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Respuestas jurídicas a problemas Comunidad Propietarios

Pregunta al abogado:

Pregunta 1. Me gustaría informarme sobre el cerramiento de una terraza ático, tengo el consentimiento firmado de la comunidad de vecino y ya existen tanto pérgolas como otro cerramiento siguiendo el mismo color de aluminio y todo. ¿Tendré algún problema con el ayuntamiento?, ¿pueden llegar a hacer quitar el cerramiento una vez realizado?

Pregunta 2: A ver si serías tan amables de indicarme que parte le toca pagar a un vecino que tiene un local (un taller de electricidad) en una finca con 10 vecinos mas. Tiene 2 puertas una al lado del patio y la otra en la calle de atrás, correspondiente a los bajos de la comunidad. La cuestión es que tenemos que cambiar la puerta del patio y el vecino se niega a pagar, hasta ahora está pagando gastos de comunidad por 2 (me imagino que son las 2 puertas) pero ahora dice que no le corresponde pagar doble. Alguien me puede contestar? o decirme donde lo puedo mirar? Gracias.







 
 



 





 

 








Pregunta 3: Somos una comunidad de propietarios que estamos desperados ya no sabemos donde acudir, resulta que en frente de nosotros justamente en un callejón detrás de un campo de fútbol Ha venido a vivir un mendigo, pero este hombre nos está haciendo la vida imposible a los vecinos que allí vivimos, tiene el síndrome de Diógenes y se dedica acumular toda la basura en el callejón que justamente esta delante nuestra, no podemos abrir las ventanas del insoportable olor que hay y de los bichos que se nos meten en nuestra casa, hasta ratas pero no solo le da por la basura sino que también se dedica por la noche a gritar y hablar sólo y no nos deja dormir a nadie cuando alguien le regaña encima que no deja de molestar se pone a insultar y tenemos un problema grandísimo hemos llamado a la policía local y ellos dicen que ese no es su problema, incluso hemos ido al ayuntamiento y tampoco nos hacen caso y a los basureros pero lo limpian y el mendigo vuelva arrojar la misma basura y no se va de ese lugar, si alguien sabe de alguna solución .

Pregunta 4: Mis vecinos de abajo hacen sardinas y han echo una ventan donde había una puerta han colocado en el poyete del la ventana, le he echo una foto cuando la freidora empieza a echar humo. ¡Puedo denunciarle por hacer esto? donde tendría que hacerlo y cual seria la multa? gracias por si alguien me podría informar. ya estoy desesperada.

Respuesta:

Respuesta 1 : En cualquier tipo de reforma (obras menores), tienes que solicitar el permiso municipal correspondiente, y máxime cuando quieres proceder a un cerramiento de una terraza, visible desde el exterior. No obstante, existen Ayuntamientos, donde son más flexibles a la hora de no tener que solicitar permisos cuando se trata de pérgolas no fijas (de obra), por tanto lo más aconsejable es preguntar en información urbanística de tu Ayuntamiento si necesitas permiso (que es lo mas seguro, pues es una vía de recaudación más). De hecho, la mayoría de los Ayuntamientos, tiene un modelo de solicitud de estas obras menores, y lo más seguro es que junto a esta solicitud, tengas que aportar alguna documentación: memoria de la obra, presupuesto por unidad (si es más de una) y total, plano de planta y alzado de obra, certificado del técnico correspondiente que asegure que la obra es soportada por los elementos estructurales del edificio sin riesgo para la estructura, permiso de la comunidad de vecinos, entre otros.

Respecto a su coste, lo más normal es que el Ayuntamiento establezca una cuota en función bien del importe del presupuesto aportado por los interesados junto con la solicitud de licencia de obras, siempre que el mismo hubiese sido visado por el Colegio Oficial correspondiente, o en su defecto este importe se determinará por los técnicos municipales, de acuerdo con el coste estimado de conformidad con los costes de referencia general de la edificación aprobados y publicados por la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad respectiva, estableciendo algún mínimo, en todo caso.

Respecto a la segunda pregunta, es bastante probable que el Ayuntamiento, previo expediente sancionador, puede, sin perjuicio de una sanción de multa, acordar la demolición del cerramiento una vez efectuado, siempre y cuando este hecho no haya prescrito (aproximadamente a los cuatro años) (Guarda documentación que justifique en que fecha se hizo pues si después tienes que alegar prescripción: facturas, fotografías y copis compulsadas con fecha, etc.)

Respuesta 2: El Propietario del local pagará de conformidad a la cuota que tenga asignada en el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal (lo que ordinariamente se conoce como escritura de división horizontal). No obstante, antes de exigir nada, es preciso comprobar que el titulo, en los estatutos o en algún acta de junta de propietarios pasada, no exista algún precepto o acuerdo que exima al propietario del local comercial de abono de aquella derramas destinadas a elementos, que siendo comunes, solo sean utilizados por los propietarios u ocupantes de las viviendas. El porque de esto, es que muchas promotoras, para facilitar la venta de un local comercial, expone en su escritura de división horizontal, que se excluyen como elementos comunes respecto del local, aquellos servicios destinados exclusivamente para los vecinos, por ejemplo, ascensor, limpieza de escalera, etc… exonerando de su pago por estos conceptos a los locales comerciales.

Respuesta 3: Tal como de tu pregunta se desprende, lo habéis intentado todo: quejas al Ayuntamiento, Policía etc….. Pues bien, ante esta falta de diligencia por parte de las autoridades, debemos de intentar cambiar de estrategia. Dos son las soluciones que podrían ser factibles si los hechos se acuerdan a la realidad: la primera relacionada con el callejón, ¿es una vía pública?, preguntarlo en el Ayuntamiento, pues si no es así, y pertenece a algún edificio podríais hablar con aquella comunidad de propietarios y solicitarles que lo cierren, previa licencia, (a aquellos también les favorece). En segundo lugar, respecto al sujeto, tal como lo describes en tu pregunta parece que es una persona, cuyas facultades mentales están perturbadas impidiéndole gobernarse por si mismo. Si es así, en la Ley de Enjuiciamiento Civil, existe un procedimiento de incapacitación, que además de una vez declarado incapaz, le procurar un tutor o curador, tanto de su persona como sus bienes. Este procedimiento, en el artículo 757 de la LEC expone que puede ser instado por el Ministerio Fiscal, y en su número 3 dispone que "Cualquier persona está facultada para poner en conocimiento del Ministerio Fiscal los hechos que puedan ser determinantes de la incapacitación". Estos hechos son los que en la consulta exponéis: habla solo, guarda basura, seguro que es agresivo etc…, También es obligación de las autoridades y funcionarios iniciar este procedimiento, cuando tenga noticia de algún hecho que así lo acredite.

Respuesta 4: Contacte con su Presidente de la Comunidad de propietarios, ya que sus vecinos están realizando actividades que contravienen las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
El mismo artículo, sigue diciendo "El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad, prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento"

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