Las sociedades gestoras de cooperativas de viviendas también son responsables de las cantidades anticipadas por los cooperativistas

¿Qué sucede con las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la vivienda, si nunca se llega a realizar la obra?

La adquisición de una vivienda de obra nueva sobre plano es muy habitual, pero existe el riesgo de que esa vivienda se quede sólo en eso, en un papel.

En los últimos años son numerosos los casos en los que la vivienda no se llega a entregar al comprador, generalmente, porque la empresa promotora presentó concurso de acreedores o simplemente porque desapareció.

Las sociedades gestoras son responsables también de los pagos anticipados por los cooperativistas

 

La pregunta que surge entonces es ¿qué sucede con las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la vivienda?

La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (actualmente derogada por la disposición derogatoria 3 de la Ley 38/1999 pero que en esencia conserva su contenido) se creó para proteger a los consumidores. Por ello en su artículo 1 establece que las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, y que obtengan de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deben garantizar la devolución de dichas cantidades mediante un seguro o aval solidario, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Los consumidores pueden optar por comprar esa vivienda a una promotora, o bien formar parte de una cooperativa de viviendas para hacerse con una. En este último caso, lo normal es que las personas que formen esa cooperativa de viviendas sean personas de a pie, sin mucho conocimiento sobre la gestión de una promoción de viviendas y sobre los trámites legales que deben cumplir. Por ello es muy normal que acudan a una sociedad gestora externa que realice dichos trámites y se encargue también de la promoción de las viviendas.

En la práctica, suele ser habitual que dichas cantidades percibidas de los compradores no se garanticen ni avalen de ninguna manera. La duda que se plantea en tal caso es ¿qué responsabilidades tiene esa sociedad gestora?

Al respecto, se acaba de pronunciar el Tribunal Supremo en una recentísima e interesante sentencia. En el caso en cuestión, una cooperativista había realizado un contrato de inscripción a una cooperativa de viviendas y realizó varios pagos a cuenta de una vivienda que no se construyó. Decidió entonces demandar a la cooperativa y también a la sociedad gestora, interesando tanto la resolución del contrato de incorporación a la cooperativa, como la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda.

El Tribunal Supremo, con fecha 12 de julio de 2016, ha dictado sentencia de este caso condenando a la sociedad gestora a la devolución de las cantidades adelantadas, y absolviendo a la cooperativa.

Para justificar su decisión, el Tribunal Supremo explica en su Fundamento Jurídico octavo, que la única respuesta coherente con la doctrina jurisprudencial sobre la Ley 57/1968 es “reconocer al cooperativista el derecho a recuperar las cantidades anticipadas por no haber obtenido la imperativa garantía de su devolución, pero no con cargo a la cooperativa demandada, ya que en tal caso el incumplimiento lo soportarían todos los demás cooperativistas que se encuentren en su misma situación”.

El Decreto 3114/1968 identifica como responsables de la constitución de la garantía ya citada a las Juntas Rectoras de las cooperativas o a los gestores de las comunidades. Pero la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 4217/1999) se refiere a “la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores y gestores”.

La especial mención de los gestores, dice el Tribunal, permite entender que cuando, como en el presente caso, existe una sociedad mercantil profesionalmente dedicada a la gestión de cooperativas, “la responsabilidad frente a los cooperativistas por la omisión de la garantía recae muy especialmente sobre ella, precisamente por su condición de profesional, aun cuando en puridad no sea la perceptora de las cantidades anticipadas y aun cuando solidariamente con ella tuviera también que responder el Consejo Rector de la cooperativa.” Hay que destacar respecto al Consejo Rector de la cooperativa, que aunque en cierta medida tiene responsabilidad, en este caso en concreto no fue demandado.

Lo destacable de esta sentencia es que la Sociedad Gestora es la única condenada por la omisión de las garantías previstas. Como bien dice el Tribunal Supremo, si se condenara a la cooperativa el fallo recaería sobre el resto de los cooperativistas que se encuentran en la misma situación que la demandante, y esto no tendría mucha lógica.


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