{"id":885,"date":"2006-01-10T15:30:00","date_gmt":"2006-01-10T15:30:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/noticias-vivienda\/la-racionalidad-de-la-inversin-en"},"modified":"2017-01-09T12:42:41","modified_gmt":"2017-01-09T11:42:41","slug":"la-racionalidad-de-la-inversin-en","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/noticias-vivienda\/la-racionalidad-de-la-inversin-en\/","title":{"rendered":"La racionalidad de la inversi\u00f3n en vivienda en Estados Unidos"},"content":{"rendered":"

El servicio de estudios de La Caixa acaba de publicar en su Informe Mensual de Diciembre de 2005 un trabajo con el t\u00edtulo \u00abUna exuberancia racional y tres vasos comunicantes\u00bb (ver completo en pdf<\/a>). Se trata de un interesante an\u00e1lisis sobre la racionalidad de la inversi\u00f3n en vivienda en Estados Unidos. A continuaci\u00f3n reproducimos algunos fragmentos del estudio por su inter\u00e9s.<\/p>\n

Ning\u00fan factor lo explica todo por s\u00ed solo, pero el alza del precio de la vivienda, auspiciada por los hasta ahora bajos tipos de inter\u00e9s, puede arrojar cierta luz. Un sector inmobiliario en auge apoya al crecimiento general a trav\u00e9s de tres vasos comunicantes.<\/p>\n

a) El gasto de inversi\u00f3n en vivienda estimula la actividad de otros sectores;
b) Los precios altos de los inmuebles, por efecto riqueza, dan alas a los consumidores;
c) y, en tercer lugar, la refinanciaci\u00f3n de las hipotecas con unos menores tipos de inter\u00e9s supone una inyecci\u00f3n de liquidez para los hogares.<\/p>\n

El caso es que, hasta hoy, estos tres vasos comunicantes han estado fluyendo a un nivel muy superior a lo normal. <\/p>\n

La inversi\u00f3n en vivienda no s\u00f3lo representa un 6% del PIB en t\u00e9rminos corrientes, el m\u00e1ximo de los \u00faltimos 50 a\u00f1os, sino que supone un 9,1% del crecimiento del PIB. Los precios en el segundo trimestre de 2005 crecieron al 13,4%, y en \u00e1reas emblem\u00e1ticas como la conurbaci\u00f3n de Nueva York o California el avance lleg\u00f3 al 17,6%, y al 21,5%, respectivamente. Desde 1999, los precios han subido un 21% m\u00e1s que el PIB. Lejos de frenarse, la venta de viviendas de segunda mano a\u00fan avanza con fuerza, claro exponente del vigor del mercado. El tercer vaso comunicante, las refinanciaciones, son nuevas hipotecas que, aprovechando unos menores tipos de inter\u00e9s, ampl\u00edan el capital prestado sin variar en exceso la cuota. La ampliaci\u00f3n no es para comprar inmuebles, sino para gastos de consumo. En el segundo trimestre de 2005, seg\u00fan la Mortgage Bankers Association, la mitad del montante prestado en hipotecas fueron refinanciaciones, que aunque ya no en m\u00e1ximos, suponen un 11% del PIB y un 16% del gasto de consumo. Con tal fluir, la locomotora del consumo parece tener mucho gas.<\/p>\n

Viendo tanto m\u00e1ximo hist\u00f3rico, \u00bfestamos asistiendo a un fen\u00f3meno irracional? La respuesta es que no. La inversi\u00f3n en vivienda ha sustituido a la inversi\u00f3n en nuevas tecnolog\u00edas, que ven\u00eda de un periodo de registros alt\u00edsimos seguido de un crash burs\u00e1til. No es raro que la vivienda haya constituido pues una atractiva inversi\u00f3n alternativa<\/strong>. Los precios de los activos no son torres de Babel que deben caer inexorablemente y, adem\u00e1s, son aqu\u00ed la consecuencia de un doble \u00e9xito, de eficiencia bancaria y de los bajos tipos, fruto de la victoria contra la inflaci\u00f3n. En los primeros a\u00f1os ochenta, para comprar un piso se pagaban tasas bancarias de constituci\u00f3n de hipotecas del 2,5% del capital prestado, y ahora s\u00f3lo la s\u00e9ptima parte. El tipo de inter\u00e9s hipotecario ha pasado del 16% al 6%. Considerando adem\u00e1s el aumento del plazo de amortizaci\u00f3n medio, las cuotas hipotecarias en t\u00e9rminos reales han subido un moderado 10% desde 1999, y est\u00e1n un 14% por debajo de los m\u00e1ximos de 1989 y un 20% respecto de los de 1982. La refinanciaci\u00f3n de las hipotecas evidentemente aumenta la deuda de los hogares, pero en Estados Unidos un 73% de las hipotecas concedidas son a tipos fijos, a diferencia del caso espa\u00f1ol, donde predominan los tipos variables. Vistas as\u00ed, las cosas no dan tanto v\u00e9rtigo.<\/p>\n

El tipo de inter\u00e9s, la variable clave<\/strong><\/p>\n

La exuberancia es pues racional, pero el problema es que una sola variable puede cortar simult\u00e1neamente el fluir de los tres vasos comunicantes, y esta es el tipo de inter\u00e9s.<\/strong> Con tipos m\u00e1s altos, la sabia de la refinanciaci\u00f3n se secar\u00eda. Adem\u00e1s, hoy la sensibilidad de las cuotas hipotecarias respecto al tipo de inter\u00e9s es alta. Una subida de un 1% de los tipos subir\u00eda las cuotas de nuevas adquisiciones en un 11%, no se crear\u00edan morosos entre los que ya gozan de tipos fijos, pero ventas y precios sufrir\u00edan. La inversi\u00f3n en vivienda, con mayores costes financieros y con menores expectativas de apreciaci\u00f3n, tambi\u00e9n mermar\u00eda.<\/p>\n

Sin tales br\u00edos, con unos hogares que no ahorran y que deben afrontar el pago de la deuda contra\u00edda, ya en el m\u00e1ximo hist\u00f3rico del 14% de su renta disponible, al consumo le quedar\u00edan pocas bazas, y por ende tambi\u00e9n al crecimiento. Hay que recordar que el saldo vivo hipotecario casi iguala ya a la deuda de las empresas, algo que nunca se hab\u00eda dado. Y si las luces se apagan en Estados Unidos, otros muchos pueden pasarlo mal. Hasta ahora, los tipos hipotecarios no se han visto afectados en exceso por las sucesivas subidas de la Reserva Federal, pero esto podr\u00eda ya estar empezando a cambiar, como lo demuestran t\u00edmidos signos de moderaci\u00f3n en indicadores adelantados, como las viviendas iniciadas. La exuberancia es racional, pero ello no significa que est\u00e9 exenta de riesgo. El riesgo del crecimiento hoy es su extraordinaria dependencia respecto al tipo de inter\u00e9s.<\/strong>
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