Y finalmente, entró en vigor la nueva ley de arrendamientos urbanos

El día 6 de marzo de 2019 entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos a través del Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler.

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Esta nueva Ley si ha sido convalidada por el Congreso de los Diputados a diferencia de lo que sucedió con el anterior intento de modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Nos referimos al Real Decreto-Ley 21/2018 de 14 de diciembre, que entró en vigor el día 19 de diciembre de 2018 y a los 35 días, tras no ser convalidado por el Congreso en sesión extraordinaria fue derogado.

 

Este intento de modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha generado mucha polémica en lo referente a los contratos de arrendamiento firmados en dicho periodo. ¿Qué pasa con esos contratos?, ¿Son nulos?, ¿estamos ante un posible vacío legal?. La respuesta no es unánime, pero según la corriente más apoyada podemos decir que a los contratos de arrendamiento firmados en ese margen de tiempo se les aplica lo dispuesto en este Real Decreto-Ley 21/2018 de 14 de diciembre.

 

Los principales objetivos del nuevo Decreto-Ley, según el legislador, es acercar  la posición de propietario y de inquilino, equiparar en la medida de lo posible los derechos y obligaciones de ambas partes, proporcionar una mayor oferta de vivienda en alquiler y ajustar el importe de las rentas para que estén al alcance de los ciudadanos.

 

Veamos algunas de las modificaciones con más revuelo que establece el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler.

 

1.Plazo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda y prórrogas:

Podemos decir que esta es una de las medidas adoptadas con mayor revuelo.

Se establece dmedidas que destacamos en este punto, es el preaviso necesario para la no renovación del contrato de arrendamiento; exigiéndose un mínimo de cuatro meses de preaviso en el caso del arrendador y dos meses en el caso del arrendatario.

 

2.Resolución del derecho del arrendador 

En este sentido se establece que durante los cinco años o siete (si el arrendador fuese persona jurídica), el arrendatario tendrá derecho a continuar en la vivienda aun cuando se hubiese resuelto el derecho del arrendador por enajenación forzosa por ejecución hipotecaria, por retracto convencional, sustitución fideicomisaria o sentencia judicial siempre y cuando el contrato de arrendamiento conste inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la resolución en cuestión.

 

3.La renta y las limitaciones a la fianza:

En cuanto a la renta indicar que no ha sufrido variación. Ésta seguirá siendo la pactada libremente entre las partes. Únicamente deberá respetarse su actualización conforme a la variación experimentada por el IPC.

En lo referente a la fianza, indicar que se ha limitado. Fijándose la misma en una mensualidad para el caso de arrendamientos de vivienda y en dos mensualidades de renta para el caso de arrendamientos de uso distinto del de vivienda.

 

4.Gastos:

La nueva disposición del Real Decreto-Ley 7/2019 establece que los gastos de gestión inmobiliaria y/o formalización del contrato serán a cargo del arrendador siempre y cuando sea persona jurídica. Por el contrario, si se trata de persona física la nueva regulación no dispone nada sobre a quién corresponde soportar estos gastos.

 

5.Otras modificaciones:

En lo referente al derecho de tanteo únicamente resaltar que se introduce el derecho de la Administración pública a ejercer el tanteo, proporcionando así un derecho de adquisición preferente de la Administración Pública.

En lo que respecta a la venta de la vivienda arrendada el nuevo Decreto-Ley establece la obligación del adquirente de una vivienda arrendada de subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador.

 

En conclusión, este nuevo Decreto-Ley que trae consigo varias novedades ya ha comenzado a aplicarse, poco a poco iremos viendo si realmente alcanza sus objetivos y consigue cubrir las necesidades de los ciudadanos.