¿Pueden las empresas anular las cláusulas suelo?

El tema de las cláusulas suelo está muy presente, sobre todo tras la publicación del Real Decreto-Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo

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Dicho decreto se ha creado con el fin de facilitar las reclamaciones extrajudiciales de las cantidades indebidamente abonadas por estas cláusulas, y evitar así un colapso en los tribunales ante la gran cantidad de afectados que ahora pueden reclamar la devolución de las cantidades desde que se introdujo la cláusula suelo en el contrato. 

Ahora bien, ¿todos los afectados pueden anular las cláusulas suelo, o hay algún tipo de restricción?

Un Real Decreto-Ley sólo para consumidores

                En primer lugar, el artículo 2 del Real Decreto-Ley 1/2017, de 20 de enero, establece el ámbito de aplicación de la norma, es decir, a quién afecta:

“Las medidas previstas en este real decreto-ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que incluyan una cláusula suelo cuyo prestatario sea un consumidor.”        

Se entiende por consumidor, cualquier persona física que reúna los requisitos previstos en el artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.

Es decir, se considera consumidor aquella persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Por tanto, no es el carácter de empresario del contratante lo que determina que se aplique una normativa u otra, sino que el préstamo en sí, se utilice o no para la actividad empresarial. Es preciso aclararlo pues se trata éste de un error muy común en los Juzgados y Tribunales.

                Por ende, tanto las personas jurídicas, como las personas físicas que actúen en el ámbito de su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, no pueden acogerse a este Real Decreto-Ley.

Sentado lo anterior, la pregunta consecuente sería: ¿Quiero ello decir que las empresas no pueden solicitar la nulidad de las cláusulas suelo?

La nulidad de las cláusulas suelo por empresas

                En principio, dada su condición, las empresas no pueden obtener la declaración de abusividad de la cláusula suelo (esto sólo se prevé para consumidores). Sin embargo, algunas resoluciones judiciales sí que han llegado a reconocer la nulidad de estas cláusulas a empresas.

                Un ejemplo lo tenemos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres, nº 140/2013, de 3 de junio, que declara la nulidad de la cláusula suelo en un contrato celebrado entre una mercantil dedicada a la compraventa y arrendamiento de inmuebles y una entidad financiera. 

La empresa alegó el carácter abusivo de la cláusula suelo incluida en los contratos de préstamo hipotecario que habían suscrito, por falta de equilibrio en las prestaciones y obligaciones de ambas partes. La Audiencia Provincial llegó a la conclusión de que el examen de la cláusula impugnada por la entidad mercantil debe hacerse desde la perspectiva de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación y no desde la normativa protectora de los consumidores y usuarios.

Desde este punto de vista, la cláusula suelo debe reunir los mismos requisitos de incorporación y transparencia que se exigen para cualquier condición general, aunque se emplee en la negociación entre profesionales (artículos 5 y 7 LCGC). En este caso, tampoco se cumplía el requisito de transparencia establecido por el Tribunal Supremo.

                La sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Málaga, de 30 de septiembre de 2014, también abrió las puertas a que las empresas pudiesen denunciar la inclusión de esta cláusula en sus contratos hipotecarios.

Más dificultades para las empresas

                Aunque existan casos como los expuestos, se tratan de excepciones. En realidad resulta mucho más complicado para una empresa conseguir la nulidad de la cláusula suelo. La causa de ello es doble. 

                En primer lugar, cuando el prestatario es una mercantil, no se realiza el doble control de transparencia o control de comprensibilidad, reservado a los consumidores, aunque las condiciones generales sí pueden ser objeto de control por vía de su incorporación, según lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación:

“No quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales:

a) Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato o cuando no hayan sido firmadas, cuando sea necesario, en los términos resultantes del artículo 5.

b) Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, en cuanto a estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el adherente y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato.”

                En segundo lugar, la carga de la prueba que determine la nulidad de la cláusula corresponde al profesional o a la empresa. Cuando es un consumidor quien alega la nulidad de la cláusula, se produce una inversión de la carga de la prueba, y es el banco el que debe probar que se informó debidamente al prestatario, y que la cláusula en cuestión cumplía con los requisitos de transparencia.

                En conclusión, aunque la posibilidad es hoy por hoy remota, las empresas sí pueden solicitar la nulidad de las cláusulas suelo de los contratos de préstamos realizados con una entidad bancaria. Eso sí, la vía que tienen que hacer servir ante los tribunales no garantiza ni mucho menos el éxito de la acción judicial. Con el estado actual de la normativa y la jurisprudencia, las empresas lo tendrán mucho más difícil que los consumidores. 


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