Fuerte bajada en la demanda de creditos a la vivienda

Más altos tipos de interés, subida ininterrumpida de los mismos desde hace meses, encarecimiento de las hipotecas, recelos de los bancos ante la crisis de las hipotecas de alto riesgo... Todo esto tenía que influir. Hace un año y medios (marzo de 2006) la demanda de créditos para la compra de viviendas crecía a un ritmo escalofriante del 41,3%. Los datos más recientes muestran una bajada del 14,1%.

Demanda de créditos vivienda

Los bancos y entidades financieras se habrían vuelto más conservadores a la hora de conceder créditos a las familias españolas. Según el Banco de España, los nuevos créditos hipotecarios concedidos para la compra de vivienda alcanzaron 8.478 millones de euros en el mes de agosto. Esta cifra reprensta una bajada del 14,1% respecto al mismo mes del año 2006. Por aquel entonces la cifra se situaba en 9.872 millones de euros.

Con agosto ya son nueve meses consecutivos en los se registran descensos en las demandas de créditos para la compra de viviendas en España. Esta tendencia la baja ya se inició en septiembre de 2006. Pero este verano parece que el crédito se ha tomado unas buenas vacaciones. En junio la bajada fue del 16,22%, en julio del 13,36%, y en agosto, del ya aludido 14,1%. Tres meses seguidos con fuertes retrocesos.

No obstante, los mismos datos del Banco de España muestras que las entidades de crédito españolas cuentan con un volumen acumulado de créditos para la adquisición de vivienda por un total de 562.101 millones (datos del segundo trimestre). Y este saldo supone un aumento del 18% respecto a los 474.404 millones de euros que se contabilizaban finales de junio de 2006.

Temas relacionados (noticias anteriores en euroresidentes):

• El crédito hipotecario fácil
• Créditos para viviendas protegidas
• Condiciones de hipotecas ¿más duras?
• Condiciones más duras para las hipotecas
• Créditos hipotecarios
  

¿Final del euribor al alza?

Muchos compradores de viviendas sueñan con el final de las subidas del euribor y de unos futuros descensos que alivien la carga de sus hipotecas. Hoy Pedro Solbes ha asegurado que el alza de tipos de interés ha tocado techo y que en el futuro hay que esperar sucesivos recortes. Ajuzgar por el comportamiento del mercado esto parecería confirmarse: el euríbor ha bajado por tercer día consecutivo hasta el 4,713%.

Solbes ya había señalado con anterioridad que el euribor había tocado techo. Hoy ha mostrado su su convicción de que la subida de los tipos de interés "pueden empezar a bajar" en un futuro próximo. No obstante, el Vicepresidente Solbes en declaraciones a Tv (Antena 3) manifestó que podría haber aún" alguna subida adicional".

El Banco Central Europeo y sus expectativas sobre el euribor

El Banco Central Europeo aplazó hace una semana una subida de los tipos de interés que muchos analistas esperaban (del 4% al 4,25%). No obstante el BCE no despejó con claridad su política futura.

• En primer lugar está el fantasma de la implicación de los bancos y entidades de crédito de la UE en las hipotecas de alto riesgo. EL BCE no conoce la cantidad de títulos respaldados por hipotecas de alto riego que los bancos europeos poseen.
  
• En segundo lugar está la inflación. El BCE manifestó con claridad la "fuerte vigilancia" sobre la evolución de los precios.

De estas dos consideraciones cabría deducir que el BCE no descarta continuar con el alza de los tipos de interés o al menos llevar a cabo la subida aplazada.

No obstante, el aplazamiento de la subida del BCE ha relajado tal como la evolución del euribor ha experimentado durante tres días consecutivos. Desde el máximo histórico desde el 2000, un 4, 807% se ha pasado al nivel más bajo del mes de septiembre, con un 4,713%.

La inflación

Solbes tampoco parece preocupado por las inquietudes inflacionistas. El Vicepresidente señaló que los precios tendrán las lógicas subidas estacionales propias de los últimos meses del año y los efectos de la subida del petróleo. Respecto a los alimentos quitó importancia a los aumentos de precios de cereales y leche, contraponiendo bajadas de otros alimentos como el aceite de oliva.

Hipotecas de alto riesgo y su incidencia en España

El impacto de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos tendrá efectos muy limitados en la economía española según el informe de Pedro Solbes al Consejo de Ministros. Aunque la crisis ha obligado a los principales bancos centrales a intervenir y provocado pérdidas en las Bolsas, en opinión del Vicepresidente primero del Goboerno, "apenas tendrá efectos directos sobre el crecimiento económico español".

Los argumentos de Pedro Solbes ante la crisis de las hipotecas de alto riesgo

• La subida de los tipos de interés en nuetra zona monetaria del euro estaría a punto de tocar techo.
• La exposición al riesgo del sistema financiero español en el tema de las hipotecas de alto riesgo es "extremadamente reducida".
• El diferente tratamiento que se da a los créditos hipotecarios en España y en los EE UU. En España la concesión de hipotecas está mucho más regulada, y la tasa de morosidad está en mínimos históricos.
• La participación de las inversiones españolas de entidades crediticias en el mercado de títulos de deuda respaldados por hipotecas de alto riesgo "es poco significativa".

Las hipotecas basura y su incidencia en el crecimiento económico español

• El crecimiento económico español se mantendrá en tasas elevadas. El PIB de la economía española acumula un alza anual superior al 4% según los datos del primer semestre, apuntando únicamente una suave desaceleración".
• Según Solbes no habría que revisar el cuadro macroeconómico de la economía española y las previsiones gubernamentales.
  
• Crecimiento previsto en 2007: 3,8% (una décima menos que en 2006).
  
• Crecimiento previsto en 2008: 3,3% (donde se notará una mayor desaceleración).
• Reequilibrio en el modelo del crecimiento económico español: menos actividad en la construcción y un mejor comportamiento de la industria.
• La vía de impacto sobre la economía española se produciría a través de los efectos de a crisis de las hipotecas de alto riesgo en el crecimiento de los Estados Unidos y de la Unión Europea y con ello en el volumen del comercio exterior de la economía española. Aunque este efecto según Solbes sería limitado.
  

Las hipotecas de alto riesgo

Las hipotecas de alto riesgo y la crisis inmobiliaria de los Estados Unidos

Quizás algunos anuncios publicitarios que están detrás de las hipotecas de alto riesgo y de la crisis inmobiliaria de los Estados Unidos empiezan a ser frecuentes en España. Hablan de "pagar menos y recibir dinero en efectivo. Mejorar nuestros créditos. Las denominadas hipotecas 100" (100% de financiación). Se trata de créditos fáciles, sin excesivas verificaciones de ingresos. Segundas hipotecas. O hipotecas a plazos de 40 o 50 años para devolver, etc. etc.

Este mercado ha hundido a American Home Mortgage y hasta una decena de otras entidades de los Estados Unidos también han sufrido las secuelas de las hipotecas de alto riesgo.

Las hipotecas de alto riesgo y la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos

Los perfiles de los suscriptores de alto riesgo son bastante diferentes. Algunos necesitaban una casa, pese a que sus posibilidades financieras estaban distantes de los precios de compra. Otros eran especuladores que confiaban en comprar y vender a un precio superior, atraidos por las enormes revalorizaciones que el mercado inmobiliario norteamericano experimentaba en los últimos años.

Hay que recordar que apenas ahce dos años, en 2005, los precios estaban tan disparados que nadie quería creer que el mercado podría iniciar una tendencia a la baja. Las facilidades de hipotecas es la otra cara de la moneda. Hipotecas al 100% del valor de la propiedad. Algunos obtenían en dos créditos del 80% y el 20% y sobre este último solicitaban un segundo préstamo. Nadie calculaba los gastos ni la obligaciones contraidas.

Hipotecas negativas

Con este término de "Hipotecas negativas" se denominan aquellos crédictos hipotecarios en los que el suscriptor de la hipoteca sólo se paga intereses. Muchos compradores de vivienda obtenían todo tipo de facilidades para otras líneas de crédito (reformas, muebles, etc.). Hoy los intereses les ahogan y su préstamo es mucho más abultado que el inicial. Perder la vivienda es la única opción.

Además las entidades de crédito se han vuelto radicalmente conservadoras. Sus ofertas de crédito apenas representa el 50% de hipoteca. Además antes de conceder el crédito miran con lupa los ingresos del solicitante. De esta forma en estados como Florida se han quedado colgadas muchísimas familias con el riesgo de perder su vivienda.

Miestras que un préstamo medio venía a suponer unas obligaciones de unos 1.600 dólares (más de 1.200 euros) al mes, en la actualidad la mesualidad se eleva en muchos casos a casi el doble: 3.000 dólares. Impuestos, desvalorización de la vivienda, coste de las mensualidades de los préstamos a devover... Todo son cargas en aumento que muchas familias modestas no pueden soportar.

La crisis se extiende a través de la debilidad de la demanda basada en una multitud de compradores cuyas adquisiciones eran posibles mediante la asuncion de préstamos de alto riesgo que en la coyuntura actual suponen una carga que excede sus posibilidades financieras. ¿Quién cuándo y cómo se resolverá la crisis?... son incognitas que hoy distan de estar despejadas.

Hipotecas a 50 años no

Al Vicepresidente Solbes le preocupan las hipotecas a 50 años. En el marco de la UIMP ha dicho:

"Las hipotecas a 50 años es algo que me preocupa. Creo que deberían estar más vinculadas a la vida profesional de las personas, es decir, volver a que tengan una duración de 20 o 25 años"

Con ello Pedro Solbes se suma a otras entidades (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros Adicae, etc.) que sostienen que estos préstamos hipotecarios a 50, no representan ningún beneficio adicional para los consumidores.

El Vicepresidente se limitó a señalar que las hipotecas a tan largo plazo "pueden tener elementos de riesgo que no se perciben a primera vista, pero que hay que considerar", no ofreciendo más aclaración al tema.

En cualquier caso, tal declaración merecería explicarse con más detenimiento dadas las incertidumbres que pueden crearse entre los comparadores de vivienda que pueden acceder a este tipo de hipoteca a 50 años. Hay mucha gente que no podría adquirir una vivienda suscribiendo hipotecas a más corto plazo, con cuotas de amortización que con los actuales tipos de interés y precios de la viviendas rebasarían su capacidad de ahorro.

La solución de la hipotecas a 50 años

En principio, los riesgos de las hipotecas a 50 años no parecen que sean diferentes de los que corren hipotecas a 25 años, preferidas por Solbes. En un escenario a muy largo plazo en el que los precios de la viviendas siguen revalorizándose, aunque fuera muy lentamente, y los tipos de interés fluctuaran en bandas históricas recientes, el único riesgo es el cambio de titular por defunción del propietario con la carga de la hipoteca pendiente.

Si fuera ese el caso, el tema es más de una regulación que propicie las moratorias necesarias en los casos de cambio de titular para que los derechos de los herederos no se vieran afectados por plazos u otras claúsulas restrictivas incluidas en los préstamos, posibilitando plazos de moratoria razonables para la venta, modalidades de amortización, etc.

Si el tema fueran los riesgos derivados de la vida laboral de la personas (enfermedad, paro...), es evidente que la situación también se plantea en hipotecas a 25 años o más corto plazo en general

El problema y riesgos de las hipotecas a 50 años

Adicae, por ejemplo, mantiene que el riesgo de las hipotecas a 50 años se deriva de la propia configuración de la carga de intereses que representa y del capital pendiente a amortizar en el tiempo.

Si tomáramos el ejemplo de una hipoteca media de 150.000 euros, a los tipos actuales, bien es cierto que entre una hipoteca a 40 años (diez años menos) el ahorro es de tan sólo unos 50 euros.

No obstante, si la comparación se hace entre una hipoteca a 50 años y otra de 25 años la diferencia entre cuota de amortización sí es representativa:

• Cuota Hipoteca a 50 años: 438 euros
• Cuota Hipoteca a 25 años: 711 euros

El problema está en que cuanto mayor es plazo de devolución más se tarda en amortizar el capital prestado y obviamente mayores son los intereses devengados. Puede darse el caso de que tras años de pagar cuotas, el capital amortizado sea mínimo y sólo se hayan pagado una gran suma de intereses". Siguiendo el ejemplo anterior:

• Intereses pagados en una Hipoteca a 50 años: 139.000
  
• Intereses pagados en una Hipoteca a 25 años: 63.000
  

• Caso Hipoteca 50 años: Capital pendiente a los 15 años: 125.500
  
• Caso Hipoteca 25 años: Capital pendiente a los 15 años: 74.000
  

Pero en todo caso, estas cifras son obvias. Es lógico que en un préstamo a 25 años, la cantidad a amortizar a falta de 10 años sea muy inferior a la de un préstamo cuya vida se prolongará todavía ¡35 años más!.

Actualización: Hoy 21-6-2007 el diario El País, recoge "La banca replica a Solbes que el precio de los pisos obliga a alargar las hipotecas". "Miguel Martín, presidente de la Asociación Española de Banca (AEB)" respondió: "A mí también me gustaría que las hipotecas tuvieran plazos más cortos", ...., "pero el problema es que la gente necesita viviendas". Y, con los precios actuales, los clientes "se ven obligados a pedirlas a 50 años".

Temas relacionados con Hipotecas:

• Hipotecas
• Plazo de amortización hipoteca

Impacto del encarecimiento de las hipotecas según Solbes

El impacto limitado del encarecimiento de la hipotecas, según Solbes

El Vicepresidente Primero del Gobierno Pedro Solbes ha destacado, en declaraciones a TVE, que los efectos del encarecimiento de las hipotecas, consecuencia de la tendencia al alza de los tipos de interés en la Eurozona tendrá un impacto limitado en las familias.

También ha hablado de la situación de la economía española en general.

Pedro Solbes ha destacado:

Sobre la solvencia de los prestatarios de Hipotecas

• Los españoles gastan en la compra de sus viviendas entre un 34 y 35% de sus salario. Según el ministro de Economía, esta cifra queda muy atrás del 70% que se alcanzó años atrás. Por tanto el grado de asimilación de incremento de los costes hipotecarios es mayor y el impacto o vulnerabilidad del sistema mucho menor.
• El segmento más vulnerable son los que suscribieron hipotecas después de 2003. El impacto mayor del encarecimiento de las hipotecas será para los que suscribieron su hipoteca después de 2003. Para Solbes el resto de prestatarios ya ha pagado “históricamente” cuotas superiores por su hipoteca a las que paga actualmente.
  

Sobre el mercado de la vivienda y la economía española

• La situación de España es similar a la de otros países. No hay peligro en la situación del mercado de la vivienda en España.
• Sobre habla de corrección, nada de crisis o algo parecido. “Se está produciendo una cierta corrección respecto de la situación de los últimos años”.
• Los últimos datos de crecimiento muestran que la economía española crece al mejor ritmo, el 4,1 % y los ciudadanos así lo perciben. La previsión del crecimiento de la economía española para 2007, actualmente en un 3,4%, se ha quedado corta, el gobierno presentará en septiembre una "nueva cifra".
• La renta por habitante ha pasado de los 19.000 euros en 2004 a los 23.000 euros en la actualidad. Lo que propicia un segmento de españoles con ingresos relativamente alto (lo que le daría estabilidad al sistema).
• El gobierno debe intentar corregir al los segmentos más desfavorecidos, gente que "no llega a fin de mes, que tiene problemas, hay jubilados, viudas, mileuristas...

El BCE y el sector inmobiliario español

Coincidiendo con las declaraciones de Solbes, Lorenzo Bini Smaghi, consejero italiano del BCE, ha señalado que el mercado inmobiliario de España está desacelerándose. No obstante, el reprsentante del BCE ha querido transmitir un mensaje de tranquilidad subrayando el carácter suave del ajuste.

También ha destacado que España deberá enfretarse con la tarea de recolocar a los trabajadores del sector de la construcción cuando concluya su boom.

Temas relacionados con el impacto del encarecimiento de las hipotecas:

• La contrucción y su impacto en la economía
• Hipotecas
  

¿Cuánto subirá el euribor?

El Banco de España acaba de confirmar el euribor de mayo 2007 en el 4, 37%. También hoy la Asociación Hipotecaria Española (AHE), daba el dato del crecimiento del crédito hipotecario, el 21,2 en abril, el nivel más bajo desde 2.002.

Tanto el crecimiento del euribor como la desaceleración de los créditos hipotecarios eran ya esperados por los analistas, sin embargo, la cuestión esencial que preocupa al sector inmobiliario español es cuánto subirá el euribor más.

Expectactivas de subida del euribor

Responder a la pregunta sobre el techo del euribor, es tanto como plantear la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) para intentar controlarlos precios de la zona euro. Y las expectativas de los analistas empeizan a estar divididas.

Hay quienes piensan que la fortaleza de la economía de la Eurozona y las inflacionistas que podrían producirse en la segunda mitad de 2007 obligarán al Banco Central Europeo a nuevos incrementos del euribor antes de finales de diciembre

Otros expertos estiman que los tipos de interés de la Eurozona no sobrepasarán el 4 por 100 durante 2007, debido a la ralentización de crecimiento económico ocasionada tanto por la fortaleza de la divisa europea y el encarecimiento de los préstamos.

Situación Inmobiliaria, la revista del servicio de estudios de BBVA, sostiene que el Euribor a 12 meses suba de aquí a final de año (2007) en torno al cuarto de punto (hasta el 4,75%) para mantenerse estable a ese nivel durante 2008.

Datos históricos del euribor y situación actual

El Euribor, en sus 101 meses de vida sólo ha estado por encima del 4 por ciento en 22 ocasiones, con una oscilación entre un máximo del 5,248 por ciento y un mínimo del 2,014 por ciento.

Hace unos días el euribor rompió la barrera del 4,5% ( 4,523) lo que supone ya una elevación de las hipotecas de un 28% en dos años.

Al romper el techo del 4,5 por ciento, el mercado parece querer descontar ya la próxima subida de los tipos de interés después del verano. Esto podría aproximar al euribor al 4,75 por ciento.

Aquí es donde algunos analistas empiezan a percibir algún riesgo. En concreto si el euribor alcanzara el 5,5 por 100, los efectos en la economía española vía encarecimiento de las hipotecas podría llegar a ser más relevante.

La postura del Gobierno y los efectos sobre la economía

Pedro Solbes, Vicepresidente segundo del Gobierno, ha venido insistiendo en que la subida del euribor "no es un problema que afecte de forma generalizada a las familias". El dato en que se basa, compartido también por numerosos expertos, es que el aumento de la morosidad no es relevante en términos financieros, algo que vendría dado por la solidez de los ingresos de las familias españolas.

Morosidad en hipotecas, primer trimestre 2007

Aunque el alza de los tipos de interés, el euribor, se deja sentir en las economías familiares la morosidad todavía no alcanza niveles preocupantes, pese a que se sitúa a su nivel más alto en el primer trimestre de 2007. El coste de las hipotecas de las viviendas absorbe una gran parte de las rentas de los españoles, pero aun así, las familias siguen cumpliendo con sus compromisos de amortización de las hipotecas.

Nivel más alto de morosidad

La morosidad de los préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda subió en el primer trimestre del año 2007 hasta el 0,462%. Menos de un punto, si consideramos que en el mismo periodo de 2006 se situaba en el 0,385% .

El motivo principal de que el nivel de morosidad sea el más alto en los últimos cinco años está en el crecimiento sostenido de los tipos de interés. El Banco Central Europeo incrementó hace dos días el tipo oficial al 4%.

Para Asociación Hipotecaria Española no hay lugar para ninguna alarma, dado que a pesar del repunte de siete centésimas registrado en este trimestre 2007, el nivel de morosidad "sigue en niveles mínimos". Esta apreciación se basa en comparación que la AHE con los porcentajes de los mercados en América y Europa".

Euribor en mayo 2007

El Euríbor, el indicador más utilizado para revisar las hipotecas, cerró en este mayo pasado de 2007 en el 4,373%. Esta alza viene a representar la vigésima subida consecutiva del euribor.

En el mes pasado de abril el Euríbor se situó en el 4,253%, con lo que el incremento en el mes de mayo ha sido de + 0,12 puntos. En términos anuales, en mayo de 2006 el euribor estaba en el 3,308%, (+ 1,065 puntos, en un año).

Estos datos deben ser confirmados por el Banco de España a mediados de junio. El nivel del Euríbor se sitúa en mayo -2007 como el más alto desde hace seis años (mayo de 2001).

Repercusión de la subida del euribor en las hipotecas

Este aumento del euribor repercutirá de forma importante en la revisión de aquellas hipotecas pactadas a tipo de cambio flexible.

Para un préstamo hipotecario medio estimado bajo estas condiciones:

• - Prestamo hipotecario: 147.268 euros (según datos de INE).
• - Plazo de amortización medio: 26 años (según datos de INE).
• - Tipo de interés hipotecario: euríbor + 0,7 puntos,
  

Los efectos del aumento del euribor serían de 90 euros más al mes, 1.080 euros más al año.

Perpectivas del euribor en los próximos meses

Los analistas esperan que los tipos de interés continuarán al alza, desde el 3,75% actual hasta el 4,25%. .

En la evolución diaria que recogemos aquí, en el último día del mes de mayo alcanzó incluso un nivel más alto: el 4,455%, (el más alto de todo mayo), lo que viene a reafirmar la tendencia alcista señalada.


Temas relacionadas con euribor:

• Índices de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH) (aparte del Euribor)
• La hipoteca: el tipo de interés
• Diferencial

Euribor en octubre: crecimiento más lento

Llevamos ya trece meses consecutivos y el Euribor a un año -el indicador que mayoritariamente sirve de referencia para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España- , subió nuevamente en Octubre y se situó en el 3,799%. Esta cifra del euribor es la más alta desde junio de 2002.

En octubre 2006 la subida del Euribor ha sido de 0,084 puntos ( 3,799 frente al 3,715% registrado en septiembre) y en términos anuales el euribor subre 1,385 puntos en relación al 2,414% de octubre de 2005.

Efecto de la subida del euribor en las hipotecas

La subida del euribor incrementa las cuotas de la amortización de las hipotecas a tipos flexibles. Aquellos prestamos hipotecarios que se vayan a revisar al cumplir el año tendran un efecto sobre la "hipoteca media" de un aumento de 107,24 euros al mes.

El balance de los últimos treinta años no deja lugar a dudas. La cuota se ha aumentado de media cercana al 30% (exactamente un 29,42%). Las continuadas subidas medidos en términos de masa salarial son significativas. Representan ya un 54% de los salarios, según informa el Colegio de Registradores.

El INE que facilita los datos de la hipoteca media en España (una hipoteca de 143.497 €, a 25 años, diferencial +0,50 sobre euribor) permite calcular de los 674,08 € a 781,32 €. Esto es un incremento cada mes de 107,24 € y 1.268,88 €.

El euribor crece más lentamente

El Euribor crece más lento. El crecimiento interanual del euribor se ha ralentizado. Las hipotecas que se vayan a revisar revisen según estos datos de octubre se encarecerán menos que las que se actualizaron con los resultados de septiembre y agosto.


Temas relacionados:

• Euribor
• Euribor en octubre 2005
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Cambios en la comisión de amortización de hipotecas

A la reducción de costes notariales y registrales de la nueva futura Ley, se unen cambios importantes en las comisiones de amortización de préstamos que aplican las entidades de crédito en las hipotecas.

Nueva comisión máxima de amortización de prestamos hipotecarios

La nueva Ley aunciada por el Secretario de Estado de Economía recoge un recorte al 0,5% la comisión máxima para la comisión de amortización en prestamos a tipo de interés variable. Esto es la que podrán aplicar los Bancos y Cajas de Ahorros en el caso de que el cliente desee una cancelación anticipada de su préstamo hipotecario a tipo variable. Actualmente la comisión máxima legal es del 1%.

El paso de una comisión (máxima) de amortización del 1% al 0,5% puede hacer más fácil el cambio de la hipoteca al abaratar los costes de la amortización anticipada de un préstamo hipotecario.

Hipotecas a tipo de interés fijo

En el caso de las hipotecas a tipo de interés fijo, las entidades financieras únicamente podrán cobrar la comisión de cancelación fijada en el contrato cuando «exista perjuicio» para ellas. Esto es, en el caso de que los tipos de interés sean inferiores a los que estaban en vigor cuando se firmó la hipoteca. En caso contrario, explicó, la comisión máxima será también el 0,5% que se contempla en la nueva ley.

Los cambios sobre comisiones recogidos en la nueva Ley no serán retroactivos, sino que serán de aplicación a las prestamos hipotecarios de nueva constitución.

Las entidades financieras estarán obligadas a ofrecer a los clientes una mayor información a la hora de contratar una hipoteca, a efectos de mejorar la transparencia del mercado.

Temas relacionados:

• Amortización anticipada
• Cálculo amortización hipoteca
• Comisión de cancelación
• Las comisiones
• Hipotecas: El tipo de interés
• La hipoteca: negociar con el banco

Hipotecas: reducción de costes de notario y registro

Buenas noticias para los que suscriban hipotecas: la nueva ley regulará unos costes de notario y registro más baratos, a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley prevista para los primeros meses de 2007.

Reducción de costes notariales y registrales

El Ministerio de Economía a través David Vegara, Secretario de Estado de Economía, informó ayer que la nueva ley encargada de regular el mercado hipotecario entrará en vigor dentro de los tres primeros meses de 2007, una vez satisfechos los trámites parlamentarios que se iniciarán durante los próximos días.

La nueva normativa abaratará los costes notariales y registrales cuando los interesados procedan a la «subrogación, modificación y cambio de una hipoteca». Según los cálculos del propio Secretario de Estado de Economía en una hipoteca «media» el ahorro de costes estará cercano al 40%.

Temas relacionados con los costes de notario y registro:

• El cambio de hipoteca, más barato
• El cambio de hipoteca será gratuito
• Registro de la Propiedad
• Gastos compra de vivienda
• Gastos de la Hipoteca
• Escritura
• Notario
• Calculadora Gastos Hipoteca

El cambio de hipoteca, más barato

El Vicepresidente Pedro Solbes ha anunciado para 2007 la aprobación de la nueva ley que pretende abartar el cambio de hipoteca de una entidad financiera a otra. Así lo ha anunciado durante el debate de Presupuestos para 2007 que se ha celebrado en el Congreso de los Diputados.

El cambio de hipoteca, más barato

Si las condiciones que tiene con su banco no son satisfactorias, según la Ley que prepara el Gobierno, cambiar de hipoteca o ir al notario para una operación registral le resultará más fácil y barato a principios de 2007.

La nueva Ley obligará a los bancos y cajas de ahorros a actuar con mayor transparencia con sus potenciales clientes a la hora de ofertar sus préstamos hiptecarios y, una vez suscrita, reducirá el coste de cambiar de una a otra. Una de las prentensiones de la futura normativa es incrementar la fórmula de hipotecas a tipo de interés mixto (una parte a tipo fijo y otra parte a tipo variable), que pueden ser más llevaderas para el ciudadano ante incrementos de los tipos de interés.

La nueva normativa de la futura ley, que se hará pública próximamente, será aprobada por el Consejo de Ministros antes de finales de año.

El Ministerio de Economía persigue con la nueva ley que el cambio de una hipoteca a otra resulte "mucho más rápido". Entre otras cuestiones los Bancos y Cajas estarán obligados a:

• A ofrecer información más transparente a sus clientes sobre las hipotecas y los compromisos que suscriben al firmarlas.
• Adecuar las comisiones por cancelar anticipadamente el préstamo al coste que realmente tiene para las entidades.
  

Al parecer la nueva Ley reducirá los costes notariales y de registro de la vivienda. Por último, otra modificación irá dirigida a reforzar la independencia de las sociedades tasadoras de vivienda.

Información relacionada con el cambio de hipoteca:

• El cambio de hipoteca será gratuito
• Novación de un Préstamo Hipotecario
• Hipotecas más competitivas
• Reducción de las comisiones por cancelación de Hipoteca
• Las comisiones
• Hipoteca
• Solbes y las hipotecas
• Gastos compra vivienda

Condiciones más duras para las hipotecas

Las entidades financieran van a establecer unas condiciones más duras para sus préstamos hipotecarios dentrop de una línea en la que endurecerán "ligeramente" su oferta de créditos para vivienda y consumo.

Según informa en su último boletín el Banco de España, los créditos hipotecarios continuan aumentando a pesar del incremento de los tipos de interés en los últimos meses.

Bancos y cajas: condiciones más duras para las hipotecas

La SER y otros medios se hace eco del boletín del banco de España en el que anuncia que las entidades de crédito españolas van a establecer condiciones más duras -aunque "ligeramente"- para sus préstamos de vivienda y consumo en general.

Las hipotecas siguen creciendo pese al aumento de los tipos de interés

La Encuesta sobre Préstamos Bancarios en España, que recoge el boletín económico del B. de España constata que el crédito sigue en aumento a pasar de las alzas importantes de los tipos de interés y las expectaitivas alcistas del Euribor.

Las Cajas y Bancos endurecieron las hipotecas para la compra de vivienda en el segundo trimestre del año. En concreto los criterios de concesión y únicamente permitieron cierta flexibilidad a los compradores para ampliar los plazos o periodo de amortización.

Riesgos

Es evidente que en esta nueva coyuntura los Bancos y Cajas están evaluando mayores factores de riesgo en la concesión de préstamos hipotecarios, incluso considerando la perspectiva moderadamente favorable sobre la situación económica general" lo cual no ha sido suficiente como para aminorar los riesgos percibidos en el mercado de la vivienda.


Información relacionada con condiciones más duras para las hipotecas:

• Gastos compra de vivienda
• Hipotecas
• Hipoteca y cambios en los tipos de interés
• Hipotecas: Bancos y Cajas de Ahorros
• La hipoteca: negociar con el banco
• Plazo de amortización

Solbes y las hipotecas

Pedro Solbes, Mnistro de Economía y vicepresidente segundo del gobierno, ha declarado esta mañana a la Cadena SER que el problema de las hipotecas no posee tal condición. Según sus propias palabras “No veo un problema global mayor, aunque puede haber problemas individuales de familias concretas”.

El ministro Solbes traquiliza sobre los tipos de las hipotecas

“Las familias han tomado sus hipotecas a tipos de interés variables. Hace un año las han tomado al tipo de interés mas bajo de la historia, entonces no se puede pretender que se mantengan en el momento más bajo del ciclo monetario. El que los tipos suban algo no es anómalo, es parte del juego. Volverá a bajar a la cifra de hace cuatro o cinco años. No veo un problema global mayor, aunque puede haber algunos individuales en familias concretas que han tomado hipotecas muy ajustadas a sus ingresos”.

En un momento en el que algunas familias empiezan a soportar con dificultades le encarecimiento de las hipotecas y algunas promociones inmobiliarias detectan una bajada en las ventas, Solbes señala que los tipos de interés volverá a bajar a la cifra de hace cuatro o cinco años...

Información Solbes y las hipotecas:

• Vivienda: Solbes, los precios, la burbuja...
• Tipo de interés
• Financiación de la vivienda
• Hipotecas y tipos de interés futuros
• Hipotecas
• PEDRO SOLBES

La hipoteca media supera los 140.000 euros

Si los precios de las viviendas suben, el importe de las hipotecas también. A mediados de 2006 (finales de junio) la hipoteca media superaba los 140.000 euros. Esto supone una subida del 13% respecto a junio 2005. El tipo de interés medio se sitúa en el 3,83% en las cajas y del 3,91% en los bancos, y el plazo medio es ya de 26 años.

Esta es la información estadística del Instituto Nacional de Estadística (INE) que deja constancia de la pujanza del mercado de hipotecas en España. Otros datos de interés muestran que, pese a las perspectivas de incremento del euribor, la mayor parte del crédito hipotecario sigue canalizándose hacia los tipos de interés variables (98,1%), frente a tan sólo un 1,8% fijos.

Hipotecas a casi 4%

Los préstamos hipotecarios se aproximan ya casi al 4% de interés medio (3,83% cajas y 3,91% bancos), mientras que el plazo supera los 25 años (26 años- cajas y 25 años -bancos).

No obstante los cambios y expectativas en el euribor se empiezan a notar ya que son muchos los clientes que renegocian sus condiciones con su banco o caja de ahorros. Según la citada fuente, el número de hipotecas que modifican sus condiciones crece hasta un 40%.

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Hipotecas: fuerte incremento cuota en agosto

Como señalaban todas las previsiones las hipotecas continúan su encarecimiento ascendente. El Euribor, principal índice de referencia para actualizar la hipotecas, se ha incrementado en el mes de agosto hasta alcanzar el 3,61%.

Cuotas de hipotecas más caras

Es el tipo de euribor más alto desde los últimos cuatro años (verano 2002). Este importante incremento viene a representar para las hipotecas a una revisión al alza de 1,39 puntos con respecto a agosto de 2005. Esta subida tiene una adversa implicación para los que actualicen su hipoteca, dado que se trata de la subida del euribor más importante en los últimos seis años. Con ello, la cuota mensual de una hipoteca prototipo media a 20 años de 140.000 euros subirá 100 euros, según las estimaciones efectuadas por la Asociación Hipotecaria Española partiendo de la hipótesis de un diferencial de 0,75 puntos sobre el Euríbor

El dato del euribor de agosto de este año representa una subida acumulada de 1,391 puntos con respecto al 2,223% en agosto del año pasado.

Así, una hipoteca con las mismas condiciones anteriores pactadas a un plazo de 25 años (media actual de plazos) conllevará en la revisión una subida de 105 euros cada mes. Un préstamo hipotecario a 30 años se incrementará la cuota unos 110 euros.

Las cotizaciones del euríbor se adelantan a la tendencia alcista de los tipos de interés oficiales que según todos los expertos marcará en los próximos meses la autoridad monetaria europea en el objetivo de contener los precios. Estas expectativas de los mercados apuntan a dos subidas más de 1/4 de punto por parte del Banco Central Europeo antes de que finalice 2006. Esto representaría una subida de los tipos de interés al 3,50%, nivel superado por la cotización de agosto.

Los expertos financieros creen poco probable que continúen produciéndose revisiones anuales al alza tan importantes a lo largo de 2007, dado que las perspectivas de tipos de interés no muestran una subida con una pendiente tan pronunciada como la del último año.

Temas relacionados con euribor, hipotecas...:

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Hipotecas variables para jóvenes

El mercado hipotecario trata de hacer un guiño a los jóvenes en sus necesidades de adquisición de vivienda. La mayor parte de los bancos se han lanzado a ofertar hipotecas variable a largo plazo. Ese es el caso por ejemplo de la reciente oferta de hipoteca a 40 años para menores de 35 de Bancaja. O los préstamos con un plazo de 50 años que lanzó hece meses la vizcaína BBK.

Hipotecas con extensión de la la carencia hasta su vencimiento

Si los tipos de interés suben, el remedio es no pagar y aumentar el plazo. Carencia en la amortización del capital (hasta cico años) y pago de intereseres a plazos que ya rondan los 40 años. Este tipo de productos se ofrecen a jóvenes de menores de 35 años; la razón es bien sencilla un préstamo hipotecario a una persona de la citada edad le llevaría a amortizar su hipoteca a los 75 años, más allá de la edad legal de jubilación.

El concepto flexible en las condiciones de la hipoteca lleva a que algunos Bancos también hayan ofertado la posibilidad de que se pueda aplazar una cantidad del préstamo para pagarla en una cuota final (que generalmente no puede superar el 30% del préstamo).

Hipotecas a la inversa en el otro extremo

¿Y qué pasa si los jóvenes se casan de pagar tantos años sus hipotecas.? Para esto están los productos de hipotecas a la inversa (vender la vivienda y seguir disfrutándola mientras se cobra una pensión vitalicia).

Osea que no puede haber ya unas hipotecas más variables o flexibles en sus condiciones y adaptabilidad a aquellos jóvenes que quieran comprar vivienda. Toda una tentación, pese a que los precios de las viviendas sean prohibitivos.

Información sobre Hipotecas variables para jóvenes:

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• Los jóvenes reclaman vivienda
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El mercado de las hipotecas en España

El periódico Expansión publica un interesante artículo sobre un estudio que resalta las diferencias de hipotecas que ofrecen los bancos en cuanto a condiciones y tipos de interés. De hecho en hipotecas las variaciones de precio superan el 50% y los tipos de interés al principio de la hipoteca varian desde un mínimo de. 2,75% a un máximo de 4,45%. Sin embargo la diferencia es mucho mayor si se trata de un préstamo de rehabilitación de vivienda siendo en este caso el tipo mínimo 4,7% y el máximo 12%.

El estudio ha sido realizado por las cajas de ahorro de España con el fin de averiguar las mejores prácticas entre los bancos españoles. Los resultados revelan diferencias sorprendentes en muchos aspectos del mercado de hipotecas ya que entre las 40 entidades estudiadas existen hasta 80 tipos distintos de hipotecas incluyendo de tipo fijo, variable, hipotecas dirigidas a jóvenes, hipotecas para segunda residencia etc.

Los resultados del estudio nos permiten subrayar el hecho de que en España actualmente existe una oferta de hipotecas sin precedentes y que merece la pena acudir a varios bancos para recibir distintas ofertas antes de tomar una decisión.

También es importante estudiar todas las variables para hacer las cuentas finales. En este sentido el artículo da el siguiente ejemplo: En cuanto al tipo de interés incial la mejor oferta de hipoteca en el mercado ahora es la del BBVA que ofrece un préstamo durante los primeros 6 meses con un tipo de interés de tan solo 2,75%, lo que supone un tipo más bajo que el propio euribor. No obstante, una vez pasados los primeros meses, la misma hipoteca se situa en el euribor más 0,65%, es decir bastante más alta que otras ofertas como por ejemplo la de Bankinter a 0,40% o Openbank a 0,39%.

Otro concepto a tener en cuenta en el momento de elegir su banco es la cuota de apertura. El BBVA impone una cuota de 0,15, mientras que otras entidades no imponen ninguna.

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Hipotecas - todo lo que hay que saber para elegir su hipoteca
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La renegociación de hipotecas al alza

El mercado hipotecario está en tensión a través del alza de los tipos de interés y las expectivas del BCE no se despejan. En este contexto se eleva el número de personas que renegocian las condiciones de su crédito. Casi un 40% de los clientes llaman a su banco o a la competencia para renegociar sus hipotecas, intentando mejorar sus condiciones y suvizando el impacto de sus encarecimientos.

El mercado de la vivienda ha seguido al alza, especialmente la demanda de préstamos hipotecarios. El valor de la hipoteca media se acerca a los 140.000 euros, mientras que a principio de este año 2006 apenas superaba los 130.000.

Renegociaciones de hipotecas al alza

Según el INE se están disparando los clientes que renegocian sus hipotecas con sus bancos o cajas de ahorros: Más de 20.000 personas ya lo hacen y se espera que esta tendencia continue.

La mayoría de la renegociaciones de las hipotecas son pequeños cambios sin cambiar de banco o caja. Mientras que los préstamos hipotecarios que cambian de un banco a otro siguen siendo reducidos, pero crecen ya a un ritmo por encima 50%.

Qué renegociar en su hipoteca

La mayoría de los que desean renegociar su hipoteca lo hacen por:

• Cambiar el tipo de interés del préstamo (fijos a variables o viceversa), tomando como referencia Euribor, generalmente.
• Condiciones de ampliación del periodo de amortización, comisiones, etc.
  

Información relacionada con renegociación de hipotecas:

• Hipotecas

Más hipotecas y más caras

La hipotecas se ponen más caras: un 27,32% hasta marzo 2006; el mayor incremento porcentual en los últimos 12 años.

Los préstamos hipotecarios continúan su ascención "muy expansiva" y al cierre del mes de marzo presentaban un incremento interanual del 27,32%, el mayor aumento experimientado en los últimos 12 años, según informa la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

El total de deuda hipotecaria representa ya 783.184 millones de euros, con un crecimiento en el perioso señalado de 168.000 millones de euros.

En este mes de marzo de 2006, el saldo de las hipotecas creció en 18.373 millones. Durante el primer trimestre de 2006 se incrementó en casi 44.000 millones de euros, lo que viene a representar el periodo trimestral "más expansivo de la historia del mercado hipotecario español".

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Hipoteca inversa

Economía regulará en breve las condiciones de las hipotecas inversas, dirigidas personas mayores y que pueden obtener fondos a través de una vivienda que tengan en propiedad.

El Vicepresidente Solbes pretende fomentar en España la hipoteca inversa, un instrumento financiero que posibilita a las personas mayores que son propietarias de un inmueble poner su casa a disposición del banco, sin desprenderse de ella, a cambio de una especie de renta o pensión.

El Ejecutivo regulará en ebreve las condiciones en que pueden ofrecerse estos productos, hasta ahora casi inexistentes en el mercado español. También se fijarán los requisitos de los llamados seguros de dependencia (garantizan determinados servicios a los jubilados).

Hipotecas inversas frecuentes en otros países

El mecanismo funciona en otros países de forma que el propietario de vivienda "pide prestado" fondos contra el valor de su vivienda a una entidad financiera. Pero a diferencia de otros préstamos, el banco no demanda que estos fondos le sean devueltos hasta que su vivienda sea vendida o el propietario muera.

Llegados a a este extremo, los herederos suelen pueden optar por quedarse con la vivienda y cancelar el préstamo con sus propios fondos u obtener un tipo diferente de hipoteca sobre la propiedad. O, la vivienda puede ser vendida.

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Reducción de las comisiones por cancelación de Hipoteca

Cuando el euribor sube y las hipotecas se encarecen y quizás debamos negociar mejores condiciones para nuestra hipoteca, unas comisiones elevadas en la cancelación de una hipoteca pueden desalentar al cliente a la fuerza de un banco o entidad de crédito.

Reducción de las comisiones por cancelación

Una buena noticia es que el Gobierno tiene previsto obligar a las entidades financieras a reducir las comisiones por cancelación de las hipotecas.

Cambio de hipoteca más fácil

Cambiarse de hipoteca va a ser más fácil. Los ciudadanos tendrán menor penalización a partir de 2007. El Gobierno obligará a los bancos y cajas de ahorros a reducir las comisiones que aplican cuando se quiere cancelar anticipadamente el total de su hipoteca.

El Gobierno pretende fomentar la transformación de las hipotecas de tipo variable (el 85% de las existentes) a las que combinen una parte fija y otra variable. No faltan razones, dado que las previsibles subidas (moderadas) de los tipos de interés perjudican a los créditos con tipo variable. Las medidas hipotecarias para paliar estos efectos se concretarán a corto plazo en un proyecto de ley, según anunció el Vicepresidente Solbes.

Reducir las comisiones de cancelación actuales

En la actualidad para cancelar una hipoteca en su totalidad:

• Hipotecas posteriores a 1997: se debe abonar un 0,5% del capital pendiente de pago.
• Hipotecas anteriores a 1997: la comisión es del 1%.

El Gobierno pretende que esta comisión sea inferior, aunque aún no ha definido cuánto.

Otros cambios que piensa introducir el Gobierno según el diario EL País

• Reducción de los costes arancelarios por constituir una hipoteca
• Información más transparente sobre los efectos que una subida de tipos puede provocar en el coste del préstamo hipotecario
• Actuación independiente de las entidades de tasación al calcular el valor de los inmuebles

Temas relacionados con comisiones de cancelación de la hipoteca:

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Las Hipotecas y la UE

La Comisión Europea se suma a las reiteradas advertencias de organismos como el Banco de España en relación con los riesgos existentes en algunos estados miembros de la UE debido a la sobrevaloración de la vivienda y el elevado endeudamiento hipotecario de las familias.

La Comisión aconseja a Los bancos y cajas más precaución a la hora de conceder hipotecas y recomienda a los países de la UE a reconsiderar los incentivos fiscales para la compra de la vivienda".

Precios vivienda y países: España, Francia e Irlanda

En concreto, el informe de la Comisión, si bien señala que no hay razones de alerta para los doce en su conjunto, si recoge explícitamente una recomendación de cautela especial para los países que han experimentado fuertes incrementos en los precios de la vivienda. En particular cita a España, Francia e Irlanda- cuyo endeudamiento se ha incrementado notablemente sin dejar de aumentar el consumo.

Hipotecas y riesgos de alzas en los tipos de interés

El informe de la Comisión señala la creciente exposición de las familias, sobre todo en algunos estados miembros a los cambios en el precio de la vivienda y a posibles impactos en la evolución de sus ingresos o en los tipos de interés.

La recomendación de esta vulnerabilidad viene dada por las consecuencias que sobre el crecimiento económico de algunos países tendría una hipotética reducción en el consumo de los hogares fuertemente endeudados para equilibrar su situación financiera.

La Comisión señala que algunos países son más vulnerables a impactos tales como el incremento de los tipos de interés, la corrección de los precios inmobiliarios o revisión a la baja de las perspectivas de crecimiento nacionales.

La situación de España parace ser aludida por la Comisión Europea al precisar que los estados con una situación menos favorable son aquellos en que el rápido aumento del endeudamiento, vía hipotecas y otros préstamos ha ido acompañado de fuerte aumento del gasto privado y brusco encarecimiento de la vivienda.

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Euribor ya al 3,1%

El Euribor a un año ha sobrepasado el 3,1% en la sesión de hoy, algo que no ocurría desde noviembre de 2002. Concretamente, el Euribor ha alcanzado el 3,134%, lo que representa + 0,039 puntos que en la sesión precedente y un punto porcentual más que a mediados del año 2005, cuando este indicador estaba en torno al 2,1%.


Impacto en la cuota mensual de hipotecas: una media del 8% este año

Todas las expectativas apuntan a que los tipos de interés que fija el BCE para la Eurozona seguirán hacia arriba y, consecuentemente, el Euribor continuará subiendo, hasta acabar 2006 entre el 3,5% y el 4%. Si se cumplen estos pronósticos, la cuota mensual de las hipotecas subirá una media del 8% en 2006.

Poniendo como ejemplo una cuota mensual de una hipoteca de 120.000 euros a 20 años, el alza prevista por el Euribor en 2006 podría encarecer ésta en unos 55 euros, al pasar de 625 a 680 euros al mes.

Actualización: Séptimo encarecimiento consecutivo de las hipotecas. El principal indicador utilizado en España para fijar el tipo de interés experimentó un fuerte incremento en marzo y se elevó al 3,105%, el nivel más alto desde octubre de 2002, según datos del mercado que deberá confirmar el Banco de España a mediados de abril. En total, durante el último año, el Euribor se ha incrementado más de siete décimas.

Los expertos esperan que el Euribor se sitúe en verano en el 3,5% e incluso algunas firmas de análisis esperan que cierre el año en torno al 4%. Este aumento se debe a que el euribor anticipa los movimientos del precio del dinero.

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Crecimiento de las hipotecas en 2005

Las hipotecas aumentaron en 2005 un 13,7% de media frente a 2004 y el valor total de los nuevos préstamos hipotecarios creció un 25,7%. El tipo de interés medio de las hipotecas fue del 3,43% (en las Cajas) y el plazo medio de amortización 24 años. En cuanto al interés, el 97,5% de las hipotecas utilizó un tipo de interés variable.

Los intermediarios financieros conscientes de la importante carga que suponen las cuotas de amorización para los más jóvenes han hecho esfuerzos para ofrecer nuevos prestamos a plazos nás largos. Así el importe medio de las hipotecas en 2005 se incrementó un 13,7% hasta alcanzar los 137.707 euros, según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística.

En 2005 se contraraon 1.752.947 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas, aunque el 97,1% del total de hipotecas constituidas correspondió a fincas urbanas. Por otra parte, el capital prestado representó los 241.392 millones de euros, lo que significa un aumento del 25,7% respecto al año anterior.

Las Cajas se adelantan a los Bancos en la concesión de las hipotecas

Este es un resumen de los principales datos facilitados por el INE:

- Número de préstamos hipotecarios 2005:

• Las Cajas de Ahorro: 53,6%
• Bancos: 36%
• Otras entidades financieras: 10,4%

- Tipos de interés medio y plazos medios hipotecas 2005:

• Cajas de Ahorro: 3,43%, y el plazo medio: 24 años.
• Bancos: 3,49%, y el plazo medio: 24 años.

Más de un tercio de las hipotecas contratadas por personas jurídicas

Por último, el factor inversión en la demanda de vivienda podría estar jugando un papel relevante. En principio el 61,6% de las hipotecas constituidas en el año 2005 correspondieron a personas físicas y el 38,4% a entes con personalidad jurídica. Además el 90,1% de las hipotecas correspondieron a viviendas de precio libre, frente solo el 9,9% protegidas.

Temas relacionados con Crecimiento de las hipotecas en 2006

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Euribor febrero 2006

El Euribor no descansa. Los datos de febrero muestran su tendencia al alza, alcanzando la cota más alta desde noviembre de 2002: el 2,91%.

Las hipotecas que toman como referencia el euribor para la actualización de los tipos variables se verán afectadas debido a que este indicador se situó en el mes de febrero en la cota más alta desde finales de 2002, en el 2,91%. Esta última subida agregada a la tendencia al alza de los cuantro úlitmos meses supone una subida de más de medio punto.

Aunque estos datos deberán ser confirmados oficialmente por el Banco de España a mediados de marzo, podemos adelantar ya que una hipoteca media verá incrementada su cuota mensual en torno a 36 euros en el caso de que le corresponda la revisión anual en las próximas semanas.

El aumento del Euribor de este mes de febrero es el quinto consecutivo y los expertos preven que siga incrementándose hasta situarse cerca del 3,5% conforme avance este año.

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Euribor enero 2006

El euribor ha mantenido su tendencia alcista en este mes de enero hasta alcanzar el 2,833%. Este valor representa el nivel más elevado de los últimos tres años y en su conjunto supone un repunte de más de medio punto en el último año.

En concreto, la subida de enero ha sido del 0,05% respecto al 2,783% de diciembre y 0,521 puntos en relación al 2,312% en el que se situó en enero de 2005.

Efecto de la subida del euribor de enero en la hipotecas

Estos incrementos tendrán su consecuente repercusión en las hipotecas a tipos flexibles y actualizadas con este índice. Así los préstamos hipotecarios que se revisen anualmente con la nueva tasa en los próximos días. Aunque estos ascensos debe confirmarlos el Banco de España a mediados de febrero, se puede estimar ya lo representará este nuevo encarecimiento en la cuota mensual de las hipotecas medias que tengan la revisión anual en las próximas semanas.

Así una hipoteca media de 120.000 euros a un plazo de 20 años con un diferencial de 0,60 puntos sobre el euribor, la cuota mensual pasaría de 660 a 692 euros. Este incremento conllevará un incremento del 4,84%, por encima del 3,7% que subió la inflación en 2005.

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Acuerdo entre Caja Madrid y Euroresidentes

La Caja de Ahorros Madrid y Euroresidentes han llegado aun acuerdo para atender a las demandas de información y servicios de los residentes extranjeros en España en materia de hipotecas y servicios inmobiliarios.

El rápido crecimiento de las demandas de servicios y productos especializados en el ámbito inmobiliario ha llevado a estas dos empresas a formalizar la firma de un acuerdo que, entre otros aspectos, se plasma específicamente en la oferta de hipotecas en condiciones ventajosas para el colectivo de euroresidentes y extranjeros en España.

De los 44 millones de habitantes de España a 1 de enero de 2005, casi cuatro millones (3.730.610) son extranjeros, representando un 8,5% de la población total española. En el último año el número de inmigrantes en España creció un 23 % (casi 700.000 personas), según Instituto Nacional de Estadística.

Euroresidentes es el primer portal de residentes extranjeros en España con un tráfico mensual entorno a diez millones de páginas al mes y numerosas secciones especializadas en Vivienda, Hipotecas y Property. Sus contenidos se publican en cinco idiomas -español, inglés, alemán, francés y portugués- y en breve se iniciarán contenidos en ruso y otros idiomas no europeos. El portal dedica otros contenidos a viajes, salud, comercio online, ocio, etc. Con anterioridad, el euroresidentes firmó, dentro de este tipo de acuerdos, con otras entidades financieras como Bankinter.

Caja Madrid es la cuarta entidad financiera española en volumen de negocio y una de las más activas de toda España en materia de obras sociales. Dentro de estas, esta entidad apoya de forma relevante proyectos relacionados con la solidaridad, la atención a personas mayores, la educación, el medio ambiente y numerosas actividades culturales.

Más información: euroresi@euroresidentes.com

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Crecimiento de la hipotecas

Las hipotecas siguen creciendo sin para en España. El crecimiento de las hipotecas alcanza el 24,5%. Los últimos datos disponibles corresponden a octubre y muestran que se contrataron un 11,1% más de hipotecas que en el mismo mes de 2004, según datos del INE.

El capital prestado ascendió a 18.884 millones de euros, un 24,26% más. El importe medio por hipoteca constituida sobre viviendas se situó en octubre en 127.398 euros, un 12,6% más que en el mismo mes de 2004 y un 2,1% inferior al registrado en septiembre, que fue de 130.136 euros.

Las cajas de ahorros dan más hipotecas y más baratas y a más largo plazo

Las Cajas de Ahorros absorbieron el 53,3% del total de préstamos suscritos y el 52,5% del capital prestado. Los bancos alcanzaron el 35,6% y 37,4% respectivamente.

Un dato relevante es que las cajas de ahorros concedieron las hipotecas un interés medio del 3,38% y a un plazo medio de 25 años, mientras que en los bancos el tipo de interés medio fue del 3,55% y el plazo medio de 24 años.

Hipotecas en regiones

Madrid y País Vasco lideran la concesión de las hipotecas medias más elevadas, dado que el promedio de su capital prestado se situó en 193.000 y 167.000 euros, respectivamente. Las hipotecas medias más bajas se suscribieron en Extremadura (98.000 euros) y Asturias (110.000 euros).

Baleares es la región más hipotecada por cada 1000 habitantes, dado que registró 5,81 hipotecas, por delante de las Comunidad Valenciana, con 5,56. En el lado opuesto, Galicia y Extremadura fueron las de menor número de hipotecas per cápita (2,20 y 2,34, respectivamente).

En valores absolutos, el ranking de de las cuatro comunidades con más viviendas hipotecadas es el siguiente:

• Andalucía 19.022,
• Cataluña, con 18.049,
• Comunidad Valenciana (15.127)
• Madrid (13.415)

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Euribor en diciembre

Un incremento de 0,10 puntos en diciembre

El euribor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas en España, se incrementó en diciembre hasta el 2,780%. Este es el nivel más alto en los últimos tres años y supondrá un nuevo encarecimiento de las hipotecas, según cálculos provisionales (a confirmar por Banco de España).

Antes de acabar el año el euribor ha subido 0,10 puntos respecto al mes de noviembre (2,684%) y casi medio punto, -0,48 puntos- en relación al 2,301% de diciembre de 2004. La nueva tasa afectará a las cuotas de amortización los préstamos hipotecarios que se revisen anualmente.

Impacto en las hipotecas

En una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años concedida a euribor más un diferencial de 0,60 puntos, la cuota mensual pasaría de 660 a 688 euros. Este aumento de unos 28 euros al mes y 336 euros anuales representa un aumento superior al 4%, (por encima de la inflación en 2005 y del incremento de los salarios).

El alza del euribor hasta el 2,780% en diciembre supone el nivel más alto desde diciembre de 2002, cuando este indicador se situó en el 2,872%.

Perspectivas del euribor a medio plazo, nuevos incrementos

El comportamiento del euribor está anticipando la previsible evolución en los próximos meses del precio del dinero, en un proceso en el que los mercados se adaptan progresivamente a los futuros incrementos de los tipos de interés. Recordemos que el Banco Central Europeo (BCE) acordó el pasado 1 de diciembre un incremento de un cuarto de punto hasta el 2,25%.

Los expertos prevén subidas progresivas de los tipos de interés, en función de la evolución económica de la eurozona, y que se estima podrían elevar el precio oficial del dinero al 3% a finales de 2006. De hecho el euribor ha ido subiendo en su cotización diaria desde el 2,76% que comenzó en diciembre hasta cerrar el mes claramente por encima del 2,80%.

Temas relacionados con euribor en diciembre

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Hipotecas 2006

El año 2006 se acerca con la perspectiva de la previsible alza de los tipos de interés y el consecuente encarecimiento del coste de las hipotecas. En síntesis, las hipotecas estarán más caras. Deberemos estar atentos al euribor de cada mes para ver como evoluciona e influye en la actualización de nuestras cuotas de amortización.

2006: Hipotecas más caras para todos

El 99,5 % de los españoles tiene contratados sus préstamos hipotecarios a tipo de interés variable. En su mayor parte el índice de referencia es el euribor. Los que contrataron sus hipotecas hace diez años (1995) se le aplicaban tipos de interés del orden del 11%. Hasta llegar al tipos del entorno del 3-3,5% actual hay una gran diferencia. Esta evolución a la baja del coste de las hipotecas ha animado a muchos a embarcarse en la compra de vivienda que estaba al límite de sus posibilidades. Este año las hipotecas empezarán un camino a la inversa...

No obstante, para el próximo año se esperan alzas progresivas que en ningún caso supondrán cambios traumáticos para el bolsillo de los españoles. Alzas de 150- 330 euros al año para hipotecas de importe medio parecen muy asimilables.

Perspectivas a dos años

Si partimos de la hipótesis de que el BCE mantendrá una política de ajustes durante 2006 y 2007 (24 meses de subida de tipos de interés), según las estimaciones de la AHE (Asociación Hipotecaria Española) estaríamos hablando de unos tipos en torno al 3,7% , lo que situaría a las hipotecas en promedio del 4,5% (euribor + diferencial de 0,75 puntos).

Para un préstamo hipotecario contratado en el año 2004 con una amortización anual de 6.080,76 euros se pagarían unas letras anuales de 7.128 euros.

La AHE sitúa su previsión de tipos de interés a medio plazo en el 6%, aunque son muchas variables en juego a la hora de dilucidar cual será la evolución.

Los nuevos demandantes de hipotecas

Una solución para los que en la actualidad y durante los próximos meses demanden préstamos hipotecarios es alargar aún más el periodo de amortización de los préstamos (Plazo de amortización hipoteca). De esta forma se podrá digerir mejor el incremento de las cuotas mensuales debido a las previsibles alzas de los tipos de interés, reduciendo el esfuerzo financiero del prestatario cada mes.

El inconveniente de alargar los préstamos es que pagamos más a la entidad financiera a largo plazo. Si un préstamo lo ampliamos por ejemplo 5 años el resultado es que abonaremos en torno a un 6% más al banco por el préstamo.

En resumen, a la hora de contratar nuestras hipotecas tendremos que hacer más números para que las cargas que asumimos se ajusten a nuestros bolsillos tanto en la actualidad como en un futuro inmediato con tipos de interés más altos y por tanto con nuestros préstamos encarecidos.

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• El importe del préstamo hipotecario

Hipotecas y la subida de tipos de interés

Ya se han hecho los primeros cálculos del impacto que tendrá la subida de tipos de interés en nuestras hipotecas: una media de 200 euros al año, osea casi 20 euros al mes (unos 17 para ser exactos).

El Banco Central Europeo ha dado por concluida esta etapa prolongada de los últimos meses de estabilidad, anunciando una subida de cuarto de punto porcentual los tipos de interés, como consecuencia de la tendencias inflacionistas en la eurozona. Este anuncio fue hecho recientemente por el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet.

Efecto en euribor en diciembre

Según el Banco de España, el euribor, el índice de referencia al que se ligan la mayoría de las hipotecas en España, se incrementó en octubre pasado hasta el 2,414%, alcanzando el nivel más alto de los dos últimos años y medio. (Ver Euribor en octubre).

A esta cifra debe añadirse el cuarto de punto previsto por el BCE (un + 0,25%) lo que lo elevará a un mínimo del 2,66% en diciembre. Este es el primer incremento relevante que se hará notas en las cuotas mensuales de nuestras hipotecas.

Una hipoteca media de 138.000 euros a un plazo de 20 ó 25 años, se encarecería unos 17 euros al mes (200 euros al año), según ha facilitado la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

El anuncio de Trichet no sorprendió a los mercados que ya habían adelantado un posible incremento del precio del dinero ante la ligera recuperación de la economía de la eurozona y el aumento de las presiones inflacionistas por el elevado precio del petróleo.


Temas relacionados con Hipotecas y subida de tipos de interés:

• Hipotecas: El tipo de interés
• Plazo de amortización hipoteca
• Noticias Vivienda: Hipotecas: cuotas a pagar
• Noticias Vivienda: Hipotecas y tipos de interés futuros
• Euribor
• Índices referencia de préstamos hipotecarios (IRPH)

Euribor en octubre

La tendencia del euribor, principal indicador al que están referenciadas las hipotecas a tipos de interés flexible en España ha tomado otros rumbos. Tras meses experimentando descensos y creando optimismo entre los que cuentan con un préstamo hipotecario, el euribor parece entrar en otro ciclo de tendencia alcista. De entrada los datos provisionales del euribor en octubre (datos del mercado que deberá confirmar el Banco de España) nos muestran una subida de 0,193 puntos respecto a septiembre y 0,097 puntos respecto a octubre de 2004. Así pues, el índice hipotecario se sitúa hasta el 2,413%, cerca de los niveles de abril de 2003 (2,447%).

Hipotecas que se revisen próximamente

Los ciudadanos que revisen próximamente su hipoteca van a tener que pagar una cuota más elevada. La cuota mensual de una hipoteca media (120.000 euros, a 20 años) se situará en torno a los 631 euros, es decir, 5,5 euros más.

Un tendencia del euribor al alza

Con esta subida el mercado anticipa, según los expertos, una subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que podría producirse entre final de este año y el inicio de 2006.

La mayoría de los analistas coinciden en que la recuperación económica de la zona euro es un hecho. Esta recuperación de las economías europeas y el avance de la inflación, consecuencia en parte de las alzas continuas en el precio del petróleo, están favoreciendo que el Banco Central Europeo recurra a corto plazo a un incremento del precio del dinero, lo más probable en 2006.

Así las cosas el Euribor podría finalizar este año en el entorno del 2,50% (por encima de las previsiones de hace unas semanas: 2,40%).

Impacto en las hipotecas

Esta nueva tendencia alcista del euribor encarecerá las hipotecas en un momento en el que el endeudamiento familiar es más fuerte que nunca en España, debido a la compra de vivienda.

El endeudamiento de los españoles alcanzó 651.168 millones en el segundo trimestre del año. Esta cifra equivale al 77,4% del PIB y representa un avance del 18% en relación con el mismo periodo del año anterior, según datos del Banco de España.

Euribor anual baja en septiembre

El Euribor a un año, el para fijar las cuotas a tipos flexibles de las hipotecas, bajó en septiembre y se situa en el 2,220%. Este índice es más bajo sobre el valor que tenía hace un año, por lo que las cuotas de los préstamos hipotecarios a revisar se reducirán. En concreto está 0,157 puntos por debajo del nivel de septiembre de 2004.

Hoy el Banco de España ha confirmado los datos que adelantábamos hace unas semanas sobre la bajada del euribor en septiembre.

Cálculos para una hipoteca media

Una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años fjará la cuota mensual a pagar en 619,64 euros (unos 9,08 euros menos que lo que abonaban tras la anterior revisión anual), según estimaciones de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Pasará pues, de 628,72 a 619,64 euros al mes tras la revisión.

Tendencia para los próximos meses

Esta tendencia estaría tocando a su fin. Es previsble que los mercados comiencen a descontar durante los próximos meses las próximas subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE), lo que provocará un incremento progresivo del Euribor, según la mayoría de los analistas.
Los expertos prevén que el Banco Central Europeo incremente los tipos de interés entre finales del primer trimestre y comienzos del segundo de 2006.

De hecho, la última semana de septiembre, una vez comprobado que los efectos ocasionados por huracán Rita habían sido inferiores a lo previsto, el índice inició subidas paulatinas, y el máximo de septiembre se produjo el último día de septiembre, cuando alcanzó el 2,322%.

Los analistas creen en que es bastante difícil que el Euribor vuelva a alcanzar niveles mínimos.

Temas relacionados:

• Euribor

Euribor en septiembre

El Euribor, tipo al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas, vuelve a bajar en septiembre bajando al 2,219% tras dos subidas consecutivas. Esta bajada reduce ligeramente el pago de las hipotecas que se revisen con el indicador de este mes, dado que su nivel se mantiene más bajo que hace un año.

Los analistas prevén que el euribor seguirá subiendo en los próximos meses, tras haber marcado su cuarto mínimo histórico en el mes de junio, cuando el euribor se colocó en el 2,103%.

Según los datos provisionales del mercado, pendientes de confirmación por el Banco de España, el euribor de septiembre supone una rebaja de 0,004 puntos frente al del mes de agosto y 0,158 unidades si se compara con septiembre de hace un año.

Impacto del euribor en una hipoteca media

Una hipoteca media de 120.000 euros con un plazo de amortización de 20 años, referenciada con euribor a revisar este mes, dejará su cuota mensual en 619,58 euros (9,14 euros menos que lo que abonaban tras la anterior revisión anual), según las estimaciones de la (AHE). Esto representa un abaratamiento en en 0,07 euros por cada 1.000 euros prestados por el banco a 25 años.

Para hipoteca media de 133.158 euros estimada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), concedida a 25 años, el ahorro mensual ascendería a 10,45 euros y la factura se reduciría en 125,40 euros al año.

Loa analistas estiman en cambio que el euribor subirá en los próximos meses, tras haber marcado su cuarto mínimo histórico en junio (2,103%). Es previsible que a partir del mes que viene los mercados comenzarán a descontar las próximas previsibles subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) hasta situarse al finales de año en torno al 2,40%.

Temas relacionados:

• Euribor
• Euribor en junio
• Hipotecas: El tipo de interés
• Índices referencia de préstamos hipotecarios (IRPH)
• Hipotecas

Euribor en agosto

El euribor, el índice de referencia la mayoría de las hipotecas en España, experimentó en el mes de agosto su segundo ascenso consecutivo con un +0,055, situándose en el 2,223%. Pese a esta subida el euribor se mantiene aún por debajo de su nivel de hace un año (2,302% en agosto de 2004). Por esta razón los que revisen sus préstamos hipotecarios este mes saldrán beneficiados a la hora de pagar la nueva cuota de amortización.

Cálculos para una hipoteca media a 25 años

Una hipoteca a 25 años que se actualice anualmente con el euribor abaratará sus cuotas mensuales de amortización en 0,04 euros por cada 1.000 euros de préstamo hipotecario. Así
en una hipoteca media de 135.600 euros, concedida a 25 años, la rebaja de cada mes l sería de 5,31 euros y el ahorro total durante un año sería de 63,72 euros.

El euribor de agosto es el cuarto más bajo en los últimos 16 meses. Esto supone que las hipotecas estimadas con este índice serán las más baratas desde los primeros meses de 2004.

Las recientes subidas del euribor

Pese a la rebaja de las hipotecas, no deja de llamar la atención que esta subida del euribor está ligada a variables como el fuerte encarecimiento del precio petróleo y una creciente creencia de sobre una política monetaria más restrictiva para reducir las tensiones inflacionistas.

Así pues, el comportamiento del euribor recoge un cambio de expectativas con una ruptura al alza de las caídas de abril, mayo y junio, aunque finalizó el último día del mes de agosto en 2,209%, una de las más bajas del mes.

• Euribor en julio
• Hipotecas

Hipotecas en España

Las hipotecas en España llevan camino de convertirse en el eje central de la vida del país. Toda la población vive pendiente de la concesión de un préstamo hipotecario y los que ya lo tienen siguen cada mes la evolución del euribor, rogando que su cuota de amortización baje, o al menos no suba.

Bancos, Cajas, entidades financieras en general están haciendo de las hipotecas el eje central de su negocio en España. Incluso la banca extranjera hace esfuerzos por competir en este mercado. Una economía española en la que las hipotecas hacen temblar al Banco de España, cada vez que sigue la evolución de las mismas, el grado de endeudamiento de las familias y las hipotecas que sobrepasan el 80% del valor de la tasación de la vivienda.

Los datos del INE de mayo sobre hipotecas

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha hecho públicos los datos de mayo. Los créditos en el capítulo de alcanzaron en el citado mes un récord de 20.577 millones de euros e España, un 26% más que en idéntico mes del año pasado.

Otro dato importante es que, a consecuencia de los precios de la vivienda, el importe medio de cada préstamo alcanzó los 135.946 euros, un 19,2% más que en mayo de 2004, otro récord.

Escasas viviendas sociales y tipos variables

Pese a la importancia de la inmigración en España, sólo un 10% de las hipotecas constituidas sirvieron para financiar la adquisición de pisos sociales. El mercado libre sigue absorbiendo la mayor parte de las hipotecas en nuestro país.

Y por supuesto, habrá que seguir la evolución del euribor cada mes. El 97% de las hipotecas constituidas en mayo van referidas a un tipo de interés variable, frente al 3% a un tipo de interés fijo.

Temas:

• Hipotecas
• Euribor
• El Banco de España y las hipotecas 100
• Hipotecas en España en enero
• La hipoteca: el tipo de interés
• El Banco de España, la banca y las hipotecas

Euribor en julio

El euribor en julio ha modificado su tendencia desde abril subiendo hasta el 2,168% (un incremento del 0,065 puntos). Las pautas inequívocamente al alza marcadas por la Reserva Federal de los Estados Unidos y el temor a las tensiones inflacionistas derivadas de las fuertes tensiones en el precio del petróleo estarían detrás de los resultados del euribor en julio.

Euribor sube, pero las hipotecas más baratas

La mayor parte de las hipotecas en España toman como índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH) el euribor por lo que este índice es seguido mensualmente por todos los que tienen contratada una hipoteca a tipos de interés flexibles. Sin embargo, las noticias son todavía positivas.

Según confirma el Banco de España, las hipotecas que se revisen con esta nueva tasa de julio (2,168%) volverán a abaratar los préstamos a través de una disminución de las cuotas a pagar. Esto se debe a que aunque el euribor se incrementa en 0,065 puntos respecto al pasado mes de junio, todavía 0,193 puntos por debajo del 2,361% que alcanzaba en julio del pasado año 2004.

Esto viene a representar unos 0,10 euros por cada 1.000 euros una hipoteca- tipo a 25 años. Por tanto pese al aumento del euribor en julio, se trata de una rebaja significativa.

Los cálculos hechos para una hipoteca media de 134.600 euros supondría una rebaja en la cuota mensual de 12,88 euros (154,56 euros al año).

Información adicional:

• Hipotecas plazos, tipos, gastos, e información general sobre hipotecas.

Euribor en junio

El euribor descendió en junio hasta el 2,103%, uno de los niveles más bajos en la historia de los tipos de interés europeos. Este importante descenso tendrá repercusión en el coste de las hipotecas.

Euribor en junio

El Euribor a un año es el principal índice de referencia de préstamos hipotecarios, y ha vuelto a descender en junio hasta el mencionado 2,103%. Las cuotas de las hipotecas que se revisen en las próximas semanas se verán reducidas de forma relevante. Así en un préstamo hipotecario "medio" de 120.000 euros a un plazo de 20 años, repercutirá en un coste de 17 euros mensuales menos. Uns reducción significativa para los que tienen hipotecas.

Con este dato, el euribor confirma un mes su tendencia descendente. Con Junio, retrocede durante tres meses consecutivos, situándose en un valor significativamente más bajo que el que registró hace un año, el 2,404%. (Esto es, una disminución de -0,301 puntos).

La noticia ha tenido un significativo impacto en los medios de comunicación y es de prever un impacto positivo en la demanda de viviendas y en el mercado de la vivienda en general.

• El euribor en mayo
• El euribor y la hipoteca, perspectivas
  
  

Hipotecas y tipos de interés futuros

Llegará un día en el que nuestras hipotecas pueden convertirse en carga muy pesada. Hoy los Bancos y Cajas de Ahorros nos proporcionan una gran oferta de condiciones (importe, plazo de amortización, comisiones, tipos de interés) y no ponderamos suficientemente los riegos derivados de que la economía y con ella el euribor dejen la coyuntura de estabilidad actual.

Más bien algunas de las prácticas existentes entre los clientes y las entidades de crédito llevan consigo una política de la avestruz (tasación elevada, hipotecas 100, etc.). Hay un elevado segmento de la población española que está fuera de los precios actuales de la vivienda. Esperan una "operación campamento" con viviendas protegidas que les permite acceder a una vivienda digna. Pero este segmento pude ampliarse a otros muchos que en la actualidad disfrutan de unos tipos de interés variables muy bajos.

Estimación de la Asociación Hipotecaria Española

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) calcula entre 2.000 y 2.800 euros el encarecimiento máximo anual que pueden sufrir las hipotecas contratadas desde 2002 si los tipos de interés llegaran al 6,39%, el nivel máximo alcanzado por los índices de referencia habituales desde que existe la Unión Monetaria Europea.

Considerando la evolución histórica de los índices de referencia, la AHE estima que en el corto plazo los préstamos contratados desde 2002, se encarecerían entre 800 y 1.200 euros anuales, mientras que los formalizados entre 1997 y 2001 lo harían entre 450 y 750 euros y los que datan de antes de 1997 se elevarían unos 450 euros.

Estas estimaciones deberían tomarse en consideración para aquellos que suscriben una hipoteca en la actualidad. No obstante, como hemos señalado recientemente, no hay indicios a corto plazo que apunten a una subida de los tipos de interés por el BCE.

• Vivienda
• Euribor

El euribor en mayo

Euribor a un año, más bajo

Los suscriptores de hipotecas tienen buenas noticias. El Euribor a un año, el indicador más utilizado para fijar los tipos de interés de las hipotecas en préstamos hipotecarios variables, cayó en mayo hasta su valor más bajo de los últimos trece meses, el 2,193 por ciento.

Esto influirá en las hipotecas se revisen en las próximas semanas. Los poseedores de una hipoteca media de 120.000 euros a un plazo de amortización de 20 años tendrán que pagar 618,09 euros (unos seis euros menos), según datos que facilita la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Estos son todavía datos provisionales del mercado, que deberá confirmar el Banco de España.

Estabilidad de euribor o ligeros repuntes

Los analistas consultados creen que el euribor se mantendrá en los próximos meses en los niveles actuales o experimentará un leve repunte. Las posibilidades de que el Banco Central Europeo (BCE) eleve el precio del dinero -lo que conllevaría un aumento en los tipos de interés las hipotecas- son escasas a corto plazo, teniendo en cuenta los indicadores macroeconómicos de signo negativo que se han dado a conocer en los últimos días. Según recogen algunos medios de comunicación, "para los próximos meses, los expertos esperan que el Euribor se mantenga en el entorno del 2,20 por ciento o que avance ligeramente hasta el 2,30 por ciento".

Euribor en abril

Las hipotecas un poco más caras tras el euribor de abril

El Euribor queda tras los resultados de este mes una décima por arriba respecto a la media de abril en 2004. Esto significa que los préstamos de las hipotecas a revisar durante las próximas semanas serán un poco más caros.

Según las estimaciones de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), una hipoteca media de 120.000 euros, a un plazo de amortización a 20 años, se vería afecta por un incremento en la cuota mensual de casi seis euros más.

Moderación en el comportamiento del euribor

No obstante, el Euribor a un año, ha bajado levemente durante este mes de abril, y se sitúa actualmente en el 2,265%. El Euribor también bajó 0,070 puntos respecto al mes anterior de marzo.

Así las cosas los demandantes de créditos hipotecarios tienen ante sí un panorama de estabilidad de los tipos de interés que el mercado viene confirmando, por ahora, mes a mes.

Enlaces relacionados:

• Euribor
• Indice euribor
• Euribor en marzo

Las hipotecas siguen creciendo

Estos días se han publicado datos del pasado mes de febrero sobre el comportamiento del crédito hipotecario en España. Son concluyentes: se volvió a alcanzar un récord.

Pese a lo que afirme el Fondo Monetario Internacional, el Banco de España y otros muchos las hipotecas siguen creciendo. A estas alturas quizás tendríamos que tener claro que, pese a los altos precios de la vivienda y el nivel de endeudamiento de nuestras familias, mientras que los tipos de interés sigan bajos, hay un fuerte aliciente para comprar vivienda y suscribir préstamos hipotecarios.

La deuda hipotecaria de las familias asciende ya a 602.259 millones de euros. Esta es la cifra más elevada de su historia. El ritmo de crecimiento, un 24,7% interanual, continua la tendencia registrada durante el mes anterior (24,8%). Otro dato interesante es que una sexta parte de esta deuda tiene una antigüedad inferior al año, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Lo dicho, mientras que los tipos de interés sigan bajos, las familas optan por la compra de la vivienda y la hipoteca. Algunos analistas deberían revisar sus predicciones.

Euribor en marzo

El Euribor sube. Quizás convenga recordar que se trata del tipo de interés por el que los bancos de la zona euro se intercambian dinero. Tensiones al alza indican que la demanda de dinero supera a la oferta existente. Funciona como cualquier mercado.

Aunque el Euribor a un año, es también la principal referencia para fijar los tipos de interés de las hipotecas, este tipo de subidas no deberían evaluarse negativamente desde una perspectiva a medio o largo plazo.

Según ha adelantado la AHE -y que deberá confirmar el Banco de España- el euribor subió en el mes de marzo hasta el 2,335% (+0,025 respecto a febrero), casi tres décimas (0,280) más que en marzo del año pasado, fecha en la que este indicador experimentó su mínimo histórico.

Efectos en las hipotecas

Esta subida encarecerá los préstamos hipotecarios a revisar en los próximos días. Un titular de una hipoteca media de 120.000 euros con un plazo amortización a 20 años, tendrá que pagar 16 euros más en su cuota mensual de amortización.

Los tipos a medio plazo

La marcha de la economía europea no hace concebir cambios relevantes sobre lo apuntado en meses anteriores, pese al alivio producido en la cotización del dólar/euro y las tensiones en el precio del petróleo. Pese a la subida experimentada por euribor, seguimos estando en un contexto de estabilidad y, en este escenario, es de esperar que el Banco Central Europeo no introduzca cambios hasta el segundo semestre de este año.

Enlaces relacionados:

• Euribor baja y las hipotecas suben

Condiciones de hipotecas ¿más duras?

El Banco de España ha confirmado los datos que adelantábamos sobre el crecimiento de las hipotecas en España en enero. Los créditos para vivienda alcanzaron un récord al crecer un 24% en enero, el ritmo más alto en 10 años.

Rompiendo todas las expectativas de desaceleración, lo cierto es que la cantidad de dinero prestado para la compra de inmuebles en enero 2005 alcanzó los 380.000 millones de euros.

En relación a nuestro comentario sobre salario y vivienda, que hacíamos ayer, el volumen de créditos hipotecarios ha crecido 73.571 millones en los últimos doce meses, lo que significa que los españoles continúan endeudándose a un ritmo muy elevado.

Condiciones de las hipotecas: el Banco de España quiere que sean más duras

Desde diciembre de 2003, la tasa interanual de crecimiento de los préstamos a familias para comprar una vivienda viene superando el 21% y desde el pasado mes de mayo, el 23%. El Banco de España pide ante este sobrecalentamiento que las entidades endurezcan las condiciones de los créditos, y que eviten conceder hipotecas por un importe superior al 80% del valor de la vivienda (ver El Banco de España, la banca y las hipotecas).

Lo cierto es que los demandantes de hipotecas buscan condiciones más favorables (creditos puentes, hipotecas 100, hipotecas segunda vivienda, etc.). ¿Se traducirá esta advertencia en alguna medida más severa?

Otros enlaces:

• Condiciones Hipoteca
• El Banco de España y las hipotecas 100
• Hipotecas 120%, a 35 años y sin avales
• El crédito hipotecario fácil
• Hipoteca 100
• Hipoteca segunda vivienda
• La hipoteca: el importe del prestamo hipotecario
• Segunda hipoteca

Euribor baja y las hipotecas suben

El euribor baja, pero las cuotas de las hipotecas suben

El euribor se ha situado en el 3,1% y el mibor, en el 3,08%, según los datos más recientes publicados por el Banco de España. El euribor ha caído respecto al mes pasado, aunque de una manera muy leve -0,002 puntos-. Esta noticia es tranquilizadora para la mayoría que soporta el pago de un préstamo hipotecario.

Sin embargo, el descenso no se refleja en una disminución de la cuota a pagar. De hecho, sufrirán una subida de las cuotas.

• Prestamos hipotecarios revisados en Enero: la subida será de 0,142 puntos en el mibor y de 0,147 en el euribor (unos nueve euros mensuales, por ejemplo con un préstamo tipo de 120.000 euros a 20 años).

En relación con las perspectivas de evolución del euribor en los próximos meses, los expertos estiman que seguirá la evolución de los últimos meses. El encarecimiento del petróleo es la variable que más preocupa en relación a su impacto en los mercados. Aunque a corto y medio plazo no parece que se produzcan grandes sorpresas.

Noticias anteriores:

• Noticias Vivienda: Indice euribor
• Noticias Vivienda: Euribor e Hipotecas en noviembre
• Noticias Vivienda: Hipotecas: el euribor baja en octubre
• Noticias Vivienda: Hipotecas todavía más baratas
• Noticias Vivienda: Las hipotecas, más baratas
• Noticias Vivienda: Hipotecas más competitivas
• Índices referencia de préstamos hipotecarios (IRPH)

Hipotecas en España en enero

Aunque The Economist sostenga que en España es más ventajoso alquilar que comprar, los españoles siguen optando masivamente por la compra de la vivienda y el recurso a las hipotecas.

Datos de prestamos hipotecarios en enero 2005

Según los últimos datos de enero las hipotecas han crecido un 25% en enero. Su volumen ha llegado a los 592.282 millones. No parece haber dudas de que, pese a las advertencias de expertos y organismos el “recalentamiento” inmobiliario sigue.

Según datos publicados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el volumen de las hipotecas ha crecido en 117.601 millones de euros en los últimos doce meses, la mayor subida de su historia.

Las cajas vencen a bancos

Las cajas siguen liderando este mercado, ya que incrementaron el volumen hipotecario en 60.796 millones de euros -un 25,9%- y lo situaron en 295.244 millones, frente a los bancos, que incrementaron un 21,6% su negocio en este sector, hasta los 207.866 millones.

Todo apunta que no vendrá mal la iniciativa de que los bancos deban informar a sus clientes de los riesgos de una hipoteca, simulando las cuotas que tendrían que pagar en el caso de oscilaciones futuras de los tipos de interés.

Información complementaria:

• Hipotecas crecen
• Las hipotecas crecen y crecen
• Noticias Vivienda: Las hipotecas: otro récord
• Hipotecas: Bancos y Cajas de Ahorros

Hipotecas: cuotas a pagar

Cuando contratamos una hipoteca el Banco o entidad de crédito nos dice cuanto tenemos cada mes o plazo fijado al tipo de interés variable pactado en la concesión del préstamo hipotecario. Pero ninguna simulación de lo que tendríamos que pagar si los tipos varían. Esta situación va cambiar dado que los bancos tendrán que informar a sus clientes de los riesgos de una hipoteca. La reforma de la Ley Hipotecaria les obligará a hacer una simulación de los cambios que puede sufrir el tipo de interés.

Hasta la fecha, por suerte para los consumidores, el Banco Central Europeo ha seguido una política de tipos de interés estables y a la baja. Las cuotas a pagar por los consumidores se han mantenido sin sobresaltos ni sustos. Disfrutamos de los tipos de interés más bajos de la historia reciente.

A corto plazo no parece que la situación vaya a cambiar mucho. Esto hay que agradecérselo a factores como la debilidad del dólar, el encarecimiento del petróleo, los problemas de la economía alemana... Aunque no falten nubes en el horizonte: el incumplimiento de los pactos de estabilidad y desequilibrios presupuestarios, las tensiones en los precios...

Hipotecas a tipo variable a seis años vista: cuota a pagar

La Asociación Hipotecaria Española ha hecho unas estimaciones de la cuota de las hipotecas a seis años vista. Según estos cálculos una hipoteca firmada en 2004 por 100.000 euros a 25 años podría pasar de los 510 euros mensuales a los 715 en menos de seis años. Es decir, podrían subir más de 200 euros /mes.

La Asociación augura como máximo una subida de tipos de hasta el 4,75%, en un plazo de entre dos y seis años. El riesgo de subida es mucho menor para una hipoteca contratada en 1995, debido a que en ese momento el préstamo medio era de una cuantía muy inferior -44.303 euros- y su plazo de amortización era también mucho menor -17 años-. En ese caso, la cuota mensual pasaría, en los próximos dos o seis años, de los 279 euros actuales a 357 euros.

El riesgo está en la hipotecas formalizadas entre 2002 y 2004 a tipo de interés variable (una gran mayoría). En concreto, la cuota anual de una hipoteca media firmada en 2004 ascendía a 6.357 euros en el momento de su contratación y, en seis años, podría elevarse hasta 8.571 euros.

Riesgos a medio y largo plazo

No obstante, la Asociación Hipotecaria concluye que las amenazas por riesgo de interés para los préstamos hipotecarios hay que situarlas más en el medio y largo plazo que en el corto. Es decir, los ahorradores todavía disponen de algún margen para intentar afrontar un horizonte en el que los tipos de interés seguirán una trayectoria al alza.

• Hipoteca y cambios en los tipos de interés
• Hipotecas a tipo de interés variable
  

Hipoteca y cambios en los tipos de interés

Reforma de la Ley Hipotecaria

Según ha informado la Cadena Ser, los bancos tendrán que informar a sus clientes de los riesgos de una hipoteca. La reforma de la Ley Hipotecaria les obligará a hacer una simulación de los cambios que puede sufrir el tipo de interés. Al parecer estar reforma de la Ley Hipotecaria será tramitada antes del verano.

Simulación de lo que costaría la Hipoteca con oscilaciones de tipos de interés

La gran novedad es que los Bancos y entidades de crédito en general tendrán que ofrecer a sus clientes una simulación de las oscilaciones de tipos de interés que puede haber durante la vida del préstamo. Con esto se espera concienciar a los van a contratar una hipoteca de los riesgos que conllevan los cambios a largo plazo de los tipos de interés.

"El objetivo es que los clientes sepan en qué se meten, puesto que una cosa es conseguir una hipoteca en el momento actual, en torno al 3%, y otra es lo que puede pasar dentro de dos, tres o cuatro años si sube el precio del dinero y, por tanto, las cuotas mensuales". Esto es, que el cliente que solicita la hipoteca compruebe no sólo qué va a costar ahora, cuando el tipo de interés está en su nivel más bajo, sino lo que le puede tocar pagar en el futuro.

El Ministerio de Economía y Hacienda pretende que el cliente de una entidad financiera que solicite un crédito hipotecario sepa los riesgos que asume. Esta reforma de la Ley Hipotecaria obligará a bancos y cajas a calcular al cliente cuanto tendría que pagar mensualmente por su hipoteca con un tipo de interés medio de un periodo más largo.

En la actualidad, muchas entidades financieras ofrecen el servicio on line de un simulador de hipoteca que se limita a simular las condiciones de la hipoteca que ofrecen pero sin introducir la variable de cambios en los tipos.

• Hipotecas a tipo de interés variable

Hipotecas crecen

Según el Banco de España, crece la concesión de hipotecas de acuerdo con los datos registrados durante el último cuatrimestre de 2004.

Hipotecas crecen contra los pronósticos de desaceleración del mercado de la vivienda

Tras un período en que parecía que se desaceleraba la demanda de préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda se ha registrado una nueva aceleración en el cuarto trimestre de 2004. La noticia ha sido divulgada hoy por el Banco de España.

De esta forma, se produce un importante cambio en la tendencia descendente de solicitud de hipotecas registrada a mediados de 2004. Así mismo estos datos contradicen a los que presagiaban una desaceleración en el mercado de la vivienda.

El crédito hipotecario fácil

El Banco de España y los riesgos del crédito hipotecario fácil

Lo había advertido con anterioridad. Esta vez el gobernador del Banco de España ha pedido por escrito a la banca que frene los créditos hipotecarios. No se nos escapa que esta iniciativa está ligada al espectacular crecimiento del crédito hipotecario.

Concretamente, el Banco de España ha reclamado por carta a bancos y cajas de ahorros que informen con detalle a los miembros de sus consejos de administración sobre el nivel de riesgo asumido en el negocio hipotecario.

Tras los mensajes lanzados en los últimos meses (El Banco de España, la banca y las hipotecas; también ver: El Banco de España y las hipotecas 100) para intentar frenar el espectacular crecimiento del crédito hipotecario, esta vez el Banco de España ha optado por ser más preciso.

Información sobre hipotecas que superen el 80%
(hipotecas 100, hipotecas 120%)

Al Banco le preocupa que los miembros de los consejos de administración sean conscientes tanto del volumen de crédito otorgado, incluyendo a las promotoras inmobiliarias.

Concretamente, les pide que especifiquen los créditos hipotecarios concedidos que superen el 80% de la financiación de la vivienda.

Está advertencia está en la línea señalada en otras comunicaciones públicas anteriores del Banco de España.

Preocupación por las Cajas de Ahorro y los créditos a promotoras inmobiliarias

Según Cinco Días esta vez la extensión ha ido más lejos, con concreción al temas de las Cajas y a las promotoras inmobiliarias. Cuatro puntos importantes:

• Preocupa la elevada exposición al mercado hipotecario de las cajas de ahorro.
• La mayoría de las entidades han optado por hacer oídos sordos a los avisos lanzados por el supervisor desde hace más de dos años
• La concesión de hipotecas bate récords mes a mes. En el año 2004, volvieron a batirse todas las previsiones al registrarse un aumento superior al 24% (el mayor desde 1990), según el cálculo provisional de la Asociación Hipotecaria Española.
• Están ganando peso los préstamos a promotoras inmobiliarias, que crecieron un 44,2% hasta septiembre. Se ve la necesidad de que las entidades valoren en profundidad el riesgo asumido en este campo.

En relación con las Cajas de Ahorros la preocupación tiene antecedentes históticos en otras crisis que afectaron a la vivienda en la anterior década. Es precisamente el binomio Cajas - Créditos inmobiliarios a promotores inmobiliarios el que puede incrementar el riesgo de las entidades crediticias en escenarios con hipótesis de mercado diferentes.

Indice euribor

El índice Euribor en enero 2005

El Euribor, principal índice que sirve de referencia para las hipotecas, subió en enero 0,011 puntos respecto a diciembre, con lo que se situó en el 2,312%. Estos datos son todavía provisionales y los deberá confirmar el Banco de España a mediados del próximos mes. Estos datos los ha proporcionado la Asociación Hipotecaria Española.

Impacto en la "hipoteca media"

El titular de una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años que tenga que actualizar el préstamo hipotecario referenciado con el Euribor verá incrementar su pago mensual en un poco más: 64 céntimos de euro respecto al mes de diciembre y pagará casi 8 euros más durante este año.

No obstante, este aumento sería mayor si la comparación se establece con enero de 2004, ya que el importe a pagar por una hipoteca media se encarecerá 5,54 euros al mes.

Perspectivas de evolución del índice Euribor

Los analistas prevén que el Banco Central Europeo pudiera subir el precio oficial del dinero medio punto en la segunda mitad del año.

Se estima, no obstante, que el índice Euribor seguirá a corto plazo en las actuales cotas y no esperan cambios sustanciales en su tendencia, tanto por la convicción de que el BCE no moverá los tipos de manera inmediata, como por las limitaciones existentes del posible impacto del petróleo en la evolución de la economía.

Hipotecas: tipo de interés medio

Las hipotecas se han disparado durante 2004, siguiendo la tendencia de los últimos años. Los altos precios de la vivienda se compensan con unos créditos hipotecarios bajos que constituyen el aliciente del actual mercado.

El tipo de interés medio

Los tipos de interés aplicados a las hipotecas (préstamos hipotecarios) se sitúan en torno al 4,23 % TAE de media. Esto puede dar una idea aproximada de la competitividad de las ofertas actuales de los distintos intermediarios financieros que intentan complementar todo un abanico de posibilidades de la que forman parte la cuantía del préstamo sobre la tasación, las comisiones, el plazo de la amortización, la carencia, etc. etc.

En términos comparativos el atractivo de estos préstamos se percibe con facilidad si observamos que los créditos al consumo se sitúan de media en torno al 8,20 %.

El resultado es que los préstamos hipotecarios, las hipotecas, ya representan la mitad de los créditos al consumo, poniendo en evidencia la capacidad expansiva de este sector.

Las previsiones apuntan que si el tipo de interés continua estable, 2005 será otro "año hipotecario" para bancos y cajas. Las estimaciones se sitúan entorno al 17% de crecimiento anual, un poco por debajo del experimentado durante 2004 (24%).

Enlaces:

• Tipo de interés
• Hipotecas: Bancos y cajas de ahorros

ING Direct

La banca tradicional suele ser conservadora a la hora de ofrecer a sus clientes productos y servicios financieros. Las hipotecas es un buen ejemplo de esta política. El ciudadano observa cómo a través de una publicidad abundante y agresiva otras instituciones crediticias intentan "ganar cuota de mercado" con la captación de nuevos clientes.

Cinco Días ofrece hoy una entrevista con Carina Szpilka, directora general de la Hipoteca Naranja, del grupo holandés ING Direct. Como es sabido ING Direct rompió su alianza con la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) y ha iniciado su gestión en solitario. La política de comisiones cero aplicada en todos sus productos es una de las singularidades de este grupo, lo que ha despertado no pocas suspicacias en el sector bancario, esto no hace sino plantear si los riesgos que asume ING direct en este negocio no son más elevados que los de los restantes intermediarios. Por esta razón es interesante conocer más y mejor a este tipo de intermediarios y sus servicios. Recomendamos la citada entrevista.

La unidad de asesores hipotecarios de ING Direct

Existen elementos de innovación en la gestión de estos servicios. Por ejemplo, se informa por SMS de las notificaciones importantes en el proceso de aceptación de la hipoteca. La última innovación ha consistido en la creación de una unidad de asesores hipotecarios. Se trata de un grupo de unos 35 profesionales cuya función es convertirse en el único interlocutor que el cliente tenga en el banco a lo largo de todo el proceso de formalización y firma del préstamo hipotecario. La asignación del interlocutor se realiza una vez la operación ya ha sido preaceptada por la entidad. A partir de este momento será el asesor quien dirija y controle el proceso del cliente y el que le solucione las dudas que le puedan surgir, incluidas las fiscales'.

Estaremos al tanto e iremos trasladando otras novedades y noticias.

Hipotecas todavía más baratas

El euribor cae

Las hipotecas se abaratan en diciembre tras caer el euribor a su mínimo desde el mes de mayo.

Los titulares de hipotecas que tengan que revisar sus préstamos con la referencia del euribor de diciembre verán abaratarse su cuota de amortización, gracias a que este indicador ha caído a cotas cercanas al 2,298%, que no alcanzaba desde el pasado mes de mayo. El euribor ha bajado también en comparación con diciembre de 2003, cuando se situó en el 2,381%.

Los españoles que actualicen próximamente sus hipotecas con la referencia del Euribor de diciembre pagarán cinco euros menos de cuota, que ascenderá a 624,14 euros (de acuerdo a un préstamo medio de 120.000 euros con un plazo de amortización de 20 años).

El 2004 ha sido un buen año para las hipotecas. El Euribor ha cerrado más cerca del 2,20% que del 2,60% esperado inicialmente.

Expectativas de estabilidad del euribor a corto plazo.

El petróleo y el tipo de cambio del euro han sido los principales causantes de esa inesperada evolución, ya que, al haber amenazado la recuperación de la economía europea, han disuadido al Banco Central Europeo (BCE) de subir los tipos de interés al ritmo que se esperaba a comienzos de 2004.

Para 2005, el crudo y el euro volverán a ser los factores de riesgo que determinarán el camino del Euribor.

A la espera de comprobar las reacciones de la moneda única, que podría desbaratar todas las previsiones, los expertos calculan que el Euribor se mantendrá en los niveles actuales durante la primera mitad de 2005 y no será hasta la segunda parte cuando repunte de forma importante.

Las hipotecas: otro récord

Las hipotecas crecen: otro récord en septiembre

La fuente de datos oficial, el Instituto Nacional de Estadística, ha dado los datos más recientes referidos al mes de septiembre. En dicho mes el importe medio de las hipotecas creció un 17,9% interanual.

Los Bancos y las Cajas deben estar contentos. La contratación de hipotecas alcanzó en septiembre niveles récord, al aumentar el 41,7% el importe de las hipotecas entre septiembre de 2003 y el mismo mes de este año. El importe medio de este tipo de créditos creció además un 17,9% interanual, y se sitúa en el 129.000 euros.

El mes de septiembre pasado se hipotecaron 141.300 fincas. Los aumentos tanto respecto el mes anterior (agosto) como con respecto a septiembre de 2003 han sido muy importantes. El 20,2% de incremento respecto a los doce meses anteriores, y del 20,5% en relación a agosto.

Los españoles prefieren las Cajas a los Bancos a la hora de contratar su hipoteca

Por entidades, las cajas de ahorro han superado a los bancos en el montante total de créditos hipotecarios: un total de 9.076 millones de euros, frente a los7.809 millones de euros concedidos por los Bancos.

En el desglose por tipo de fincas, los datos confirman el boom de la venta de viviendas que, como hemos recogido otras noticias anteriores, ha acompañado a la subida imparable de los precios: el 97% de las créditos garantizados sobre inmuebles lo fueron sobre fincas urbanas, de las que el 75% eran viviendas.

Euribor e Hipotecas en noviembre

El euribor y las hipotecas

El Euribor se incrementó hasta el 2,328% durante el mes de noviembre. Según el banco de España el Euribor a un año, la principal referencia que utilizan las Bancos y Cajas para fijar los tipos de interés de las hipotecas, subió en el citado mes 0,012 centésimas.

No obstante, en comparación con noviembre de 2003, este índice se redujo en 0,082 puntos. Esto es una buena noticia. Significa que las cuotas de las hipotecas que tengan que ser revisadas con referencia al Euribor de noviembre descenderán un poco. Por ejemplo, una familia con una hipoteca "media" de 120.000 euros a 20 años, deberá pagar unos 5 euros menos al mes, con lo que en todo el año el ahorro ascenderá a 60 euros. La cuota a pagar será mayor para quienes revisen sus hipotecas con referencia semestral, ya que el euríbor de mayo fue del 2,209%, inferior al de noviembre, con lo que para el mismo crédito tipo medio de 120.000 euros a 30 años, el encarecimiento será de 7,29 euros.

Los tipos del Banco Central Europeo

Así las cosas, los tipos de interés siguen una trayectoria bastante estable. No obstante, esta ligera subida de noviembre supondría que los mercados están proyectando que de aquí a un año, el Banco Central Europeo (BCE) podría elevar muy ligeramente los tipos de interés en un 0,25 - 0,50%, no antes del tercer trimestre de 2005.

La fortaleza del euro frente al dólar es un factor que garatiza la estabilidad. Pero no el único. Los últimos datos macroeconómicos de Alemania -matizados por el hecho de que la confianza empresarial vuelve a subir después de nueve meses- y el alto precio del petróleo retrasan la recuperación de la economía. De hecho muchos países, entre ellos el nuestro, han estimado a la baja sus previsiones de crecimiento económico.

En este marco la demanda de hipotecas a un tipo de interés bajo (" hipotecas baratas") y el actual volumen de demanda de viviendas podría continuar a corto plazo, dada la influencia de los préstamos a bajo interés en la compra de viviendas. En todo caso, según algunos expertos del sector, consultados por Euroresidentes, empieza a haber síntomas de claro agotamiento enla demanda especulativa de viviendas y un estancamiento en la compra de viviendas de segunda mano puestas a la venta con precios de referencía que el mercado se niega a absorber.

Enlaces de interés:

• Euribor
• Hipotecas
• Hipotecas: el euribor baja en octubre
• Demanda especulativa de viviendas
• De la Burbuja al ajuste inmobiliario
• Información sobre Euribor en Banco de España (pdf)

Las hipotecas crecen y crecen

En el pasado octubre de este año se alcanzaron tantas hipotecas como en todo 2003. El crecimiento de octubre fue de un 25 por 100. El crecimiento acumulado de préstamos hipotecarios en lo que va de año es del 19,8%, como hemos dicho, ya superior al de la totalidad del año pasado.

Esta tendencia expansiva se registra también en la zona euro. El Banco Central Europeo (BCE) ha detectado una aceleración en la demanda de préstamos para la adqisición de viviendas con una tasa de crecimiento del 9,8% en octubre (8,4% en el primer trimestre).

Los especialistas y el propio BCE atribuyen esta tendencia expansiva de la demanda de préstamos al nivel excepcionalmente bajo de los tipos de interés. En el caso español, el ritmo de crecimiento de hipotecas viene a refutar las predicciones menos optimistas que circularon durante el pasado verano.

• Las hipotecas marcan un alza récord en septiembre

El Banco de España y las hipotecas 100

En Internet se conoce como "Hipoteca 100" aquella que cubre el 100 por 100 de la tasación del precio de la vivienda. Recientemente también dábamos cuenta de la noticia difundida en los medios de un nuevo producto: la Hipoteca 120 %.

Estas iniciativas responden a un hecho objetivo: las entidades idean nuevas fórmulas que permitan a las familias acceder a la compra de una casa. Los muy altos precios de las vivienda en Estaña provocan que sean numerosas personas las que no cuenten con un ahorro previo que les cubra el 20% que resta hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda que pretenden comprar.

Según Cinco Días es un hecho extendido la comercialización en España de hipotecas que concedían el 90%, el 100% e incluso importes superiores sobre el valor de tasación, "como el BBVA que cuenta con un producto que puede llegar a conceder hasta el 110%. El propio BBVA, Bancaja, Caja España, Ibercaja, Caixa Catalunya, Halifax, una de las primeras entidades en comercializar este tipo de préstamos, o UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) ofrecen hipotecas con estas características".

De alguna forma las entidades financieras han llegado con sus clientes a donde no ha llegado la política del Gobierno en materia de vivienda. Según estimaciones de la Asociación Hipotecaria Española, el porcentaje de hogares que supera el 80% del valor de la vivienda es un 14% del total.


Los consejos o avisos que el Banco de España ha dado dirigidos a los bancos y cajas de ahorros para que no concedan préstamos hipotecarios que cubran más del 80% del valor de tasación, tienen una loable intención: evitar que el sistema financiero no se convierta en el principal promotor inmobiliario de España (algo que ya ocurrió a principios de los noventa) si las condiciones del mercado cambiaran (por ejemplo tipos de interés más altos). Pero no deja de ser una postura cómoda que no llega al final del asunto.

Quizás el Banco de España no llega valorar que es el cliente el que paga con creces el mayor riesgo que la entidad asume. Las concesión de hipotecas 100 %, 110 % ó 120 %... conlleva garantías adicionales (hipoteca de otro inmueble, avales de terceras personas, contratación de un seguro...). Por ejemplo, el coste de este tipo de seguros supone como mínimo un incremento del 1% del importe total del préstano hipotecario..

Estas hipotecas en muchos casos son contratadas por jóvenes. Para alcanzar un préstamo por el 100% se someten a largos periodos de amortización y fuertes cuotas mensuales de pago. Una razón más para que el Gobierno vele por la salud de una economía como la española, impulsada por el propio sector de la construcción, pero con problemas en otros sectores como la industria. Dicho en otros términos, al margen del comportamiento de los tipos de interés a medio o largo plazo, la economía española no puede permitirse tasas de desempleo juvenil del 40% como ocurría en un pasado todavía reciente.

• España ¿un país innovador?
• Hipotecas

Hipotecas: todos los españoles con Hipoteca

Los españoles no pueden vivir sin una hipoteca. Las hipotecas han crecido en España el 40% en un sólo año. El importe medio de un préstamo hipotecario suscrito llega a unos 124.248 euros

Los últimos datos de agosto vienen a confirmar que las hipotecas siguen disparadas: un 39,7% respecto a idéntico mes de 2003, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Hasta agosto el volumen de hipotecas aumentó un 19,6%.

Las alarmas que aparecieron este verano por parte de algunos organismos y la anunciada ralentización no parecen confirmarse ni por el número de viviendas construidas, ni por la evolución de los precios. Lo datos de Agosto:

• Se constituyeron 117.259 hipotecas -83.682 eran viviendas- (un + 27% respecto el año pasado).
• El importe de las hipotecas creció un 39,7% en tasa interanual.
• El importe medio se sitúa en 124.284 euros, (un 10% más que en agosto de 2003).

Los datos según los analistas dejan entrever una ligera desaceleración en este mercado si se comparan los resultados de agosto respecto a los del mes de Julio; no obstante hay que recordar que se trata de un mes típico de vacaciones.

• Las fincas hipotecadas cayeron un 10,78% entre agosto y julio,
• El capital prestado por el conjunto de cajas y bancos disminuyó un 8,77% intermensual.

Por provincias, el litoral sigue siendo el más dinámico aunque en las provincias "menos congestionadas. La Costa Brava sur (Tarragona) y la Costa andaluza (Almería) fueron las más dinámicas tanto en fincas hipotecadas como en capital prestado.

Las hipotecas, más baratas

Las hipotecas, más baratas. El Euribor baja en noviembre por primera vez por primera vez desde abril. Aquellos que tengan que revisar su hipoteca con la referencia del Euribor de noviembre tendrán que pagar, una cuota menor que la que abonaban hace un año. Está en el 2,328%, frente al 2,410% (noviembre de 2003).

Para un préstamo hipotecario con una cuota mensual de 120.000 euros a 20 años bajará unos cinco euros, (un ahorro de 60 euros / año).

Aunque la buena noticia son las expectactivas a corto y medio plazo. Lo importante para los que tenedores de hipotecas es que el comportamiento del dólar limita el margen de maniobra del BCE. Cualquier subida del Euribor acentuaría la fortaleza del euro respecto del dólar. La actual revalorización del euro (1,3) ya supone una pérdida de competitividad muy relevante de los productos europeos en los diferentes mercados.

Así las cosas es de esperar que el euribor "se congele" dentro de un margen de oscilación bastante estable y que altere en escasa medida las coutas mensuales de las hipotecas a tipos de interés variables.

No se les escapa a algunos analistas que estas espectativas podrían influir en el mantenimiento de la demanda de viviendas y de préstamos hipotecarios durante los próximos meses.

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Noticia (El Mundo)

Este descenso, del que se beneficiarán los titulares de hipotecas, se producirá pese a que el Euríbor subió en noviembre 0,012 puntos desde el 2,316% marcado en octubre, según los datos del mercado que deberá confirmar el Banco de España a mediados de mes.

La cuota mensual de las hipotecas bajará aún así debido a que la comparación se realiza con el Euribor de hace doce meses, cuando precisamente marcó su máximo del último año, en el 2,410%.

En ese momento, el mercado daba por hecho que se iban a producir subidas de medio punto en los tipos de interés durante este ejercicio, por lo que el Euribor ya descontaba estas alzas y se situaba en el entorno del 2,4%.

Aumento de los tipos

Ahora, cuando esas subidas no se han producido y no se espera que lleguen pronto, el Euríbor se sitúa en torno al 2,3%, lo que demuestra que en el mercado se prevé un alza de tipos de un cuarto de punto como mucho en los próximos doce meses.

La analista de Beta Capital Estefanía Ponte aseguró que la elevada cotización del euro frente al dólar está afectando negativamente a las expectativas de recuperación económica de la zona euro, lo que reduce las posibilidades de que el Banco Central Europeo se decante por una subida de tipos.

La escalada del euro en los últimos días se ha reflejado fielmente en la cotización del Euribor, que marcó sus máximos a principios de mes y ha ido paulatinamente cayendo, hasta fijar ayer su mínimo de noviembre, en el 2,294%.

Influencia de datos 'macro alemanes'

También influyeron en esta bajada la publicación del dato del PIB alemán y de la confianza de los consumidores germanos peores de lo esperado, que demuestran que la inversión privada no termina de repuntar y adelantan que la recuperación económica "podría quebrarse", destaca Ponte.

Ante estas expectativas, la analista de Beta Capital prevé que el Euribor se mantendrá entre el 2,30% y el 2,40% en los próximos meses, ya que "hay expectativas más pobres de recuperación y no se producirán subidas de tipos hasta el tercer trimestre de 2005".

Con el ascenso registrado en noviembre, el Euribor rompe la tendencia bajista que había marcado en los últimos dos meses, aunque todavía se mantiene muy por debajo del máximo anual marcado en junio, en el 2,404%.

Hipotecas 120%, a 35 años y sin avales

Hace diez días el subgobernador del Banco de España expresaba su preocupación por el hecho de que algunas entidades financieras estaban siendo poco rigurosas en la financiación de vivienda, concediendo préstamos por un valor superior al 80% de la tasación.

Por esta razón llama la atención la noticia de hoy sobre que "la red de franquicias Best House, especializada en servicios inmobiliarios, ofrece hipotecas sin avales a 35 años y por hasta el 120% de valor de tasación del inmueble a financiar, informó hoy la enseña".

Sigue la noticia: "Best House ha alcanzado un acuerdo con BNP Paribas y el Grupo Santander para ofrecer la financiación, que no requerirá aval gracias a que la inmobiliaria cuenta con un seguro de General Electric, que se hace cargo de las pérdidas si ocurren. La franquicia permite además a sus clientes disponer de cinco años de carencia en sus préstamos, en los que sólo devolverán intereses y no capital".

Si fuera 28 de diciembre... Pero estamos a 23 de noviembre y, claro, esto nos obliga a preguntarnos si el sistema no ha entrado en una escalada de crecimiento excesivo. En todo caso estaremos al tanto para informar con mayor detalle a los euroresidentes interesados.

• Hipoteca 100

Hipotecas: el euribor baja en octubre

El euribor, el tipo de interés que se utiliza como índice de referencia en los préstamos hipotecarios, vuelve a descender en octubre al 2,316% (-0,06, respecto a septiembre). Con este último dato la variación interanual acumula una ligera subida: + 0,013. Esto llevará consigo un encarecimiento muy leve de las hipotecas que se actualicen con la referencia de este mes (menos de 10 euros al año de mayor coste para una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años).

El Banco de España muestra, además, que el tipo medio de lo préstamos hipotecarios concedidos por el conjunto de entidades de crédito para la adquisición de vivienda libre también bajó el pasado mes y se colocó en el 3,332 %, frente al 3,367% de septiembre, debida más a la baja de los Bancos que de las Cajas.

Los expertos sostienen que el Banco Central Europeo (BCE) no modificará aun los tipos para contrarestar los efectos distorsionadores del precio del petróleo en el crecimiento económico. Las previsiones apuntan a un mantenimiento del euribor en nieveles similares a los actuales. Dada la influencia del petróleo en el crecimiento económico y, por ende, en la subida de tipos, Los especialistas sostienen que "sólo cuando se vean caídas duraderas y sostenidas del precio del crudo, el Euribor volverá al alza con fuerza".

Por su parte el dólar sigue debilitándose respecto el euro, aquellos que tienen una hipoteca con créditos multidivisas en los que entra el dólar han hecho una buena operación. Al cierre de de hoy miércoles 18 de noviembre el cambio se sitúa en 1,3035. En resumen, el dólar ha perdido cerca del 22% desde 2001 (en relación con una canasta de divisas) con la actual administración. Con la administración clinton la moneda americana ganó casi un 24%. Las expectativas siguen siendo, por el momento de debilidad del dólar.

Hipoteca Joven

Las Comunidades Autónomas intentan aportar soluciones para que los jóvenes puedan acecder a una vivienda. Este el el caso de la C. A. de Castilla La Mancha y su programa "Hipoteca Joven" en colaboración con la Caja de Castilla - La Mancha. Se trata de un programa que ya ha beneficiado a 5.000 jóvenes y se espera que unos 15.000 más puedan adquirir o construir su primera vivienda en los próximos tres años a través de préstamos a largo plazo (30 años).

El plan «Hipoteca Vivienda Joven» es el que mejores resultados ofrece con respecto a otras regiones que también lo aplican, ya que ha permitido la concesión de un crédito hipotecario en condiciones ventajosas al 70 por ciento de los jóvenes que lo han solicitado. Los requisitos exigidos para acogerse a la «Hipoteca Vivienda Joven» son tener menos de 35 años, estar empadronado en Castilla La Mancha y querer construir o adquirir la primera vivienda. Las condiciones que se ofrecen: euribor a un año más el 0,50 y un plazo de amortización a 30 años.

El Gobierno de Castilla-La Mancha de reservar el 30 por ciento de todas las viviendas de promoción pública que gestiona la Junta para los jóvenes.

Aun considerando estos esfuerzos, todo parece indicar que hasta el momento hay una escasa convergencia entre la orientación de la política estatal de vivienda y la política regional. La primera parece decidida a apoyar los viviendas en alquiler como mecanismo de acceso. Mientras, iniciativas como la que comentamos, siguen apostando por la adquisición de la vivienda.

Hipotecas para jóvenes

Ya hemos alertado de la falta de políticas específicas de vivienda para jóvenes y también del esfuerzo financiero que supone la adquisición de la vivienda para jóvenes. El gobierno parece que dirige sus esfuerzos hacia el alquiler de la vivienda. Sin embargo, dada la revalorización media de una vivienda, los jóvenes prefieren apostar por una inversión que canalice su esfuerzo de ahorro en vez de destinar este a un gasto.

Los Bancos y Cajas conscientes de ello, y también conocedores de las dificultades de acceso a una vivienda para la población cuyas edades están entre los 18 y 34 años, intentan diseñar productos hipotecarios con condiciones más atractivas y flexibles. Estas están centradas en:

• Hipotecas con un plazo de amortización más largo,
• Posibilidad de acogerse a hipotecas con periodos de carencia (en los que se pagan solo intereses).
• Facilidades para suscribir financiación adicional (Ver por ejemplo segunda hipoteca).

Algunas de estas prácticas por parte de la banca han alertado al Banco de España que parece dispuesto a corregir "excesos". Si esto se produce, tal como ha anunciado el Subgobernador del Banco de España, se habrán cerrado en la práctica los mecanismos potenciales de acceso de los jovenes a la vivienda, sin que el Gobierno haya arbitrado nuevas vías.

El Banco de España, la banca y las hipotecas

El subgobernador del Banco de España, Gonzalo Gil señaló que algunas entidades de crédito están siendo poco rigurosas en la financiación de vivienda, concediendo préstamos por un valor superior al 80% de la tasación (una práctica prohibida expresamente por una circular del Banco de España), y aumentando así los riesgos en un escenario en el que los tipos vayan al alza. En los últimos años las entidades eluden el cumplimiento del límite del 80% utilizando otros tipos de préstamos para completar el importe de la hipoteca. (Ver en nuestro diccionario ampliación de la hipoteca, hipoteca segunda vivienda, segunda hipoteca...)

Gil señaló: "Es necesario que el importe máximo del crédito hipotecario se dé en función de la garantía de manera prudente y tenemos la impresión de que no se está cumpliendo el límite del 80%", La alarma del Banco de España Gil viene dada por los riesgos crecientes en los que incurren las entidades financieras "se ha producido una tasa creciente de créditos no cubiertos con los depósitos y por ello una apelación fortísima a los mercados de deuda" e incluso al mercado interbancario para financiar las hipotecas.


El Banco de España hará vigilará con políticas activas esta situación que evite concentraciones de riesgos y ponga límites a determinadas prácticas. El subgobernador reiteró como riesgos adicionales a los préstamos hipotecarios el diferimiento del pago del principal, el alargamiento del plazo en la devolución de los créditos y el elevado volumen de préstamos que se concede a los promotores.

Las hipotecas marcan un alza récord en septiembre

Los últimos datos confirman que el sector de la vivienda no quiere parar. La concesión de hipotecas sigue con récords históricos. Según datos de la Asociación Hipotecaria de España, en el pasado mes de septiembre se registró el mayor incremento (del 25,3%) en la concesión de préstamos hipotecarios desde 1996.

Sin embargo, hay que señalar que "en estos momentos se estarían escriturando, y por tanto hipotecando, las viviendas que se vendieron sobre plano hace más de dieciocho meses", afirman. Este retraso hará que el auge se mantenga en la concesión de hipotecas al menos durante este año y el próximo, aunque las ventas y el auge de la vivienda decrezca en estos momentos.

El crecimiento del saldo hipotecario acumulado en lo que va de año es ya del 17,8%, muy cerca del aumento del 18% que preveía la Asociación Hipotecaria para todo el 2004. Se prevé un incremento neto del crédito hipotecario del 22% (ligeramente inferior a la tasa de aumento del 24% que se registró el año anterior).

Hipotecas más competitivas

El auge de la vivienda está convirtiendo a la oferta de préstamos hipotecarios en uno de los productos más estratégicos de los Bancos y cajas de ahorros. Aunque probablemente no para todos. Para algunas entidades financieras es una posibilidad de atraer nuevos clientes y ampliar mercado, para otros una pesadilla al tratar a toda costa de retenerlos y no perder cuota de mercado.

El anuncio del Vicepresidente Solbes de trabajar en una normativa de transparencia que lleve consigo ventajas para el usuario tales como la gratuidad en el cambio de la hipoteca, avivará la llama de la competencia entre las entidades de crédito que pueden ver una puerta para la atracción de estos nuevos clientes.

La situación actual se caracteriza por una oferta en la que no todos los Bancos o Cajas parecen inclinarse a utilizar ofertas competitivas de hipotecas y productos diseñados para dar guerra en el mercado.

La banca extranjera, por ejemplo el Deutsche Bank , Barclays... mezclan su oferta según la cantidad de productos contratados y así pasa también con las grandes entidades españolas como el BBVA, Banif ... Si el cliente está catalogado entre los buenos, se puede llegar a aplicar tipos como el euribor más 0,20 puntos el primer año y el resto del periodo el euribor más 0,40 puntos. Es más una filosofía de captación (banca extranjera) y resistencia (banca española) de los buenos clientes. Una filosofía bancaria basada en que lo que se gana o se pierde por la hipoteca se pierde/ recupera con otros servicios al cliente. Pero no se trata de una estrategia en si mismo diferenciada y activa.

Sin embargo, esta liberalización puede llevar consigo una ventaja para los Bancos por Internet. Hoy por hoy son los que aplican las condiciones más competitivas y podrían ser un auténtico motor del cambio gratuito de hipoteca que anuncia el Gobierno... Es de esperar que tengan reflejos suficientes, aunque muchos de ellos estén ligados a la gran banca.

El anuncio de Solbes, puede restringir las ganancias de los bancos y las cajas de ahorros pero también puede servir para incrementar la solidez del mercado hipotecario ante un alza de los tipos de interés y su potencial impacto en el elevado endeudamiento de las familias españolas. Bienvenido sea por la salud del mercado de vivienda en España.

• Diccionario de la hipoteca
• Cambio de hipoteca gratis

El cambio de hipoteca será gratuito

Pedro Solbes, Vicepresidente segundo del gobierno, hizo ayer un importante anuncio en el Pleno del Senado: el cambio de hipoteca será gratuito para el cliente. La normativa que tiene en mente el gobieno suprimirá el coste derivado de cambiar de hipoteca.

La normativa que pretende el gobierno tiene por objetivo que "las hipotecas sean más transparentes y que ofrezcan más facilidades a los consumidores para pasar de un modelo a otro".

Los Bancos y Cajas de ahorros tratan de desalentar los cambios de hipoteca con una comisión que no puede superar el 0,5% del importe pendiente de amortizar para préstamos concedidos hasta el 27 de abril del 2003 (ver comisiones hipotecas) y y que asciende al 1% para las hipotecas suscritas antes de esa fecha.

Por otra parte, al cambiar de hipoteca, los usuarios deben hacer frente a otros gastos, como los impuestos, gastos notariales o los del Registro de la Propiedad.

La intención del gobierno parece ir en la dirección de llevar a cabo una política activa en el mercado hipotecario que permitan cambiar de hipoteca con los menores costes para los ciudadanos. Esta política puede suponer una mayor eficacia en la competencia en el mercado de los préstamos hipotecarios. Ante futuras tensiones y el creciente endeudamiento de las familias españolas puede ser un mecanismo más eficiente en la regulación de las respuestas del mercado.

El ministro Solbes no se mostró preocupado por el fuerte endeudamineto de las familias españolas señalando que la renta disponible que las familias pagan en concepto de pago de intereses se mantiene “prácticamente estable” de 1996 a 2003, gracias al descenso de los tipos de interés. Aunque seguidamente reconoció que su mayor endeudamiento las hace ahora “más sensibles” ante el endurecimiento de las condiciones monetarias, sobre todo, teniendo en cuenta que la mayor parte de sus préstamos, incluidos los hipotecarios, están a un tipo variable.

En todo caso Solbes apuntó respecto al comportamiento futuro de los tipos de interés, que las variaciones de los mismos deben ser de una intensidad reducida.

La Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) maniofestó su satisfacción ante este anuncio de Solbes de eliminar los costes por cambio de hipoteca, por considerar que contribuirá a mejorar el mercado hipotecario mediante la introducción de una mayor competencia.

La Asociación Española de Banca Privada (AEB), aunque con la recerva de una mayor concreción de las citadas medidas, también señaló como razonables las iniciativas encaminadas a aumentar la transparencia en las hipotecas, abaratar los costes de cambio de préstamo y proteger a los usuarios del sobreendeudamiento.

Este "cambio de hipoteca gratis" puede fomentar una mayor transparencia de los préstamos. Esperemos que le gobierno actúe con rapidez.

Enlaces de interés:

• Diccionario de términos sobre Hipotecas.
• Consejos para la compra de una casa
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