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PREGUNTA 1.- Un problema
de terrazas en una casa. Mis padres viven en una casa en el pueblo en la primera
planta, y mis tíos viven debajo. En la planta donde viven mis padres hay
una terraza que esta sin cubrir,que sirve de cubierta para la casa de abajo, el
año pasado ya dio problemas porque cuando llovía calaba en la planta
de abajo, se volvió a enladrillar y pintar la terraza, pero este año
ha vuelto a pasar lo mismo. Me gustaría saber si las dos partes deben
de correr con los gastos del arreglo de la terraza.
PREGUNTA 2. Vivo
en una comunidad de vecinos de dos vecinos, el de abajo que es de una
señora
y el mío que es el de arriba. Tenemos entradas diferentes para acceder
a nuestra vivienda pero tenemos el régimen horizontal. Aparte yo justo
en la planta de mi vivienda por la parte de atrás tengo un terreno exclusivo
mío. Arriba de mi casa tenemos una terraza que en un principio la compre
como mía pero mi vecina dice que también es de ella y en las escrituras
a mi no me consta como mía pero tampoco como de las dos. En la terraza
hay una habitación hecha de obra que solo es mía porque así
lo pone en mis escrituras, quisiera saber si en la terraza que para tener acceso
a ella se suben por unas escaleras que dan detrás de mi casa puedo poner
una caseta de madera prefabricada para mi uso personal, sin que ella me pueda
decir nada ya que no seria de obra. Ella dice que la terraza también es
suya, yo no me niego a que la disfrute de cual no lo hace porque no quiere pero
se niega a que ponga una caseta de madera, nunca sube a limpiarla y siempre me
toca a mi. En la terraza habría que hacer algunos arreglos por el bien
de la finca pero también se niega a pagar y como somos dos vecinos no pagamos
comunidad y quisiera saber los derechos que tengo, si tengo que pagar todos los
arreglos, y la posibilidad de poner un cuarto sin obra. También si tiene
derecho a la limpieza o solo me toca a mi porque según ella como no sube
no limpia pero se ensucia del día a día. Para acceder a mi casa
entro por una reja que esta estropeada y habría que cambiarla ese pasillo
de entrada que esta al aire libre según las escrituras es mía pero
ella tiene acceso para entrar y salir que supongo que es por el teme de la terraza. La puerta la tenemos que pagar a medias o yo sola porque ella me exige una
llave, si se niega a pagarla tengo derecho a no darle la llave? y los arreglos
de la fachada a quien le pertenecen a partes iguales ola del pasillo que ella
puede entrar a mi sola?
PREGUNTA 3. Tenemos una terraza aneja a nuestro
edificio. En 1993 hubo una nevada que cuarteo toda la baldosa de la misma.
Recurrimos a un perito de la camara de la propiedad y nos emitio un informe diciendo
que los gastos de la baldosa corrian a cargo de toda la comunidad. Al cabo de
dos meses nuestros vecinos fueron otra vez a la camara de la propiedad y otro
perito les emitio otro informe distinto al primero. Despues de mucho tiempo las
vigas de debajo de la terraza estan dañadas y el propietario de la lonja
dice de denunciarnos. Hemos vuelto a abrir el debate de quien tiene que pagar
la baldosa, los vecinos dicen que nosotros, y nosotros decimos que como no la
hemos roto no la pagamos. Nos dicen para ir a un arbitraje a la cual nos hemos
negado porque seria admitir que hemos roto nosotros la baldosa cuando fue a causa
de una nevada. ¿Nos pueden obligar a ir a un arbitraje? ¿Debemos
ir?¿Quien tiene que pagar la baldos, ellos admiten que es un elemento comun?
PREGUNTA
4. Si se tiene la terraza para dos vecinos se puede dividir para que cada uno
haga lo que quiera con su parte de terraza siempre sin obrar? Y al ser sólo
de dos vecinos ¿si uno se niega y el otro no como se puede solucionar el
probleme porque siempre gana el que se niega?
RESPUESTA 1. En mi opinión el arreglo de la terraza que a su
vez sirve de cubierta a la vivienda del piso inferior, salvo que las escrituras
de cada una de las viviendas digan lo contrario, constituye un elemento común
de la Edificación, por lo que ambas partes deberán sufragar los
gastos que comporte su arreglo.
RESPUESTA 2. En principio salvo que
alguna de las dos propietarias del Edificio compuesto de dos plantas tenga asignado
la titularidad o uso de la terraza, he de informarle que dicha terraza situada
arriba de su casa constituiría un elemento común del Edificio, pues
debe tener en cuenta que a su vez constituye la cubierta del Edificio. Al tratase
pues de un elemento común en principio no pude instalar ningún tipo
de caseta de madera. En cuanto al pago de los arreglos de la terraza, por tratarse
de un elemento común debería contribuir las dos, con arreglo a la
cuota que a cada una le corresponda o tenga asignada en el título. No obstante
lo anterior y como quiera que Vd. es la propietaria más directamente afectada,
es conveniente que antes de cualquier tipo de reparación, quede constancia
del estado de deterioro en que se encuentra dicha terraza. Si su vecina se niega
al pago, la única vía o solución que le queda es acudir a
los tribunales de justicia. En cuanto a la fachada también constituye un
elemento común y el pago deberá efectuarse en proporción
a la cuota que cada uno tenga asignada en el título de propiedad horizontal.
RESPUESTA
3. La primera cuestión que debe dilicidarse es precisamente la relativa
a la terraza aneja al edificio; es decir si se trata de un elemento común,
o si por el contrario no encontramos ante un elemento privativo; es por ello por
lo que debe examinarse el título constitutivo y las normas contenidas en
el mismo por si estableciesen alguna prescripción sobre el particular.
Por otro para acudir a un arbitraje es preciso que ambas partes acepten y se sometan
expresamente al arbitraje, ya que sin su consentimiento no se le puede obligar.
No obstante lo anterior si las partes admiten que se trata de un elemento común,
la obligación de pagar los baldos incumbe a la Comunidad.
RESPUESTA
4. En cuanto a la consulta sobre el uso compartido de la terraza y la posibilidad
de dividir su uso, deberá consultar las normas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal, ya que por lo general suele establecer
el régimen normativo y las posibilidades de uso de dicha terraza, ya que
en principio cualquier tipo de modificación a lo establecido en dicho título
requiere unanimidad.
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común de la edificación-
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