| Respuesta 1 : En cualquier tipo de reforma (obras
menores), tienes que solicitar el permiso municipal correspondiente, y máxime
cuando quieres proceder a un cerramiento de una terraza, visible desde el exterior.
No obstante, existen Ayuntamientos, donde son más flexibles a la hora de
no tener que solicitar permisos cuando se trata de pérgolas no fijas (de
obra), por tanto lo más aconsejable es preguntar en información
urbanística de tu Ayuntamiento si necesitas permiso (que es lo mas seguro,
pues es una vía de recaudación más). De hecho, la mayoría
de los Ayuntamientos, tiene un modelo de solicitud de estas obras menores, y lo
más seguro es que junto a esta solicitud, tengas que aportar alguna documentación:
memoria de la obra, presupuesto por unidad (si es más de una) y total,
plano de planta y alzado de obra, certificado del técnico correspondiente
que asegure que la obra es soportada por los elementos estructurales del edificio
sin riesgo para la estructura, permiso de la comunidad de vecinos, entre otros. Respecto
a su coste, lo más normal es que el Ayuntamiento establezca una cuota en
función bien del importe del presupuesto aportado por los interesados junto
con la solicitud de licencia de obras, siempre que el mismo hubiese sido visado
por el Colegio Oficial correspondiente, o en su defecto este importe se determinará
por los técnicos municipales, de acuerdo con el coste estimado de conformidad
con los costes de referencia general de la edificación aprobados y publicados
por la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad respectiva,
estableciendo algún mínimo, en todo caso. Respecto
a la segunda pregunta, es bastante probable que el Ayuntamiento, previo expediente
sancionador, puede, sin perjuicio de una sanción de multa, acordar la demolición
del cerramiento una vez efectuado, siempre y cuando este hecho no haya prescrito
(aproximadamente a los cuatro años) (Guarda documentación que justifique
en que fecha se hizo pues si después tienes que alegar prescripción:
facturas, fotografías y copis compulsadas con fecha, etc.)
Respuesta
2: El Propietario del local pagará de conformidad a la cuota que tenga
asignada en el Título Constitutivo de Propiedad Horizontal (lo que ordinariamente
se conoce como escritura de división horizontal). No obstante, antes de
exigir nada, es preciso comprobar que el titulo, en los estatutos o en algún
acta de junta de propietarios pasada, no exista algún precepto o acuerdo
que exima al propietario del local comercial de abono de aquella derramas destinadas
a elementos, que siendo comunes, solo sean utilizados por los propietarios u ocupantes
de las viviendas. El porque de esto, es que muchas promotoras, para facilitar
la venta de un local comercial, expone en su escritura de división horizontal,
que se excluyen como elementos comunes respecto del local, aquellos servicios
destinados exclusivamente para los vecinos, por ejemplo, ascensor, limpieza de
escalera, etc… exonerando de su pago por estos conceptos a los locales comerciales.
Respuesta 3: Tal como de tu pregunta se desprende,
lo habéis intentado todo: quejas al Ayuntamiento, Policía etc…..
Pues bien, ante esta falta de diligencia por parte de las autoridades, debemos
de intentar cambiar de estrategia. Dos son las soluciones que podrían ser
factibles si los hechos se acuerdan a la realidad: la primera relacionada con
el callejón, ¿es una vía pública?, preguntarlo en
el Ayuntamiento, pues si no es así, y pertenece a algún edificio
podríais hablar con aquella comunidad de propietarios y solicitarles que
lo cierren, previa licencia, (a aquellos también les favorece). En segundo
lugar, respecto al sujeto, tal como lo describes en tu pregunta parece que es
una persona, cuyas facultades mentales están perturbadas impidiéndole
gobernarse por si mismo. Si es así, en la Ley de Enjuiciamiento Civil,
existe un procedimiento de incapacitación, que además de una vez
declarado incapaz, le procurar un tutor o curador, tanto de su persona como sus
bienes. Este procedimiento, en el artículo 757 de la LEC expone que puede
ser instado por el Ministerio Fiscal, y en su número 3 dispone que "Cualquier
persona está facultada para poner en conocimiento del Ministerio Fiscal
los hechos que puedan ser determinantes de la incapacitación". Estos
hechos son los que en la consulta exponéis: habla solo, guarda basura,
seguro que es agresivo etc…, También es obligación de las autoridades
y funcionarios iniciar este procedimiento, cuando tenga noticia de algún
hecho que así lo acredite. Respuesta 4: Contacte
con su Presidente de la Comunidad de propietarios, ya que sus vecinos están
realizando actividades que contravienen las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (artículo 7.2
de la Ley de Propiedad Horizontal).
El mismo artículo, sigue diciendo
"El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas
por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento
de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere
en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios,
debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción
de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo,
se sustanciará a través del juicio ordinario. Presentada la demanda,
acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor
y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios,
el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata
de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para
asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá
de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda
o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además
de la cesación definitiva de la actividad, prohibida y la indemnización
de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso
de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función
de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.
Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así
como su inmediato lanzamiento". |
