Comprar una vivienda: 12 consejos importantes

Adquirir una vivienda siempre resulta estrenaste: la búsqueda, el papeleo, el miedo a equivocarse…

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A continuación, te ofrecemos algunos consejos que no sólo podrían facilitarte la vida, sino también evitar dar algún paso que posteriormente pudieras lamentar.

1. Contratar a un asesor financiero independiente (AFI)

Cuando decidimos comprar una casa hay muchas cosas que desconocemos sobre el tema y que debemos estudiar bien: los tipos de hipotecas, los contratos de compra-venta, asegurarnos de que la propiedad esté libre de cargas y tenga todo en regla…

Por otra parte también debemos analizar nuestra situación financiera (ahorros, ingresos y gastos) para saber cuánto podemos pedir prestado y elegir así, no sólo la oferta más adecuada a nuestras necesidades, sino también que esté dentro de nuestras posibilidades.

Los asesores financieros independientes (no asociados a ningún banco o entidad financiera) nos pueden ayudar con todo eso, ya que puede darnos más seguridad y aliviar gran parte del estrés que rodea habitualmente al compra de una vivienda.

No obstante, es importante elegir un asesor financiero que esté registrado en la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) para tener la garantía de que está controlado por un organismo oficial. Puedes consultar el listado en el siguiente enlace: https://www.cnmv.es/portal/Consultas/ListadoEntidad.aspx?id=1&tipo=2.

También es importante comprobar que el asesor elegido no está en las listas negras de la CNMV.

2. Evitar pedir un préstamo o procurar que sea lo menor posible

Para la mayoría de los españoles, la posibilidad de adquirir una vivienda sin pedir un crédito hipotecario es algo inalcanzable.

Sin embargo, debemos tener claro que en caso de pedir un préstamo al banco, vamos a tener que devolverle a mayores un porcentaje de ese dinero en concepto de intereses. Y cuanto más dinero nos dejen, más pagaremos de intereses.

Por desgracia, a pesar de ser algo obvio, mucha gente no se para a pensar en ello. En su lugar, se limitan a ver cuánto van a tener que pagar al mes de hipoteca y como les parece viable, ya puestos a pedir, acaban pidiendo un poco más para otras cosas, como amueblar el piso, sin darse cuenta de que le están saliendo los muebles a precio de oro. Para evitarlo, debemos procurar pedir siempre la menor cantidad posible y aquí es donde entra el ahorro.

Si pensamos comprar una vivienda, debemos empezar a ahorrar con antelación. La idea es que, llegado el momento, podamos pagar una parte importante del precio de la vivienda con nuestro ahorros.

Otra cosa que debemos tener en cuenta es el plazo de devolución que firmamos. Cuanto mayor sea el plazo, menor será la cuota mensual, pero también pagaremos más intereses, por lo que conviene buscar un equilibrio entre cuota y plazo de devolución. En general a las entidades bancarias les interesa un plazo de devolución largo porque les proporciona más dinero en intereses. En este sentido, es importante revisar bien las condiciones de cada hipoteca, dado que algunas entidades aumentan el tipo de interés a menor plazo de devolución para no ver mermadas sus ganancias.

3. Revisar atentamente las condiciones financieras del crédito hipotecario

Es fundamental leer y entender a la perfección las condiciones del préstamo que estamos firmando. La oferta hipotecaria es muy amplia y las condiciones varían considerablemente de unas a otras. Para evitarnos sorpresas, debemos pedir con antelación a la entidad financiera la oferta vinculante o documento en el que figuran todas las condiciones financieras del contrato.

También conviene ver con calma, antes de firmar, la minuta de la escritura, ya que algunas cláusulas y condiciones podrían no aparecer en la oferta vinculante. Debemos revisar detenidamente ambos documentos antes de firmar las escrituras ante notario y, ante todo, nunca firmar algo que no entendemos. Si tenemos dudas, podemos contratar los servicios de un experto.

Es muy importante prestar atención al tipo de interés, dado que dependiendo de la cantidad del préstamo, una ligera variación puede suponer un cambio importante en la cantidad que tendremos que devolver. También conviene estudiar las comisiones: algunos créditos hipotecarios, por ejemplo, tienen comisiones de cancelación anticipada, es decir, que si tienes dinero y quieres devolver todo el dinero que debes al banco y cancelar el préstamo, te penalizan.

Debemos analizar las vinculaciones o contratación de productos asociados obligatoria que conllevan: es habitual en muchos créditos hipotecarios obligar a contratar una serie de servicios del propio banco que concede el préstamo, como seguros de vida o planes de pensiones; y tener mucho cuidado con las garantías (por ejemplo, que debamos nombrar un aval). Y, por último, asegurarnos de que no tiene la famosa cláusula suelo, destinada a evitar que paguemos menos cuando bajan los tipos de interés.

Revisión de hipotecas

 

4. Hacer un análisis realista para ver si podríamos permitirnos un aumento en los tipos de interés

La mayor parte de la gente suele contratar un crédito hipotecario con tipo de interés variable porque ofrecen unos tipos de interés más bajos que los créditos hipotecarios con tipos de interés fijos, sin pensar que con el tiempo pueden subir y deberán hacer frente a esa subida en el pago mensual de su hipoteca.

En España, la mayor parte de las hipotecas de interés variable dependen del Euríbor (acrónimo de Euro Interbank Offered Rate o Tipo europeo de oferta interbancaria), un índice de referencia que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se ofrecen a prestar dinero en el mercado interbancario del euro (es decir, a otros bancos).

Actualmente, el Euríbor está marcando valores mínimos históricos (0,161% en el mes de agosto de 2015). Eso hace que podamos obtener un crédito hipotecario con un pago mensual realmente asequible, pero no debemos olvidar que el interés es variable y no es raro que suba con el paso de los años; si sube el Euríbor, también subirá esa cantidad mensual que debemos pagar al banco. En 2008, por ejemplo, llegó a alcanzar la cifra de 5,526% y en diciembre de 1994 alcanzó incluso un 6,6%. ¿Podríamos pagar nuestra hipoteca en un escenario como este?

También hay créditos hipotecarios ligados a otros índices diferentes del Euríbor. En cualquier caso, tendremos que analizar siempre los máximos históricos del índice al que esté asociado el crédito hipotecario que queremos contratar para calcular cuánto podríamos llegar a pagar en el peor de los casos y ver si realmente podemos permitírnoslo o no.

5. Conseguir un preacuerdo de hipoteca

Es importante asegurarnos de que nos concederán la hipoteca para adquirir una vivienda. Hay mucha gente que simplemente ahorra, mira propiedades y cuando encuentra una que le gusta espera que le concedan la hipoteca inmediatamente. Es mucho mejor hacerlo al revés, porque saber qué cantidad podemos pedir prestado sin que nos pongan ninguna pega es fundamental, dado que determinará las propiedades a las que podremos aspirar.

6. Delimitar como mucho tres zonas de compra

Aunque varía de una zonas a otras, en general, la oferta de vivienda en nuestro país es muy amplia. Elegir tres zonas concretas en las que realmente nos gustaría vivir nos servirá para concentrar nuestros esfuerzos y ser más eficientes en la búsqueda; si además sabemos el importe máximo de hipoteca al que podemos aspirar, será mucho más fácil encontrar una casa asequible en la zona que queremos que se adecue a nuestras necesidades.

En este sentido, es importante ser realistas con nuestras necesidades y lo que podemos pagar. Mucha gente quiere vivir en la calle más céntrica de la ciudad, pero no todo el mundo se lo puede permitir. Y quizá tampoco sea necesario.

Podría haber otra zona no tan céntrica desde donde podamos ir y volver del trabajo en un tiempo razonable. También debemos pensar a medio y largo plazo y vivir en una calle principal llena de bares podría no ser tan divertido a medida que nos hacemos mayores. Otras cosas que podemos tener en cuenta es si la zona está bien comunicada, dispone de los servicios que necesitamos o podríamos necesitar en un futuro (supermercados, colegios, centro de salud…).

7. Hacer un listado de elementos imprescindibles y opcionales

Debemos analizar bien nuestras necesidades y elaborar un listado con todos los elementos que para nosotros son fundamentales e imprescindibles y, por lo tanto, deberá tener sí o sí la vivienda que compremos; y otro con los elementos que nos gustaría que tuviera pero de los que podríamos prescindir.

Por ejemplo, para alguien que trabaje desde casa y desee tener hijos en un futuro será fundamental encontrar una vivienda con al menos 3 habitaciones, dado que necesitará una como oficina. Si tenemos claro lo que queremos, evitaremos perder mucho tiempo visitando propiedades que en realidad no se adecuan de antemano a nuestras necesidades.

Listado de imprescindibles y opcionales

 

8. Presentarse a los agentes inmobiliarios de la zona

Hoy en día existen numerosos sitios Web de venta de viviendas en los que podemos ver la amplia oferta disponible con sus principales características, precio e incluso fotos de la propiedad. Conviene ojearlos durante un tiempo para ver qué hay en el mercado y por qué precios. De ese modo sabremos reconocer un buena oferta cuando la veamos.

No obstante, en ocasiones hay propiedades que ya no llegan a publicarse en Internet porque la inmobiliaria llama directamente a alguien que saben que está buscando precisamente ese tipo de propiedad; y a menudo suelen ser precisamente las mejores ofertas. Por eso conviene visitar las principales inmobiliarias para darnos a conocer y manifestarles nuestro interés, explicándoles qué es lo que estamos buscando exactamente. Si además, les informamos de que contamos con un preacuerdo de hipoteca, probablemente seremos los primeros que avisen en cuanto aparezca algo que reúna las características que buscamos.

9. Visitar las propiedades con una apariencia y actitud adecuadas

Cuando empecemos a visitar propiedades es importante transmitir seriedad y verdadero interés. En caso de que haya varios compradores interesados, el vendedor tendrá la última palabra y seguramente elegirá al comprador que le transmita más seguridad, le parezca más fiable o le ofrezca más garantías. Igualmente, los agentes inmobiliarios avisarán antes a los que consideren compradores serios y con un interés real, con el fin de lograr una venta rápida que les permita ganar su comisión con el menor esfuerzo posible.

En este sentido, conviene ir bien vestidos, con algo elegante pero informal, como si fuéramos a una entrevista de trabajo; y una vez allí, mirar detenidamente las distintas partes de la propiedad y hacer preguntas al vendedor o agente inmobiliario para que vean que no estamos “solo mirando”, sino que realmente estamos interesados en comprar la propiedad. Es importante ganarnos su confianza, para ello podemos, entre otras cosas, mencionar en qué trabajamos (si tenemos un buen empleo), presentarles una carta de nuestro asesor financiero o mencionar el preacuerdo de hipoteca.

10. Consultar el planeamiento urbanístico y de ordenación de la zona y preguntar a agentes inmobiliarios y vecinos

 
En ocasiones decidimos comprar una vivienda pero pensando en hacerle algunos cambios tras la compra o más adelante. Puede que compremos una vivienda más pequeña con la idea de ampliarla en caso de tener familia en un futuro o que decidamos comprar un piso con divisiones porque nos gusta la zona pero queremos convertirlo en un loft. En este caso, conviene averiguar si alguno de los propietarios anteriores solicitó alguna licencia de obra y si se la concedieron o no, si alguno de los vecinos ha realizado obras similares sin problema, etc.

También debemos consultar el planeamiento urbanístico y de ordenación del territorio para ver la clasificación de la parcela en la que se encuentra la propiedad que deseamos adquirir con el fin de averiguar si está o no afectada y qué se nos permite hacer en ella. Conviene consultar también información sobre las parcelas próximas a la que queremos comprar, no nos interesa pagar un montón de dinero por un piso con vistas si en unos años nos van a construir una mole de edificio delante y las vamos a perder.

11. Pagar por una valoración completa

Contratar a un experto que evalúe la propiedad y nos diga todo lo que debamos saber. Esto es fundamental para evitar encontrarnos sorpresas posteriormente que nos podrían costar muy caras. Si hay cualquier problema el experto nos advertirá y podremos decidir en consecuencia.

En este sentido debemos analizar también en qué estamos dispuestos a ceder y en qué no. Especialmente si compramos una vivienda de segunda mano, ninguna será perfecta y puede que haya cosas que el vendedor no esté dispuesto a arreglar. En general no merece la pena discutir por una puerta rota algún otro tipo de desperfecto menor, pero ¿y si descubrimos que hay problemas estructurales? ¿Estamos dispuestos a pagar para solventarlos más adelante? Incluso si negociamos con el vendedor y conseguimos una rebaja importante en el precio, ¿estaremos preparados para hacer frente a una derrama importante poco después?

12. Apartar una cantidad de dinero para gastos extra

Es importante contar con una cantidad adicional de dinero para gastos imprevistos. No importa que hayamos planificado y presupuestado todo al detalle, siempre surgirán problemas y gastos imprevistos y agradeceremos enormemente haberlo previsto y contar con esa cantidad.

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