Sobran 1,400.000 viviendas en España

Hace escasamente unos meses los fundamentos reales de la demanda de la vivienda explicaban el 80% de esa demanda. Por eso no había que preocuparse en absoluto de exceso de producción u oferta inmobiliario, la demanda era real y no especulativa. No había burbuja.

Pero resulta ahora que los servicios del BBVA van y nos dicen que el desajuste oferta - demanda provoca un exceso de viviendas nuevas construidas de entre 800.000 y 1.400.000. Pero es que, además, según el mencionado Servicio de Estudios este exceso seguirá aumentando durante todo el año 2009. Y según sus previsiones sólo comenzaremos a digerir este excedente a partir del primer trimestre de 2010.

De nada sirve, según estos especialistas que el Euríbor abarate ya las hipotecas más de 100 euros a partir de enero de 2009 y que las expectativas de reducción todavía sean mayores.

Ahora la moda es ser negativo. Esperamos que también se equivoquen, tal y como lo hicieron unos meses.

La crisis inmobiliaria se expande

La crisis inmobiliaria en España profundiza y se expande. Nadie parece estar a la altura de las circunstancias. La pasividad del gobierno y las declaraciones catastrofistas de algunos empresarios anunciando fuertes bajadas en los precios ha acabo por retraer fuertemente la demanda.

Los compradores potenciales (que según todos los expertos los hay) esperan que, tras muchos años de impetuosas subidas, la bajada de los precios de la vivienda sea una realidad en España. Resultado: no se venden viviendas.

La entidad de la crisis inmobiliaria en España

La prensa no ha parado de anunciar malas noticias de inmobiliarias. La última, Don Piso que cierra sus 120 oficinas y despide a 350 trabajadores. Pero no va ser la última. Las principales inmobiliarias españolas han vendido durante el primer trimestre de 2008 un 73,5% menos que en el mismo periodo del año pasado. En algunas de ellas los porcentajes de bajada son superiores al 90%.

Según noticias difundidas hoy por todos los medios el bajón de las cifras de ventas de viviendas no deja lugar a dudas, según las principales inmobiliarias. Destaca Reyal Urbis (- 97%) de 243,6 millones de euros se 2007 , pasa a vender 7 millones del primer trimestre de 2008. Y a esta le siguen todas las demás:

• Reyal Urbis (- 97%)
  
• Acciona (- 86,8%)
  
• Parquesol (-79,2%)
• Vallehermoso (-71,8%)
• Metrovacesa (-58%)
• Realia (-47,3%)

Quiebra de inmobiliarias

Así las cosas, se comprende el gesto desesperado de las empresas inmobiliarias al gobierno. Y es que del 35,7% de empresas que se han disuelto en España en el primer trimestre de 2008 pertenecían al sector inmobiliario o de la construcción (según datos de Axesor). En concreto, se disolvieron un total de 7.663 empresas, de las que 2.844 eran inmobiliarias (2.010) o constructoras (834).

Temas relacionados con crisis inmobiliaria en España

• La ONU y la crisis inmobiliaria en España
• Crisis inmobiliaria en los Estados Unidos

Evolución de los precios en el mercado estadounidense

Un gráfico del economista estadounidense Robert J. Shiler de la University of Yale, ha causado un gran impacto a la hora de visualizar mejor la percepción de los incrementos de precios que han tenido lugar en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos.

Shiller ha creado un índice histórico de precios de la vivienda en los Estados Unidos que se remonta a 1890 (Indice =100 en 1890).

Si una casa supongamos que fue vendida en 1890 por 100.000 dólares (a precios actuales), un casa estándar equivalente habría sido vendida en en 1920 a 66.000 dólares (66%) y a 199.000 dólares en 2006 (199%, o lo que es lo mismo un 99% más que en 1890). Visto así quizás los incrementos no son tan exagerados. Aunque si el índice hubiera tomado como base la gran depresión de finales de los veinte y los primeros años de la II Guerra Mundial, la perecpción de aumento actual sería más importante.

Quizás lo más llamativo del gráfico el el comportamiento de los precios en la última década, un gráfico vale más que mil palabras: véanlo ustedes (pinchar sobre el gráfico para ampliar la imagen):



Temas relacionados con los precios de la vivienda en USA:

• La racionalidad de la inversión de la vivienda en los Estados Unidos
• Crisis inmobiliaria en los Estados Unidos
• Precios de la vivienda en los Estados Unidos
• Ranking internacional de precios de la vivienda
  

Ventas de viviendas en Comunidades Autónomas

Las ventas en el últimos año han retrocedido un 12,1% a nivel de toda España (datos hasta le tercer trimestre). Sin embargo, no todas las Comunidades Autónomas están digeriendo la situación actual del sector de la misma forma, según las estadísticas que facilitan trimestralmente los Registradores de la Propiedad.

Así se da la circunstancia de que la Comunidad Valenciana ha adelantado a Cataluña y Madrid en compraventa de viviendas por primera vez.

El bajón en la ventas de viviendas ha siso generalizado en 2007. En este último año, el número de operaciones inmobiliarias ha bajado un 12,11%.

La Comunidad Valenciana, con 27.329 operaciones inmobiliarias, ha adelantado por primera vez a Cataluña (25.575) y Madrid (22.449), aunque los retrocesos son generalizadoss en todas las Comunidades Autónomas.

Entre julio y septiembre de 2007 las Comunidades Autónomas con mayor grado de compraventas inmobiliarias fueron:

• Andalucía (42.261)
• Comunida Valenciana (27.329),
  
• Cataluña (25.575)
  
• Madrid (22.449).

Los expertos señalan que el elevado precio de las viviendas en Madrid y Cataluña en comparación con la Comunidad Valenciana y Andalucía, podrían explicar estos resultados. Informe completo.

Bajan transaciones en Viviendas usadas

La disminución en el registro de operaciones de compraventas ha afectado más a la vivienda usada, un (-5,20%), que a la vivienda nueva (-2,64%).

Perspectivas de la UE para la construcción en España

Según la UE, la inversión en construcción de vivienda descenderá un 1,2% en 2008 y un más que significativo 10% en 2009, según las estimaciones de la Comisión Europea difundidas por Seopan.

Los grandes empresarios del sector de la construcción quizás estén indicando al gobierno que hay que estar preparados para lanzar políticas activas que frenen utales descensos. Las previsiones de la Comisión Europea contrastan con los datos más recientes del mercado de la construcción en España, con un crecimiento esperado del 3,5% para 2007, y con el 6,4% que se registró en 2006.

No todo es negativo. Aparte de la vivienda, los restantes subsectores de la construcción todavía seguirán una evolución positiva, con incrementos estimados del 4% para 2008 y del 3,8% para 2009.

España Portugal e Irlanda, serán los tres países de la zona euro para los que se prevé retrocesos en sector constructor en el trienio 2007-2009.

En el conjunto de la zona euro, las previsiones indican una progresiva desaceleración de la actividad constructora desde el crecimiento medio global del 3,5% previsto para 2007 hasta el del 1,3% que se estima para 2009. Para 2008 se calcula un incremento del 2,2%.

Buenas expectativas de la construcción en los países del este

En los países del este de Europa se prevén aumentos de la inversión en el sector de construcción de hasta porcentajes del 30% ,según los países.

Paises como Rumania (crecimientos del 29,5% para 2007, del 21,5% en 2008 y del 17% para el 2009), Polonia (20% para 2007 y del 10,8% del 2009; Lituania (entre el 24,8% y el 9,8%,) y Eslovenia (entre el 16,9% y el 3,2%) dan buena cuenta del dinamismo constructor de la Europa del Este.

Las principales empresas constructoras e inmobiliarias españolas ya están tomando posiciones en este escenario (FCC, Acciona, Ferrovial y Fadesa...) esperando generar beneficios de esta intensa actividad constructora en los próximos años, en contraste con la ralentización del mercado de la construcción en España.

El coste de las hipotecas basura en USA

En los Estados Unidos se evalúa el coste de la crisis de las hipotecas basura y por ende del sector inmobiliario estadounidense. Un informe presentado por el Joint Economic Committee predice que la desaceleración del mercado de la vivienda tendrá un coste para la economía norteamericana de $100 billion de dólares (100.000 millones de dólares) de pérdidas para la economía a finales de 2009.

El informe del Joint Economic Committee presentado por los congresistas demócratas estima que aproximadamente el 70% de los $100 billion en pérdidas será el resultado directo de la disminución del valor de las propiedades vendidas en la ejecución de subastas. El restante 30% será el resultado de la disminución del valor de las propiedades en general en el mercado (se calcula que el valor de las propiedades de las familias estadounidenses disminuirá una media del 1,5% por cada ejecución en subasta dentro de un radio de 1/8 millas).

Estos son los estados en los que se estiman pérdidas mayores a 2.000 millones de dólares

California......................23.673 millones de $
Florida...........................12.128
New York....................... 9.415
New Jersey.....................6.306
Illinois .............................5.319
Ohio .................................3.678
Michigan .........................3.081
Massachusetts ..............3.009
Arizona ........................... 2.852
Maryland .........................2.732
Texas ...............................2.641
Pennsylvania ...................2.420
Virginia .............................2.198
Georgia .............. ..............2.007

Catroce estados se espera que tengan pérdidas acumuladas de más de 2.000 millones de $ debido a las ejecuciones de subastas. California se estima que podría alcanzar ella sola más de 23.000 millones para finales de 2009.

las estimaciones realizadas están basadas en las proyecciones de ejecuciones de subastas T(1.3 millonespara finales de 2009) y la pérdida media en el valor de las viviendas resultado de cada ejecución. Esto siempre que se cumplan las predicciones conservadoras del Joint Economic Committee de una moderada disminución del valor de las casas.

Si las disminuciones de precios fueran sustancialmente más importantes que las estimadas, las pérdidas, lógicamente también serían sustancialmente mayores.

Fuente: Housing Market Will Cost the Economy $100 Billion by 2009

Temas relacionados con el Coste de las hipotecas basura

• Crisis de liquidez
• Hipotecas de alto riesgo y su incidencia en España

Rentabilidad: Bolsa o Vivienda

¿Bolsa o Vivienda? Qué elegir para los ahorros

En los momentos actuales la incertidumbre ha aumentado en ambos mercados. La vulnerabilidad de las Bolsas mundiales se ha puesto de manifiesto con la crisis de las hipotecas de alto riesgo (hipotecas basura) en los Estados Unidos y que se ha trasladado a todos los mercados bursátiles sin excepción.

Por otra parte las revalorizaciones recientes en el mercado de la vivienda es difícil que se produzcan mientras que el coste las hipotecas sea elevado. Aunque el euribor parece haber tocado techo, el coste de los préstamos hipotecarios tardará su tiempo en volver a sus niveles de anataño, amén de un mercado que si la economía no crece a un elevado ritmo, quizás no pueda absorber el volumen de vivienda nueva que los promotores se empeñan en sacar al mercado.

La historia reciente de la Bolsa y la revalorización de la vivienda

Algunos analistas señalan que, pese a las elevadas revalorizaciones de las viviendas en los últimos años, si un ahorrador hubiera puesto todo su dinero en Bolsa en la primera mitad de los años noventa -y muy especialmente a partir de 2003- hoy serían mucho más ricos que los compradores de casas.

Lo analistas de inversiones aseguran que el ahorro en bolsa a largo plazo (10-15 años) siempre es favorable a la Bolsa. Su rentabilidad/año es superior entre un 2 y 4,5 % respecto a la vivienda.

Las perpectivas de la Bolsa y la vivienda

Mercado de la vivienda:

• Un ritmo alcista similar al IPC (en torno a un 3%), es la posición que sostiene una amplia mayoría de analistas.
  
• Bajadas de precios del 5% a partir de 2008, según una significativa parte de analistas.
  
• Las perspectivas más pesimistas: bajadas en torno al 20% para 2008 y 2009; posición sostenida por una minoria de analistas.
  

Bolsa:

Las correcciones de los últimos meses han obedecido precisamente al impacto de los valores de las empresas de la construcción e inmobiliarios Perspectivas:

• Para 2007 la mayoría de los analistas prevee un rendimiento entre el 5% y el 10%.
• Las previsiones para la Bolsa en 2008 son más inciertas. La mayor parte de los analistas no se atreven a hacer predicciones. Aunque el FMI ha bajado sus previsiones para 2008, alertado sobre los efectos de la crisis financiera en estados Unidos y por extensión a la UE.
  

Noticias anteriores relacionadas con Rentabilidad: Bolsa o Vivienda:

• Invertir en Bolsa o Vivienda (2005)
  

Precios vivienda: crecimiento cero en 2009

El servicios de estudios del BBVA se ha sumado a la proliferación de informes que sobre el sector inmobiliario en España está teniendo lugar en estos últimos meses. Su conclusión más llamativa es que los precios de la vivienda registrarán un crecimiento cero en 2009. Eso sucederá tras un periodo previo de desaceleración progresiva. Así mismo resta cualquier tipo de alarmismo al ajuste del sector.

Los ritmos de crecimiento de precios que pronostica el BBVA para los próximos años son los siguientes:

• 2007: tasa del 5,9%
  
• 2008: tasa del 1,4%
  
• 2009: tasa del 0,0%
  

El servicio de estudios del BBVA señala que el ajuste que se está produciendo en el sector inmobiliario tendrá un impacto de tres décimas en el Producto Interior Bruto (PIB) en 2007 y cuatro décimas en 2008.

En la presentación del estudio, José Luis Escrivá, economista jefe del Banco, subrayó que se trata de un proceso de ajuste gradual, descartando un ''crash'' inmobiliario en España. La moderación de la demanda actual , según el economista, estaría empezando a ajustar "de forma significativa" la oferta.

La entidad cuantitativa del ajuste

La previsión del estudio es de una caída de las viviendas visadas (inluyendo rehabilitación) desde las 911.000 en 2006 a los 700.000 durante este año 2007. Esta tendencia se prolongaría durante los próximos años. Pese a esta reducción cuantitativa en el visado de viviendas, el servicio de estudios del BBVA estima que el crecimiento del empleo en construcción se desacelerará desde el 7,5% observado en 2006, hasta tasas del 3,7% en 2007 y del 1,3% en 2008, pronosticando que "el sector de la construcción continuará siendo generador neto de empleo".

El aterizaje suave del sector inmobiliario en España viene apoyado por otras variables tales como el crecimiento de la población, el aumento de la renta, la actual etapa expansiva de la economía, el favorable entorno exterior (la recuperación de Alemania y el Reino Unido estaría favoreciendo la recuperanción de la demanda extranjera) y el dinamismo empresarial", junto con unas cuentas públicas saneadas.

Ante este escenario, el director del servicio de estudios mostró su sorpresa por "tanto alarmismo" respecto a una posible crisis inmobiliaria. Reiteró que el actual proceso de ajuste del mercado inmobiliario es el más suave de los experimentados en nuestro país hasta el momento.

La accesibilidad a la vivienda mejorada

Aunque sin citarlo, en respuesta al informe de hace unos días del relator de la ONU (ver La ONU y la crisis inmobiliaria en España), el BBVA señala que las familias verán mejorada su accesibilidad a la vivienda en los próximos años. De hecho se señala que el esfuerzo empleado en la adquisición estaría este año 2007 en "máximos".

La mejora en la accesibilidad a la vivienda se produciría precisamente a través de la disminución de los precios de la vivienda en 2008 y la desaparición del impacto del alza de los tipos de interés en 2009.

Los tipos de interés en el 4,5 %

Según las previsiones recogidas los tipos de interés concluirán su movimiento alcista un vez se alcance el 4,5%.


Demanda para el alquiler de viviendas

El responsable del Servicio de Estudios del BBVA consideró "muy justificada" una equiparación del tratamiento fiscal de la vivienda en propiedad y con el del alquiler a través de la eliminación de la deducción del IRPF por compra de una vivienda.

Ell informe queda recogido en revista ''Situación Inmobiliaria'' del servicio de estudios del BBVA.

La ONU y la crisis inmobiliaria en España

Hasta la ONU habla de la situación inmobiliaria en España, y más concretamente de crisis inmobiliaria. Al menos es lo que más ha llamado la atención de los medios, aunque su análisis va más orientado hacia los problemas sociales de la vivienda en España, incluidos los temas de violencia doméstica, mobbing inmobiliario, etc.

La noticia: la ONU y la coyuntura inmobiliaria en España

El relator especial de la ONU para la Vivienda, Miloon Kothari, ha lanzado hoy una recomendación al Gobierno español para que alerte abiertamente a ciudadanos e inversores de que el país "se enfrenta a una grave crisis" inmobiliaria.

"El Ejecutivo trabaja en el buen camino, pero debe intervenir más en el mercado e informar claramente de que en unos años llegará una grave crisis que afectará a gran parte de la población"

Aunque Kothari incluye en su informe datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) según los cuales únicamente el 0,3% de la población española sería vulnerable por impago de hipoteca, el relator teme que la situación sea isostenible a largo plazo, en función de futuras alzas de los tipos de interés. .

"En cuanto suban un mínimo los tipos de interés -ha señalado-, las personas que no podrán hacer frente a su hipoteca aumentarán considerablemente". Al respecto pide al Gobierno que "se informe claramente a ciudadanos e inversores de que ese momento va a llegar". Señala como políticas fundamentales el impulso de las viviendas de protección oficial de promoción privada en venta y en alquiler.

Kothari visitó España el pasado noviembre invitado por el Gobierno español. El relator estudió los casos de Madrid, Bilbao, San Sebastián, Almería, El Ejido, Roquetas de Mar, Sevilla, Barcelona y Zaragoza. El vídeo de más abajo recoge algunas de las reuniones con grupos que mantuvo durante su estancia en Barcelona.

El objetivo final de su estudio es la elaboración de un informe que será presentado al Consejo de Derechos Humanos de la ONU del que hoy ha avanzado sus conclusiones preliminares.

Problemas de la vivienda en España

1. Precios de viviendas no accesibles. Segun Kothari el principal problema de la vivienda en España es su accesibilidad. Al respecto una alta parte de la población estaría dedicando más del 40% de su salario al pago de su hipoteca. El relator ha valorado la respuesta del Gobierno español y su compromiso a colaborar con su mandato.
   
2. Problemas de accesibilidad a la vivienda y su efecto en otros derechos. Esta situación tendría un efecto directo sobre otros derechos humanos, como el "acceso a la educación, la alimentación o el vestido".
   
3. Violencia doméstica y vivienda. Ha señalado que la alta tasa de violencia doméstica que se registra en España, "de las más altas de Europa", está "directamente relacionada con el problema de accesibilidad a la vivienda". En concreto sostiene que "si las mujeres no tuvieran tan difícil acceder a una nueva vivienda se sentirían más libres para salir de su entorno y eso contribuiría enormemente a mejorar su situación".
4. La ineficacia del incremento del suelo edificable. Para Kothari, "la solución no pasa por incrementar el suelo edificable, debido a que el precio al que sale a la venta incluye las expectativas de revalorización, con lo que incluso para el sector público resulta difícil adquirirlo".
   

Propuestas de Kothari para solucionar el problema de la vivienda en España

• Control de la especulación. Intervenir en el sector a través del control de la especulación. Llega inlcuso a sugerir la ocupación de las viviendas vacías (el 15% del total) y la reducción de los precios de los inmuebles sociales, que "suelen ser demasiado elevados para la población de ingresos más bajos".
• Abrir el mercado a más actores. Señala que "la promoción de viviendas está restringida a pocos actores, que se reparten ganancias astronómicas", así que habría que abrir el mercado a nuevos promotores y agentes, que se encarguen de dinamizar el mercado, especialmente para los jóvenes y el mercado en régimen de alquiler.
• Desarrollar el mercado de alquiler y de la vivienda social. Señala que únicamente el 12% de las viviendas se alquilan. Esto representa "uno de los porcentajes más bajos de Europa", y "prácticamente todas están en manos privadas, con sólo el 2% calificado como vivienda social, frente al entre 10 y 30% de otros países europeos".
• Juriprundecnia contra el mobbing de vivienda. Cita el "Aburguesamiento de las ciudades, que lleva a la segregación, los desalojos y el empleo de violencia física y psicológica para forzar al abandono de los hogares, fenómeno conocido como "mobbing" sobre el que, en su opinión, hay escasa jurisprudencia.
  

Reuniones de Kothari en Barcelona

Impacto del encarecimiento de las hipotecas según Solbes

El impacto limitado del encarecimiento de la hipotecas, según Solbes

El Vicepresidente Primero del Gobierno Pedro Solbes ha destacado, en declaraciones a TVE, que los efectos del encarecimiento de las hipotecas, consecuencia de la tendencia al alza de los tipos de interés en la Eurozona tendrá un impacto limitado en las familias.

También ha hablado de la situación de la economía española en general.

Pedro Solbes ha destacado:

Sobre la solvencia de los prestatarios de Hipotecas

• Los españoles gastan en la compra de sus viviendas entre un 34 y 35% de sus salario. Según el ministro de Economía, esta cifra queda muy atrás del 70% que se alcanzó años atrás. Por tanto el grado de asimilación de incremento de los costes hipotecarios es mayor y el impacto o vulnerabilidad del sistema mucho menor.
• El segmento más vulnerable son los que suscribieron hipotecas después de 2003. El impacto mayor del encarecimiento de las hipotecas será para los que suscribieron su hipoteca después de 2003. Para Solbes el resto de prestatarios ya ha pagado “históricamente” cuotas superiores por su hipoteca a las que paga actualmente.
  

Sobre el mercado de la vivienda y la economía española

• La situación de España es similar a la de otros países. No hay peligro en la situación del mercado de la vivienda en España.
• Sobre habla de corrección, nada de crisis o algo parecido. “Se está produciendo una cierta corrección respecto de la situación de los últimos años”.
• Los últimos datos de crecimiento muestran que la economía española crece al mejor ritmo, el 4,1 % y los ciudadanos así lo perciben. La previsión del crecimiento de la economía española para 2007, actualmente en un 3,4%, se ha quedado corta, el gobierno presentará en septiembre una "nueva cifra".
• La renta por habitante ha pasado de los 19.000 euros en 2004 a los 23.000 euros en la actualidad. Lo que propicia un segmento de españoles con ingresos relativamente alto (lo que le daría estabilidad al sistema).
• El gobierno debe intentar corregir al los segmentos más desfavorecidos, gente que "no llega a fin de mes, que tiene problemas, hay jubilados, viudas, mileuristas...

El BCE y el sector inmobiliario español

Coincidiendo con las declaraciones de Solbes, Lorenzo Bini Smaghi, consejero italiano del BCE, ha señalado que el mercado inmobiliario de España está desacelerándose. No obstante, el reprsentante del BCE ha querido transmitir un mensaje de tranquilidad subrayando el carácter suave del ajuste.

También ha destacado que España deberá enfretarse con la tarea de recolocar a los trabajadores del sector de la construcción cuando concluya su boom.

Temas relacionados con el impacto del encarecimiento de las hipotecas:

• La contrucción y su impacto en la economía
• Hipotecas
  

Demanda de viviendas por extranjeros

Los inmigrantes y extranjeros son los dos baluartes en los que descansa la posibilidad de que el mercado de la vivienda absorba sus stocks.

No en balde el plazo medio para vender una vivienda (desde el comienzo de la obra) ha pasado desde los 2,05 años en 2004 a los 3,43 años del año pasado.

Hace unos días nos ocupábamos de la compra de viviendas usadas por inmigrantes y, aquí nos hacemos eco de los últimos datos de la demanda extranjera de viviendas.

Últimos datos de la demanda extranjera de viviendas

Según el Banco de España la inversión extranjera en pisos en España sigue creciendo por encima del volumen alcanzado en 2006. Durante los tres primeros meses de este año 2007 esta demanda experimentó un crecimiento muy cercano al veinte por ciento (19,4%) en comparación con el 1er trimestre de 2006. El valor total de las compras de viviendas se eleva estos tres primeros meses a 1.254 millones de euros (1.050 en 2006).

La única nota menos positiva la daba el último mes de marzo, durante el que practicamente le crecimiento fue nulo, llegándose a igualar prácticamente las ventas de pisos (444 millones de euros en 2006 y 448 millones de euros en 2007).

La evolución de la demanda extranjera en los últimos años

• Año 2003: 7.072 millones de euros. Se marca un techo en la compra de pisos por parte de los extranjeros en España y se inicia una tendencia a la baja.
• Año 2004: 6.650 millones de euros ( un -5,96%).
• Año 2005: 5.495 millones de euros (un -17,36%).
  
• Año 2006: 4.766 millones de euros (un -13,2%).

Los analistas esperan un cambio de esta tendencia a la baja, dadas las necesidades de las empresas immobiliarias de encontrar nuevos mercados en el exterior capaces de absorber el volumen de viviendas edificadas en los últimos años, por encima de la capacidad de la demanda interna.

Temas relacionados:

• Vivienda extranjeros (noticias anteriores)
  

¿Estallido de la burbuja inmobiliaria?

Los informes están de moda. El último difundido es el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2007, a cargo de la firma, RR. de Acuña y Asociados. Su aportación más singular es que la burbuja inmobiliaria podría estallar entre 2010 y 2011, en contra de las predicciones de otros estudios que ponen enfásis en la graduación de la desaceleración.

2010-2011: punto crítico de la burbuja

El ritmo de construcción de 700.000 viviendas / año para una demanda sólo de 400.000 traerá consecuencias al comienzo de la década que entra, según Acuña y Asociados, "la oferta global de vivienda nueva y usada adquirirá sus cotas más altas y la demanda estará en su punto más bajo".

Las viviendas que mayormente se verán afectas por el estallido de la burbuja serán las viviendas de la costa, las más caras y las de "extrarradios sin consolidar". Con todo el calificado "estallido de la burbuja inmobiliaria" se refleja en una bajada de los precios del 1% anual dentro de cuatro años.

Fernando Rodríguez, Presidente de la citada firma, en la rueda de prensa ha rechazado que se vayan a producir descensos de la talla de los financieros en Bolsa, dado que la tendencia es que los precios aguanten.

Impacto de la crisis en la promotoras inmobiliarias

El informe indica que la coyuntura actual acabará repercutiendo en el volumen de ventas de las promotoras inmobiliarias. Ya para el año que viene, en 2008, se cifra que las ventas disminuirán un s 30% respecto al volumen de transaciones que se realizaron en los años 2004 y 2005. De hecho se destaca el dato del tiempo medio de venta de una vivienda (desde el comienzo de la obra) que ha pasado desde los 2,05 años de media en 2004 a los 3,43 años en 2006.

Con estos datos, el informe sostiene que para más de la tercera parte de las 60.000 promotoras existentes en España "va a ser muy difícil atender a sus obligaciones financieras". El informe augura que en los próximos años van a desaparecer "tres de cada cuatro promotoras del mercado". esto es de las 60.000 promotoras actuales se pasaría a tan sólo unas 15.000. El Presidente de la firma llegó a indicar que "ya hay muchos cádaveres vivos por ahí"

Temas relacionados:

• Presentación del estudio del Anuario del Mercado Inmobiliario español

Informe vivienda del Deutsche Bank

La situación del sector inmobiliario en España acapara la atención de innstituciones y expertos. A los ya mencionados recientemente en nuestro blog en las últimas semanahay que unir ahora el análisis de Deutsche Bank, bajo un original título de ''El mercado español de la vivienda: living la vida loca', evocando la conocida cacnción.

Deutsche Bank: descensos en los precios de la vivienda en España

En síntesis el Informe del Deutsche Bank viene a poner énfasis en la desaceleración en las subidas de los precios de la vivienda, aunque en su último ''Iberian Navigator'' se alude incluso a descensos en los precios.

Así las bajadas que se contemplan por el banco llevarían consigo bajadas de precios nominales de entre el 2% y el 8% a partir de 2008. No obstante, en lo que queda de 2007 los precios todavía experimentarían ligeras subidas, próximas a la evolución del IPC.

Una desaceleración de cuatro años

El Deutsche Bank predice un estancamiento de los precios que duraría unos 4 ó 5 años. Vienen a sostener que precios de la vivienda se sincrementarían solo entre un 0% y el IPC, durante el periodo 2008-2012. Este comportamiento de los precios representaría un ajuste total del 20% al 25% en términos reales en los precios de las viviendas en España.

Brusco aterrizaje en la construcción de viviendas

Deutsche Bank pronostica un "brusco aterrizaje" en la construcción de viviendas que, a juicio del banco alemán se situarían en un volumen de entre 450.000 y 600.000 vieviendas en los próximops dos o tres años, con la salida de los agentes menos profesionalizados.

Con respecto a la demanda pronostica su empeoramiento con descensos en la demanda de vivienda por parte de los extranjeros, y el componente de la inversión especulativa. En cambio, la demanda de primera vivienda se sostendría en un nivel alto de entre 300.000 y 450.000 residencias y la demanda inmigrante también, lo que permitiría el sostenimiento del mercado.

Bajará el volumen de créditos hipotecarios

La bajada en demanda de créditos hipotecarios es otra de las apreciaciones realizadas por el Deutsche Bank. Esta bajada estaría relacionada las subidas de tipos de interés, los elevados precios de la vivienda y la caída de la confianza de los consumidores.

El banco alemán sostiene que esta tendencia del crédito hipotecario se mantendrá en los próximos años en función de dos variables: desempleo y los tipos de interés. Estos últimos qse situarían según el banco entre el 5,5% y el 6%. Este nivel de los tipos marcaría un punto crítico para el incremento de la morosidad.

Otros informes recientes sobre la vivienda en España:

• Informe de Morgan Stanley sobre vivienda en España
• La construcción y su impacto en la economía (Servicio de Estudios de las Cajas de Ahorro y El País)
• Informe del FMI sobre la vivienda en España
  
• Precios de las viviendas bajan en los Estados Unidos...

La construccion y su impacto en la economia

El final del impacto del boom del inmobiliario en España es algo que está en mente de todo el mundo. Desde el Vicepresidente del Goboerno español y principal responsable de la economía española, hasta los ciudadanos que tienen vivienda con hipoteca, o los que no las tienen y aspiran a comprarla, pasando por los constructores, promotores y políticos locales.

¿Qué alcance tendrá la ralentización del sector imobiliario en España? ¿Cuándo empieza el ajuste? ¿Cuánto dura el ajuste?

Según la mayoría de los expertos y responsables gubernamentales el aterrizaje sera suave. Esto es, en términos cuantitativos el crecimiento de la economía española se mantedrá alto. Así las previsiones para este año 2007 son de un crecimiento del PIB entre el 3,7 y el 3,8%. Para 2008 las cifras de crecimiento serían un poco inferiores, entre el 3,3% y el 3,4%.

La construcción y su impacto en la economía: cuándo y cuánto

Todo parece indicar que el ajuste comenzará a finales de 2007 y se prolongará durante tres o cuatro años. El coste o efectos en la economía española parecen "asimilables". Se calcula que como máximo el coste en términos de crecimiento será de hasta un punto porcentual del PIB y unos 50.000 empleos. Se descarta un ajuste brusco.

Al parecer la desaceleración se notaría ya de forma clara en 2008. Según el director del Servicio de Estudios de las Cajas de Ahorros, en declaraciones al diario El País, la desaceleración del mercado inmobiliario se prolongaría durante tres o cuatro años.

Según diversas estimaciones el mercado inmobiliario español proseguiría con unas 500.000 viviendas construidas al año (en 2006 se superaron las 800.000 viviendas).

Este ritmo del sector de la construcción permitiría responder a las necesidades reales de nuevas viviendas, al margen de las presiones especulativas del mercado presentes en los últimos años. Las necesidades reales de vivienda vendrían explicadas por las demandas de la inmigración, la segundas residencia de españoles y extranjeros o el aumento de las familias monoparentales.

Nada de alarmismos en el sector de la construcción. Verá ralentizada su actividad, pero sin desplomes del "tipo Astroc". Cuando esta inmobiliaria valenciana se desplomó en Bolsa, hace unas semanas -arrastrando durante una jornada a todo el sector-, algunos analistas y medios de comunicación internacionales se apresuraron a difundir "el fin del milagro económico español".

Los indicadores actuales del sector de la vivienda

Algunos indicadores que ya ponen de relieve el inicio de la desaceleración del mercado de vivienda:

• Desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda (ahora sólo crecen al 7%).
  
• Reducción del crecimiento del crédito hipotecario (sólo aumenta el 19%).
  
• Disminución en torno al 10% el número de hipotecas que se firman.
  
• Aumento de la morosidad (desde niveles todavía muy bajos).
  

Para concluir está la incertidumbre del impacto del encarecimiento de las hiptecas en el mercado inmobiliario que prosigue mes tras mes su marcha con un euribor que sigue una tendencia alcista inequívoca. Pese a todo, los expertos, mantienen unas previsiones moderadas sobre los efectos de la deseceleración del mercado de la vivienda en España.

Otros informes sobre las expectativas del sector inmobiliario en España:

• Informe de Morgan Stanley sobre vivienda en España
• Informe del FMI sobre la vivienda en España
  
• Precios de las viviendas bajan en los Estados Unidos...

¿Bajón de la vivienda?

El informe de Morgan Stanley en plena campaña de elecciones locales ha tenido un impacto más alto de los normal: estima que los precios de la viviendas en España caerán un 5% durante 2008.

No todo son malas noticias; según Morgan Stanley la bajada de precios se estabilizaría posteriormente, si la demanda de nuevos inmuebles desdiera de forma moderada.

Bajón de precios en 2008 con potencial continuidad en 2009 y 2010

El -5% de 2008 se extendería a 2009 y 2010 si el descenso de la demanda de nuevas viviendas fuera más intenso.

Los tres escenarios de Morgan Stanley:

Escenario 1: La demnada de nuevas viviendas se sitúa en 2008 en 475.000 inmuebles (de media 600.000 hasta ahora). Esto implicaría un bajón de la actividad en el sector residencial del 40% en 2009. El número de viviendas iniciadas sería de 400.000. Los precios de las viviendas bajarían un 5% en 2008 y se mantendrían establee en 2009 y 2010.

Escenario 2: más positivo; la demanda de vivienda nueva se situaría en 600.000. La actividad de construcción residencial bajaría un 20% en 2009, pero los precios seguirían incrementaándose a una tasa inferior al 5%.

Escenario 3: el más negativo. , la demanda de viviendas nuevas quedaría reducida en 350.000, con una bajada de la actividad constructora del 70% en 2009. El volumen de viviendas iniciadas se situaría en 300.000. ELos precios bajarían hasta un 5% al año durante el periodo 2008-2010.

Esta última hipótesis de Morgan Stanley conllevaría un "brusco bajón", del que, según los analistas del Banco el sector de la construcción podría tardar una década en recuperarse. De alguna forma asimila el caso de España se trata de asimilar al de Alemania en los 90 en la crisis inmobiliaria propiciada por la reunificación.

Precios de las viviendas bajan en los Estados Unidos

Las leyes de la oferta y la demanda se cumplen en todos los mercados. Y el mercado de la vivienda no es una excepción. Incrento de los precios, incremento de la oferta y los precios bajan. Esto es lo que se constata a través del índice S&P/Case-Shiller, en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos.

Según recoge el diario "The Wall Street Journal" el precio de la vivienda cae por primera vez en seis años durante el pasado mes de enero. Según el mencionado índice, la media de precios de la vivienda de 10 ciudades norteamericanas se redujo un 0,7% en enero, y la media de precios de 20 ciudades bajó un 0,2%.

Crisis hipotecaria, bajan precios, bajan ventas

Un elemento más que viene a aumentar la preocupación sobre el mercado inmobiliario estadounidense derivada de la crisis de las hipotecarias de préstamos de alto riesgo.

En respuesta a este último factor, el Vicepresidente del Gobierno español Pedro Solbes ha dicho que en el mercado inmobiliario español no existen los denominados "créditos hipotecarios de alto riesgo", por lo que la ratio de morosidad de las hipotecas es baja en nuestro país.

La noticia se une a la que distribuyeron los medios ayer difundida por el Departamento de Comercio norteamericano. Se trataba de otro indicador a la baja: las cifras mensuales de ventas de vivienda nueva en Estados Unidos. Durante el pasado mes de febrero este indicador descendió un 3,9% respecto al mes de enero. Se trata de la cifra más baja en términos interanuales desde junio de 2000.

Noticias relacionadas con la situación del mercado de la vivienda en los Estados Unidos:

• Weak Housing Report Sends Stock Down (Forbes)
  
• Housing concerns drag indexes lower (Reuters)
• Stocks tumble on soft housing market, rising fears about risks to ... (USA Today)
• Stocks Fall on Housing Market Worries (ABC News)