Ha
llegado la hora de negociar las condiciones de su hipoteca con el Banco. De entrada
le sugerimos que se informe de las ofertas
de préstamos hipotecarios existentes
en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos
hipotecarios que abarca un gran número de variables que le pueden interesar.
Por tanto, el primer paso: informarse bien de las ofertes existentes sobre la
mejor hipoteca que puedes conseguir. Una rápida visita por sus
páginas web les dará pistas importantes.
Una advertencia previa:
los productos que oferecen las entidades financieras suelen ser difícilmente
comparables (combinaciones diversas de importes, plazos, TAE, comisiones...).
Piense por tanto las variables que a usted le interesan, y en función de
ello negocie con una entidad, teniendo ofertas de otras entidades que se ajunten
lo más posible a sus pretensiones. Se trata de una negociación importante.
Para el 90% de la población es la operación financiera más
importante que realizaremos en toda nuestra vida. Tómese su tiempo. Cuando
analice varias ofertas no olvidar solicitar una simulación que contemple
el cuadro de amortización completo del préstamo. Condiciones
a prestar especial atención en la negociación con el Banco o Caja: - Comisión
por amortización (parcial o total). En muchos casos no se le concede
importancia a esta importante variable. Sin embargo, una vez pasados los primeros
años quizás se sienta "prisionero" de su préstamo.
Esto puede ocurrir por muchas circunstancias: ha mejorado su capacidad de ahorro,
los tipos de interés del mercado ha bajado sustancialmente (y usted tiene
contratado un prestamo con tipos fijos), las ofertas de otras entidade son mucho
más atractivas.... Hay que considerar que en un plazo de 20 ó 30
años las condiciones del mercado o las personales pueden variar ampliamente.
Incluso en un plazo reducido (12 años) con tipos fijos, el escenario puede
variar significativamente. Hace escasamente dos años se dibujaba un escenario
de alta estabilidad en los precios. Unos meses más tarde la escalada del
precio del petroleo nos va dibujando un escenario menos claro. Piense también
que las ofertas del mercado pueden mejorar (como ha sido en los últimos
años). Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad
financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada
ya sea parcial o total. Ver comisiones
hipotecas.
- Comisión
de apertura. Dado que en algunas entidades esta comisión es muy
baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada
en el TAE, por lo que partiendo de esta variable
puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa. Ver comisiones
hipotecas.
- Diferencial sobre Euribor
(o el índice de referencia escogido)/ Tipos de interés variables
. Trate de negociar el menor diferencial posible (las ofertas oscilan entre
un 0,75% y un 0,45 en la banca online). En cuanto al índice de referencia
a escoger el EURIBOR
es el que que históricamente siempre ha tenido un mejor comportamiento
que cualquier otra opción. Aunque esto puede variar, obviamente, es
un factor muy a tener en cuenta. Aquí sí puede comparar de forma
objetiva las oferta de las diferentes Cajas o Bancos. Hágalo a través
dell TAE o Tasa Anual Equivalente que es el
coste real anual del préstamo. La ventaja es que para calcularlo se tiene
en cuenta no sólo el tipo de interés inicial de referencia, sino
también sus posibles revisiones y las diferentes comisiones que se aplican.
Es uno de los datos más importantes de un préstamo hipotecario,
por lo que, antes de tomar una decisión por una u otra oferta, es importante
tener calculadas las TAE -para iguales plazos
e importes-.
Una vez que hayas recopilado las ofertas de varias entidades, es
aconsejable solicitar una simulación del préstamo, es decir, cuál
es la cuota mensual que te puede salir a pagar y cuál es el TAE
que ese préstamo tiene.
- Cuadro de simulación
amortización del período completo. Analice, especialmente en
aquellos préstamos con variables que cambian durante el plazo de amortización,
las cuotas mensuales, la TAE y pagos que tendrá
que realizar. De aquí saldrá una mejor percepción de cual
puede ser su mejor opción personal y aquello que le convendrá defender
más en su negociación con el Banco (poniendo también en la
balanza las otras variables: importe, plazo, etc).
Quizás debería
dejar un hueco de su tiempo para analizar algunas de las ofertas de la Banca
por Internet. Algunas ofertas suelen ser más agresivas, -al tener menos
costes operativos-. Aunque por contra, no le será tan fácil una
negociación convencional e individualizada. En general: muestre
a su interlocutor que tiene un buen conocimiento del tema. Pida otras ofertas
distintas y trate ayudarse con un experto independiente. Enlace relacionado:
Mejores hipotecas del mercado.
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