{"id":187,"date":"2014-10-13T15:22:00","date_gmt":"2014-10-13T13:22:00","guid":{"rendered":"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/estrategia-que-arrasa-en-el-mercado"},"modified":"2018-03-20T13:43:43","modified_gmt":"2018-03-20T12:43:43","slug":"estrategia-que-arrasa-en-el-mercado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.euroresidentes.com\/empresa\/exito-empresarial\/estrategia-que-arrasa-en-el-mercado\/","title":{"rendered":"Estrategia que arrasa en el mercado inmobiliario americano: comprar las viviendas que nadie quiere"},"content":{"rendered":"<p><b style=\"color: #6fa8dc;font-family: Verdana, sans-serif;font-size: x-large;text-align: justify\">We buy ugly houses<\/b><\/p>\n<p>Con crecimientos sostenidos de ventas del 60% en 2013 y del 50% en lo que va de a\u00f1o, la inmobiliaria estadounidense <b style=\"font-family: Verdana, sans-serif;text-align: justify\"><a href=\"http:\/\/www.homevestors.com\/\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">HomeVestors<\/a>,<\/b> radicada en Dallas, tiene una estrategia de negocio totalmente transgresora: <b style=\"font-family: Verdana, sans-serif;text-align: justify\">comprar lo que nadie quiere<\/b>.<\/p>\n<p><\/p>\n<div class=\"separator\" style=\"clear: both;text-align: center\">\n<a href=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2014\/10\/ugk.jpg\" style=\"margin-left: 1em;margin-right: 1em\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" border=\"0\" src=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2014\/10\/ugk.jpg\" height=\"258\" width=\"400\" \/><\/a><\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\nFundada en 1996 es, desde que estalla la crisis financiera e inmobiliaria en EEUU y la falta de liquidez inunda los mercados, cuando este modelo de negocio cobra un <b style=\"font-family: Verdana, sans-serif\">auge espectacular<\/b>, pasando de 166 oficinas en 2010 a 500 franquiciados este a\u00f1o repartidos en mas de 120 estados.<\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\nEl modelo de negocio es sencillo: compra de <b>VIVIENDAS INFRAVALORADAS<\/b>&nbsp;para rehabilitar y puesta en el mercado (alquiler o venta) posteriormente. El objetivo es comprar viviendas que nadie quiera, que por alg\u00fan aspecto especial el propietario la rechace y tenga prisa por venderla, como por ejemplo que:<\/div>\n<p><\/p>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify\">Realmente no tengan <b>ning\u00fan atractivo est\u00e9tico<\/b> y en general se encuentren en malas condiciones.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Tenga <b>graves patolog\u00edas<\/b> como las estructurales y de cimentaci\u00f3n y los due\u00f1os no tengan ni las ganas, tiempo ni dinero para afrontarlas.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Est\u00e9n situadas en <b>barrios marginales<\/b> o con altos indices de criminalidad.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Est\u00e9n situadas en zonas de <b>riesgo clim\u00e1tico<\/b> especial como zonas inundables.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Cuenten con <b>condiciones hipotecarias adversas<\/b> (altos tipos de inter\u00e9s, penalizaciones, alta cuota, etc) o est\u00e9n en riesgo de ejecuci\u00f3n hipotecaria.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Generen <b>rechazo emocional<\/b> en el propietario por alguna mala experiencia anterior, como un divorcio o la muerte de un ser querido.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Viviendas ocupadas o con inquilinos morosos.<\/li>\n<\/ul>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<\/div>\n<div class=\"separator\" style=\"clear: both;text-align: center\">\n<a href=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2014\/10\/iowa7.jpg\" style=\"margin-left: 1em;margin-right: 1em\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" border=\"0\" src=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2014\/10\/iowa7.jpg\" height=\"241\" width=\"400\" \/><\/a><\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<br \/>\n<b>Son muy exigentes con las propiedades que adquieren.<\/b><\/p>\n<p><b>Rechazan el 95% de las viviendas que visitan<\/b>. Tras concertar una visita y confirmar la pretensi\u00f3n del propietario por una venta r\u00e1pida, inspeccionan y eval\u00faan el estado de la vivienda. Este punto es importante dada la casu\u00edstica y complejidad que se pueden dar en la situaci\u00f3n de la vivienda. As\u00ed, hacen un <b>repaso jur\u00eddico, t\u00e9cnico y comercial<\/b> de las principales variables que afectan el deterioro actual del activo y a su futura gesti\u00f3n.<\/p>\n<p><\/p>\n<div style=\"text-align: center\">\nElaboran un minucioso <b>estudio de viabilidad<\/b> sin coste alguno para el vendedor.<\/div>\n<p>\nCon el informe previo aprobado en <b>menos de una semana lanzan una oferta<\/b> con <b>pago en efectivo<\/b> y al contado al comprador. La inmobiliaria solo comprar\u00e1 la casa a un precio por debajo del valor de mercado para que se pueda revender a posteriori una vez rehabilitada con un margen de beneficio que compense el riesgo de la operaci\u00f3n, lo que obliga a la parte vendedora a fuertes ajustes y descuentos sobre el precio de mercado actual.<\/p>\n<div class=\"separator\" style=\"clear: both;text-align: center\">\n<a href=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2014\/10\/countingMoney-1024x682.jpg\" style=\"margin-left: 1em;margin-right: 1em\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" border=\"0\" src=\"http:\/\/www.euroresidentes.com\/hogar\/inversion-inmobiliaria\/wp-content\/uploads\/sites\/8\/2014\/10\/countingMoney-1024x682.jpg\" height=\"266\" width=\"400\" \/><\/a><\/div>\n<p>El <b>valor del activo<\/b> vendr\u00e1 determinado por muchos factores como pueden ser el grado de agresividad de las patolog\u00edas, la situaci\u00f3n jur\u00eddica y econ\u00f3mica del activo, el tiempo y empleo de recursos necesario para poner en valor el activo, el valor de venta en comparaci\u00f3n con otros de la zona una vez rehabilitada, los impuestos y grav\u00e1menes originados por la situaci\u00f3n jur\u00eddica que tenga, los costes de mantenimiento durante el periodo de tenencia del activo en el balance de la inmobiliaria, etc.<\/p>\n<p><\/p>\n<div style=\"text-align: center\">\nUna vez que aprueban la operaci\u00f3n, cierran un <b>contrato de compraventa y compran la casa tal<\/b> cual en menos de una semana, cubriendo la totalidad de gastos (si se puede) que se puedan originar.<\/div>\n<p>Aunque tambi\u00e9n <b>compran suelo<\/b> que pueda tener alg\u00fan tipo de tara o limitaci\u00f3n est\u00e1n centrados en activos residenciales y en concreto la <b>tipolog\u00eda de vivienda unifamiliar<\/b> que en EE.UU es muy frecuente. Descartan de ra\u00edz cualquier inversi\u00f3n en casas prefabricadas que en un momento dado se puedan desmontar y trasladar.<\/p>\n<p><\/p>\n<div class=\"separator\" style=\"clear: both;text-align: center\">\n<\/div>\n<p><\/p>\n<p>Tras cerrar la compra <b>aportan valor t\u00e9cnico, jur\u00eddico y econ\u00f3mico<\/b>sobre el activo, dot\u00e1ndolo ya no solo de funcionalidad y est\u00e9tica, sino de la seguridad y garant\u00edas que necesita para su puesta en el mercado de venta o alquiler.<\/p>\n<p>La <b>nueva comercializaci\u00f3n<\/b> del inmueble en venta o alquiler es igualmente agresiva porque intentan salir al mercado con <b>precios inferiores<\/b> a la media de los comparables de la zona, garantiz\u00e1ndose transacciones y cierres de operaciones con un margen de beneficio razonable.<\/p>\n<p>El m\u00e9todo de trabajo les permite dotarlos de liquidez a trav\u00e9s de grandes acuerdos con entidades bancarias, as\u00ed como dando <b>entrada a inversores particulares<\/b>e institucionales en la compra de las viviendas.<\/p>\n<p><b><br \/><\/b><b>El \u00e9xito esta siendo rotundo<\/b><br \/>\n<b><br \/><\/b><br \/>\n<b>Las claves<\/b> que, a nuestro juicio, son indispensables para poder entender el <b>\u00e9xito tan rotundo<\/b> que est\u00e1n teniendo y que se deben de cumplir de forma simultanea, son:<\/div>\n<div>\n<div>\n<ul>\n<li style=\"text-align: justify\">Propietario particular (no institucional) con muchas ganas y prisa por vender.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Activos infravalorados por el motivo que sea.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Minucioso estudio de viabilidad. Riesgo y rentabilidad altas.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Valoraci\u00f3n del activo a un precio inferior a la media de mercado.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Operaci\u00f3n r\u00e1pida, en caliente, menos de 7 d\u00edas desde que se aprueba la oferta lanzada.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Pago en efectivo y al contado.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Sin intermediarios en el proceso.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Buen trabajo de rehabilitaci\u00f3n y puesta a punto de la vivienda.<\/li>\n<li style=\"text-align: justify\">Venta o alquiler del activo rehabilitado muy por debajo de la media de marcado.<\/li>\n<\/ul>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<p>Sin duda un modelo que est\u00e1 teniendo un <b>gran \u00e9xito en EE.UU<\/b> y, aunque no es totalmente novedoso en si mismo, es verdad que s\u00ed nos sorprenden algunas variables que lo hacen muy innovador respecto a otras iniciativas, como puede ser la sofisticada depuraci\u00f3n del proceso, el alcance a gran escala, el volumen de transacciones, el formato de franquicia y sobretodo que el entorno en el que se desenvuelve sea la coyuntura actual de recesi\u00f3n econ\u00f3mica y escasez de liquidez. No conocemos en Espa\u00f1a una cosa ni de lejos parecida, siendo uno de los mercados inmobiliarios mas grandes del mundo.<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\nFuente:<a href=\"http:\/\/www.homevestors.com\/\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">HomeVestors<\/a>, <a href=\"http:\/\/www.inman.com\/2014\/09\/11\/we-buy-ugly-houses-network-growing-fast\/\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">Inman<\/a><\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\nCredito imagen: howtobuildahouseblog; brinksblog.com; boston.com<\/p>\n<p><\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<\/div>\n<div style=\"text-align: justify\">\n<p><\/p>\n<table bgcolor=\"#F2F0FA\" border=\"0\" cellpadding=\"5\" cellspacing=\"1\" style=\"width: 100%\">\n<tbody>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>We buy ugly houses Con crecimientos sostenidos de ventas del 60% en 2013 y del 50% en lo que va de a\u00f1o, la inmobiliaria estadounidense HomeVestors, radicada en Dallas, tiene una estrategia de negocio totalmente transgresora: comprar lo que nadie quiere. 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