¿Qué plazo tiene el propietario de un inmueble para reclamar al constructor por los defectos descubiertos?
A priori, la respuesta es sencilla: DOS AÑOS. Ése es el plazo de prescripción que establece la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Bien. Hasta aquí todo parece claro.
Sin embargo, el asunto empieza a complicarse cuando se realiza el cómputo de esos dos años; y más en concreto, cuando se plantea esta cuestión: ¿desde cuándo empieza a contarse ese plazo?
La respuesta, en principio, también la da la misma LOE (art.18.1): “a contar desde que se produzcan dichos daños”.
Es aquí donde se encuentra el mayor problema: determinar el momento exacto en que dichos defectos aparecieron o pudieron ser advertidos por el propietario de la vivienda.
Es cierto que, en la mayoría de los casos, nuestros Juzgados y Tribunales tienden a hacer una interpretación laxa, no tanto del plazo, como del “dies a quo” o momento inicial del cómputo de esos dos años. Y ello por la tradicional consideración judicial de que la prescripción “supone una limitación al ejercicio de derechos “(STS 17 diciembre 1979).
El problema que se plantea a menudo es que el propietario no deja constancia de su reclamación al constructor. En muchas ocasiones, se dirige a él verbalmente, recibe la visita de algún técnico, mantiene reuniones, incluso obtiene de él alguna reparación estética…y entre unas cosas y otras, acaban pasando los dos años de prescripción.
Para evitar esto, en primer lugar, el propietario ha de tener clara una idea básica: es a partir de la entrega de llaves, cuando él mismo está “bajo sospecha”. Es decir, a partir de la ocupación efectiva del inmueble es cuando el propietario es responsable de detectar y denunciar cualquier defecto de construcción.
Y en segundo lugar, esa denuncia o reclamación al constructor ha de ser fehaciente. Las conversaciones y negociaciones se han de acompañar con un documento (requerimiento por medio fehaciente o, incluso, documento privado firmado por ambas partes), que acredite que se ha detectado esa anomalía y que se exige su reclamación.
La fecha que se indique en ese documento como la del momento en el que se detectaron esos defectos constructivos, será la que se tomará a todos los efectos como día inicial de cómputo del plazo de DOS AÑOS. (Foto: Pixabay)
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