El origen de la nueva ley la encontramos en la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.
Esta nueva ley, que entra en vigor el 16 de junio de 2019 se aplicará a los préstamos concedidos desde su entrada en vigor entre los profesionales dedicados de manera profesional a esta actividad (financiación) y personas físicas cuando el préstamo tenga por finalidad:
- La adquisición de un bien inmueble para uso residencial;
- La conservación o construcción de un derecho de propiedad sobre un terreno o un inmueble.
La nueva regulación establece normativa protectora para las personas físicas que suscriban un préstamo hipotecario en los supuestos anteriores, siendo las novedades más destacadas:
1) Fase precontractual:
Existe una regulación detallada de esta fase previa destinada a garantizar la información necesaria para que el prestatario comprenda íntegramente, la carga económica y jurídica del préstamo. Deberá entregarse las condiciones recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), en las que se explican las características más relevantes junto con una copia del contrato.
A esta fase contractual se vincula al Notario, a quien se le atribuye una función de asesoramiento imparcial y gratuito a los prestatarios. Trata de asegurar que el prestatario recibe la información adecuada y completa.
2) Límites y prohibiciones:
Se establece, en garantía a esa protección al prestatario, determinadas limitaciones a los productos accesorios al préstamo hipotecario, como son, entre otras:
- Venta vinculada: se prohíbe vender en paquetes de productos (por ejemplo, préstamo, seguro de vida y de vivienda) cuando no se ofrezca el préstamo por separado. Es decir, el prestatario puede optar entre suscribir el préstamo únicamente o el préstamo junto con otro producto.
- Asesoramiento: vincula este asesoramiento sobre préstamos y créditos, salvo excepciones, a los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios;
- Asesores: se regula sus requisitos de acceso para la actividad y su régimen de supervisión, previendo un régimen sancionar para los supuestos en que se vulneren las normas de ordenación y disciplina de estas figuras.
3) Amortización anticipada.
Únicamente la entidad prestamista la podrá cobrar si a la entidad financiera le genera una pérdida financiera, fijando unos límites.
4) Gastos de constitución.
Con la nueva ley, el prestatario solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, notaría y los gastos del registro).
5) Desaparición de la cláusula suelo.
Desaparecen las cláusulas suelo en las hipotecas con tipo de interés variable. Aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, por lo que nunca podrá ser negativo.
6)Vencimiento Anticipado del préstamo hipotecario.
Establece que, para que la entidad financiera pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, deben alcanzarse los siguientes límites:
- Durante la primera mitad del plazo del préstamo: no se podrá iniciar procedimiento judicial hasta que los impagos no excedan del 3% del capital concedido o se produzca el impago equivalente a 12 cuotas.
- Durante la segunda mitad del plazo del préstamo: el porcentaje asciende a 7% y las cuotas equivalentes mínimas para iniciar el procedimiento judicial son 15.
7) Quejas y reclamaciones.
Se creará una nueva entidad para la resolución de las quejas y reclamaciones en este ámbito.
Mientras empieza a funcionar, será el servicio de reclamaciones del Banco de España el encargado de gestionarlas.
8) ¿Se aplica esta nueva ley a los préstamos ya existentes?
No se aplicará a los préstamos que ya estén vigentes a su entrada en vigor, no obstante, sólo dos artículos sí serán de aplicación:
- La rebaja en el cambio de hipoteca variable a fija.
- La cláusula de vencimiento anticipado.
El resto de contenido de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario NO será de aplicación hasta su entrada en vigor.
Todas estas novedades comenzarán a aplicarse a partir de junio de este año. Poco a poco se irá aplicando e iremos viendo si, como pretende la reforma, cubre todas las necesidades actuales de la regulación sobre los créditos hipotecarios, tanto para los consumidores como para los profesionales del sector.
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