La hipoteca inversa vuelve a ser un producto interesante en España, donde varias entidades bancarias y aseguradoras están estudiando ofertarlas de nuevo. Sin embargo, hace años que se dejaron de comercializar entre otros motivos por la crisis económica. Con anterioridad, era un producto financiero que se vendía como una solución para los pensionistas.
¿Qué son las hipotecas inversas?
Se trata de una vía de financiación dirigida a un grupo concreto de la población (mayores de 64 años, discapacitados o dependientes), por el que el prestatario hipoteca su vivienda y a cambio dispone de una parte del valor de la vivienda mediante el otorgamiento de un préstamo o crédito que se podrá disponer de una sola vez o a través de mensualidades, sin que sea exigible su devolución hasta el fallecimiento del titular.
Características generales:
- Sujetos que pueden solicitar este tipo de hipotecas: Las personas con edad igual o superior a 65 años, o aquellos que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33%, o con un grado de dependencia severa o gran dependencia;
- Bien inmueble hipotecado: Vivienda habitual u otras viviendas (los beneficios fiscales en este último caso serán menores);
- Capital prestado: El importe dependerá de la edad, la esperanza de vida del deudor y el valor de tasación del inmueble, entre otros factores. Asimismo, a elección del deudor, el capital prestado podrá ser entregado íntegramente en forma de un importe único o en mensualidades;
- Duración: La hipoteca inversa puede tener un carácter temporal o vitalicio;
- Titularidad del bien hipotecado: El deudor mantiene la propiedad del bien hipotecado hasta el momento del fallecimiento;
- Devolución del préstamo: En virtud de la Disposición adicional 1ª de la Ley 41/2007 “la deuda solo será exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios”. Es decir, serán los herederos del deudor los que cancelen la deuda”;
- Opciones de los herederos: Tras el fallecimiento del titular o titulares, los herederos deberán optar entre;
- Mantener la propiedad de la vivienda, para ello deberán liquidar la deuda con la entidad prestamista y restituir el dinero prestado junto con los correspondientes intereses;
- Vender la vivienda, al objeto de saldar la deuda contraída por el familiar fallecido. Para el caso de que con la venta de la vivienda no se cancele la deuda, la entidad prestamista podrá instar la venta de otros bienes de la herencia.
¿Qué problemas puede entrañar este tipo de producto?
- Concesión limitada: Las entidades bancarias no concederán este tipo de préstamo a cualquier persona que lo solicite, además, al objeto de obtener una mayor rentabilidad, se interesan por aquellos inmuebles que se encuentren en aquellas zonas geográficas con posibilidad de revalorización;
- Intereses altos y en aumento: Las hipotecas inversas tienen un interés superior al de los préstamos hipotecarios habituales, en torno al 5% o 6%. A diferencia de las hipotecas comunes, la deuda no disminuye, sino que año a año va aumentando;
- Longevidad: En los casos en los que la vida del titular de la hipoteca sea larga, la deuda que deje a sus herederos puede ser inasumible para estos. Asimismo, en los casos en los que la hipoteca tenga carácter temporal, las entidades ofrecerán seguros que permitan seguir percibiendo cantidades en el caso de que el deudor supere el plazo previsto en el préstamo a fin de que se sigan generando intereses sin obtener un capital;
- Venta del bien inmueble: Para el caso de que el deudor decida enajenar el bien hipotecado, el acreedor puede declarar el vencimiento anticipado del préstamo. Hay que tener en cuenta, que en este tipo de préstamo no cabe la subrogación deudora y por tanto dificulta la transmisión;
- Posible litigiosidad futura: Uno de los grandes miedos de las entidades financieras es la posible litigiosidad que puede entrañar en el futuro el producto, tal y como ha ocurrido en los últimos años con la comercialización masiva de productos bancarios;
Al ser un producto complejo, es probable que los herederos, como ha ocurrido anteriormente, ante la imposibilidad de asumir las deudas contraídas, y viéndose obligados a entregar la vivienda hipotecada soliciten la nulidad de las hipotecas inversas y sus productos asociados, por falta de transparencia y abusividad.
La hipoteca inversa, puede ser una buena alternativa para los sectores más desfavorecidos de nuestra sociedad, y una solución para el problema de las pensiones españolas unido al aumento de la esperanza de vida. No obstante, si buscamos que tenga un calado en nuestra sociedad será exigible una mayor regulación a fin de evitar una marea de reclamaciones en el futuro, haciendo especial hincapié en las obligaciones de transparencia a fin de evitar nuevas reclamaciones bancarias masivas.
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