Cláusula rebus sic stantibus: qué es y cuándo se aplica

La cláusula rebus sic stantibus es un mecanismo jurídico que permite la revisión de los contratos cuando han sobrevenido circunstancias que han roto el equilibrio entre las partes. Su objetivo es, por tanto, compensar esa desigualdad económica y evitar que a cualquiera de los contratantes le resulte imposible o muy gravoso su cumplimiento.

La doctrina jurisprudencial ha establecido una serie de requisitos para que la cláusula rebus sic stantibus devenga de aplicación:

  • Alteración extraordinaria de las circunstancias que estaban vigentes en el momento en el que se formalizó el negocio jurídico;
  • desequilibrio desproporcionado y exorbitante entre las prestaciones acordadas por las partes; y
  • que el origen de los cambios sea imprevisible.

A estos tres requisitos se puede añadir otro, que hace referencia a la duración de los contratos. Justo antes de decretarse el estado de alarma, concretamente el 6 de marzo de 2020, el Tribunal Supremo dictó la STS nº153/2020, por la que impide que la cláusula rebus sic stantibus se aplique a los contratos de corta duración. Por tanto, podríamos añadir como cuarto requisito que la cláusula se refiera a contratos de larga duración. De cualquier forma, hay que tener en cuenta se trata de una resolución importante, pero que no unifica criterio alguno ni establece doctrina al respecto.

El ejemplo característico de aplicación de la rebus sic stantibus es el de los contratos de arrendamiento. Pongamos el caso del alquiler de un local de negocio en el que se ejerce la actividad de restaurante. Desde el día 14 de marzo y durante todo el estado de alarma, el negocio ha estado cerrado por imperativo legal del Real Decreto 463/2020.

En este caso, concurrirían las tres circunstancias dado que:

  • La alteración extraordinaria de las circunstancias se traduce en la existencia de una pandemia que ha propiciado la declaración del estado de alarma, que nos prohíbe prestar nuestros servicios de restauración en el inmueble arrendado. Además, se trata de una circunstancia que no requiere ser probada, precisamente porque es un hecho notorio y además porque viene reflejada en el Real Decreto citado;
  • esta situación provoca un desequilibrio desproporcionado dado que el arrendatario se ve obligado a pagar una renta sin generar ingresos y sin utilizar el inmueble arrendado; y
  • los cambios que ha propiciado la crisis sanitaria han sido totalmente imprevisibles, pues no se conocía la situación de cierre obligatorio de nuestra actividad económica con anterioridad.

La última doctrina jurisprudencial incluyó como punto de referencia para la aplicación del instituto jurídico la base objetiva del negocio. Ésta se basa en que el cambio de circunstancias determina la desaparición de la base del negocio cuando la finalidad primordial del contrato se vuelve inalcanzable. Si seguimos en nuestro ejemplo, la finalidad del alquiler del restaurante, que era prestar un servicio de restauración es inalcanzable, y por ende ha desaparecido la base objetiva del negocio. La finalidad económica del negocio jurídico se ha frustrado.

De cualquier forma, hay que dejar claro que no se trata de una cláusula que opere automáticamente, esto es, que se deba aplicar a cualquier contrato de arrendamiento de local de negocio. A modo de ejemplo podemos citar la Sentencia del Tribunal Supremo nº5/2019 de 9 de enero, que no aplicó la cláusula porque el arrendatario no vio imposibilitada la explotación de su negocio, que era un hotel.

Veremos qué ocurre en los supuestos que se enjuiciarán a raíz de la crisis del Covi-19. En principio cabe pensar que sí que concurren tales circunstancias, sobre todo en aquellos locales de negocios que se han visto obligados a cerrar porque quedan incluidos dentro de una de las actividades prohibidas por el Real Decreto 463/2020.

En conclusión, tanto las circunstancias actuales provocadas por el Covid-19, como las consecuencias sociales y políticas, son tan excepcionales, que requerirá de una doctrina “ad hoc”.


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