España ¿de los más afectados por la desaceleración inmobiliaria?

Hoy los medios de comunicación se hacen eco de que España es el país de la Unión Europea donde más bajó la producción en el sector de la construcción en noviembre del año pasado, con una caída del 3,9% frente a octubre, según la Oficina de estadística comunitaria (Eurostat). En ese mismo mes, el sector inmobiliario de la zona euro sufrió una leve caída del 0,8%, mientras que la media de la UE-27 bajó un 0,2%.

En octubre los resultados todavía esran de signo positivo (+ 0,6% en la zona euro y + 0,3% en la UE 27) .

Países de la UE con mayores caídas en el mes de noviembre

De entre los diez países miembros de la UE que han facilitado las estadísticas de noviembre de 2007,

• España (-3,9%)
  
• Portugal (-2,8%),
  
• Eslovenia (-2,6%),
  
• Alemania (-0,7%),
  
• Francia (-0,4%),
  
• Eslovaquia (-0,1%.)
• Holanda, (-0,1%).
  

Los tres únicos estados miembros que han experimentado subidas r han sido Polonia (+ 2,3%), Rumanía (+ 1,8%) y Suecia (+ 1,6%).

Evolución anual 2007 (hasta noviembre)

La producción en la construcción (de noviembre de 2007 a nov. 2006) refleja una caída del 0,8% en la zona euro, aunque ha subido un +0,8 % en la UE 27.

La producción ha retrocedido en cuatro países, y se ha aumentado en seis países. España está entre las tres caídas más importantes:

• Alemania (-6,3%)
  
• Eslovaquia, (-6,3%)
• España(-6,2%)
• Portugal (-2,8%).

Las subidas más importantes:

• Rumanía (+32,6%)
• Polonia (+11,1%),
  
• Eslovenia (+9,1%),
  
• Suecia (+6,3%),
  
• Holanda (+4,8%)
  
• Francia (+2,1%)

Los países europeos más afectados por la crisis inmobiliaria

Según el Servicio de Estudios de la Caixa las perspectivas generales del sector inmobiliario, son de desaceleración. Pese a los datos a los que nos hemos referido la Caixa, haciéndose eco de las estimaciones de la OCDE se señala que los países europeos más afectados pueden ser Irlanda y Dinamarca, mientras que otros, entre los que se encuentra España, van a ver ligeramente reducido el peso de la inversión residencial sobre el PIB.

Por último, señala La Caixa en relación a los precios "que la experiencia reciente de países como el Reino Unido, Australia, Finlandia, e incluso Estados Unidos, muestran que las correcciones no tienen por qué ser cuantiosamente elevadas, especialmente si no se produce un incremento sensible de los tipos de interés".

Evolución de los precios en el mercado estadounidense

Un gráfico del economista estadounidense Robert J. Shiler de la University of Yale, ha causado un gran impacto a la hora de visualizar mejor la percepción de los incrementos de precios que han tenido lugar en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos.

Shiller ha creado un índice histórico de precios de la vivienda en los Estados Unidos que se remonta a 1890 (Indice =100 en 1890).

Si una casa supongamos que fue vendida en 1890 por 100.000 dólares (a precios actuales), un casa estándar equivalente habría sido vendida en en 1920 a 66.000 dólares (66%) y a 199.000 dólares en 2006 (199%, o lo que es lo mismo un 99% más que en 1890). Visto así quizás los incrementos no son tan exagerados. Aunque si el índice hubiera tomado como base la gran depresión de finales de los veinte y los primeros años de la II Guerra Mundial, la perecpción de aumento actual sería más importante.

Quizás lo más llamativo del gráfico el el comportamiento de los precios en la última década, un gráfico vale más que mil palabras: véanlo ustedes (pinchar sobre el gráfico para ampliar la imagen):



Temas relacionados con los precios de la vivienda en USA:

• La racionalidad de la inversión de la vivienda en los Estados Unidos
• Crisis inmobiliaria en los Estados Unidos
• Precios de la vivienda en los Estados Unidos
• Ranking internacional de precios de la vivienda
  

Ventas de viviendas en Comunidades Autónomas

Las ventas en el últimos año han retrocedido un 12,1% a nivel de toda España (datos hasta le tercer trimestre). Sin embargo, no todas las Comunidades Autónomas están digeriendo la situación actual del sector de la misma forma, según las estadísticas que facilitan trimestralmente los Registradores de la Propiedad.

Así se da la circunstancia de que la Comunidad Valenciana ha adelantado a Cataluña y Madrid en compraventa de viviendas por primera vez.

El bajón en la ventas de viviendas ha siso generalizado en 2007. En este último año, el número de operaciones inmobiliarias ha bajado un 12,11%.

La Comunidad Valenciana, con 27.329 operaciones inmobiliarias, ha adelantado por primera vez a Cataluña (25.575) y Madrid (22.449), aunque los retrocesos son generalizadoss en todas las Comunidades Autónomas.

Entre julio y septiembre de 2007 las Comunidades Autónomas con mayor grado de compraventas inmobiliarias fueron:

• Andalucía (42.261)
• Comunida Valenciana (27.329),
  
• Cataluña (25.575)
  
• Madrid (22.449).

Los expertos señalan que el elevado precio de las viviendas en Madrid y Cataluña en comparación con la Comunidad Valenciana y Andalucía, podrían explicar estos resultados. Informe completo.

Bajan transaciones en Viviendas usadas

La disminución en el registro de operaciones de compraventas ha afectado más a la vivienda usada, un (-5,20%), que a la vivienda nueva (-2,64%).

El coste de las hipotecas basura en USA

En los Estados Unidos se evalúa el coste de la crisis de las hipotecas basura y por ende del sector inmobiliario estadounidense. Un informe presentado por el Joint Economic Committee predice que la desaceleración del mercado de la vivienda tendrá un coste para la economía norteamericana de $100 billion de dólares (100.000 millones de dólares) de pérdidas para la economía a finales de 2009.

El informe del Joint Economic Committee presentado por los congresistas demócratas estima que aproximadamente el 70% de los $100 billion en pérdidas será el resultado directo de la disminución del valor de las propiedades vendidas en la ejecución de subastas. El restante 30% será el resultado de la disminución del valor de las propiedades en general en el mercado (se calcula que el valor de las propiedades de las familias estadounidenses disminuirá una media del 1,5% por cada ejecución en subasta dentro de un radio de 1/8 millas).

Estos son los estados en los que se estiman pérdidas mayores a 2.000 millones de dólares

California......................23.673 millones de $
Florida...........................12.128
New York....................... 9.415
New Jersey.....................6.306
Illinois .............................5.319
Ohio .................................3.678
Michigan .........................3.081
Massachusetts ..............3.009
Arizona ........................... 2.852
Maryland .........................2.732
Texas ...............................2.641
Pennsylvania ...................2.420
Virginia .............................2.198
Georgia .............. ..............2.007

Catroce estados se espera que tengan pérdidas acumuladas de más de 2.000 millones de $ debido a las ejecuciones de subastas. California se estima que podría alcanzar ella sola más de 23.000 millones para finales de 2009.

las estimaciones realizadas están basadas en las proyecciones de ejecuciones de subastas T(1.3 millonespara finales de 2009) y la pérdida media en el valor de las viviendas resultado de cada ejecución. Esto siempre que se cumplan las predicciones conservadoras del Joint Economic Committee de una moderada disminución del valor de las casas.

Si las disminuciones de precios fueran sustancialmente más importantes que las estimadas, las pérdidas, lógicamente también serían sustancialmente mayores.

Fuente: Housing Market Will Cost the Economy $100 Billion by 2009

Temas relacionados con el Coste de las hipotecas basura

• Crisis de liquidez
• Hipotecas de alto riesgo y su incidencia en España

Hipotecas de alto riesgo y su incidencia en España

El impacto de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los Estados Unidos tendrá efectos muy limitados en la economía española según el informe de Pedro Solbes al Consejo de Ministros. Aunque la crisis ha obligado a los principales bancos centrales a intervenir y provocado pérdidas en las Bolsas, en opinión del Vicepresidente primero del Goboerno, "apenas tendrá efectos directos sobre el crecimiento económico español".

Los argumentos de Pedro Solbes ante la crisis de las hipotecas de alto riesgo

• La subida de los tipos de interés en nuetra zona monetaria del euro estaría a punto de tocar techo.
• La exposición al riesgo del sistema financiero español en el tema de las hipotecas de alto riesgo es "extremadamente reducida".
• El diferente tratamiento que se da a los créditos hipotecarios en España y en los EE UU. En España la concesión de hipotecas está mucho más regulada, y la tasa de morosidad está en mínimos históricos.
• La participación de las inversiones españolas de entidades crediticias en el mercado de títulos de deuda respaldados por hipotecas de alto riesgo "es poco significativa".

Las hipotecas basura y su incidencia en el crecimiento económico español

• El crecimiento económico español se mantendrá en tasas elevadas. El PIB de la economía española acumula un alza anual superior al 4% según los datos del primer semestre, apuntando únicamente una suave desaceleración".
• Según Solbes no habría que revisar el cuadro macroeconómico de la economía española y las previsiones gubernamentales.
  
• Crecimiento previsto en 2007: 3,8% (una décima menos que en 2006).
  
• Crecimiento previsto en 2008: 3,3% (donde se notará una mayor desaceleración).
• Reequilibrio en el modelo del crecimiento económico español: menos actividad en la construcción y un mejor comportamiento de la industria.
• La vía de impacto sobre la economía española se produciría a través de los efectos de a crisis de las hipotecas de alto riesgo en el crecimiento de los Estados Unidos y de la Unión Europea y con ello en el volumen del comercio exterior de la economía española. Aunque este efecto según Solbes sería limitado.
  

Las hipotecas de alto riesgo

Las hipotecas de alto riesgo y la crisis inmobiliaria de los Estados Unidos

Quizás algunos anuncios publicitarios que están detrás de las hipotecas de alto riesgo y de la crisis inmobiliaria de los Estados Unidos empiezan a ser frecuentes en España. Hablan de "pagar menos y recibir dinero en efectivo. Mejorar nuestros créditos. Las denominadas hipotecas 100" (100% de financiación). Se trata de créditos fáciles, sin excesivas verificaciones de ingresos. Segundas hipotecas. O hipotecas a plazos de 40 o 50 años para devolver, etc. etc.

Este mercado ha hundido a American Home Mortgage y hasta una decena de otras entidades de los Estados Unidos también han sufrido las secuelas de las hipotecas de alto riesgo.

Las hipotecas de alto riesgo y la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos

Los perfiles de los suscriptores de alto riesgo son bastante diferentes. Algunos necesitaban una casa, pese a que sus posibilidades financieras estaban distantes de los precios de compra. Otros eran especuladores que confiaban en comprar y vender a un precio superior, atraidos por las enormes revalorizaciones que el mercado inmobiliario norteamericano experimentaba en los últimos años.

Hay que recordar que apenas ahce dos años, en 2005, los precios estaban tan disparados que nadie quería creer que el mercado podría iniciar una tendencia a la baja. Las facilidades de hipotecas es la otra cara de la moneda. Hipotecas al 100% del valor de la propiedad. Algunos obtenían en dos créditos del 80% y el 20% y sobre este último solicitaban un segundo préstamo. Nadie calculaba los gastos ni la obligaciones contraidas.

Hipotecas negativas

Con este término de "Hipotecas negativas" se denominan aquellos crédictos hipotecarios en los que el suscriptor de la hipoteca sólo se paga intereses. Muchos compradores de vivienda obtenían todo tipo de facilidades para otras líneas de crédito (reformas, muebles, etc.). Hoy los intereses les ahogan y su préstamo es mucho más abultado que el inicial. Perder la vivienda es la única opción.

Además las entidades de crédito se han vuelto radicalmente conservadoras. Sus ofertas de crédito apenas representa el 50% de hipoteca. Además antes de conceder el crédito miran con lupa los ingresos del solicitante. De esta forma en estados como Florida se han quedado colgadas muchísimas familias con el riesgo de perder su vivienda.

Miestras que un préstamo medio venía a suponer unas obligaciones de unos 1.600 dólares (más de 1.200 euros) al mes, en la actualidad la mesualidad se eleva en muchos casos a casi el doble: 3.000 dólares. Impuestos, desvalorización de la vivienda, coste de las mensualidades de los préstamos a devover... Todo son cargas en aumento que muchas familias modestas no pueden soportar.

La crisis se extiende a través de la debilidad de la demanda basada en una multitud de compradores cuyas adquisiciones eran posibles mediante la asuncion de préstamos de alto riesgo que en la coyuntura actual suponen una carga que excede sus posibilidades financieras. ¿Quién cuándo y cómo se resolverá la crisis?... son incognitas que hoy distan de estar despejadas.

Precios vivienda: crecimiento cero en 2009

El servicios de estudios del BBVA se ha sumado a la proliferación de informes que sobre el sector inmobiliario en España está teniendo lugar en estos últimos meses. Su conclusión más llamativa es que los precios de la vivienda registrarán un crecimiento cero en 2009. Eso sucederá tras un periodo previo de desaceleración progresiva. Así mismo resta cualquier tipo de alarmismo al ajuste del sector.

Los ritmos de crecimiento de precios que pronostica el BBVA para los próximos años son los siguientes:

• 2007: tasa del 5,9%
  
• 2008: tasa del 1,4%
  
• 2009: tasa del 0,0%
  

El servicio de estudios del BBVA señala que el ajuste que se está produciendo en el sector inmobiliario tendrá un impacto de tres décimas en el Producto Interior Bruto (PIB) en 2007 y cuatro décimas en 2008.

En la presentación del estudio, José Luis Escrivá, economista jefe del Banco, subrayó que se trata de un proceso de ajuste gradual, descartando un ''crash'' inmobiliario en España. La moderación de la demanda actual , según el economista, estaría empezando a ajustar "de forma significativa" la oferta.

La entidad cuantitativa del ajuste

La previsión del estudio es de una caída de las viviendas visadas (inluyendo rehabilitación) desde las 911.000 en 2006 a los 700.000 durante este año 2007. Esta tendencia se prolongaría durante los próximos años. Pese a esta reducción cuantitativa en el visado de viviendas, el servicio de estudios del BBVA estima que el crecimiento del empleo en construcción se desacelerará desde el 7,5% observado en 2006, hasta tasas del 3,7% en 2007 y del 1,3% en 2008, pronosticando que "el sector de la construcción continuará siendo generador neto de empleo".

El aterizaje suave del sector inmobiliario en España viene apoyado por otras variables tales como el crecimiento de la población, el aumento de la renta, la actual etapa expansiva de la economía, el favorable entorno exterior (la recuperación de Alemania y el Reino Unido estaría favoreciendo la recuperanción de la demanda extranjera) y el dinamismo empresarial", junto con unas cuentas públicas saneadas.

Ante este escenario, el director del servicio de estudios mostró su sorpresa por "tanto alarmismo" respecto a una posible crisis inmobiliaria. Reiteró que el actual proceso de ajuste del mercado inmobiliario es el más suave de los experimentados en nuestro país hasta el momento.

La accesibilidad a la vivienda mejorada

Aunque sin citarlo, en respuesta al informe de hace unos días del relator de la ONU (ver La ONU y la crisis inmobiliaria en España), el BBVA señala que las familias verán mejorada su accesibilidad a la vivienda en los próximos años. De hecho se señala que el esfuerzo empleado en la adquisición estaría este año 2007 en "máximos".

La mejora en la accesibilidad a la vivienda se produciría precisamente a través de la disminución de los precios de la vivienda en 2008 y la desaparición del impacto del alza de los tipos de interés en 2009.

Los tipos de interés en el 4,5 %

Según las previsiones recogidas los tipos de interés concluirán su movimiento alcista un vez se alcance el 4,5%.


Demanda para el alquiler de viviendas

El responsable del Servicio de Estudios del BBVA consideró "muy justificada" una equiparación del tratamiento fiscal de la vivienda en propiedad y con el del alquiler a través de la eliminación de la deducción del IRPF por compra de una vivienda.

Ell informe queda recogido en revista ''Situación Inmobiliaria'' del servicio de estudios del BBVA.

La ONU y la crisis inmobiliaria en España

Hasta la ONU habla de la situación inmobiliaria en España, y más concretamente de crisis inmobiliaria. Al menos es lo que más ha llamado la atención de los medios, aunque su análisis va más orientado hacia los problemas sociales de la vivienda en España, incluidos los temas de violencia doméstica, mobbing inmobiliario, etc.

La noticia: la ONU y la coyuntura inmobiliaria en España

El relator especial de la ONU para la Vivienda, Miloon Kothari, ha lanzado hoy una recomendación al Gobierno español para que alerte abiertamente a ciudadanos e inversores de que el país "se enfrenta a una grave crisis" inmobiliaria.

"El Ejecutivo trabaja en el buen camino, pero debe intervenir más en el mercado e informar claramente de que en unos años llegará una grave crisis que afectará a gran parte de la población"

Aunque Kothari incluye en su informe datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) según los cuales únicamente el 0,3% de la población española sería vulnerable por impago de hipoteca, el relator teme que la situación sea isostenible a largo plazo, en función de futuras alzas de los tipos de interés. .

"En cuanto suban un mínimo los tipos de interés -ha señalado-, las personas que no podrán hacer frente a su hipoteca aumentarán considerablemente". Al respecto pide al Gobierno que "se informe claramente a ciudadanos e inversores de que ese momento va a llegar". Señala como políticas fundamentales el impulso de las viviendas de protección oficial de promoción privada en venta y en alquiler.

Kothari visitó España el pasado noviembre invitado por el Gobierno español. El relator estudió los casos de Madrid, Bilbao, San Sebastián, Almería, El Ejido, Roquetas de Mar, Sevilla, Barcelona y Zaragoza. El vídeo de más abajo recoge algunas de las reuniones con grupos que mantuvo durante su estancia en Barcelona.

El objetivo final de su estudio es la elaboración de un informe que será presentado al Consejo de Derechos Humanos de la ONU del que hoy ha avanzado sus conclusiones preliminares.

Problemas de la vivienda en España

1. Precios de viviendas no accesibles. Segun Kothari el principal problema de la vivienda en España es su accesibilidad. Al respecto una alta parte de la población estaría dedicando más del 40% de su salario al pago de su hipoteca. El relator ha valorado la respuesta del Gobierno español y su compromiso a colaborar con su mandato.
   
2. Problemas de accesibilidad a la vivienda y su efecto en otros derechos. Esta situación tendría un efecto directo sobre otros derechos humanos, como el "acceso a la educación, la alimentación o el vestido".
   
3. Violencia doméstica y vivienda. Ha señalado que la alta tasa de violencia doméstica que se registra en España, "de las más altas de Europa", está "directamente relacionada con el problema de accesibilidad a la vivienda". En concreto sostiene que "si las mujeres no tuvieran tan difícil acceder a una nueva vivienda se sentirían más libres para salir de su entorno y eso contribuiría enormemente a mejorar su situación".
4. La ineficacia del incremento del suelo edificable. Para Kothari, "la solución no pasa por incrementar el suelo edificable, debido a que el precio al que sale a la venta incluye las expectativas de revalorización, con lo que incluso para el sector público resulta difícil adquirirlo".
   

Propuestas de Kothari para solucionar el problema de la vivienda en España

• Control de la especulación. Intervenir en el sector a través del control de la especulación. Llega inlcuso a sugerir la ocupación de las viviendas vacías (el 15% del total) y la reducción de los precios de los inmuebles sociales, que "suelen ser demasiado elevados para la población de ingresos más bajos".
• Abrir el mercado a más actores. Señala que "la promoción de viviendas está restringida a pocos actores, que se reparten ganancias astronómicas", así que habría que abrir el mercado a nuevos promotores y agentes, que se encarguen de dinamizar el mercado, especialmente para los jóvenes y el mercado en régimen de alquiler.
• Desarrollar el mercado de alquiler y de la vivienda social. Señala que únicamente el 12% de las viviendas se alquilan. Esto representa "uno de los porcentajes más bajos de Europa", y "prácticamente todas están en manos privadas, con sólo el 2% calificado como vivienda social, frente al entre 10 y 30% de otros países europeos".
• Juriprundecnia contra el mobbing de vivienda. Cita el "Aburguesamiento de las ciudades, que lleva a la segregación, los desalojos y el empleo de violencia física y psicológica para forzar al abandono de los hogares, fenómeno conocido como "mobbing" sobre el que, en su opinión, hay escasa jurisprudencia.
  

Reuniones de Kothari en Barcelona

¿Estallido de la burbuja inmobiliaria?

Los informes están de moda. El último difundido es el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2007, a cargo de la firma, RR. de Acuña y Asociados. Su aportación más singular es que la burbuja inmobiliaria podría estallar entre 2010 y 2011, en contra de las predicciones de otros estudios que ponen enfásis en la graduación de la desaceleración.

2010-2011: punto crítico de la burbuja

El ritmo de construcción de 700.000 viviendas / año para una demanda sólo de 400.000 traerá consecuencias al comienzo de la década que entra, según Acuña y Asociados, "la oferta global de vivienda nueva y usada adquirirá sus cotas más altas y la demanda estará en su punto más bajo".

Las viviendas que mayormente se verán afectas por el estallido de la burbuja serán las viviendas de la costa, las más caras y las de "extrarradios sin consolidar". Con todo el calificado "estallido de la burbuja inmobiliaria" se refleja en una bajada de los precios del 1% anual dentro de cuatro años.

Fernando Rodríguez, Presidente de la citada firma, en la rueda de prensa ha rechazado que se vayan a producir descensos de la talla de los financieros en Bolsa, dado que la tendencia es que los precios aguanten.

Impacto de la crisis en la promotoras inmobiliarias

El informe indica que la coyuntura actual acabará repercutiendo en el volumen de ventas de las promotoras inmobiliarias. Ya para el año que viene, en 2008, se cifra que las ventas disminuirán un s 30% respecto al volumen de transaciones que se realizaron en los años 2004 y 2005. De hecho se destaca el dato del tiempo medio de venta de una vivienda (desde el comienzo de la obra) que ha pasado desde los 2,05 años de media en 2004 a los 3,43 años en 2006.

Con estos datos, el informe sostiene que para más de la tercera parte de las 60.000 promotoras existentes en España "va a ser muy difícil atender a sus obligaciones financieras". El informe augura que en los próximos años van a desaparecer "tres de cada cuatro promotoras del mercado". esto es de las 60.000 promotoras actuales se pasaría a tan sólo unas 15.000. El Presidente de la firma llegó a indicar que "ya hay muchos cádaveres vivos por ahí"

Temas relacionados:

• Presentación del estudio del Anuario del Mercado Inmobiliario español

Informe vivienda del Deutsche Bank

La situación del sector inmobiliario en España acapara la atención de innstituciones y expertos. A los ya mencionados recientemente en nuestro blog en las últimas semanahay que unir ahora el análisis de Deutsche Bank, bajo un original título de ''El mercado español de la vivienda: living la vida loca', evocando la conocida cacnción.

Deutsche Bank: descensos en los precios de la vivienda en España

En síntesis el Informe del Deutsche Bank viene a poner énfasis en la desaceleración en las subidas de los precios de la vivienda, aunque en su último ''Iberian Navigator'' se alude incluso a descensos en los precios.

Así las bajadas que se contemplan por el banco llevarían consigo bajadas de precios nominales de entre el 2% y el 8% a partir de 2008. No obstante, en lo que queda de 2007 los precios todavía experimentarían ligeras subidas, próximas a la evolución del IPC.

Una desaceleración de cuatro años

El Deutsche Bank predice un estancamiento de los precios que duraría unos 4 ó 5 años. Vienen a sostener que precios de la vivienda se sincrementarían solo entre un 0% y el IPC, durante el periodo 2008-2012. Este comportamiento de los precios representaría un ajuste total del 20% al 25% en términos reales en los precios de las viviendas en España.

Brusco aterrizaje en la construcción de viviendas

Deutsche Bank pronostica un "brusco aterrizaje" en la construcción de viviendas que, a juicio del banco alemán se situarían en un volumen de entre 450.000 y 600.000 vieviendas en los próximops dos o tres años, con la salida de los agentes menos profesionalizados.

Con respecto a la demanda pronostica su empeoramiento con descensos en la demanda de vivienda por parte de los extranjeros, y el componente de la inversión especulativa. En cambio, la demanda de primera vivienda se sostendría en un nivel alto de entre 300.000 y 450.000 residencias y la demanda inmigrante también, lo que permitiría el sostenimiento del mercado.

Bajará el volumen de créditos hipotecarios

La bajada en demanda de créditos hipotecarios es otra de las apreciaciones realizadas por el Deutsche Bank. Esta bajada estaría relacionada las subidas de tipos de interés, los elevados precios de la vivienda y la caída de la confianza de los consumidores.

El banco alemán sostiene que esta tendencia del crédito hipotecario se mantendrá en los próximos años en función de dos variables: desempleo y los tipos de interés. Estos últimos qse situarían según el banco entre el 5,5% y el 6%. Este nivel de los tipos marcaría un punto crítico para el incremento de la morosidad.

Otros informes recientes sobre la vivienda en España:

• Informe de Morgan Stanley sobre vivienda en España
• La construcción y su impacto en la economía (Servicio de Estudios de las Cajas de Ahorro y El País)
• Informe del FMI sobre la vivienda en España
  
• Precios de las viviendas bajan en los Estados Unidos...

La construccion y su impacto en la economia

El final del impacto del boom del inmobiliario en España es algo que está en mente de todo el mundo. Desde el Vicepresidente del Goboerno español y principal responsable de la economía española, hasta los ciudadanos que tienen vivienda con hipoteca, o los que no las tienen y aspiran a comprarla, pasando por los constructores, promotores y políticos locales.

¿Qué alcance tendrá la ralentización del sector imobiliario en España? ¿Cuándo empieza el ajuste? ¿Cuánto dura el ajuste?

Según la mayoría de los expertos y responsables gubernamentales el aterrizaje sera suave. Esto es, en términos cuantitativos el crecimiento de la economía española se mantedrá alto. Así las previsiones para este año 2007 son de un crecimiento del PIB entre el 3,7 y el 3,8%. Para 2008 las cifras de crecimiento serían un poco inferiores, entre el 3,3% y el 3,4%.

La construcción y su impacto en la economía: cuándo y cuánto

Todo parece indicar que el ajuste comenzará a finales de 2007 y se prolongará durante tres o cuatro años. El coste o efectos en la economía española parecen "asimilables". Se calcula que como máximo el coste en términos de crecimiento será de hasta un punto porcentual del PIB y unos 50.000 empleos. Se descarta un ajuste brusco.

Al parecer la desaceleración se notaría ya de forma clara en 2008. Según el director del Servicio de Estudios de las Cajas de Ahorros, en declaraciones al diario El País, la desaceleración del mercado inmobiliario se prolongaría durante tres o cuatro años.

Según diversas estimaciones el mercado inmobiliario español proseguiría con unas 500.000 viviendas construidas al año (en 2006 se superaron las 800.000 viviendas).

Este ritmo del sector de la construcción permitiría responder a las necesidades reales de nuevas viviendas, al margen de las presiones especulativas del mercado presentes en los últimos años. Las necesidades reales de vivienda vendrían explicadas por las demandas de la inmigración, la segundas residencia de españoles y extranjeros o el aumento de las familias monoparentales.

Nada de alarmismos en el sector de la construcción. Verá ralentizada su actividad, pero sin desplomes del "tipo Astroc". Cuando esta inmobiliaria valenciana se desplomó en Bolsa, hace unas semanas -arrastrando durante una jornada a todo el sector-, algunos analistas y medios de comunicación internacionales se apresuraron a difundir "el fin del milagro económico español".

Los indicadores actuales del sector de la vivienda

Algunos indicadores que ya ponen de relieve el inicio de la desaceleración del mercado de vivienda:

• Desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda (ahora sólo crecen al 7%).
  
• Reducción del crecimiento del crédito hipotecario (sólo aumenta el 19%).
  
• Disminución en torno al 10% el número de hipotecas que se firman.
  
• Aumento de la morosidad (desde niveles todavía muy bajos).
  

Para concluir está la incertidumbre del impacto del encarecimiento de las hiptecas en el mercado inmobiliario que prosigue mes tras mes su marcha con un euribor que sigue una tendencia alcista inequívoca. Pese a todo, los expertos, mantienen unas previsiones moderadas sobre los efectos de la deseceleración del mercado de la vivienda en España.

Otros informes sobre las expectativas del sector inmobiliario en España:

• Informe de Morgan Stanley sobre vivienda en España
• Informe del FMI sobre la vivienda en España
  
• Precios de las viviendas bajan en los Estados Unidos...

Perspectivas de la vivienda en España (FMI)

En muy pocos días Morgan Stanley (ver Bajón de la vivienda) y el Fondo Monetario Internacional (FMI) advierten de los riesgos de que el sector inmobiliario en España entre en una fase de crecimiento. Una de las claves que podría originar esto es la derivada del comportamiento de las familias, las cuales podrían reducir su consumo ante la creciente carga de las hipotecas en las economías familiares.

El informe del FMI sobre la vivienda

En anteriores años el FMI había alertado sobre los riesgos para la economía española derivados del comprotamiento de los precios en la vivienda (Ver: El FMI alerta sobre los precios de la vivienda (2006) e Informe del FMI sobre vivienda (2005). En su informe para 2007 en el que da su repaso anual de la economía española, el Consejo Ejecutivo del FMI (representados sus 185 países miembros), señaló el elevado endeudamiento privado como la más importante amenaza para la economía española.

Las hipotecas y el endeudamiento familiar: ¿frenazo al consumo?

En concreto, el FMI habla en su informe de " suave" desaceleración del crecimiento a medio plazo". Pero al evalura los efectos del incremento del endeudamiento familiar derivados del coste de las hipotecas el FMI señala que podría afectar a la economía, dado el gran déficit de cuenta corriente, lo que llevaría a una bajada más prolongada.

En una coyuntura en la que las tasas de interés europeas están al alza, el FMI alerta sobre el riesgo de que las familias hagan sus cuentas y reduzcan su consumo. Esta reducción del consumo familiar actuaría como un frenazo sobre la economía española

Pese a estas advertencias, el FMI señala que las perspectivas más probables para la economía española se plasmarán en una "desaceleración gradual del crecimiento.

Cierto es que tal como señala el FMI -dirigido por Rodrigo Rato- España podría paliar los riesgos derivados de la situación descrita a través de acciones de la política económica en cuatro frentes:

• salvaguardando la estabilidad presupuestaria,
  
• mejorando la competitividad a través de incrementos en la productividad,
  
• reduciendo el diferencial de inflación respecto a la eurozona,
  
• preservando la estabilidad del sector financiero.

Todo apunta a que al Vicrepresidente Solbes se le avecina más trabajo.

¿Bajón de la vivienda?

El informe de Morgan Stanley en plena campaña de elecciones locales ha tenido un impacto más alto de los normal: estima que los precios de la viviendas en España caerán un 5% durante 2008.

No todo son malas noticias; según Morgan Stanley la bajada de precios se estabilizaría posteriormente, si la demanda de nuevos inmuebles desdiera de forma moderada.

Bajón de precios en 2008 con potencial continuidad en 2009 y 2010

El -5% de 2008 se extendería a 2009 y 2010 si el descenso de la demanda de nuevas viviendas fuera más intenso.

Los tres escenarios de Morgan Stanley:

Escenario 1: La demnada de nuevas viviendas se sitúa en 2008 en 475.000 inmuebles (de media 600.000 hasta ahora). Esto implicaría un bajón de la actividad en el sector residencial del 40% en 2009. El número de viviendas iniciadas sería de 400.000. Los precios de las viviendas bajarían un 5% en 2008 y se mantendrían establee en 2009 y 2010.

Escenario 2: más positivo; la demanda de vivienda nueva se situaría en 600.000. La actividad de construcción residencial bajaría un 20% en 2009, pero los precios seguirían incrementaándose a una tasa inferior al 5%.

Escenario 3: el más negativo. , la demanda de viviendas nuevas quedaría reducida en 350.000, con una bajada de la actividad constructora del 70% en 2009. El volumen de viviendas iniciadas se situaría en 300.000. ELos precios bajarían hasta un 5% al año durante el periodo 2008-2010.

Esta última hipótesis de Morgan Stanley conllevaría un "brusco bajón", del que, según los analistas del Banco el sector de la construcción podría tardar una década en recuperarse. De alguna forma asimila el caso de España se trata de asimilar al de Alemania en los 90 en la crisis inmobiliaria propiciada por la reunificación.

Precios de las viviendas bajan en los Estados Unidos

Las leyes de la oferta y la demanda se cumplen en todos los mercados. Y el mercado de la vivienda no es una excepción. Incrento de los precios, incremento de la oferta y los precios bajan. Esto es lo que se constata a través del índice S&P/Case-Shiller, en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos.

Según recoge el diario "The Wall Street Journal" el precio de la vivienda cae por primera vez en seis años durante el pasado mes de enero. Según el mencionado índice, la media de precios de la vivienda de 10 ciudades norteamericanas se redujo un 0,7% en enero, y la media de precios de 20 ciudades bajó un 0,2%.

Crisis hipotecaria, bajan precios, bajan ventas

Un elemento más que viene a aumentar la preocupación sobre el mercado inmobiliario estadounidense derivada de la crisis de las hipotecarias de préstamos de alto riesgo.

En respuesta a este último factor, el Vicepresidente del Gobierno español Pedro Solbes ha dicho que en el mercado inmobiliario español no existen los denominados "créditos hipotecarios de alto riesgo", por lo que la ratio de morosidad de las hipotecas es baja en nuestro país.

La noticia se une a la que distribuyeron los medios ayer difundida por el Departamento de Comercio norteamericano. Se trataba de otro indicador a la baja: las cifras mensuales de ventas de vivienda nueva en Estados Unidos. Durante el pasado mes de febrero este indicador descendió un 3,9% respecto al mes de enero. Se trata de la cifra más baja en términos interanuales desde junio de 2000.

Noticias relacionadas con la situación del mercado de la vivienda en los Estados Unidos:

• Weak Housing Report Sends Stock Down (Forbes)
  
• Housing concerns drag indexes lower (Reuters)
• Stocks tumble on soft housing market, rising fears about risks to ... (USA Today)
• Stocks Fall on Housing Market Worries (ABC News)

Crisis inmobiliaria en los Estados Unidos

El ajuste en los precios está siendo la única forma de atajar la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos. Las leyes de la oferta y la demanda se cumplen también en el mercado de la vivienda.

Ultimos datos del mercado de la vivienda en los Estados Unidos

Los precios de la vivienda nueva bajaron casi un 10% (9,7%) en el pasado mes de septiembre. Según datos difundidos ayer una vivienda nueva ha pasado de 240.400 dólares a 217.100, precios que se sitúan a los niveles del mercado inmobiliario de 2004.

La buena noticia es que los promotores de viviendas consiguieron un incremento en la venta de viviendas del 5,3% -más de lo esperado-, como respuesta a las bajadas de precios mencionadas.

Según los analistas han siso las constantes subidas de los tipos de interés -actualmente el precio del dinero se sitúa en el 5,25%-.

Alan Greenspan: lo peor de la crisis inmobiliaria ya ha pasado

El ex-presidente de Reserva Federal de EEEUU lanzó un mensaje optimista de cara a las bolsas de valores al afirmar que lo peor de la crisis inmobiliaria había pasado.

El ajuste de los precios, la respuesta al alzas de las ventas y las nuevas expectativas para la superación de la crisis inmobiliaria tiene lugar en un momento en el que la coyuntura inmobiliaria española parace entrar en otra fase distinta, por lo que el seguimiento de la crisis en los Estados Unidos reclama una mayor atención.

Temas relacionados con el mercado de la vivienda en los Estados Unidos:

• Viajar a Estados Unidos
• Vuelos baratos Estados Unidos
• La inversión en la vivienda en los Estados Unidos
• El FMI alerta sobre los precios de la vivienda ...
• Stiglitz y los tipos de interés

Desaceleración de los precios de la vivienda

El Ministerio de la Vivienda ha informado sobre la evolución de los precios de la vivienda en España. Según los datos facilitados, por primera vez en los últimos cinco años el precio de la vivienda crece sin sobrepasar de los dos dígitos.

Desaceleración, aunque breve, de los precios de la vivienda en España

Un 9,7 % frente al 10,6 % del trimestre anterior, con una disminución de menos de un punto (0,9). El precio de la vivienda libre aumentó una décima más el 9,8%.

La vivienda protegida es la que registra una variación interanual de un 7,3%, frente a un 8,7% del trimestre anterior, con un retroceso de 1,4 puntos.

Estos datos vendrían a confirmar según los responsables del Ministerio. Así el precio de la vivienda libre usada crece 12 puntos menos que en diciembre de 2003 (9,3%) y situándose en las mismas tasas de crecimiento del año 2001. Igualmente, la vivienda libre nueva desciende hasta el 10,5% de variación interanual.

Información relacionada con desaceleración de los precios de la vivienda:

• Precios vivienda
• Vivienda: ¿fase de desaceleración?

Sobrevaloración del precio de la vivienda

El Fondo Monetario Internacional (FMI) que dirige el ex-ministro español Rodrigo Rato, en su último informe bianual de Previsiones Económicas Mundiales, alerta, en la línea ya apuntada en años anteriores, como ha hecho en otras ocasiones, sobre la aparente sobrevaloración del mercado de la vivienda en España.

Los mercados inmobiliarios de los países avanzados

Las advertencias del FMI se centran en el mercado de la vivienda de Estados Unidos, aunque otros mercados, como los de Irlanda, España y Reino Unido, estarían también sobrevalorados. El FMI señala que "los precios de la vivienda en España, Irlanda y Reino Unido podrían sufrir presiones en un contexto en el que los tipos de interés experiementan alzas".

Incluso para el FMI uno de los peligros que acecha a las buenas perspectivas de crecimiento de la economìa mundial es la posibilidad de que el mercado inmobiliario en Estados Unidos se enfríe con más rapidez de lo esperado, con efectos relevantes negativos en la economía que contribuye a la tercera parte del PIB del planeta.

Referencias anteriores relacionadas con sobrevaloración del precio de la vivienda:

• Sobrevaloración de la vivienda en España
• Comportamiento de los precios de la vivienda en España
• Los precios de la vivienda: sigue el alza
• Alquilar o comprar
• La tendencia del precio de la vivienda
• El FMI alerta sobre los precios de la vivienda ...
• Informe del FMI sobre vivienda

El ciclo expansivo de la vivienda en España

Los precios de las viviendas suben, la inversión en correpondencia también. Pero la inversión en vivienda se incrementó un 90% y el coste real de las viviendas se incrementó en España un 130% en sólo siete años (entre 1997 y 2005), según el Banco de España a través de la publicación de su Boletín Económico.

La construcción de vivienda, clave en el PIB español

De una aportación al PIB de menos del seis por cien (5,9%) en 1997 se ha llegado a casi duplicar con el 11% en 2005. Esto es más de diez puntos porcentuales del producto español están ligados a la construcción de viviendas en España.

El ciclo expansivo de la vivienda en España

El Banco de España aprecia que el actual ciclo expansivo del mercado inmobiliario, iniciado ya hace más de diez años, a mediados de la década de los 90, presenta una intensidad y una duración muy superiores al anterior periodo de expansión inmobiliaria, que se extendió entre 1985 y 1990, en el que el precio de las viviendas se incrementó un 115%.

Los factores que explican este ciclo expansivo de la vivienda en España se resumen, según el Banco de España, en:

• Los incrementos del empleo de la economía española (creación de nuevos hogares compra de viviendas principales y viviendas vacacionales).
• Importante incremento de la inmigración
• Flexibilidad de los bancos a la hora de ajustar a las posibilidades de la demanda las hipotecas y préstamos hipotecarios.
• El aumento de extranjeros.

No obstante, el Banco de España subraya que la actual situación derivada de la gran "magnitud y simultaneidad en los impulsos de demanda" ha derivado en un aumento indiscriminado del precio de los inmuebles, así como del número de viviendas vacías. Así mismo, destaca "el predominio de la vivienda en propiedad frente al alquiler, y el escaso peso de la vivienda protegida".

Noticias, información y temas relacionados con el ciclo de la vivienda en España:

• Los precios en España y Europa
• Aumento del precio vivienda en 2004
• Comportamiento de los precios de la vivienda en España
• El FMI alerta sobre los precios de la vivienda ...
• Invertir en vivienda en España
• Vivienda: revalorización de las inversiones
• Perspectivas del mercado de la vivienda en España (2005)
• Vivienda: Solbes, los precios, la burbuja...

Sobrevaloración de la vivienda en España

La vivienda está sobrevalorada según el Banco de España. En su informe sobre 2004 vuelve a insistir en esta cuestión, situándola, junto con la pérdida de competitividad de nuestro sistema productivo, como uno de los problemas centrales de la economía española.

Sobrevaloración de la vivienda y endeudamiento familiar

La consecuencia inmediata del elevado precio de la vivienda es el fuerte endeudamiento familiar. Según el Banco de España esta sobrevaloración se situaría entre el 24% y el 35%.

Sin embargo, y a falta de más datos, la advertencia del Gobernador Caruana no parece muy alarmante. Según los expertos consultados por euroresidentes, hay que tomar en consideración:

• La propia estimación del Banco de España asegurando que la economía española continuará, a corto plazo, con tasas sostenidas de crecimiento del PIB similares a las de 2004.
• Las perspectivas de estabilidad de los tipos de interés, euribor, a corto plazo en la Unión Europea.

Por otra parte, también se apunta que la recomendación del Banco de España habría que entenderla dentro de la permanente llamada de atención a las entidades bancarias a efectos del control de los préstamos hipotecarios, en concreto la concesión de hipotecas que superan el 80% de la tasación del inmueble.