España premia a la excelencia del urbanismo

Al borde de un cambio de ciclo inmobiliario que algunos interpretan ya como crisis sin paliativos, y bajo la extendida opinión de que es imprescindible un cambio rumbo que supere las prácticas de un modelo de urbanismo agotado, el urbanista Alfonso Vegara ha sido justamente reconocido Premio Rey Jaime I 2007 en la modalidad de Urbanismo, Paisaje y Sostenibilidad, que otorga la Fundación del mismo nombre y bajo el patronazgo y presidencia de S.M. El Rey Juan Carlos I.

La entrega del galardón tuvo lugar el pasado Jueves 29 Noviembre en la Lonja de Mercaderes de Valencia y muchos se preguntan si este reconocimiento es el principio de un deseo político de cambiar las cosas en este país, abarrotado de planes urbanísticos inviables y sin sentido y ya en un entorno macroeconómico adverso en los años que se avecinan.

¿Un cambio de rumbo en el urbanismo español?

Alfonso Vegara es el símbolo del urbanismo que pudo ser, pero también del que todavía puede ser. El jurado de los Jaume I se ha basado para otorgar el premio en la singular y única formación multidisciplinar de Alfonso Vegara que le ha permitido aplicar un valiosísimo enfoque metodológico sobre la investigación en estrategias territoriales.

Sus ideas han sido aplicadas en todo el mundo. En España cuenta con una extensa actividad en proyectos concretos ya conocidos. Pero es en el entorno internacional donde sus ideas han sido mejor comprendidas. Como botón de muestra basta destacar su colaboración con las Naciones Unidas en la búsqueda de avances en el planteamiento de la ciudad como reto del desarrollo.

Desde la Fundación Metrópoli, Alfonso Vegara plantea actualmente importantes líneas de investigación sobre el futuro de las ciudades en el mundo. Su participación en los principales foros mundiales es obligada dada las altura de sus ideas y contribuciones. Pero cada vez está más claro que es en España donde sus ideas y aportaciones son realmente prioritarias.

El hecho de que el Premio haya tenido lugar en la Comunidad Valenciana, territorio afectado por uno de los más fuertes crecimientos y tensiones durante los últimos años viene a suscitar si en realidad, desde las altas esferas de este país, se percibe la nacesidad de un cambio de rumbo dentro de las políticas urbanísticas aplicadas en los últimos años. Ojalá sea así.



Temas relacionados con urbanismo y Alfonso Vegara:

• Territorios inteligentes
• Alfonso Vegara: Premio Jaume I de urbanismo

Los jóvenes y el alquiler

Los jóvenes quieren ser propietarios. No desean ser inquilinos de las viviendas en alquiler que el Gobierno se empeña en impulsar. Así lo han manifestado en una encuesta al propio Ministerio, cuya difusión ha adelantado el diario El País. Ni alquileres a precios más bajos. Vamos que casi alquiler ni regalado.

La encuesta del Ministerio de la Vivienda

El Gobierno desea impulsar el alquiler para jóvenes. Pero los jóvenes entre 20 y 30 años, aunque se bajara el precio de los alquileres, casi la mitad optan en sus preferencias por la compra. El argumento que además señala más de la mitad de los jóvenes encuestados (un 60%) es muy coherente: ya que lo que se paga por cuotas mensuales de una hipoteca y el precio de alquiler son muy similares, lógicamente optan por comprar vivienda y siendo propietarios.

La fiebre por la compra de las viviendas según la encuesta habría llegado a los jóvenes. Tal como ha pasado en otros países donde los precios han subido mucho en poco tiempo, los jóvenes optan por el endeudamiento con las expectativas además, de que sus compras le reportarán dinero a corto plazo.

En España además se ha dado una cultura de la propiedad de la vivienda, frente la opción del alquiler que en otros países ha hecho fortuna. La media del alquiler en Europa se sitúa en el 38% mientras que en España se sitúa sólo en el 11% español. España es un país de propietarios y los jóvenes quieren continuar la tradición.

Según el diario El País, en el Ministerio de Vivienda se reconoce que, si hay que superar barreras culturales. No sólo habrá que aplicar políticas para bajar los alquileres sino convencer a los jóvenes que el alquiler es más interesante.

En la encuesta del Miniterio de Vivienda se ha pulsado la opinión de 1.000 jóvenes cuyas opiniones al parecer no han dejado lugar a ninguna duda: no están interesados en alquilar ni aunque las circunstancias cambiaran o mejoraran para la opción de alquilar. ¿Por qué? Pues algunas de las razones tienen que ver con:

• La deficiente calidad de los pisos en el mercado de alquiler,
• Las escasas garantías jurídicas para garantizar la continuidad del inquilino
  
• Imposiciones de altas fianzas o avales para la firma de un contrato de alquiler

Los precios de los alquileres de viviendas y el incremento de las ayudas

El precio objetivo de una vivienda en alquiler para jóvenes estaría entre los 350 y 475 euros al mes. Esto contrastaría con los precios existentes en el mercado. Así una vivienda de unos cien m2 se siuaría en torno a los 720 euros /mes; en Madrid, más de 1.100 euros / mes. Esto es, casi el doble o incluso triple.

Por lo que se ve, no es un tema en el que bastaría con incrementar las ayudas. Aunque como es lógico la mayoría de los encuestados opta por su aumento, la mayoría deja claro que su opción es la compra de la vivienda.

Temas relacionados con los jóvenes y el alquiler

• Ayudas al alquiler de viviendas
• Hipotecas para jóvenes
• Los precios de alquiler en las ciudades del mundo
• Noticias Vivienda: Agencia Pública del Alquiler
• Ayudas al alquiler
• Hipoteca Joven
  

Las ventas de pisos caen

Las ventas de pisos caen (Informe de los Registradores)

Aunque el año pasado 2006 la compraventa de pisos alcanzó en términos absolutos un volumen de más de 900.000, lo cierto es las transacciones disminuyeron un 7,2 %, según datos de los Registradores, en colaboración con la Universidad de Zaragoza.

Del informe cabe destacar los siguientes puntos:

1. Oferta y demanda. El número de vivienda iniciadas en 2006, duplica a la venta de viviendas de nueva construcción.

2. Pisos usados o viviendas nuevas. Las compraventas de pisos usados (57%) superaron en 2006 a las viviendas nuevas. No obstante, los datos difieren según las comunidades autónomas (Andalucía, Canarias y Navarra, optan mayoritariamente por la vivienda nueva).

3. Por tamaños. Las viviendas siguen los estándares de años atrás. El 51,9 % de las compras se concentraron en pisos de más de 80 m2. Los apartamentos entre 60 y 80 m2 representan el 27,9 de las compraventas. La superficie media se sitúa en 97,46 m2.

4. Por nacionalidades. La demanda extranjera sigue siendo relevante y dentro de ella, las compraventas de las poblaciones inmigrantes. Uno de cada 10 compradores son extranjeros. Los más numerosos son los británicos (27%), Aunque los ecuatorianos, marroquíes, rumanos y colombianos, superarían a los alemanes, por ejemplo.

5. Por nacionalidades, viviendas usadas o viviendas nuevas. Los europeos generalmente prefieren viviendas nuevas; es el caso de los británicos, irlandeses, holandeses y daneses… Las viviendas usadas es la opción de peruanos, marroquíes, ecuatorianos, rumanos, colombianos, franceses y búlgaros.

6. El crédito hipotecario medio ha pasado de 128.000 euros en 2005 a 144.000 euros en 2006, lo que los registradores señalan como indicador del encarecimiento de la vivienda, dada la correlación existente entre ambas variables.

¿Estallido de la burbuja inmobiliaria?

Los informes están de moda. El último difundido es el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2007, a cargo de la firma, RR. de Acuña y Asociados. Su aportación más singular es que la burbuja inmobiliaria podría estallar entre 2010 y 2011, en contra de las predicciones de otros estudios que ponen enfásis en la graduación de la desaceleración.

2010-2011: punto crítico de la burbuja

El ritmo de construcción de 700.000 viviendas / año para una demanda sólo de 400.000 traerá consecuencias al comienzo de la década que entra, según Acuña y Asociados, "la oferta global de vivienda nueva y usada adquirirá sus cotas más altas y la demanda estará en su punto más bajo".

Las viviendas que mayormente se verán afectas por el estallido de la burbuja serán las viviendas de la costa, las más caras y las de "extrarradios sin consolidar". Con todo el calificado "estallido de la burbuja inmobiliaria" se refleja en una bajada de los precios del 1% anual dentro de cuatro años.

Fernando Rodríguez, Presidente de la citada firma, en la rueda de prensa ha rechazado que se vayan a producir descensos de la talla de los financieros en Bolsa, dado que la tendencia es que los precios aguanten.

Impacto de la crisis en la promotoras inmobiliarias

El informe indica que la coyuntura actual acabará repercutiendo en el volumen de ventas de las promotoras inmobiliarias. Ya para el año que viene, en 2008, se cifra que las ventas disminuirán un s 30% respecto al volumen de transaciones que se realizaron en los años 2004 y 2005. De hecho se destaca el dato del tiempo medio de venta de una vivienda (desde el comienzo de la obra) que ha pasado desde los 2,05 años de media en 2004 a los 3,43 años en 2006.

Con estos datos, el informe sostiene que para más de la tercera parte de las 60.000 promotoras existentes en España "va a ser muy difícil atender a sus obligaciones financieras". El informe augura que en los próximos años van a desaparecer "tres de cada cuatro promotoras del mercado". esto es de las 60.000 promotoras actuales se pasaría a tan sólo unas 15.000. El Presidente de la firma llegó a indicar que "ya hay muchos cádaveres vivos por ahí"

Temas relacionados:

• Presentación del estudio del Anuario del Mercado Inmobiliario español

Perspectivas de la vivienda en España (FMI)

En muy pocos días Morgan Stanley (ver Bajón de la vivienda) y el Fondo Monetario Internacional (FMI) advierten de los riesgos de que el sector inmobiliario en España entre en una fase de crecimiento. Una de las claves que podría originar esto es la derivada del comportamiento de las familias, las cuales podrían reducir su consumo ante la creciente carga de las hipotecas en las economías familiares.

El informe del FMI sobre la vivienda

En anteriores años el FMI había alertado sobre los riesgos para la economía española derivados del comprotamiento de los precios en la vivienda (Ver: El FMI alerta sobre los precios de la vivienda (2006) e Informe del FMI sobre vivienda (2005). En su informe para 2007 en el que da su repaso anual de la economía española, el Consejo Ejecutivo del FMI (representados sus 185 países miembros), señaló el elevado endeudamiento privado como la más importante amenaza para la economía española.

Las hipotecas y el endeudamiento familiar: ¿frenazo al consumo?

En concreto, el FMI habla en su informe de " suave" desaceleración del crecimiento a medio plazo". Pero al evalura los efectos del incremento del endeudamiento familiar derivados del coste de las hipotecas el FMI señala que podría afectar a la economía, dado el gran déficit de cuenta corriente, lo que llevaría a una bajada más prolongada.

En una coyuntura en la que las tasas de interés europeas están al alza, el FMI alerta sobre el riesgo de que las familias hagan sus cuentas y reduzcan su consumo. Esta reducción del consumo familiar actuaría como un frenazo sobre la economía española

Pese a estas advertencias, el FMI señala que las perspectivas más probables para la economía española se plasmarán en una "desaceleración gradual del crecimiento.

Cierto es que tal como señala el FMI -dirigido por Rodrigo Rato- España podría paliar los riesgos derivados de la situación descrita a través de acciones de la política económica en cuatro frentes:

• salvaguardando la estabilidad presupuestaria,
  
• mejorando la competitividad a través de incrementos en la productividad,
  
• reduciendo el diferencial de inflación respecto a la eurozona,
  
• preservando la estabilidad del sector financiero.

Todo apunta a que al Vicrepresidente Solbes se le avecina más trabajo.

Crisis inmobiliaria en los Estados Unidos

El ajuste en los precios está siendo la única forma de atajar la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos. Las leyes de la oferta y la demanda se cumplen también en el mercado de la vivienda.

Ultimos datos del mercado de la vivienda en los Estados Unidos

Los precios de la vivienda nueva bajaron casi un 10% (9,7%) en el pasado mes de septiembre. Según datos difundidos ayer una vivienda nueva ha pasado de 240.400 dólares a 217.100, precios que se sitúan a los niveles del mercado inmobiliario de 2004.

La buena noticia es que los promotores de viviendas consiguieron un incremento en la venta de viviendas del 5,3% -más de lo esperado-, como respuesta a las bajadas de precios mencionadas.

Según los analistas han siso las constantes subidas de los tipos de interés -actualmente el precio del dinero se sitúa en el 5,25%-.

Alan Greenspan: lo peor de la crisis inmobiliaria ya ha pasado

El ex-presidente de Reserva Federal de EEEUU lanzó un mensaje optimista de cara a las bolsas de valores al afirmar que lo peor de la crisis inmobiliaria había pasado.

El ajuste de los precios, la respuesta al alzas de las ventas y las nuevas expectativas para la superación de la crisis inmobiliaria tiene lugar en un momento en el que la coyuntura inmobiliaria española parace entrar en otra fase distinta, por lo que el seguimiento de la crisis en los Estados Unidos reclama una mayor atención.

Temas relacionados con el mercado de la vivienda en los Estados Unidos:

• Viajar a Estados Unidos
• Vuelos baratos Estados Unidos
• La inversión en la vivienda en los Estados Unidos
• El FMI alerta sobre los precios de la vivienda ...
• Stiglitz y los tipos de interés

Sobrevaloración del precio de la vivienda

El Fondo Monetario Internacional (FMI) que dirige el ex-ministro español Rodrigo Rato, en su último informe bianual de Previsiones Económicas Mundiales, alerta, en la línea ya apuntada en años anteriores, como ha hecho en otras ocasiones, sobre la aparente sobrevaloración del mercado de la vivienda en España.

Los mercados inmobiliarios de los países avanzados

Las advertencias del FMI se centran en el mercado de la vivienda de Estados Unidos, aunque otros mercados, como los de Irlanda, España y Reino Unido, estarían también sobrevalorados. El FMI señala que "los precios de la vivienda en España, Irlanda y Reino Unido podrían sufrir presiones en un contexto en el que los tipos de interés experiementan alzas".

Incluso para el FMI uno de los peligros que acecha a las buenas perspectivas de crecimiento de la economìa mundial es la posibilidad de que el mercado inmobiliario en Estados Unidos se enfríe con más rapidez de lo esperado, con efectos relevantes negativos en la economía que contribuye a la tercera parte del PIB del planeta.

Referencias anteriores relacionadas con sobrevaloración del precio de la vivienda:

• Sobrevaloración de la vivienda en España
• Comportamiento de los precios de la vivienda en España
• Los precios de la vivienda: sigue el alza
• Alquilar o comprar
• La tendencia del precio de la vivienda
• El FMI alerta sobre los precios de la vivienda ...
• Informe del FMI sobre vivienda

El ciclo expansivo de la vivienda en España

Los precios de las viviendas suben, la inversión en correpondencia también. Pero la inversión en vivienda se incrementó un 90% y el coste real de las viviendas se incrementó en España un 130% en sólo siete años (entre 1997 y 2005), según el Banco de España a través de la publicación de su Boletín Económico.

La construcción de vivienda, clave en el PIB español

De una aportación al PIB de menos del seis por cien (5,9%) en 1997 se ha llegado a casi duplicar con el 11% en 2005. Esto es más de diez puntos porcentuales del producto español están ligados a la construcción de viviendas en España.

El ciclo expansivo de la vivienda en España

El Banco de España aprecia que el actual ciclo expansivo del mercado inmobiliario, iniciado ya hace más de diez años, a mediados de la década de los 90, presenta una intensidad y una duración muy superiores al anterior periodo de expansión inmobiliaria, que se extendió entre 1985 y 1990, en el que el precio de las viviendas se incrementó un 115%.

Los factores que explican este ciclo expansivo de la vivienda en España se resumen, según el Banco de España, en:

• Los incrementos del empleo de la economía española (creación de nuevos hogares compra de viviendas principales y viviendas vacacionales).
• Importante incremento de la inmigración
• Flexibilidad de los bancos a la hora de ajustar a las posibilidades de la demanda las hipotecas y préstamos hipotecarios.
• El aumento de extranjeros.

No obstante, el Banco de España subraya que la actual situación derivada de la gran "magnitud y simultaneidad en los impulsos de demanda" ha derivado en un aumento indiscriminado del precio de los inmuebles, así como del número de viviendas vacías. Así mismo, destaca "el predominio de la vivienda en propiedad frente al alquiler, y el escaso peso de la vivienda protegida".

Noticias, información y temas relacionados con el ciclo de la vivienda en España:

• Los precios en España y Europa
• Aumento del precio vivienda en 2004
• Comportamiento de los precios de la vivienda en España
• El FMI alerta sobre los precios de la vivienda ...
• Invertir en vivienda en España
• Vivienda: revalorización de las inversiones
• Perspectivas del mercado de la vivienda en España (2005)
• Vivienda: Solbes, los precios, la burbuja...

El FMI alerta sobre los precios de la vivienda en España

El Fondo Monetario Internacional ha vuelto a alertar sobre los precios alcanzados por la vivienda en España. En su informe semestral advierte del peligro asociado a los altos precios de la vivienda en España y otros países europeos como Irlanda.

El peligro estriba a juicio del FMI a que el alza continua de los precios de la vivienda podría amenzar el consumo, especialmente dentro de la actual tendencia al alza de los tipos de interés.

No obstante, el FMI indica que el ritmo de apreciación de la vivienda se ha ralentizado tanto en España como en Francia y Estados Unidos, aunque las incrementos anuales de precios continuan siendo superiores al 10% en esos tres países. Así mismo el FMI mantiene la previsión del crecimiento de la economía española en el 3,3% en términos reales en 2006 y del 3,2% en 2007.

Repercusión del aumento del precio del petróleo en el mercado de la vivienda

La fuerte tendencia alcista de los precios del petróleo es uno de los factores que ha conducido al Banco Central Europeo (BCE) a retocar los tipos de interés al 2,5%. Los analistas del FMI no consideran que el BCE tenga que acelerar la subida de los tipos de interés hasta "niveles normales", dado que la inflación subyacente sigue bajo control y la demanda interna todavía es frágil.

A pesar de las subidas de precios del petróleo la economía mundial crecerá este año un 4,9%, gracias a las economías de China, India y Rusia. Esas cifras serían aún mayores si no existiese el "freno" del precio del petróleo, como lo califica el Fondo, que lo describe como uno de los puntos débiles de la economía mundial.

Temas relacionados con FMI, vivienda:

• Informe del FMI sobre vivienda (febrero 19, 2005)

La Caixa prevé continuidad en 2006

El servicio de estudios de la Caixa en su Informe mensual 2006 prevé una continuidad en el crecimiento y estabilidad de la economía española.

Según la citada fuente, no cabe con rotundidad un repentino traspiés a corto plazo pese a algunas sombras que han aparecido en 2005 (inflación, cuentas exteriores...). Las tendencias de los principales indicadores económicos de actividad señalan que "la bonanza económica se prolongará como mínimo a lo largo de 2006. Este punto de vista es compartido por la mayoría de analistas económicos (tal como se refleja, por ejemplo, en el panel de previsiones de FUNCAS) y asumido por los principales organismos internacionales".

Perpectivas de la construcción y la vivienda: otra vez resultados históricos en 2005

La Caixa pone en duda que el extraordinario auge de la construcción –España es en estos momentos el principal productor y consumidor de cemento en la Unión Europea– pueda extenderse en el tiempo mucho más. En 2005, el número de viviendas iniciadas puede sobrepasar las 750.000 (batiendo nuevamente el récord histórico absoluto), tantas como las de Francia, Alemania y el Reino Unido juntas.

Sin embargo, hay nuevas variables que ensombrecen las perspectivas inmobiliarias de 2006:

• La tendencia al alza de los tipos de interés,
• La ralentización de las entradas de inmigrantes
• La caída de la inversión extranjera

Se habla de un "aterrizaje suave o ajuste ordenado para adaptarse a la demanda prevista en los próximos años –que puede cifrarse entre 400.000 y 500.000 viviendas anuales, atendiendo a sus determinantes básicas: la evolución de la renta, la pirámide poblacional y la formación de nuevos hogares–".

Por último, también los precios parecen remitir a tenor de los resultados observados en el tercer trimestre de 2005, casi 2,5 puntos porcentuales menos que durante los tres primeros meses del año.

Relacionados:

• Informe del FMI sobre vivienda (2005)
• Estudio del BBVA sobre vivienda
• LA CAIXA
• Demanda de vivienda
• Hipotecas: Bancos y Cajas de Ahorros

La racionalidad de la inversión en vivienda en Estados Unidos

El servicio de estudios de La Caixa acaba de publicar en su Informe Mensual de Diciembre de 2005 un trabajo con el título "Una exuberancia racional y tres vasos comunicantes" (ver completo en pdf). Se trata de un interesante análisis sobre la racionalidad de la inversión en vivienda en Estados Unidos. A continuación reproducimos algunos fragmentos del estudio por su interés.

Ningún factor lo explica todo por sí solo, pero el alza del precio de la vivienda, auspiciada por los hasta ahora bajos tipos de interés, puede arrojar cierta luz. Un sector inmobiliario en auge apoya al crecimiento general a través de tres vasos comunicantes.

a) El gasto de inversión en vivienda estimula la actividad de otros sectores;
b) Los precios altos de los inmuebles, por efecto riqueza, dan alas a los consumidores;
c) y, en tercer lugar, la refinanciación de las hipotecas con unos menores tipos de interés supone una inyección de liquidez para los hogares.

El caso es que, hasta hoy, estos tres vasos comunicantes han estado fluyendo a un nivel muy superior a lo normal.

La inversión en vivienda no sólo representa un 6% del PIB en términos corrientes, el máximo de los últimos 50 años, sino que supone un 9,1% del crecimiento del PIB. Los precios en el segundo trimestre de 2005 crecieron al 13,4%, y en áreas emblemáticas como la conurbación de Nueva York o California el avance llegó al 17,6%, y al 21,5%, respectivamente. Desde 1999, los precios han subido un 21% más que el PIB. Lejos de frenarse, la venta de viviendas de segunda mano aún avanza con fuerza, claro exponente del vigor del mercado. El tercer vaso comunicante, las refinanciaciones, son nuevas hipotecas que, aprovechando unos menores tipos de interés, amplían el capital prestado sin variar en exceso la cuota. La ampliación no es para comprar inmuebles, sino para gastos de consumo. En el segundo trimestre de 2005, según la Mortgage Bankers Association, la mitad del montante prestado en hipotecas fueron refinanciaciones, que aunque ya no en máximos, suponen un 11% del PIB y un 16% del gasto de consumo. Con tal fluir, la locomotora del consumo parece tener mucho gas.

Viendo tanto máximo histórico, ¿estamos asistiendo a un fenómeno irracional? La respuesta es que no. La inversión en vivienda ha sustituido a la inversión en nuevas tecnologías, que venía de un periodo de registros altísimos seguido de un crash bursátil. No es raro que la vivienda haya constituido pues una atractiva inversión alternativa. Los precios de los activos no son torres de Babel que deben caer inexorablemente y, además, son aquí la consecuencia de un doble éxito, de eficiencia bancaria y de los bajos tipos, fruto de la victoria contra la inflación. En los primeros años ochenta, para comprar un piso se pagaban tasas bancarias de constitución de hipotecas del 2,5% del capital prestado, y ahora sólo la séptima parte. El tipo de interés hipotecario ha pasado del 16% al 6%. Considerando además el aumento del plazo de amortización medio, las cuotas hipotecarias en términos reales han subido un moderado 10% desde 1999, y están un 14% por debajo de los máximos de 1989 y un 20% respecto de los de 1982. La refinanciación de las hipotecas evidentemente aumenta la deuda de los hogares, pero en Estados Unidos un 73% de las hipotecas concedidas son a tipos fijos, a diferencia del caso español, donde predominan los tipos variables. Vistas así, las cosas no dan tanto vértigo.

El tipo de interés, la variable clave

La exuberancia es pues racional, pero el problema es que una sola variable puede cortar simultáneamente el fluir de los tres vasos comunicantes, y esta es el tipo de interés. Con tipos más altos, la sabia de la refinanciación se secaría. Además, hoy la sensibilidad de las cuotas hipotecarias respecto al tipo de interés es alta. Una subida de un 1% de los tipos subiría las cuotas de nuevas adquisiciones en un 11%, no se crearían morosos entre los que ya gozan de tipos fijos, pero ventas y precios sufrirían. La inversión en vivienda, con mayores costes financieros y con menores expectativas de apreciación, también mermaría.

Sin tales bríos, con unos hogares que no ahorran y que deben afrontar el pago de la deuda contraída, ya en el máximo histórico del 14% de su renta disponible, al consumo le quedarían pocas bazas, y por ende también al crecimiento. Hay que recordar que el saldo vivo hipotecario casi iguala ya a la deuda de las empresas, algo que nunca se había dado. Y si las luces se apagan en Estados Unidos, otros muchos pueden pasarlo mal. Hasta ahora, los tipos hipotecarios no se han visto afectados en exceso por las sucesivas subidas de la Reserva Federal, pero esto podría ya estar empezando a cambiar, como lo demuestran tímidos signos de moderación en indicadores adelantados, como las viviendas iniciadas. La exuberancia es racional, pero ello no significa que esté exenta de riesgo. El riesgo del crecimiento hoy es su extraordinaria dependencia respecto al tipo de interés.

Enlaces relacionados:

• Vivienda: ahorro e inversión
• Invertir en vivienda en España
• Invertir en Bolsa o vivienda
• Stiglitz y los tipos de interés
• Mercado Inmobiliario

El mercado de la vivienda en 2006

Al reciente anuncio de subida de tipos de interés por el Banco Central Europeo se unen estudios que prevén un frenazo en 2006 en la subida de los precios de la vivienda. El boom inmobiliario parece tocar techo. Al respecto se estima que los pisos se encarecerán sólo un 5% en 2006. Ya durante este año 2005 el incremento será de un 12%. Entre 2002 y 2004 la vivienda se había encarecido en España a un ritmo anual medio del 18% anual. Podríamos decir que hemos "tocado techo" en el boom inmobiliario español.

Según el servicio de estudios del BBVA se esta produciendo un proceso de "desaceleración ordenada", debido al ligero retroceso de la demanda. Se detecta también una ampliación del plazo de venta de las promociones inmobiliarias. Si el periodo de venta medio estaba situado en 14 meses, ahora se sitúa entre los 18 y 20 meses. El estudio también alude a que la vivienda empieza a perder interés entre la demanda extranjera.

Según la misma fuente el ritmo en la construcción de viviendas podría retroceder un 5%, especialmente en zonas costeras y en las ciudades donde los precios han subido con más fuerza.

Récord en 2005 y previsiones para la demanda hasta 2011

Aun contando con estas previsiones, a un mes para concluir 2005, el número de viviendas iniciadas batirá un nuevo récord, superando las 750.000 unidades.

A partir de 2006 el BBVA cuantifica que la demanda estará en torno a 600.000 viviendas anuales hasta 2011. Los principales componentes de la demanda serán la inmigración y los extranjeros no residentes.

Otros expertos, consultados por Euroresidentes al respecto, también fijan un creciente peso de la compra de viviendas por extranjeros coincidiendo con la recuperación de las economías europeas. Aunque en todo caso la promoción desempeñará un papel importante a la hora de captar estos mercados (o perderlos, como el caso de Alemania y el reciente peso de la compra de viviendas en países como Turquía). La demanda potencial que se va a generar en los próximos años -según los expertos- se la disputará España con algunos países emergentes.

Efecto de la subida de los tipos de interés

Según el BBVA la subida eventual previsible de los tipos de interés en Europa no repercutirá de forma significativa en el mercado de la vivienda. En concreto, se estima que un repunte de hasta 1,5 puntos no elevaría en más de un punto porcentual el porcentaje medio de renta que las familias destinan a financiar la compra de su vivienda. La postura del servicio de estudios es que "subidas moderadas" no tendrán efectos relevantes en el mercado.

La opinión del BBVA contrasta con las advertencias de expertos y organismos sobre la repercusión que tendrían estos eventuales incrementos en los tipos.

Temas relacionados con el mercado de la vivienda en 2006:

• Hipotecas: El tipo de interés
• Tipos de interés préstamos del Plan Vivienda
• Noticias Vivienda: Hipotecas y tipos de interés futuros
• Tipo de interés
• Noticias Vivienda: Precios vivienda
• Noticias Vivienda: Los precios de la vivienda en 2004
• Noticias Vivienda: Aumento del precio vivienda en 2004
• Noticias Vivienda: Precios de la vivienda por debajo de la inflación
• Precio de la vivienda
• Noticias Vivienda: Estudio del BBVA sobre vivienda (para 2005)
• Mercado Inmobiliario
• Noticias Vivienda: Demanda de vivienda
• La burbuja inmobiliaria en España (2): la demanda de extranjeros
• La Burbuja Inmobiliaria en España (1): La Inmigración
• Invertir en vivienda en España

Vivienda y salarios

Los sindicatos andan preocupados con el tema de los salarios y los precios de la vivienda en España. Hace poco más de una semana el sindicato Comisiones Obreras denunciaba los altos márgenes de los promotores como uno de los factores determinantes fundamentales del encarecimiento de la vivienda en España. Ahora la UGT informa que los precios de la vivienda han crecido 4,5 veces más que los salarios en los últimos seis años (1998-2004).

Salarios y vivienda: necesidad de ampliar ayudas

Los precios de la vivienda aumentaron 4,5 veces más que los salarios desde 1998 hasta finales del pasado año, un incremento que, a juicio de UGT, se ha convertido en un 'eje básico de la desigualdad social'. El sindicato recuerda que las familias españolas tienen que destinar la mayor parte de sus ahorros a la comprar de una casa.

La UGT reclama la ampliación de las ayudas directas a la compra y al alquiler de viviendas para algunos colectivos más desfavorecidos ( jóvenes, familias con menor poder adquisitivo..).

Otra línea propuesta por el sindicato es la reserva de suelo público para la promoción de viviendas protegidas y la rehabilitación y adaptación de viviendas para personas mayores o discapacitadas. Se une pues a otras voces que reclaman más "operación campamento" extensible a otras regiones y ciudades españolas.

Retroceso en la promoción de viviendas protegidas

La UGT ha denunciado además el 'retroceso' en la promoción de viviendas protegidas de bajo precio, que ha pasado del 60% del total de viviendas en los ochenta a no alcanzar en la actualidad ni tan siquiera el diez por ciento.

La UGT solicita el recurso a la concertación social como uno de los mecanismos 'prioritarios' del Plan Estatal de Vivienda y en los programas autonómicos, 'para introducir la participación de los interlocutores sociales más representativos'.

Temas relacionados:

• Salario y vivienda
• Márgenes de los promotores de las viviendas
• Beneficios de los promotores
• Ayudas vivienda
• Precios vivienda
• Comprar una casa

La arquitectura del futuro

La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, intervino ayer en el panel ministerial dentro del XXII Congreso de la Unión Internacional de Arquitectos (UIA), que se celebra en Estambul, y señaló que esta reunión de varios miles de arquitectos de todo el mundo era una buena oportunidad para “revisar la agenda global de la arquitectura” porque las “ciudades son hoy en día lugares decisivos para la calidad de vida de las personas, para la salud medioambiental del planeta y para la eficiencia integral de la economía”.

La arquitectura del futuro

Revisando los temas de este Congreso y las intervenciones públicas llama poderosamente la atención las escasas referencias a la necesidad de una nueva arquitectura y un nuevo urbanismo. Muchos están dispuestos a admitir que nuestras ciudades son menos amigables que nunca y nuestros espacios ambientales cada vez más precarios y vulnerables. Pero no hay una preocupación por cambiar los parámetros actuales de cara un futuro próximo.

Nuestro país, sin ir más lejos vive estos días una abierta guerra del agua entre Castilla - La Mancha y Murcia. Persiste en la construcción de miles de edificaciones en el litoral español sin modelo urbano, que ahogan las voces de cientos de propietarios que denuncian abusos urbanísticos, y en general, una fuerte especulación en muchos territorios, al margen de la limitada capacidad de acogida de los mismos y la existencia de suficientes recursos básicos, como la citada agua.

La tecnología, la nanotecnología y la arquitectura

Quizás la tecnología, y más concretamente la nanotecnología, puedan suponer una revolución sin precedentes para nuestras viviendas, ciudades y las futuras edificaciones en general. La nanotecnología trata de la manipulación y aplicación de materiales, aparatos y sistemas funcionales a través del control de la materia a nano escala, y la explotación de fenómenos y propiedades de la materia a nano escala.

Hoy los avances de la nanotecnología en la construcción son muy modestos. Están ligados a muy prometedores progresos en capas de pintura que repelen manchas, arañazos, algunos materiales con atractivas propiedades a base de nanotubos, etc. Pero no pasan de ser unos limitados pasos en la revolución que puede llegar a constituir.

Algunos expertos apuntan que dentro de algunos años será menos costoso volver a hacer un edificio entero nuevamente que mantener uno viejo, aunque no tenga más de diez años de vida. Nuevos materiales con prestaciones asombrosas de resistencia (sísmica, incendios...), respuesta al medio (calor, frío...), ahorro energético, seguridad, higiene y salud podrán producirse a bajo coste.

Cuando el Presidente Clinton inauguró la National Nanotechnology Initiative se refirió a la capacidad de la nanotecnología para crear nuevos materiales que fueran más ligeros que el acero y que fueran diez veces más resistentes. Los avances en nanotecnología van lentos pero en una línea ascendente que redundará en resultados realmente impactantes.

Si la nanotecnología lo permite, quizás las ciudades, los edificios, las calles, los modelos urbanos tengan una nueva oportunidad. Quizás sea el momento de recrearnos en la defensa del patrimonio arquitectónico que merezca tal rango y fomentar una nueva arquitectura de cara al futuro, donde la sociedad, el hombre, la sostenibilidad real, sean los protagonistas.

Perspectivas del mercado de la vivienda en España

Una muestra de las frecuentes contradicciones en las predicciones que se llevan a cabo sobre el mercado de la vivienda en España es continua difusión de cifras divergentes sobre el volumen de la demanda futura. Enfriamiento, estabilidad, continuidad en la fuerte expansión... se alternan en los medios de comunicación contribuyendo a crear una elevada confusión entre la población española.

La vivienda: mercado en expansión hasta el 2010

Si hace escasamente unas semanas hablamos de que algunos medios hablaban de enfriamiento del mercado de la vivienda, ahora un estudio indica precisamente lo contrario. En esta ocasión Cinco Dias recoge opiniones de expertos cualificados (Servicio de estudios BBVA, Analistas Financieros Internacionales y RR Acuña y asociados) los cuales sostienen que el tirón de la vivienda llegará a 2010.

Según el citado diario: "de hecho, todos los especialistas del sector prevén que al menos en los próximos cinco años (hasta 2010) se mantendrá una producción de más de medio millón de casas. El boom inmobiliario, por tanto, se prolongará hasta la próxima década".

Las tres fuentes indicadas minimizan el impacto real que tienen sobre las finanzas de las familias el incremento del endeudamiento y el tipo de hipotecas contratadas (tipos variables, importes muy próximos al valor real del inmueble...). Señalando que sólo las familias sin estabilidad en el empleo tienen serios riesgos y la estabilidad actual de los tipos de interés. Todo ello en un marco donde se subraya la necesidad de comprar piso por parte de los inmigrantes y el auge de la vivienda vacacional.

Ministerio de la Vivienda y las fuentes de información

El Ministerio de la Vivienda haría bien en acelerar la creación de un servicio de estudios que generara estadísticas y predicciones fiables sobre la dinámica del mercado de la vivienda en España. Será la forma más rigurosa de enfocar la política de vivienda, más allá de planteamientos voluntaristas. Así mismo nos vendrá bien disponer de un poco más de luz sobre las perspectivas de este importante mercado.

Stiglitz y los tipos de interés

Joseph Stiglitz, Premio Nobel de Economía 2001, tiene el mérito de decir las verdades que pocos quieren escuchar. En una reciente entrevista concedida al diario El País (28-2-2005) se le preguntaba sobre la evolución de la economía española. Esta es su respuesta:

"El crecimiento de España en los últimos ocho o diez años no ha sido equilibrado. Se ha basado en exceso en le sector de la construcción apoyado por tasas de endeudamiento alto. En Estados Unidos las familias se hipotecan cada vez más con tipos muy bajos. Los tipos subirán y muchos hogares tendrán problemas para pagar sus préstamos. Ese endeudamiento tan alto es una bomba de relojería que puede estallar en España de forma similar. Si la economía de la Unión Europea se recupera, el Banco Central Europeo subirá los tipos y eso será un grave handicap para la economía española, cuyo problema es que ha crecido pareja a la de la UE con un marco económico inadecuado, el Pacto de Estabilidad, que es en realidad un pacto de ausencia de estabilidad y crecimiento excesivamente centrado en la inflación".

El mercado de la vivienda en España es consciente de la vulnerabilidad que supondría para el mismo una escalada de tipos de interés en un marco donde las familias han recurrido a un elevado endeudamiento y con hipotecas que, a juzgar por las indicaciones del B. de España a las entidades de crédito, podrían haber rebasado los límites teóricos fijados.

Todavía en España tendremos que dar gracias a que el paro se incremente en Alemania y la debilidad de esta economía nos de un respiro. Según las noticias más recientes, el paro en este país se incrementó en 27.000 personas en septiembre, hasta el 10,7%, una décima más que en agosto. El número de parados alcanza ya 4,45 millones y se sitúa en el nivel más alto desde febrero de 1999, según la Agencia Federal para el Empleo. Quién nos lo iba a decir.

Informe del FMI sobre vivienda

El Informe del FMI sobre la vivienda en España

Siguiendo la línea del año pasado, el informe anual que el Fondo Monetario Internacional (FMI) dedica a España vuelve a advertir sobre las consecuencias desastrosas que puede tener el actual «boom» inmobiliario, tras la tendencia acumulada durante los últimos seis años con fuertes alzas en los precios.

Amenaza para el futuro de la economía española

Junto a las presiones inflacionistas, la burbuja del sector vivienda es descrita como principal amenaza para el futuro de la economía española. Los propios bancos quedarían vulnerables -según el FMI- ante el continuo crecimiento de créditos hipotecarios que venimos observando en los últimos años. En este sentido, el informe del FMI viene a coincidir con las recomendaciones del Banco de España, ya realizadas insistentemente hace unos meses.

De acuerdo a las conclusiones del Fondo, dirigido por el ex ministro de Economía español, Rodrigo Rato, y expresadas en su esperado PIN (Public Information Notice), la persistencia de la inflación en España se explica por la vivienda y las presiones de precios del sector servicios «donde la libre competencia sigue siendo inadecuada».

En estas circunstancias, «el implacable incremento en los precios de la vivienda y el endeudamiento doméstico» han multiplicado la vulnerabilidad de la economía española ante posibles acontecimientos adversos, según las estimaciones del FMI. Quizás las limitaciones del informe del FMI vienen dadas por las probabilidades de que a corto plazo se generen "acontecimientos adversos". Especialmente una tendencia de fuertes subidas de tipos de interés.

El FMI, al mando del anterior Ministro de Economía español, Rodrigo Rato, contiene apreciaciones positivas. Así para 2005, y tras revisar sus propios cálculos del pasado noviembre, el FMI ha elevado una décima la previsión de crecimiento para España hasta el 2,7%. El organismo internacional depara elogios a los esfuerzos del Gobierno socialista en materia de estabilidad fiscal, transparencia y mejora de la productividad.

Medidas urgentes para la vivienda

Sin embargo, la contundencia con la que se expresan los directores del fondo acerca del problema que puede suponer el «boom» inmobiliario, les lleva a solicitar abiertamente la adopción de «medidas urgentes» para contener los precios de la vivienda en España.

Propuestas del FMI:

• Eliminación gradual de las deducciones fiscales a la compra de viviendas (el FMI alega que no tiene sentido intentar fomentar el alquiler mientras haya un política de incentivos fiscales a la compra). Las declaraciones más recientes sobre deducciones de la Ministra Trujillo van en dirección contraria.
• Cambio en el marco legal que impide la expansión del mercado de alquiler
• La reforma de la regulación que limita la oferta de terreno edificable, es decir, una mayor liberalización del mercado del suelo.

Mercado Inmobiliario

En un interesante artículo, publicado en Universia-Knowledge Wharton, se hace referencia a la vitalidad de las grandes transaciones que afectan a las empresas relacionadas con el mercado inmobiliario. Aunque la información va referida al mercado de los Estados Unidos, reproducimos una pequeña parte por su enorme interés (aconsejamos su lectura integra). Sin duda introduce una nueva perspectiva para el mercado español de los próximos años en la vertiente de la inversión inmobilaria.

La fuerza de la inversión en el mercado tradicional inmobiliario

...“Desde 2001 se ha producido un cambio paradigmático de los flujos de capital hacia los bienes inmuebles", decía Rothenberg. En su opinión, dicho cambio se puede atribuir a que los inversores han aprendido la lección tras el fracaso de la Nueva Economía. “La gente [inicialmente] pensaba que con el avance de las tecnologías y las telecomunicaciones el mundo estaba cambiando", recordaba. Pero a medida que los inversores se fueron dando cuenta de que el mundo no estaba cambiando tanto, y que invertir en acciones de la llamada Nueva Economía implicaba grandes riesgos, “empezaron a pensar de nuevo en los negocios tradicionales". Esta confrontación con la realidad recondujo a los inversores hacia los bienes inmuebles. “Echa un vistazo a la cantidad de riqueza generada con inversiones inmobiliarias a largo plazo tanto por sociedades como por familias. Hay una reasignación importante hacia los bienes inmuebles; hasta ahora la inversión inmobiliaria había estado infra-representada, pero ahora comienza a saturarse".

Steinwedell ha sido capaz de hacerse con una parte significativa de esta creciente tendencia inversora. “Nos hemos introducido en un segmento que no había sido capaz de participar plenamente en el negocio inmobiliario: el inversor individual", afirmaba el directivo. “Gracias a ello, nuestro negocio ha pasado de los 2.000 millones de dólares al año (en fondos de inversión) a los 10.000 millones anuales". Wells tiene unos 170.000 inversores que han invertido una media de 25.000 dólares. “La penetración en todos los grupos de renta es impresionante: la inversión más pequeña es de 1.000 dólares, y la del mayor inversor ronda los 5 millones de dólares".

En opinión de Roth, de Vornado, “en el mundo la inversión en el sector inmobiliario es insuficiente, y se están produciendo cambios muy significativos" para corregir la situación. “Se trata de cambios muy, muy fuertes, y aún han de producirse más", afirmaba respecto al creciente atractivo de las inversiones en bienes inmuebles. Gyourko se preguntaba cuales eran las expectativas de rentabilidad de estos inversores, a lo cual Steinwedell afirmaba que sus inversores parecían contentos con el dividendo del 7% distribuido por el primer fondo de inversión en bienes inmuebles creado por Wells, y también con el 6% del segundo fondo. “Para nosotros lo más asombroso ha sido la reinversión de casi el 70% de los dividendos”, comentaba. “Repartimos los dividendos y nos reenvían el dinero sobre la marcha para que lo reinvirtamos. Así pues, parece ser que no buscan beneficios, sino mantener el capital”.

Revalorización de inmuebles

Sin embargo, Rothenberg de Goldman Sachs ha percibido otras señales diferentes sobre cuáles son las expectativas de rendimiento de los inversores. Así, afirma que los inversores están empezando a estar más interesados en “rendimientos reales que en los potenciales”. En otras palabras, los inversores prefieren obtener rendimientos que la posibilidad de apreciación del capital, la cual podrá materializarse cuando se venda el inmueble. Además, en la actualidad sus inversores parecen estar contentos con rendimientos en torno al 15%, a pesar de haber obtenido en años previos un rendimiento del 20% o incluso superior. Rothenberg también explicaba que los inversores no son indiferentes sobre el modo en que se generan dichos rendimientos. Los inversores quieren que ese 15% no proceda de inversiones de Goldman en apuestas potenciales, sino de inversiones en carteras que generen ingresos y tengan bajo riesgo.

Roth apuntaba que a los inversores no les atraían los dividendos, sino “las ideas y la capacidad para comprar propiedades a precios que permitan la apreciación del capital". Así, su empresa intenta asegurarse de que el capital se aprecie cuando adquiere la propiedad inmobiliaria, no únicamente cuando la vende. “Estamos en un mercado muy extraño en el que el capital ha dejado de ser importante", sostenía Roth. “Lo que importa es la idea y el talento del equipo que está desarrollando esa idea".

• Artículo integro en Universia-Wharton: Regresan las mega-transacciones al mercado inmobiliario

Sector de la construcción

La construcción: un sector clave para la economía española

Nuevo record del sector de la construcción con 675.000 viviendas nuevas en 2004. Seopan afirma que la construcción generó 144.