¿Puedo resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento del local de negocio?

En los últimos años ha aumentado el número de casos en los que el arrendatario de local de negocio se ha visto en la necesidad de resolver  anticipadamente el contrato alquiler donde ejercía su actividad.

Al tratarse un arrendamiento de uso distinto de vivienda, la LAU establece que el contrato se regirá por lo pactado entre las partes, y en defecto de pacto, por lo establecido en el Código Civil en cuanto a la interpretación de los contratos.

Esto significa que, salvo en el caso en el que se ha pactado expresamente la posibilidad de que el arrendatario abandone libremente el local, si efectivamente este desistimiento unilateral se produce, el arrendador tiene dos opciones:.
  1. exigir el cumplimiento íntegro del contrato, es decir hasta la finalización del contrato.

  2. proceder a la resolución de contrato con reclamación de daños y perjuicios.
No obstante, si el arrendatario puede probar, tanto que existió una variación sustancial de su situación económica con respecto a la que tenía cuando firmó el contrato de alquiler, y que hay desequilibrio entre las prestaciones de ambas partes, podría amparar su decisión de resolver el contrato en la cláusula “Rebus sic stantibus”, o lo que es lo mismo, en una especie de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del contrato.

En la práctica, el problema para el arrendador se plantea a la hora de acreditar los daños y perjuicios ocasionados por la resolución unilateral del arrendatario.

No vale aquello de cerrar el local y reclamar el importe de las rentas correspondientes al periodo no consumido, esto es, a los meses que faltaban hasta completar el plazo inicialmente acordado.

Hasta bien poco, se solía exigir al arrendador que probase ante el Juez que empleó su mejor diligencia y que puso todos los medios para volver a arrendar el local tras aquel desistimiento. Con ello, lo que exigía la Jurisprudencia es que se indemnizase el lucro verdaderamente cesante.

Ante la dificultad de probar esta circunstancia, últimamente los tribunales han optado por objetivizar esta responsabilidad (sí, también esta) y, por extensión, la indemnización a la que da lugar. Así para la cuantificación de estos daños y perjuicios que podría exigir el arrendador, la doctrina se apoya en una Sentencia del TS de 9 de abril de 2012, en la que se establece como fórmula para el cálculo la cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

 

A modo de conclusión, la recomendación es que se establezca expresamente en el contrato de arrendamiento de local negocio, una cláusula que cuantifique inequívocamente la penalización frente a un posible desistimiento del contrato por el arrendatario del local. (Foto: Pixabay)

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