¿Estallido de la burbuja inmobiliaria?

Los informes están de moda. El último difundido es el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2007, a cargo de la firma, RR. de Acuña y Asociados. Su aportación más singular es que la burbuja inmobiliaria podría estallar entre 2010 y 2011, en contra de las predicciones de otros estudios que ponen enfásis en la graduación de la desaceleración.

2010-2011: punto crítico de la burbuja

El ritmo de construcción de 700.000 viviendas / año para una demanda sólo de 400.000 traerá consecuencias al comienzo de la década que entra, según Acuña y Asociados, "la oferta global de vivienda nueva y usada adquirirá sus cotas más altas y la demanda estará en su punto más bajo".

Las viviendas que mayormente se verán afectas por el estallido de la burbuja serán las viviendas de la costa, las más caras y las de "extrarradios sin consolidar". Con todo el calificado "estallido de la burbuja inmobiliaria" se refleja en una bajada de los precios del 1% anual dentro de cuatro años.

Fernando Rodríguez, Presidente de la citada firma, en la rueda de prensa ha rechazado que se vayan a producir descensos de la talla de los financieros en Bolsa, dado que la tendencia es que los precios aguanten.

Impacto de la crisis en la promotoras inmobiliarias

El informe indica que la coyuntura actual acabará repercutiendo en el volumen de ventas de las promotoras inmobiliarias. Ya para el año que viene, en 2008, se cifra que las ventas disminuirán un s 30% respecto al volumen de transaciones que se realizaron en los años 2004 y 2005. De hecho se destaca el dato del tiempo medio de venta de una vivienda (desde el comienzo de la obra) que ha pasado desde los 2,05 años de media en 2004 a los 3,43 años en 2006.

Con estos datos, el informe sostiene que para más de la tercera parte de las 60.000 promotoras existentes en España "va a ser muy difícil atender a sus obligaciones financieras". El informe augura que en los próximos años van a desaparecer "tres de cada cuatro promotoras del mercado". esto es de las 60.000 promotoras actuales se pasaría a tan sólo unas 15.000. El Presidente de la firma llegó a indicar que "ya hay muchos cádaveres vivos por ahí"

Temas relacionados:

• Presentación del estudio del Anuario del Mercado Inmobiliario español

Márgenes de los promotores de las viviendas

El sindicato Comisiones Obreras ha elaborado un estudio con el título: "Una nueva cultura para afrontar el creciente problema de la vivienda en España".

El margen de los promotores por encima del coste del suelo

El dato más destacado y sin duda polémico es los promotores de viviendas percibieron un margen neto del 26,6 por ciento del precio final de la vivienda el pasado año. Esto viene a suponer ni más ni menos que cuatro puntos porcentuales más que el coste del suelo, que representó el 22,7 por ciento del importe final de una casa.

Una de las conclusiones más importantes del estudio llevado a cabo por el sindicato es que los márgenes de los promotores inmobiliarios se convierten en la primera causa del encarecimiento de la vivienda, consecuencia del "desorbitado incremento del margen neto de los promotores de viviendas".

El margen neto de los promotores ha experimentado un aumento espectacular de 17,8 puntos porcentuales en los últimos 8 años. En 1996 el beneficio de los promotores representaba sólo el 8,8 por ciento del precio final de un inmueble. Por contra, los costes de la mano de obra que suponían el 65,1 por ciento han pasado a tan sólo el 37,4...

Un estudio que dará que hablar.

Beneficios de los promotores

Siguiendo con le estudio del Colegio de Arquitectos de España sobre los precios de la vivienda en los últimos siete años ayer mencionábamos el coste del suelo. Pues bien de las siete partidas clave en el precio final de una vivienda, la otra "culpable" son los beneficios de los promotores. Los costes de proyecto, licencia, obra, financiación, gestión y comercialización, apenas han tenido movimientos de importancia.

Los promotores multiplican sus beneficios por siete

Los beneficios del promotor han experimentado un descomunal incremento. Y no hay excusa dado que los gastos de construcción han pasado de representar el 71,4% del total del coste en 1996 a sólo un 51,1% en 2004.

Sin embargo, el beneficio neto de los promotores se multiplicó por siete. De representar un 9,6% del total de costes en 1996, el año pasado había alcanzado más de la tercera parte de los costes totales: el 36,3%.

Muy interesante este estudio que, tras años de bastante ocuridad, va aportando claves de lo que ha ocurrido en el mercado de la vivienda en España durante los últimos años.

Enlaces:

• Los arquitectos piden medidas urgentes
• Coste del suelo

Coste del suelo

Hacíamos mención al estudio del Colegio de Arquitectos de España. El Gobierno haría bien en tomárselo en serio. En el citado trabajo los arquitectos cuantifican los factores que hay detrás del impresionante incremento de los precios de la vivienda en los últimos siete años (1996 -2004).

Pues bien, en la formación del precio final de una vivienda, sólo dos partidas han registrado variaciones significativas: el precio del suelo y los beneficios del promotor.

La subida del precio del suelo

De tener representar el 8,4% sobre los costes totales de la construcción de una vivienda en 1996, ocho años más tarde, en 2004 era casi del 31%, unas tres veces y media mayor. Ya no quedan dudas de que el aumento del precio del suelo ha repercutido negativamente sobre el precio final de las viviendas, tal como señala por ejemplo el diario económico Cinco Días.

Durante este periodo los propietarios de suelo se han beneficiado de la inercia de las administraciones públicas que no han movido un sólo dedo para evitar esta descomunal especulación.

La anunciada "Operación campamento" o el proyecto de expropiación de solares con más de un año sin transformación urbana, que estudia el Gobierno de Madrid, podría constituir medidas para frenar la carrera especulativa del coste del suelo.

La Ministra de Vivienda haría bien en revisar su Plan y poner énfasis en la vertiente de la oferta del suelo, su coste y el control de la especulación.

Enlaces:

• Los arquitectos piden medidas urgentes

Empresarios

La ministra y su Plan Vivienda

Esta semana la ministra se ha referido al Plan de la Vivienda, señalando que introduciría nuevas tipologías, como los pisos para rentas medias; fomentaría las viviendas de protección oficial en compra o alquiler, y potenciaría la rehabilitación de edificios, de barrios y de zonas degradadas. Ya nos hemos referido a sus comentarios sobre el alquiler de viviendas y sobre las deducciones fiscales a la vivienda.

Reacciones de los empresarios

"Con nuevos organismos o con dinero no se va a resolver el problema de la vivienda en España". Así, de tajante se mostraba ayer el máximo responsable del Comité de Política Económica del Círculo de Empresarios, Fernando Eguidazu, quien mostró el rechazo de la organización a las últimas iniciativas del Ministerio de Vivienda.

El Círculo de Empresarios aboga por "eliminar restricciones e intervenciones artificiales en la oferta y la demanda" impulsando la plena liberalización del suelo, agilizando la burocracia administrativa y eliminando los incentivos a la demanda de vivienda libre, y pide además fomentar la vivienda de protección oficial (VPO), pero para alquiler.

Ni tan torpe la Ministra, ni tan listos los empresarios

Puede que la política de la vivienda no sea acertada. Quizás Zapatero no anduvo muy afinado a la hora de repartir cuotas políticas. Pero lo que es innegable es que durante los últimos 8 años la oferta y la demanda sin restricciones ha llevado a uno de los encarecimientos más escandalosos de un bien de primera necesidad para todos los españoles.

El fuerte endeudamiento de las familias españolas, el componente especulativo de una buena parte de la demanda justifican más que de sobra una política activa por parte del Gobierno. Sólo los muy bajos tipos de interés de los préstamos hipotecarios han hecho posible que la demanda pueda absorber la enorme actividad constructora de estos años...

Señores empresarios, habría que oírles a ustedes si subieran los tipos de interés... De la noche a la mañana su liberalismo se transformaría en el intervencionismo más ortodoxo.

Enlaces:

• Deducciones fiscales para alquiler de vivienda
• Un millón de viviendas vacías para alquilar
• Agencia Pública del Alquiler
• Vivienda y deducciones fiscales 2005