{"id":3481,"date":"2015-03-02T15:49:00","date_gmt":"2015-03-02T14:49:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/reflexiones-sobre-la-evolucion-de"},"modified":"2018-03-20T13:42:40","modified_gmt":"2018-03-20T12:42:40","slug":"reflexiones-sobre-la-evolucion-de","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.euroresidentes.com\/empresa\/exito-empresarial\/reflexiones-sobre-la-evolucion-de\/","title":{"rendered":"Reflexiones sobre la evoluci\u00f3n del sector inmobiliario espa\u00f1ol en el periodo 2006-2018."},"content":{"rendered":"<div style=\"text-align: justify\">\n<div class=\"separator\" style=\"clear: both;text-align: center\">\n<a href=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2015\/03\/Madrid-1.jpg\" style=\"margin-left: 1em;margin-right: 1em\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" border=\"0\" src=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2015\/03\/Madrid-1.jpg\" height=\"240\" width=\"320\" \/><\/a><\/div>\n<p><b><br \/><\/b><br \/>\n<b><br \/><\/b><br \/>\n<b>La actividad inmobiliaria de este ultimo a\u00f1o ha repuntado respecto a la sequ\u00eda de operaciones y transacciones de a\u00f1os pasados.<\/b><\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<b>Se espera que en los pr\u00f3ximos 2-4 a\u00f1os veamos una reactivaci\u00f3n leve del sector<\/b>, aunque a\u00fan muy lejos de la velocidad media de crucero que debe alcanzar a partir de 2018, cuando hayamos drenado gran parte del activo adjudicado, construido y terminado.<\/div>\n<p><\/p>\n<div style=\"text-align: justify\">\nAunque de forma t\u00edmida, <b style=\"font-family: Verdana, sans-serif\">el mercado esta comenzando a despertar<\/b>, la demanda en determinadas zonas (centros econ\u00f3micos, costa) y seg\u00fan qu\u00e9 segmentos (comercial, residencial, oficinas, hotelero) comienza a reclamar la promoci\u00f3n de activos en aquellas zonas de escasa oferta.<\/div>\n<p>\nEl castillo de naipes cay\u00f3 hace 4 a\u00f1os y <b style=\"font-family: Verdana, sans-serif;text-align: justify\">los activos no han dejado de pasar de manos hasta hace muy pocos meses<\/b>. <b style=\"font-family: Verdana, sans-serif;text-align: justify\">La secuencia y rotaci\u00f3n en todos estos a\u00f1os podr\u00eda ser la siguiente:<\/b><\/p>\n<p><b style=\"font-family: Verdana, sans-serif;text-align: justify\"><br \/><\/b><br \/>\n<b style=\"font-family: Verdana, sans-serif;text-align: justify\">Periodo 2006-2008.<\/b>&nbsp;<\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Primeros s\u00edntomas<\/b> de desgaste y saturaci\u00f3n del mercado.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Comienzo de <b>ca\u00edda<\/b> de ritmo de ventas, demanda, precios.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">A\u00fan as\u00ed, la inercia propia de los proyectos en curso hacen que, a\u00fan en 2008, se sigan entregando miles de viviendas en el mercado.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Martinsa Fadesa<\/b> se precipita hacia la <b>liquidaci\u00f3n<\/b> y pasa a la historia, por haber protagonizado el mayor concurso de acreedores en Espa\u00f1a con un pasivo 7.800 M\u20ac a finales de 2008.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Se inicia el PRIMER gran trasvase del ladrillo espa\u00f1ol: del TEJIDO EMPRESARIAL PROMOTOR a la BANCA ACREEDORA.<\/b><\/li>\n<\/ul>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<b><br \/><\/b><\/div>\n<div class=\"separator\" style=\"clear: both;text-align: center\">\n<a href=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2015\/03\/Inmobiliario-6.jpg\" style=\"margin-left: 1em;margin-right: 1em\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" border=\"0\" src=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2015\/03\/Inmobiliario-6.jpg\" height=\"240\" width=\"320\" \/><\/a><\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<b><br \/><\/b><\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<b><br \/><\/b><\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<b style=\"font-family: Verdana, sans-serif\"><br \/><\/b><br \/>\n<b style=\"font-family: Verdana, sans-serif\">Periodo 2009-2012.<\/b><br \/>\n<b style=\"font-family: Verdana, sans-serif\"><br \/><\/b><\/div>\n<div>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Ca\u00edda masiva<\/b> de preventas, ventas y escrituraciones; ralentizaci\u00f3n de precios; finalizaci\u00f3n de obra en curso con alto grado de avance de obra.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Cancelaci\u00f3n masiva de proyectos en curso<\/b>. Paralizaci\u00f3n autom\u00e1tica de la promoci\u00f3n de obra nueva en suelo finalista.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Ralentizaci\u00f3n de la gesti\u00f3n urban\u00edstica de suelo.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Inicio y r\u00e1pido deterioro del tejido empresarial<\/b> del sector. Gran destrucci\u00f3n de empleo y expulsi\u00f3n del mercado laboral durante a\u00f1os.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Refinanciaci\u00f3n masiva <\/b>de prestamos hipotecarios<b> <\/b>en primera instancia.<b> Daciones en pago <\/b>y entrada en concurso de acreedores como segunda derivada.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">La exposici\u00f3n del particular al ladrillo es enorme. La perdida de empleo y caida de rentas genera morosidad en las entidades. La normativa no permite la dacion en pago en el caso de un particular. <b>Se inician los primeros desahucios.<\/b><\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Las cajas de ahorro, que suponen el 50% del sector financiero espa\u00f1ol, se saturan de ladrillo, con CAM, CCM, Caixa Catalu\u00f1a y Nova Caixa Galicia a la cabeza.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">A diferencia de <b>Irlanda<\/b>, los <b>precios caen muy lentamente, se mantienen altos artificialmente,<\/b> muy por debajo de las necesidades de la escasa demanda.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Los precios bajan al ritmo con el que las <b>Cajas de Ahorro<\/b> hacen las <b>dotaciones<\/b> a perdidas por el porcentaje anual de depreciaci\u00f3n del activo al que les obliga el Banco de Espa\u00f1a. <b>Es una ca\u00edda de precios ficticia<\/b>.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Bruselas<\/b> interviene en la&nbsp;econom\u00eda&nbsp;espa\u00f1ola. Se capitaliza el sector financiero&nbsp;espa\u00f1ol con ayudas multimillonarias que ser\u00e1n devueltas con los ahorros de coste que suponen los sucesivos recortes al estado de bienestar.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Se crea la Sareb<\/b> o banco malo en noviembre de 2012, entidad privada que fagocita 200.000 activos de la banca por valor de 50.000 M\u20ac.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Se inicia, en los meses sucesivos, el SEGUNDO gran trasvase del ladrillo espa\u00f1ol: de la BANCA ACREEDORA inestable a la SAREB.<\/b><\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"separator\" style=\"clear: both;text-align: center\">\n<a href=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2015\/03\/Inmobiliario-4.jpg\" style=\"margin-left: 1em;margin-right: 1em\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" border=\"0\" src=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2015\/03\/Inmobiliario-4.jpg\" height=\"240\" width=\"320\" \/><\/a><\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<b><br \/><\/b><\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<\/div>\n<div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<b>Periodo 2013-2015.<\/b><br \/>\n<b><br \/><\/b><\/div>\n<\/div>\n<div>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Sareb se adjudica los activos con un descuento medio del 60%.<\/b><\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Comienza la <b>bajada real de precios<\/b> en el sector dada la necesidad de cruzar oferta y demanda.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Los <b>desahucios<\/b> entre los particulares <b>se incrementan<\/b> de forma alarmante.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Se abre un <b>nuevo escenario: la irrupci\u00f3n de la inversi\u00f3n extranjera<\/b>, de la mano del capital riesgo, que percibe un ajuste de precios y la potencial mejora de la econom\u00eda en el medio plazo.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Sareb pone en marcha<\/b> sus primeros paquetes de activos a la venta, fundamentalmente de producto terminado, listo para comercializar. Los proyectos&nbsp;<i>Bull y Teide<\/i> son sus primeras colocaciones.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Est\u00e1n interesados en un primer momento en grandes carteras de inmuebles, con especial inter\u00e9s en <b>alquileres con alta ocupaci\u00f3n<\/b>. Observan en el <b>mercado de alquiler un gran potencial y crecimiento<\/b> ante las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad (restricci\u00f3n del cr\u00e9dito, eliminaci\u00f3n de la desgravaci\u00f3n por vivienda, rentas del trabajo a la baja, alta tasa de paro, etc).<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Las primeras compras<\/b> se centran en grandes paquetes de viviendas terminadas con inquilinos y con ingresos por rentas asegurados en grandes ciudades como Madrid.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Los fondos compran grandes paquetes<\/b> con fuertes descuentos de hasta el 60%, obteniendo ingresos por dos v\u00edas: rentas a corto plazo y fuertes plusvalias en el proceso de desinversi\u00f3n del activo a medio plazo.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Por otra parte, <b>se hacen con las principales plataformas inmobiliarias <\/b>creadas por la banca para la gesti\u00f3n del patrimonio engullido. Se firman contratos de gesti\u00f3n a largo plazo mientras el activo permanece en los balances de los bancos.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Se crean potentes <i>servicers<\/i><\/b> para repartirse la tarta de Sareb. En dic\/14 se terminan de adjudicar, por un periodo de entre 5-7 a\u00f1os, todas las operaciones de <i>asset management<\/i> a los mayores <i>servicers<\/i> del pa\u00eds, gestionados principalmente por capital extranjero.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify\"><b>Se inicia, a finales de 2013, el TERCER gran trasvase de activos inmobiliarios: de SAREB al CAPITAL RIESGO EXTRANJERO.<\/b><\/li>\n<\/ul>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<b><br \/><\/b><br \/>\n<b>Periodo 2015-2018?<\/b><\/div>\n<\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<ul>\n<li>El BCE comienza a comprar deuda publica y privada de los&nbsp;pa\u00edses&nbsp;del euro con la&nbsp;idea de que fluya el&nbsp;cr\u00e9dito.&nbsp;<\/li>\n<li>El&nbsp;cr\u00e9dito&nbsp;vuelve, aunque&nbsp;t\u00edmidamente.<\/li>\n<li>En lo que respecta al segmento residencial, <b>se inicia el CUARTO trasvase de activos: del CAPITAL RIESGO hacia el CIUDADANO PARTICULAR<\/b>, en todas sus modalidades de demanda (formador\/reponedor de hogar, inversor, extranjero\/nacional en costa,&#8230;).<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"separator\" style=\"clear: both;text-align: center\">\n<a href=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2015\/03\/Inmobiliario-2.jpg\" style=\"margin-left: 1em;margin-right: 1em\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" border=\"0\" src=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2015\/03\/Inmobiliario-2.jpg\" height=\"240\" width=\"320\" \/><\/a><\/div>\n<div>\n<\/div>\n<div>\n<\/div>\n<p>Por resumir y terminar de entender el <b>ciclo de tenencia<\/b> que ha sufrido el activo inmobiliario tras el estallido de la burbuja: del particular\/pyme se trasvasa al banco. Del banco se canaliza a Sareb. Sareb se lo enchufa al capital riesgo. El capital riesgo le pondr\u00e1 un lazo vistoso en estos pr\u00f3ximos a\u00f1os y se lo volver\u00e1 a endosar al particular\/pyme.<\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\nSe terminar\u00e1 de cerrar el c\u00edrculo y comenzaremos un nuevo ciclo, seguramente con pocas lecciones aprendidas y, eso si, con los bolsillos un poco m\u00e1s vac\u00edos que en el periodo anterior.<\/div>\n<div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div>\n<\/div>\n<div>\n<\/div>\n<div>\n<\/div>\n<p><\/p>\n<table bgcolor=\"#F2F0FA\" border=\"0\" cellpadding=\"5\" cellspacing=\"1\" style=\"width: 100%\">\n<tbody>\n<\/tbody>\n<\/table>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La actividad inmobiliaria de este ultimo a\u00f1o ha repuntado respecto a la sequ\u00eda de operaciones y transacciones de a\u00f1os pasados. 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Aunque de forma t\u00edmida, el mercado esta comenzando a despertar, la demanda en determinadas zonas (centros econ\u00f3micos, costa) y seg\u00fan qu\u00e9 segmentos (comercial, residencial, oficinas, hotelero) comienza a reclamar la promoci\u00f3n de activos en aquellas zonas de escasa","og_url":"https:\/\/www.euroresidentes.com\/empresa\/exito-empresarial\/reflexiones-sobre-la-evolucion-de\/","og_site_name":"\u00c9xito Empresarial","article_publisher":"https:\/\/www.facebook.com\/euroresidentes\/","article_published_time":"2015-03-02T14:49:00+00:00","article_modified_time":"2018-03-20T12:42:40+00:00","author":"Pablo P\u00e9rez","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Written by":"Pablo P\u00e9rez","Est. reading time":"5 minutos"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/www.euroresidentes.com\/empresa\/exito-empresarial\/reflexiones-sobre-la-evolucion-de\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.euroresidentes.com\/empresa\/exito-empresarial\/reflexiones-sobre-la-evolucion-de\/"},"author":{"name":"Pablo P\u00e9rez","@id":"https:\/\/www.euroresidentes.com\/empresa\/exito-empresarial\/#\/schema\/person\/efff5db56f461856e7064647a4a798a1"},"headline":"Reflexiones sobre la evoluci\u00f3n del sector inmobiliario espa\u00f1ol en el periodo 2006-2018.","datePublished":"2015-03-02T14:49:00+00:00","dateModified":"2018-03-20T12:42:40+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/www.euroresidentes.com\/empresa\/exito-empresarial\/reflexiones-sobre-la-evolucion-de\/"},"wordCount":1089,"commentCount":0,"image":{"@id":"https:\/\/www.euroresidentes.com\/empresa\/exito-empresarial\/reflexiones-sobre-la-evolucion-de\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"","articleSection":["Inversi\u00f3n inmobiliaria"],"inLanguage":"es","potentialAction":[{"@type":"CommentAction","name":"Comment","target":["https:\/\/www.euroresidentes.com\/empresa\/exito-empresarial\/reflexiones-sobre-la-evolucion-de\/#respond"]}]},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.euroresidentes.com\/empresa\/exito-empresarial\/reflexiones-sobre-la-evolucion-de\/","url":"https:\/\/www.euroresidentes.com\/empresa\/exito-empresarial\/reflexiones-sobre-la-evolucion-de\/","name":"Reflexiones sobre la evoluci\u00f3n del sector inmobiliario espa\u00f1ol en el periodo 2006-2018. - 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