Fuerte bajada en la demanda de creditos a la vivienda

Más altos tipos de interés, subida ininterrumpida de los mismos desde hace meses, encarecimiento de las hipotecas, recelos de los bancos ante la crisis de las hipotecas de alto riesgo... Todo esto tenía que influir. Hace un año y medios (marzo de 2006) la demanda de créditos para la compra de viviendas crecía a un ritmo escalofriante del 41,3%. Los datos más recientes muestran una bajada del 14,1%.

Demanda de créditos vivienda

Los bancos y entidades financieras se habrían vuelto más conservadores a la hora de conceder créditos a las familias españolas. Según el Banco de España, los nuevos créditos hipotecarios concedidos para la compra de vivienda alcanzaron 8.478 millones de euros en el mes de agosto. Esta cifra reprensta una bajada del 14,1% respecto al mismo mes del año 2006. Por aquel entonces la cifra se situaba en 9.872 millones de euros.

Con agosto ya son nueve meses consecutivos en los se registran descensos en las demandas de créditos para la compra de viviendas en España. Esta tendencia la baja ya se inició en septiembre de 2006. Pero este verano parece que el crédito se ha tomado unas buenas vacaciones. En junio la bajada fue del 16,22%, en julio del 13,36%, y en agosto, del ya aludido 14,1%. Tres meses seguidos con fuertes retrocesos.

No obstante, los mismos datos del Banco de España muestras que las entidades de crédito españolas cuentan con un volumen acumulado de créditos para la adquisición de vivienda por un total de 562.101 millones (datos del segundo trimestre). Y este saldo supone un aumento del 18% respecto a los 474.404 millones de euros que se contabilizaban finales de junio de 2006.

Temas relacionados (noticias anteriores en euroresidentes):

• El crédito hipotecario fácil
• Créditos para viviendas protegidas
• Condiciones de hipotecas ¿más duras?
• Condiciones más duras para las hipotecas
• Créditos hipotecarios
  

¿Final del euribor al alza?

Muchos compradores de viviendas sueñan con el final de las subidas del euribor y de unos futuros descensos que alivien la carga de sus hipotecas. Hoy Pedro Solbes ha asegurado que el alza de tipos de interés ha tocado techo y que en el futuro hay que esperar sucesivos recortes. Ajuzgar por el comportamiento del mercado esto parecería confirmarse: el euríbor ha bajado por tercer día consecutivo hasta el 4,713%.

Solbes ya había señalado con anterioridad que el euribor había tocado techo. Hoy ha mostrado su su convicción de que la subida de los tipos de interés "pueden empezar a bajar" en un futuro próximo. No obstante, el Vicepresidente Solbes en declaraciones a Tv (Antena 3) manifestó que podría haber aún" alguna subida adicional".

El Banco Central Europeo y sus expectativas sobre el euribor

El Banco Central Europeo aplazó hace una semana una subida de los tipos de interés que muchos analistas esperaban (del 4% al 4,25%). No obstante el BCE no despejó con claridad su política futura.

• En primer lugar está el fantasma de la implicación de los bancos y entidades de crédito de la UE en las hipotecas de alto riesgo. EL BCE no conoce la cantidad de títulos respaldados por hipotecas de alto riego que los bancos europeos poseen.
  
• En segundo lugar está la inflación. El BCE manifestó con claridad la "fuerte vigilancia" sobre la evolución de los precios.

De estas dos consideraciones cabría deducir que el BCE no descarta continuar con el alza de los tipos de interés o al menos llevar a cabo la subida aplazada.

No obstante, el aplazamiento de la subida del BCE ha relajado tal como la evolución del euribor ha experimentado durante tres días consecutivos. Desde el máximo histórico desde el 2000, un 4, 807% se ha pasado al nivel más bajo del mes de septiembre, con un 4,713%.

La inflación

Solbes tampoco parece preocupado por las inquietudes inflacionistas. El Vicepresidente señaló que los precios tendrán las lógicas subidas estacionales propias de los últimos meses del año y los efectos de la subida del petróleo. Respecto a los alimentos quitó importancia a los aumentos de precios de cereales y leche, contraponiendo bajadas de otros alimentos como el aceite de oliva.

Hipotecas de alto riesgo y su incidencia en España

El impacto de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos tendrá efectos muy limitados en la economía española según el informe de Pedro Solbes al Consejo de Ministros. Aunque la crisis ha obligado a los principales bancos centrales a intervenir y provocado pérdidas en las Bolsas, en opinión del Vicepresidente primero del Goboerno, "apenas tendrá efectos directos sobre el crecimiento económico español".

Los argumentos de Pedro Solbes ante la crisis de las hipotecas de alto riesgo

• La subida de los tipos de interés en nuetra zona monetaria del euro estaría a punto de tocar techo.
• La exposición al riesgo del sistema financiero español en el tema de las hipotecas de alto riesgo es "extremadamente reducida".
• El diferente tratamiento que se da a los créditos hipotecarios en España y en los EE UU. En España la concesión de hipotecas está mucho más regulada, y la tasa de morosidad está en mínimos históricos.
• La participación de las inversiones españolas de entidades crediticias en el mercado de títulos de deuda respaldados por hipotecas de alto riesgo "es poco significativa".

Las hipotecas basura y su incidencia en el crecimiento económico español

• El crecimiento económico español se mantendrá en tasas elevadas. El PIB de la economía española acumula un alza anual superior al 4% según los datos del primer semestre, apuntando únicamente una suave desaceleración".
• Según Solbes no habría que revisar el cuadro macroeconómico de la economía española y las previsiones gubernamentales.
  
• Crecimiento previsto en 2007: 3,8% (una décima menos que en 2006).
  
• Crecimiento previsto en 2008: 3,3% (donde se notará una mayor desaceleración).
• Reequilibrio en el modelo del crecimiento económico español: menos actividad en la construcción y un mejor comportamiento de la industria.
• La vía de impacto sobre la economía española se produciría a través de los efectos de a crisis de las hipotecas de alto riesgo en el crecimiento de los Estados Unidos y de la Unión Europea y con ello en el volumen del comercio exterior de la economía española. Aunque este efecto según Solbes sería limitado.
  

Las hipotecas de alto riesgo

Las hipotecas de alto riesgo y la crisis inmobiliaria de los Estados Unidos

Quizás algunos anuncios publicitarios que están detrás de las hipotecas de alto riesgo y de la crisis inmobiliaria de los Estados Unidos empiezan a ser frecuentes en España. Hablan de "pagar menos y recibir dinero en efectivo. Mejorar nuestros créditos. Las denominadas hipotecas 100" (100% de financiación). Se trata de créditos fáciles, sin excesivas verificaciones de ingresos. Segundas hipotecas. O hipotecas a plazos de 40 o 50 años para devolver, etc. etc.

Este mercado ha hundido a American Home Mortgage y hasta una decena de otras entidades de los Estados Unidos también han sufrido las secuelas de las hipotecas de alto riesgo.

Las hipotecas de alto riesgo y la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos

Los perfiles de los suscriptores de alto riesgo son bastante diferentes. Algunos necesitaban una casa, pese a que sus posibilidades financieras estaban distantes de los precios de compra. Otros eran especuladores que confiaban en comprar y vender a un precio superior, atraidos por las enormes revalorizaciones que el mercado inmobiliario norteamericano experimentaba en los últimos años.

Hay que recordar que apenas ahce dos años, en 2005, los precios estaban tan disparados que nadie quería creer que el mercado podría iniciar una tendencia a la baja. Las facilidades de hipotecas es la otra cara de la moneda. Hipotecas al 100% del valor de la propiedad. Algunos obtenían en dos créditos del 80% y el 20% y sobre este último solicitaban un segundo préstamo. Nadie calculaba los gastos ni la obligaciones contraidas.

Hipotecas negativas

Con este término de "Hipotecas negativas" se denominan aquellos crédictos hipotecarios en los que el suscriptor de la hipoteca sólo se paga intereses. Muchos compradores de vivienda obtenían todo tipo de facilidades para otras líneas de crédito (reformas, muebles, etc.). Hoy los intereses les ahogan y su préstamo es mucho más abultado que el inicial. Perder la vivienda es la única opción.

Además las entidades de crédito se han vuelto radicalmente conservadoras. Sus ofertas de crédito apenas representa el 50% de hipoteca. Además antes de conceder el crédito miran con lupa los ingresos del solicitante. De esta forma en estados como Florida se han quedado colgadas muchísimas familias con el riesgo de perder su vivienda.

Miestras que un préstamo medio venía a suponer unas obligaciones de unos 1.600 dólares (más de 1.200 euros) al mes, en la actualidad la mesualidad se eleva en muchos casos a casi el doble: 3.000 dólares. Impuestos, desvalorización de la vivienda, coste de las mensualidades de los préstamos a devover... Todo son cargas en aumento que muchas familias modestas no pueden soportar.

La crisis se extiende a través de la debilidad de la demanda basada en una multitud de compradores cuyas adquisiciones eran posibles mediante la asuncion de préstamos de alto riesgo que en la coyuntura actual suponen una carga que excede sus posibilidades financieras. ¿Quién cuándo y cómo se resolverá la crisis?... son incognitas que hoy distan de estar despejadas.

Hipotecas a 50 años no

Al Vicepresidente Solbes le preocupan las hipotecas a 50 años. En el marco de la UIMP ha dicho:

"Las hipotecas a 50 años es algo que me preocupa. Creo que deberían estar más vinculadas a la vida profesional de las personas, es decir, volver a que tengan una duración de 20 o 25 años"

Con ello Pedro Solbes se suma a otras entidades (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros Adicae, etc.) que sostienen que estos préstamos hipotecarios a 50, no representan ningún beneficio adicional para los consumidores.

El Vicepresidente se limitó a señalar que las hipotecas a tan largo plazo "pueden tener elementos de riesgo que no se perciben a primera vista, pero que hay que considerar", no ofreciendo más aclaración al tema.

En cualquier caso, tal declaración merecería explicarse con más detenimiento dadas las incertidumbres que pueden crearse entre los comparadores de vivienda que pueden acceder a este tipo de hipoteca a 50 años. Hay mucha gente que no podría adquirir una vivienda suscribiendo hipotecas a más corto plazo, con cuotas de amortización que con los actuales tipos de interés y precios de la viviendas rebasarían su capacidad de ahorro.

La solución de la hipotecas a 50 años

En principio, los riesgos de las hipotecas a 50 años no parecen que sean diferentes de los que corren hipotecas a 25 años, preferidas por Solbes. En un escenario a muy largo plazo en el que los precios de la viviendas siguen revalorizándose, aunque fuera muy lentamente, y los tipos de interés fluctuaran en bandas históricas recientes, el único riesgo es el cambio de titular por defunción del propietario con la carga de la hipoteca pendiente.

Si fuera ese el caso, el tema es más de una regulación que propicie las moratorias necesarias en los casos de cambio de titular para que los derechos de los herederos no se vieran afectados por plazos u otras claúsulas restrictivas incluidas en los préstamos, posibilitando plazos de moratoria razonables para la venta, modalidades de amortización, etc.

Si el tema fueran los riesgos derivados de la vida laboral de la personas (enfermedad, paro...), es evidente que la situación también se plantea en hipotecas a 25 años o más corto plazo en general

El problema y riesgos de las hipotecas a 50 años

Adicae, por ejemplo, mantiene que el riesgo de las hipotecas a 50 años se deriva de la propia configuración de la carga de intereses que representa y del capital pendiente a amortizar en el tiempo.

Si tomáramos el ejemplo de una hipoteca media de 150.000 euros, a los tipos actuales, bien es cierto que entre una hipoteca a 40 años (diez años menos) el ahorro es de tan sólo unos 50 euros.

No obstante, si la comparación se hace entre una hipoteca a 50 años y otra de 25 años la diferencia entre cuota de amortización sí es representativa:

• Cuota Hipoteca a 50 años: 438 euros
• Cuota Hipoteca a 25 años: 711 euros

El problema está en que cuanto mayor es plazo de devolución más se tarda en amortizar el capital prestado y obviamente mayores son los intereses devengados. Puede darse el caso de que tras años de pagar cuotas, el capital amortizado sea mínimo y sólo se hayan pagado una gran suma de intereses". Siguiendo el ejemplo anterior:

• Intereses pagados en una Hipoteca a 50 años: 139.000
  
• Intereses pagados en una Hipoteca a 25 años: 63.000
  

• Caso Hipoteca 50 años: Capital pendiente a los 15 años: 125.500
  
• Caso Hipoteca 25 años: Capital pendiente a los 15 años: 74.000
  

Pero en todo caso, estas cifras son obvias. Es lógico que en un préstamo a 25 años, la cantidad a amortizar a falta de 10 años sea muy inferior a la de un préstamo cuya vida se prolongará todavía ¡35 años más!.

Actualización: Hoy 21-6-2007 el diario El País, recoge "La banca replica a Solbes que el precio de los pisos obliga a alargar las hipotecas". "Miguel Martín, presidente de la Asociación Española de Banca (AEB)" respondió: "A mí también me gustaría que las hipotecas tuvieran plazos más cortos", ...., "pero el problema es que la gente necesita viviendas". Y, con los precios actuales, los clientes "se ven obligados a pedirlas a 50 años".

Temas relacionados con Hipotecas:

• Hipotecas
• Plazo de amortización hipoteca

Impacto del encarecimiento de las hipotecas según Solbes

El impacto limitado del encarecimiento de la hipotecas, según Solbes

El Vicepresidente Primero del Gobierno Pedro Solbes ha destacado, en declaraciones a TVE, que los efectos del encarecimiento de las hipotecas, consecuencia de la tendencia al alza de los tipos de interés en la Eurozona tendrá un impacto limitado en las familias.

También ha hablado de la situación de la economía española en general.

Pedro Solbes ha destacado:

Sobre la solvencia de los prestatarios de Hipotecas

• Los españoles gastan en la compra de sus viviendas entre un 34 y 35% de sus salario. Según el ministro de Economía, esta cifra queda muy atrás del 70% que se alcanzó años atrás. Por tanto el grado de asimilación de incremento de los costes hipotecarios es mayor y el impacto o vulnerabilidad del sistema mucho menor.
• El segmento más vulnerable son los que suscribieron hipotecas después de 2003. El impacto mayor del encarecimiento de las hipotecas será para los que suscribieron su hipoteca después de 2003. Para Solbes el resto de prestatarios ya ha pagado “históricamente” cuotas superiores por su hipoteca a las que paga actualmente.
  

Sobre el mercado de la vivienda y la economía española

• La situación de España es similar a la de otros países. No hay peligro en la situación del mercado de la vivienda en España.
• Sobre habla de corrección, nada de crisis o algo parecido. “Se está produciendo una cierta corrección respecto de la situación de los últimos años”.
• Los últimos datos de crecimiento muestran que la economía española crece al mejor ritmo, el 4,1 % y los ciudadanos así lo perciben. La previsión del crecimiento de la economía española para 2007, actualmente en un 3,4%, se ha quedado corta, el gobierno presentará en septiembre una "nueva cifra".
• La renta por habitante ha pasado de los 19.000 euros en 2004 a los 23.000 euros en la actualidad. Lo que propicia un segmento de españoles con ingresos relativamente alto (lo que le daría estabilidad al sistema).
• El gobierno debe intentar corregir al los segmentos más desfavorecidos, gente que "no llega a fin de mes, que tiene problemas, hay jubilados, viudas, mileuristas...

El BCE y el sector inmobiliario español

Coincidiendo con las declaraciones de Solbes, Lorenzo Bini Smaghi, consejero italiano del BCE, ha señalado que el mercado inmobiliario de España está desacelerándose. No obstante, el reprsentante del BCE ha querido transmitir un mensaje de tranquilidad subrayando el carácter suave del ajuste.

También ha destacado que España deberá enfretarse con la tarea de recolocar a los trabajadores del sector de la construcción cuando concluya su boom.

Temas relacionados con el impacto del encarecimiento de las hipotecas:

• La contrucción y su impacto en la economía
• Hipotecas
  

¿Cuánto subirá el euribor?

El Banco de España acaba de confirmar el euribor de mayo 2007 en el 4, 37%. También hoy la Asociación Hipotecaria Española (AHE), daba el dato del crecimiento del crédito hipotecario, el 21,2 en abril, el nivel más bajo desde 2.002.

Tanto el crecimiento del euribor como la desaceleración de los créditos hipotecarios eran ya esperados por los analistas, sin embargo, la cuestión esencial que preocupa al sector inmobiliario español es cuánto subirá el euribor más.

Expectactivas de subida del euribor

Responder a la pregunta sobre el techo del euribor, es tanto como plantear la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) para intentar controlarlos precios de la zona euro. Y las expectativas de los analistas empeizan a estar divididas.

Hay quienes piensan que la fortaleza de la economía de la Eurozona y las inflacionistas que podrían producirse en la segunda mitad de 2007 obligarán al Banco Central Europeo a nuevos incrementos del euribor antes de finales de diciembre

Otros expertos estiman que los tipos de interés de la Eurozona no sobrepasarán el 4 por 100 durante 2007, debido a la ralentización de crecimiento económico ocasionada tanto por la fortaleza de la divisa europea y el encarecimiento de los préstamos.

Situación Inmobiliaria, la revista del servicio de estudios de BBVA, sostiene que el Euribor a 12 meses suba de aquí a final de año (2007) en torno al cuarto de punto (hasta el 4,75%) para mantenerse estable a ese nivel durante 2008.

Datos históricos del euribor y situación actual

El Euribor, en sus 101 meses de vida sólo ha estado por encima del 4 por ciento en 22 ocasiones, con una oscilación entre un máximo del 5,248 por ciento y un mínimo del 2,014 por ciento.

Hace unos días el euribor rompió la barrera del 4,5% ( 4,523) lo que supone ya una elevación de las hipotecas de un 28% en dos años.

Al romper el techo del 4,5 por ciento, el mercado parece querer descontar ya la próxima subida de los tipos de interés después del verano. Esto podría aproximar al euribor al 4,75 por ciento.

Aquí es donde algunos analistas empiezan a percibir algún riesgo. En concreto si el euribor alcanzara el 5,5 por 100, los efectos en la economía española vía encarecimiento de las hipotecas podría llegar a ser más relevante.

La postura del Gobierno y los efectos sobre la economía

Pedro Solbes, Vicepresidente segundo del Gobierno, ha venido insistiendo en que la subida del euribor "no es un problema que afecte de forma generalizada a las familias". El dato en que se basa, compartido también por numerosos expertos, es que el aumento de la morosidad no es relevante en términos financieros, algo que vendría dado por la solidez de los ingresos de las familias españolas.

Morosidad en hipotecas, primer trimestre 2007

Aunque el alza de los tipos de interés, el euribor, se deja sentir en las economías familiares la morosidad todavía no alcanza niveles preocupantes, pese a que se sitúa a su nivel más alto en el primer trimestre de 2007. El coste de las hipotecas de las viviendas absorbe una gran parte de las rentas de los españoles, pero aun así, las familias siguen cumpliendo con sus compromisos de amortización de las hipotecas.

Nivel más alto de morosidad

La morosidad de los préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda subió en el primer trimestre del año 2007 hasta el 0,462%. Menos de un punto, si consideramos que en el mismo periodo de 2006 se situaba en el 0,385% .

El motivo principal de que el nivel de morosidad sea el más alto en los últimos cinco años está en el crecimiento sostenido de los tipos de interés. El Banco Central Europeo incrementó hace dos días el tipo oficial al 4%.

Para Asociación Hipotecaria Española no hay lugar para ninguna alarma, dado que a pesar del repunte de siete centésimas registrado en este trimestre 2007, el nivel de morosidad "sigue en niveles mínimos". Esta apreciación se basa en comparación que la AHE con los porcentajes de los mercados en América y Europa".

Euribor en mayo 2007

El Euríbor, el indicador más utilizado para revisar las hipotecas, cerró en este mayo pasado de 2007 en el 4,373%. Esta alza viene a representar la vigésima subida consecutiva del euribor.

En el mes pasado de abril el Euríbor se situó en el 4,253%, con lo que el incremento en el mes de mayo ha sido de + 0,12 puntos. En términos anuales, en mayo de 2006 el euribor estaba en el 3,308%, (+ 1,065 puntos, en un año).

Estos datos deben ser confirmados por el Banco de España a mediados de junio. El nivel del Euríbor se sitúa en mayo -2007 como el más alto desde hace seis años (mayo de 2001).

Repercusión de la subida del euribor en las hipotecas

Este aumento del euribor repercutirá de forma importante en la revisión de aquellas hipotecas pactadas a tipo de cambio flexible.

Para un préstamo hipotecario medio estimado bajo estas condiciones:

• - Prestamo hipotecario: 147.268 euros (según datos de INE).
• - Plazo de amortización medio: 26 años (según datos de INE).
• - Tipo de interés hipotecario: euríbor + 0,7 puntos,
  

Los efectos del aumento del euribor serían de 90 euros más al mes, 1.080 euros más al año.

Perpectivas del euribor en los próximos meses

Los analistas esperan que los tipos de interés continuarán al alza, desde el 3,75% actual hasta el 4,25%. .

En la evolución diaria que recogemos aquí, en el último día del mes de mayo alcanzó incluso un nivel más alto: el 4,455%, (el más alto de todo mayo), lo que viene a reafirmar la tendencia alcista señalada.


Temas relacionadas con euribor:

• Índices de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH) (aparte del Euribor)
• La hipoteca: el tipo de interés
• Diferencial

Euribor en octubre: crecimiento más lento

Llevamos ya trece meses consecutivos y el Euribor a un año -el indicador que mayoritariamente sirve de referencia para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España- , subió nuevamente en Octubre y se situó en el 3,799%. Esta cifra del euribor es la más alta desde junio de 2002.

En octubre 2006 la subida del Euribor ha sido de 0,084 puntos ( 3,799 frente al 3,715% registrado en septiembre) y en términos anuales el euribor subre 1,385 puntos en relación al 2,414% de octubre de 2005.

Efecto de la subida del euribor en las hipotecas

La subida del euribor incrementa las cuotas de la amortización de las hipotecas a tipos flexibles. Aquellos prestamos hipotecarios que se vayan a revisar al cumplir el año tendran un efecto sobre la "hipoteca media" de un aumento de 107,24 euros al mes.

El balance de los últimos treinta años no deja lugar a dudas. La cuota se ha aumentado de media cercana al 30% (exactamente un 29,42%). Las continuadas subidas medidos en términos de masa salarial son significativas. Representan ya un 54% de los salarios, según informa el Colegio de Registradores.

El INE que facilita los datos de la hipoteca media en España (una hipoteca de 143.497 €, a 25 años, diferencial +0,50 sobre euribor) permite calcular de los 674,08 € a 781,32 €. Esto es un incremento cada mes de 107,24 € y 1.268,88 €.

El euribor crece más lentamente

El Euribor crece más lento. El crecimiento interanual del euribor se ha ralentizado. Las hipotecas que se vayan a revisar revisen según estos datos de octubre se encarecerán menos que las que se actualizaron con los resultados de septiembre y agosto.


Temas relacionados:

• Euribor
• Euribor en octubre 2005
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Cambios en la comisión de amortización de hipotecas

A la reducción de costes notariales y registrales de la nueva futura Ley, se unen cambios importantes en las comisiones de amortización de préstamos que aplican las entidades de crédito en las hipotecas.

Nueva comisión máxima de amortización de prestamos hipotecarios

La nueva Ley aunciada por el Secretario de Estado de Economía recoge un recorte al 0,5% la comisión máxima para la comisión de amortización en prestamos a tipo de interés variable. Esto es la que podrán aplicar los Bancos y Cajas de Ahorros en el caso de que el cliente desee una cancelación anticipada de su préstamo hipotecario a tipo variable. Actualmente la comisión máxima legal es del 1%.

El paso de una comisión (máxima) de amortización del 1% al 0,5% puede hacer más fácil el cambio de la hipoteca al abaratar los costes de la amortización anticipada de un préstamo hipotecario.

Hipotecas a tipo de interés fijo

En el caso de las hipotecas a tipo de interés fijo, las entidades financieras únicamente podrán cobrar la comisión de cancelación fijada en el contrato cuando «exista perjuicio» para ellas. Esto es, en el caso de que los tipos de interés sean inferiores a los que estaban en vigor cuando se firmó la hipoteca. En caso contrario, explicó, la comisión máxima será también el 0,5% que se contempla en la nueva ley.

Los cambios sobre comisiones recogidos en la nueva Ley no serán retroactivos, sino que serán de aplicación a las prestamos hipotecarios de nueva constitución.

Las entidades financieras estarán obligadas a ofrecer a los clientes una mayor información a la hora de contratar una hipoteca, a efectos de mejorar la transparencia del mercado.

Temas relacionados:

• Amortización anticipada
• Cálculo amortización hipoteca
• Comisión de cancelación
• Las comisiones
• Hipotecas: El tipo de interés
• La hipoteca: negociar con el banco

Hipotecas: reducción de costes de notario y registro

Buenas noticias para los que suscriban hipotecas: la nueva ley regulará unos costes de notario y registro más baratos, a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley prevista para los primeros meses de 2007.

Reducción de costes notariales y registrales

El Ministerio de Economía a través David Vegara, Secretario de Estado de Economía, informó ayer que la nueva ley encargada de regular el mercado hipotecario entrará en vigor dentro de los tres primeros meses de 2007, una vez satisfechos los trámites parlamentarios que se iniciarán durante los próximos días.

La nueva normativa abaratará los costes notariales y registrales cuando los interesados procedan a la «subrogación, modificación y cambio de una hipoteca». Según los cálculos del propio Secretario de Estado de Economía en una hipoteca «media» el ahorro de costes estará cercano al 40%.

Temas relacionados con los costes de notario y registro:

• El cambio de hipoteca, más barato
• El cambio de hipoteca será gratuito
• Registro de la Propiedad
• Gastos compra de vivienda
• Gastos de la Hipoteca
• Escritura
• Notario
• Calculadora Gastos Hipoteca

El cambio de hipoteca, más barato

El Vicepresidente Pedro Solbes ha anunciado para 2007 la aprobación de la nueva ley que pretende abartar el cambio de hipoteca de una entidad financiera a otra. Así lo ha anunciado durante el debate de Presupuestos para 2007 que se ha celebrado en el Congreso de los Diputados.

El cambio de hipoteca, más barato

Si las condiciones que tiene con su banco no son satisfactorias, según la Ley que prepara el Gobierno, cambiar de hipoteca o ir al notario para una operación registral le resultará más fácil y barato a principios de 2007.

La nueva Ley obligará a los bancos y cajas de ahorros a actuar con mayor transparencia con sus potenciales clientes a la hora de ofertar sus préstamos hiptecarios y, una vez suscrita, reducirá el coste de cambiar de una a otra. Una de las prentensiones de la futura normativa es incrementar la fórmula de hipotecas a tipo de interés mixto (una parte a tipo fijo y otra parte a tipo variable), que pueden ser más llevaderas para el ciudadano ante incrementos de los tipos de interés.

La nueva normativa de la futura ley, que se hará pública próximamente, será aprobada por el Consejo de Ministros antes de finales de año.

El Ministerio de Economía persigue con la nueva ley que el cambio de una hipoteca a otra resulte "mucho más rápido". Entre otras cuestiones los Bancos y Cajas estarán obligados a:

• A ofrecer información más transparente a sus clientes sobre las hipotecas y los compromisos que suscriben al firmarlas.
• Adecuar las comisiones por cancelar anticipadamente el préstamo al coste que realmente tiene para las entidades.
  

Al parecer la nueva Ley reducirá los costes notariales y de registro de la vivienda. Por último, otra modificación irá dirigida a reforzar la independencia de las sociedades tasadoras de vivienda.

Información relacionada con el cambio de hipoteca:

• El cambio de hipoteca será gratuito
• Novación de un Préstamo Hipotecario
• Hipotecas más competitivas
• Reducción de las comisiones por cancelación de Hipoteca
• Las comisiones
• Hipoteca
• Solbes y las hipotecas
• Gastos compra vivienda

Condiciones más duras para las hipotecas

Las entidades financieran van a establecer unas condiciones más duras para sus préstamos hipotecarios dentrop de una línea en la que endurecerán "ligeramente" su oferta de créditos para vivienda y consumo.

Según informa en su último boletín el Banco de España, los créditos hipotecarios continuan aumentando a pesar del incremento de los tipos de interés en los últimos meses.

Bancos y cajas: condiciones más duras para las hipotecas

La SER y otros medios se hace eco del boletín del banco de España en el que anuncia que las entidades de crédito españolas van a establecer condiciones más duras -aunque "ligeramente"- para sus préstamos de vivienda y consumo en general.

Las hipotecas siguen creciendo pese al aumento de los tipos de interés

La Encuesta sobre Préstamos Bancarios en España, que recoge el boletín económico del B. de España constata que el crédito sigue en aumento a pasar de las alzas importantes de los tipos de interés y las expectaitivas alcistas del Euribor.

Las Cajas y Bancos endurecieron las hipotecas para la compra de vivienda en el segundo trimestre del año. En concreto los criterios de concesión y únicamente permitieron cierta flexibilidad a los compradores para ampliar los plazos o periodo de amortización.

Riesgos

Es evidente que en esta nueva coyuntura los Bancos y Cajas están evaluando mayores factores de riesgo en la concesión de préstamos hipotecarios, incluso considerando la perspectiva moderadamente favorable sobre la situación económica general" lo cual no ha sido suficiente como para aminorar los riesgos percibidos en el mercado de la vivienda.


Información relacionada con condiciones más duras para las hipotecas:

• Gastos compra de vivienda
• Hipotecas
• Hipoteca y cambios en los tipos de interés
• Hipotecas: Bancos y Cajas de Ahorros
• La hipoteca: negociar con el banco
• Plazo de amortización

Solbes y las hipotecas

Pedro Solbes, Mnistro de Economía y vicepresidente segundo del gobierno, ha declarado esta mañana a la Cadena SER que el problema de las hipotecas no posee tal condición. Según sus propias palabras “No veo un problema global mayor, aunque puede haber problemas individuales de familias concretas”.

El ministro Solbes traquiliza sobre los tipos de las hipotecas

“Las familias han tomado sus hipotecas a tipos de interés variables. Hace un año las han tomado al tipo de interés mas bajo de la historia, entonces no se puede pretender que se mantengan en el momento más bajo del ciclo monetario. El que los tipos suban algo no es anómalo, es parte del juego. Volverá a bajar a la cifra de hace cuatro o cinco años. No veo un problema global mayor, aunque puede haber algunos individuales en familias concretas que han tomado hipotecas muy ajustadas a sus ingresos”.

En un momento en el que algunas familias empiezan a soportar con dificultades le encarecimiento de las hipotecas y algunas promociones inmobiliarias detectan una bajada en las ventas, Solbes señala que los tipos de interés volverá a bajar a la cifra de hace cuatro o cinco años...

Información Solbes y las hipotecas:

• Vivienda: Solbes, los precios, la burbuja...
• Tipo de interés
• Financiación de la vivienda
• Hipotecas y tipos de interés futuros
• Hipotecas
• PEDRO SOLBES

La hipoteca media supera los 140.000 euros

Si los precios de las viviendas suben, el importe de las hipotecas también. A mediados de 2006 (finales de junio) la hipoteca media superaba los 140.000 euros. Esto supone una subida del 13% respecto a junio 2005. El tipo de interés medio se sitúa en el 3,83% en las cajas y del 3,91% en los bancos, y el plazo medio es ya de 26 años.

Esta es la información estadística del Instituto Nacional de Estadística (INE) que deja constancia de la pujanza del mercado de hipotecas en España. Otros datos de interés muestran que, pese a las perspectivas de incremento del euribor, la mayor parte del crédito hipotecario sigue canalizándose hacia los tipos de interés variables (98,1%), frente a tan sólo un 1,8% fijos.

Hipotecas a casi 4%

Los préstamos hipotecarios se aproximan ya casi al 4% de interés medio (3,83% cajas y 3,91% bancos), mientras que el plazo supera los 25 años (26 años- cajas y 25 años -bancos).

No obstante los cambios y expectativas en el euribor se empiezan a notar ya que son muchos los clientes que renegocian sus condiciones con su banco o caja de ahorros. Según la citada fuente, el número de hipotecas que modifican sus condiciones crece hasta un 40%.

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Hipotecas: fuerte incremento cuota en agosto

Como señalaban todas las previsiones las hipotecas continúan su encarecimiento ascendente. El Euribor, principal índice de referencia para actualizar la hipotecas, se ha incrementado en el mes de agosto hasta alcanzar el 3,61%.

Cuotas de hipotecas más caras

Es el tipo de euribor más alto desde los últimos cuatro años (verano 2002). Este importante incremento viene a representar para las hipotecas a una revisión al alza de 1,39 puntos con respecto a agosto de 2005. Esta subida tiene una adversa implicación para los que actualicen su hipoteca, dado que se trata de la subida del euribor más importante en los últimos seis años. Con ello, la cuota mensual de una hipoteca prototipo media a 20 años de 140.000 euros subirá 100 euros, según las estimaciones efectuadas por la Asociación Hipotecaria Española partiendo de la hipótesis de un diferencial de 0,75 puntos sobre el Euríbor

El dato del euribor de agosto de este año representa una subida acumulada de 1,391 puntos con respecto al 2,223% en agosto del año pasado.

Así, una hipoteca con las mismas condiciones anteriores pactadas a un plazo de 25 años (media actual de plazos) conllevará en la revisión una subida de 105 euros cada mes. Un préstamo hipotecario a 30 años se incrementará la cuota unos 110 euros.

Las cotizaciones del euríbor se adelantan a la tendencia alcista de los tipos de interés oficiales que según todos los expertos marcará en los próximos meses la autoridad monetaria europea en el objetivo de contener los precios. Estas expectativas de los mercados apuntan a dos subidas más de 1/4 de punto por parte del Banco Central Europeo antes de que finalice 2006. Esto representaría una subida de los tipos de interés al 3,50%, nivel superado por la cotización de agosto.

Los expertos financieros creen poco probable que continúen produciéndose revisiones anuales al alza tan importantes a lo largo de 2007, dado que las perspectivas de tipos de interés no muestran una subida con una pendiente tan pronunciada como la del último año.

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Hipotecas variables para jóvenes

El mercado hipotecario trata de hacer un guiño a los jóvenes en sus necesidades de adquisición de vivienda. La mayor parte de los bancos se han lanzado a ofertar hipotecas variable a largo plazo. Ese es el caso por ejemplo de la reciente oferta de hipoteca a 40 años para menores de 35 de Bancaja. O los préstamos con un plazo de 50 años que lanzó hece meses la vizcaína BBK.

Hipotecas con extensión de la la carencia hasta su vencimiento

Si los tipos de interés suben, el remedio es no pagar y aumentar el plazo. Carencia en la amortización del capital (hasta cico años) y pago de intereseres a plazos que ya rondan los 40 años. Este tipo de productos se ofrecen a jóvenes de menores de 35 años; la razón es bien sencilla un préstamo hipotecario a una persona de la citada edad le llevaría a amortizar su hipoteca a los 75 años, más allá de la edad legal de jubilación.

El concepto flexible en las condiciones de la hipoteca lleva a que algunos Bancos también hayan ofertado la posibilidad de que se pueda aplazar una cantidad del préstamo para pagarla en una cuota final (que generalmente no puede superar el 30% del préstamo).

Hipotecas a la inversa en el otro extremo

¿Y qué pasa si los jóvenes se casan de pagar tantos años sus hipotecas.? Para esto están los productos de hipotecas a la inversa (vender la vivienda y seguir disfrutándola mientras se cobra una pensión vitalicia).

Osea que no puede haber ya unas hipotecas más variables o flexibles en sus condiciones y adaptabilidad a aquellos jóvenes que quieran comprar vivienda. Toda una tentación, pese a que los precios de las viviendas sean prohibitivos.

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El mercado de las hipotecas en España

El periódico Expansión publica un interesante artículo sobre un estudio que resalta las diferencias de hipotecas que ofrecen los bancos en cuanto a condiciones y tipos de interés. De hecho en hipotecas las variaciones de precio superan el 50% y los tipos de interés al principio de la hipoteca varian desde un mínimo de. 2,75% a un máximo de 4,45%. Sin embargo la diferencia es mucho mayor si se trata de un préstamo de rehabilitación de vivienda siendo en este caso el tipo mínimo 4,7% y el máximo 12%.

El estudio ha sido realizado por las cajas de ahorro de España con el fin de averiguar las mejores prácticas entre los bancos españoles. Los resultados revelan diferencias sorprendentes en muchos aspectos del mercado de hipotecas ya que entre las 40 entidades estudiadas existen hasta 80 tipos distintos de hipotecas incluyendo de tipo fijo, variable, hipotecas dirigidas a jóvenes, hipotecas para segunda residencia etc.

Los resultados del estudio nos permiten subrayar el hecho de que en España actualmente existe una oferta de hipotecas sin precedentes y que merece la pena acudir a varios bancos para recibir distintas ofertas antes de tomar una decisión.

También es importante estudiar todas las variables para hacer las cuentas finales. En este sentido el artículo da el siguiente ejemplo: En cuanto al tipo de interés incial la mejor oferta de hipoteca en el mercado ahora es la del BBVA que ofrece un préstamo durante los primeros 6 meses con un tipo de interés de tan solo 2,75%, lo que supone un tipo más bajo que el propio euribor. No obstante, una vez pasados los primeros meses, la misma hipoteca se situa en el euribor más 0,65%, es decir bastante más alta que otras ofertas como por ejemplo la de Bankinter a 0,40% o Openbank a 0,39%.

Otro concepto a tener en cuenta en el momento de elegir su banco es la cuota de apertura. El BBVA impone una cuota de 0,15, mientras que otras entidades no imponen ninguna.

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La renegociación de hipotecas al alza

El mercado hipotecario está en tensión a través del alza de los tipos de interés y las expectivas del BCE no se despejan. En este contexto se eleva el número de personas que renegocian las condiciones de su crédito. Casi un 40% de los clientes llaman a su banco o a la competencia para renegociar sus hipotecas, intentando mejorar sus condiciones y suvizando el impacto de sus encarecimientos.

El mercado de la vivienda ha seguido al alza, especialmente la demanda de préstamos hipotecarios. El valor de la hipoteca media se acerca a los 140.000 euros, mientras que a principio de este año 2006 apenas superaba los 130.000.

Renegociaciones de hipotecas al alza

Según el INE se están disparando los clientes que renegocian sus hipotecas con sus bancos o cajas de ahorros: Más de 20.000 personas ya lo hacen y se espera que esta tendencia continue.

La mayoría de la renegociaciones de las hipotecas son pequeños cambios sin cambiar de banco o caja. Mientras que los préstamos hipotecarios que cambian de un banco a otro siguen siendo reducidos, pero crecen ya a un ritmo por encima 50%.

Qué renegociar en su hipoteca

La mayoría de los que desean renegociar su hipoteca lo hacen por:

• Cambiar el tipo de interés del préstamo (fijos a variables o viceversa), tomando como referencia Euribor, generalmente.
• Condiciones de ampliación del periodo de amortización, comisiones, etc.
  

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