten agredidos por determinadas políticas de las comunidades autónomas o municipios (ver los Embajadores escriben a Zapatero). Contrariamente a lo que cabría suponer, las políticas locales no dirigen sus esfuerzos a “mimar” a estos colectivos. En muchas ocasiones la política territorial y urbanística, la calidad medioambiental, la calidad de los servicios etc. choca contra la sensibilidad de los residentes extranjeros en España. Lejos de arbitrar políticas activas que mejoren la imagen del Municipio o C. Autónoma, los responsables de estas administraciones parecen seducidos con las dinámicas de los promotores y los ingresos vía impuestos que les proporcionan en el corto plazo. Por su parte, a los promotores les seduce la demanda especulativa dado que tienen la vista puesta en ganancias a corto. Así, los criterios del crecimiento de la construcción de viviendas viene determinado por la citada demanda especulativa.

No hay una estrategia en favor de cuidar e impulsar el mercado real de residencia para los europeos y extranjeros en contra de una demanda especulativa y fácil que puede hipotecar fuertemente el futuro del mercado de segunda residencia en amplias zonas del litoral español. Dicho en otras palabras el crecimiento de la demanda no debería venir determinado por la demanda especulativa sino por las necesidades y preferencias del mercado real. De lo contrario puede formarse una bolsa de inmuebles de baja calidad, urbanisticamente mal planteados, a precios demasiados altos que el mercado real no va a absorber en muchos años.

La falta de ideas e iniciativas en los municipios y comunidades autónomas con respecto a los residentes extranjeros es pasmosa. A veces la entidad de las agresiones pone en evidencia el fuerte atractivo que representa para los europeos residir en España, único factor que puede justificar que sigan aquí. ______________Recomendaríamos que un político español acompañara a un euroresidente a renovar su tarjeta de residencia en España a la oficina de extranjería de algunas ciudades españolas. Que viera qué trato recibe de los funcionarios. Se comprendería que una única y rápida entrada en un Aeropuerto español no es suficiente y que los problemas del día a día en municipios comunidades autónomas, más interesadas en satisfacer los intereses de promotores y especuladores, no juegan en favor del mercado real que España debería estar interesada en potenciar.

La importancia política de este tema no es baladí. Si los residentes extranjeros europeos tienen problemas para integrarse en este país, quizás haya que preguntarse qué pasará a medio y largo plazo con la inmigración en España. ________________________________Un antídoto anti – burbuja inmobiliaria sería configurar un sólido y atractivo modelo para la expansión del mercado real de segunda residencia de europeos que buscan en España un país para residir que por sus condiciones y sigularidades es único en Europa. Para esto deberían cambiar las políticas locales: prácticas urbanísticas no agresivas, servicios de calidad, etc.

Mientras esto no suceda, existen dudas de que el “mercado real” pueda “compensar el mercado especulativo si este se viera afectado por una crisis de expectativas, algo que comentaremos en el siguiente blog.

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