España ¿de los más afectados por la desaceleración inmobiliaria?

Hoy los medios de comunicación se hacen eco de que España es el país de la Unión Europea donde más bajó la producción en el sector de la construcción en noviembre del año pasado, con una caída del 3,9% frente a octubre, según la Oficina de estadística comunitaria (Eurostat). En ese mismo mes, el sector inmobiliario de la zona euro sufrió una leve caída del 0,8%, mientras que la media de la UE-27 bajó un 0,2%.

En octubre los resultados todavía esran de signo positivo (+ 0,6% en la zona euro y + 0,3% en la UE 27) .

Países de la UE con mayores caídas en el mes de noviembre

De entre los diez países miembros de la UE que han facilitado las estadísticas de noviembre de 2007,

• España (-3,9%)
  
• Portugal (-2,8%),
  
• Eslovenia (-2,6%),
  
• Alemania (-0,7%),
  
• Francia (-0,4%),
  
• Eslovaquia (-0,1%.)
• Holanda, (-0,1%).
  

Los tres únicos estados miembros que han experimentado subidas r han sido Polonia (+ 2,3%), Rumanía (+ 1,8%) y Suecia (+ 1,6%).

Evolución anual 2007 (hasta noviembre)

La producción en la construcción (de noviembre de 2007 a nov. 2006) refleja una caída del 0,8% en la zona euro, aunque ha subido un +0,8 % en la UE 27.

La producción ha retrocedido en cuatro países, y se ha aumentado en seis países. España está entre las tres caídas más importantes:

• Alemania (-6,3%)
  
• Eslovaquia, (-6,3%)
• España(-6,2%)
• Portugal (-2,8%).

Las subidas más importantes:

• Rumanía (+32,6%)
• Polonia (+11,1%),
  
• Eslovenia (+9,1%),
  
• Suecia (+6,3%),
  
• Holanda (+4,8%)
  
• Francia (+2,1%)

Los países europeos más afectados por la crisis inmobiliaria

Según el Servicio de Estudios de la Caixa las perspectivas generales del sector inmobiliario, son de desaceleración. Pese a los datos a los que nos hemos referido la Caixa, haciéndose eco de las estimaciones de la OCDE se señala que los países europeos más afectados pueden ser Irlanda y Dinamarca, mientras que otros, entre los que se encuentra España, van a ver ligeramente reducido el peso de la inversión residencial sobre el PIB.

Por último, señala La Caixa en relación a los precios "que la experiencia reciente de países como el Reino Unido, Australia, Finlandia, e incluso Estados Unidos, muestran que las correcciones no tienen por qué ser cuantiosamente elevadas, especialmente si no se produce un incremento sensible de los tipos de interés".

Ventas de viviendas en Comunidades Autónomas

Las ventas en el últimos año han retrocedido un 12,1% a nivel de toda España (datos hasta le tercer trimestre). Sin embargo, no todas las Comunidades Autónomas están digeriendo la situación actual del sector de la misma forma, según las estadísticas que facilitan trimestralmente los Registradores de la Propiedad.

Así se da la circunstancia de que la Comunidad Valenciana ha adelantado a Cataluña y Madrid en compraventa de viviendas por primera vez.

El bajón en la ventas de viviendas ha siso generalizado en 2007. En este último año, el número de operaciones inmobiliarias ha bajado un 12,11%.

La Comunidad Valenciana, con 27.329 operaciones inmobiliarias, ha adelantado por primera vez a Cataluña (25.575) y Madrid (22.449), aunque los retrocesos son generalizadoss en todas las Comunidades Autónomas.

Entre julio y septiembre de 2007 las Comunidades Autónomas con mayor grado de compraventas inmobiliarias fueron:

• Andalucía (42.261)
• Comunida Valenciana (27.329),
  
• Cataluña (25.575)
  
• Madrid (22.449).

Los expertos señalan que el elevado precio de las viviendas en Madrid y Cataluña en comparación con la Comunidad Valenciana y Andalucía, podrían explicar estos resultados. Informe completo.

Bajan transaciones en Viviendas usadas

La disminución en el registro de operaciones de compraventas ha afectado más a la vivienda usada, un (-5,20%), que a la vivienda nueva (-2,64%).

Perspectivas de la UE para la construcción en España

Según la UE, la inversión en construcción de vivienda descenderá un 1,2% en 2008 y un más que significativo 10% en 2009, según las estimaciones de la Comisión Europea difundidas por Seopan.

Los grandes empresarios del sector de la construcción quizás estén indicando al gobierno que hay que estar preparados para lanzar políticas activas que frenen utales descensos. Las previsiones de la Comisión Europea contrastan con los datos más recientes del mercado de la construcción en España, con un crecimiento esperado del 3,5% para 2007, y con el 6,4% que se registró en 2006.

No todo es negativo. Aparte de la vivienda, los restantes subsectores de la construcción todavía seguirán una evolución positiva, con incrementos estimados del 4% para 2008 y del 3,8% para 2009.

España Portugal e Irlanda, serán los tres países de la zona euro para los que se prevé retrocesos en sector constructor en el trienio 2007-2009.

En el conjunto de la zona euro, las previsiones indican una progresiva desaceleración de la actividad constructora desde el crecimiento medio global del 3,5% previsto para 2007 hasta el del 1,3% que se estima para 2009. Para 2008 se calcula un incremento del 2,2%.

Buenas expectativas de la construcción en los países del este

En los países del este de Europa se prevén aumentos de la inversión en el sector de construcción de hasta porcentajes del 30% ,según los países.

Paises como Rumania (crecimientos del 29,5% para 2007, del 21,5% en 2008 y del 17% para el 2009), Polonia (20% para 2007 y del 10,8% del 2009; Lituania (entre el 24,8% y el 9,8%,) y Eslovenia (entre el 16,9% y el 3,2%) dan buena cuenta del dinamismo constructor de la Europa del Este.

Las principales empresas constructoras e inmobiliarias españolas ya están tomando posiciones en este escenario (FCC, Acciona, Ferrovial y Fadesa...) esperando generar beneficios de esta intensa actividad constructora en los próximos años, en contraste con la ralentización del mercado de la construcción en España.

El coste de las hipotecas basura en USA

En los Estados Unidos se evalúa el coste de la crisis de las hipotecas basura y por ende del sector inmobiliario estadounidense. Un informe presentado por el Joint Economic Committee predice que la desaceleración del mercado de la vivienda tendrá un coste para la economía norteamericana de $100 billion de dólares (100.000 millones de dólares) de pérdidas para la economía a finales de 2009.

El informe del Joint Economic Committee presentado por los congresistas demócratas estima que aproximadamente el 70% de los $100 billion en pérdidas será el resultado directo de la disminución del valor de las propiedades vendidas en la ejecución de subastas. El restante 30% será el resultado de la disminución del valor de las propiedades en general en el mercado (se calcula que el valor de las propiedades de las familias estadounidenses disminuirá una media del 1,5% por cada ejecución en subasta dentro de un radio de 1/8 millas).

Estos son los estados en los que se estiman pérdidas mayores a 2.000 millones de dólares

California......................23.673 millones de $
Florida...........................12.128
New York....................... 9.415
New Jersey.....................6.306
Illinois .............................5.319
Ohio .................................3.678
Michigan .........................3.081
Massachusetts ..............3.009
Arizona ........................... 2.852
Maryland .........................2.732
Texas ...............................2.641
Pennsylvania ...................2.420
Virginia .............................2.198
Georgia .............. ..............2.007

Catroce estados se espera que tengan pérdidas acumuladas de más de 2.000 millones de $ debido a las ejecuciones de subastas. California se estima que podría alcanzar ella sola más de 23.000 millones para finales de 2009.

las estimaciones realizadas están basadas en las proyecciones de ejecuciones de subastas T(1.3 millonespara finales de 2009) y la pérdida media en el valor de las viviendas resultado de cada ejecución. Esto siempre que se cumplan las predicciones conservadoras del Joint Economic Committee de una moderada disminución del valor de las casas.

Si las disminuciones de precios fueran sustancialmente más importantes que las estimadas, las pérdidas, lógicamente también serían sustancialmente mayores.

Fuente: Housing Market Will Cost the Economy $100 Billion by 2009

Temas relacionados con el Coste de las hipotecas basura

• Crisis de liquidez
• Hipotecas de alto riesgo y su incidencia en España

Fuerte bajada en la demanda de creditos a la vivienda

Más altos tipos de interés, subida ininterrumpida de los mismos desde hace meses, encarecimiento de las hipotecas, recelos de los bancos ante la crisis de las hipotecas de alto riesgo... Todo esto tenía que influir. Hace un año y medios (marzo de 2006) la demanda de créditos para la compra de viviendas crecía a un ritmo escalofriante del 41,3%. Los datos más recientes muestran una bajada del 14,1%.

Demanda de créditos vivienda

Los bancos y entidades financieras se habrían vuelto más conservadores a la hora de conceder créditos a las familias españolas. Según el Banco de España, los nuevos créditos hipotecarios concedidos para la compra de vivienda alcanzaron 8.478 millones de euros en el mes de agosto. Esta cifra reprensta una bajada del 14,1% respecto al mismo mes del año 2006. Por aquel entonces la cifra se situaba en 9.872 millones de euros.

Con agosto ya son nueve meses consecutivos en los se registran descensos en las demandas de créditos para la compra de viviendas en España. Esta tendencia la baja ya se inició en septiembre de 2006. Pero este verano parece que el crédito se ha tomado unas buenas vacaciones. En junio la bajada fue del 16,22%, en julio del 13,36%, y en agosto, del ya aludido 14,1%. Tres meses seguidos con fuertes retrocesos.

No obstante, los mismos datos del Banco de España muestras que las entidades de crédito españolas cuentan con un volumen acumulado de créditos para la adquisición de vivienda por un total de 562.101 millones (datos del segundo trimestre). Y este saldo supone un aumento del 18% respecto a los 474.404 millones de euros que se contabilizaban finales de junio de 2006.

Temas relacionados (noticias anteriores en euroresidentes):

• El crédito hipotecario fácil
• Créditos para viviendas protegidas
• Condiciones de hipotecas ¿más duras?
• Condiciones más duras para las hipotecas
• Créditos hipotecarios
  

Ranking internacional de precios de la vivienda

Vía The Economist se acaba de difundir un ranking internacional de incrementos de precios de la vivienda en diferentes países y referido al segundo trimestre de 2007.

La buena noticia es que España ya no está entre aquellos países que lideran los precios a nivel mundial. La mala noticia quizás es que la coyuntura alcista del sector de la contrucción hay que corregirla claramente a la baja. Los precios de la vivienda en España se incrementaron en el citado periodo un 5,8%, frente a una media internacional superior del 6,66%. Un año antes la situación era la inversa. Los precios españoles de la vivienda crecían al 10,8%, y la media de conjunto de países objeto del estudio se situaba en el 8,40%.

Ranking internacional de precios de la vivienda

Porcentaje de aumento de los precios de la vivienda en el 2º trimestre de 2007. Entre paréntesis el incremento de los precios en el seguntro trimestre de 2006 (un año antes).

1. Singapur (21,1%), (6,0%)
   
2. Sudáfrica (14,5%), (15,1)
   
3. Nueva Zelanda(13,3%), (10,3)
   
4. Hong Kong (10,6%), (-1,4)
   
5. Suecia (9,9%), (13,0)
   
6. Gran Bretaña (9,6%), (4,8%)
   
7. Australia (9,2%), (7,3%)
   
8. Francia (8,1%), (12,9%)
   
9. China (7,5%), (5,7)
   
10. Dinamarca (7,4%) (25,4)
    
11. Canadá (7,3%) (9,7%)
    
12. España (5,8%) (10,8%)
    
13. Bélgica (5,7%), (12,4%)
    
14. Italia (5,6%), (6,7%)
    
15. Holanda (5,2%) (4,9%)
16. Estados Unidos (3,2%) (10%)
17. Suiza (1,4%) (3,7%)
    
18. Irlanda (-0,7%) (14,3%)
    
19. Japón (-1,6%) (3,8%)
    
20. Estados Unidos (-3,2%) (7,5%) (case Shiller National index)
    
21. Alemania (-3,4%)
22. Estados Unidos (-4,1%) (9,7%) (case Shiller ten city index)

Ranking de precios de la vivienda acumulados

Porcentaje de aumento de los precios de la vivienda en el 1997- 2007

• Sudáfrica (380%);
  
• Irlanda (251%);
  
• Gran Bretaña (211%);
• España (189%)

España se sitúa en cuarto lugar a nivel mundial en el ranking de incrementos de precios acumulados durante los últimos 10 años. En los Estados Unidos, donde se ha producido la crisis hipotecaria, el aumento de los precios de la vivienda han sido un 69% inferior a España.

Temas relacionados con precios de la Vivienda:

• Artículo original en The Economist Houses built on sand
• Precios de la vivienda: crecimiento cero en 2009
• Precios vivienda
• Sobrevaloración precios de la vivienda
• FMI alerta sobre los precios de la vivienda
  

¿Final del euribor al alza?

Muchos compradores de viviendas sueñan con el final de las subidas del euribor y de unos futuros descensos que alivien la carga de sus hipotecas. Hoy Pedro Solbes ha asegurado que el alza de tipos de interés ha tocado techo y que en el futuro hay que esperar sucesivos recortes. Ajuzgar por el comportamiento del mercado esto parecería confirmarse: el euríbor ha bajado por tercer día consecutivo hasta el 4,713%.

Solbes ya había señalado con anterioridad que el euribor había tocado techo. Hoy ha mostrado su su convicción de que la subida de los tipos de interés "pueden empezar a bajar" en un futuro próximo. No obstante, el Vicepresidente Solbes en declaraciones a Tv (Antena 3) manifestó que podría haber aún" alguna subida adicional".

El Banco Central Europeo y sus expectativas sobre el euribor

El Banco Central Europeo aplazó hace una semana una subida de los tipos de interés que muchos analistas esperaban (del 4% al 4,25%). No obstante el BCE no despejó con claridad su política futura.

• En primer lugar está el fantasma de la implicación de los bancos y entidades de crédito de la UE en las hipotecas de alto riesgo. EL BCE no conoce la cantidad de títulos respaldados por hipotecas de alto riego que los bancos europeos poseen.
  
• En segundo lugar está la inflación. El BCE manifestó con claridad la "fuerte vigilancia" sobre la evolución de los precios.

De estas dos consideraciones cabría deducir que el BCE no descarta continuar con el alza de los tipos de interés o al menos llevar a cabo la subida aplazada.

No obstante, el aplazamiento de la subida del BCE ha relajado tal como la evolución del euribor ha experimentado durante tres días consecutivos. Desde el máximo histórico desde el 2000, un 4, 807% se ha pasado al nivel más bajo del mes de septiembre, con un 4,713%.

La inflación

Solbes tampoco parece preocupado por las inquietudes inflacionistas. El Vicepresidente señaló que los precios tendrán las lógicas subidas estacionales propias de los últimos meses del año y los efectos de la subida del petróleo. Respecto a los alimentos quitó importancia a los aumentos de precios de cereales y leche, contraponiendo bajadas de otros alimentos como el aceite de oliva.

Rentabilidad: Bolsa o Vivienda

¿Bolsa o Vivienda? Qué elegir para los ahorros

En los momentos actuales la incertidumbre ha aumentado en ambos mercados. La vulnerabilidad de las Bolsas mundiales se ha puesto de manifiesto con la crisis de las hipotecas de alto riesgo (hipotecas basura) en los Estados Unidos y que se ha trasladado a todos los mercados bursátiles sin excepción.

Por otra parte las revalorizaciones recientes en el mercado de la vivienda es difícil que se produzcan mientras que el coste las hipotecas sea elevado. Aunque el euribor parece haber tocado techo, el coste de los préstamos hipotecarios tardará su tiempo en volver a sus niveles de anataño, amén de un mercado que si la economía no crece a un elevado ritmo, quizás no pueda absorber el volumen de vivienda nueva que los promotores se empeñan en sacar al mercado.

La historia reciente de la Bolsa y la revalorización de la vivienda

Algunos analistas señalan que, pese a las elevadas revalorizaciones de las viviendas en los últimos años, si un ahorrador hubiera puesto todo su dinero en Bolsa en la primera mitad de los años noventa -y muy especialmente a partir de 2003- hoy serían mucho más ricos que los compradores de casas.

Lo analistas de inversiones aseguran que el ahorro en bolsa a largo plazo (10-15 años) siempre es favorable a la Bolsa. Su rentabilidad/año es superior entre un 2 y 4,5 % respecto a la vivienda.

Las perpectivas de la Bolsa y la vivienda

Mercado de la vivienda:

• Un ritmo alcista similar al IPC (en torno a un 3%), es la posición que sostiene una amplia mayoría de analistas.
  
• Bajadas de precios del 5% a partir de 2008, según una significativa parte de analistas.
  
• Las perspectivas más pesimistas: bajadas en torno al 20% para 2008 y 2009; posición sostenida por una minoria de analistas.
  

Bolsa:

Las correcciones de los últimos meses han obedecido precisamente al impacto de los valores de las empresas de la construcción e inmobiliarios Perspectivas:

• Para 2007 la mayoría de los analistas prevee un rendimiento entre el 5% y el 10%.
• Las previsiones para la Bolsa en 2008 son más inciertas. La mayor parte de los analistas no se atreven a hacer predicciones. Aunque el FMI ha bajado sus previsiones para 2008, alertado sobre los efectos de la crisis financiera en estados Unidos y por extensión a la UE.
  

Noticias anteriores relacionadas con Rentabilidad: Bolsa o Vivienda:

• Invertir en Bolsa o Vivienda (2005)
  

Aumento del paro en la construcción

El sector de la construcción ha registrado el mayor incremento del paro un mes de julio desde hace 10 años (1997). Casi 12.000 parados más se han registrado en el sector de la construcción, duplicando las cifras del año pasado. Hace unos meses señalábamos la bajada en el consumo de cemento.

Aumento de paro en la contrucción: una nueva coyuntura

El cambio de coyuntura se empieza a notar. Sin dramatismos, pero se trata del peor dato de los últimos 10 años, en un contexto, donde además los datos de la industria son positivos.

El Ministerio de Trabajo ha restado relevancia a los datos de paro de este mes de julio. Aunque ha admitido una pérdida de ritmo del sector de la construcción y del empleo en general. En el último año el paro crece, especialmente en construcción (un 7,29%).

La afiliación a la Seguridad Social confirma la tendencia del paro, con un crecimiento de los ocupados en la industria manufacturera y una moderación del crecimiento en construcción.

Temas relacionados con la construcción:

• El consumo de cemento baja en España
  
• La construcción y su impacto en la economía
• Sector de la construcción
• Perspectivas de la construcción
• Construcción de viviendas en 2005

Las ventas de pisos caen

Las ventas de pisos caen (Informe de los Registradores)

Aunque el año pasado 2006 la compraventa de pisos alcanzó en términos absolutos un volumen de más de 900.000, lo cierto es las transacciones disminuyeron un 7,2 %, según datos de los Registradores, en colaboración con la Universidad de Zaragoza.

Del informe cabe destacar los siguientes puntos:

1. Oferta y demanda. El número de vivienda iniciadas en 2006, duplica a la venta de viviendas de nueva construcción.

2. Pisos usados o viviendas nuevas. Las compraventas de pisos usados (57%) superaron en 2006 a las viviendas nuevas. No obstante, los datos difieren según las comunidades autónomas (Andalucía, Canarias y Navarra, optan mayoritariamente por la vivienda nueva).

3. Por tamaños. Las viviendas siguen los estándares de años atrás. El 51,9 % de las compras se concentraron en pisos de más de 80 m2. Los apartamentos entre 60 y 80 m2 representan el 27,9 de las compraventas. La superficie media se sitúa en 97,46 m2.

4. Por nacionalidades. La demanda extranjera sigue siendo relevante y dentro de ella, las compraventas de las poblaciones inmigrantes. Uno de cada 10 compradores son extranjeros. Los más numerosos son los británicos (27%), Aunque los ecuatorianos, marroquíes, rumanos y colombianos, superarían a los alemanes, por ejemplo.

5. Por nacionalidades, viviendas usadas o viviendas nuevas. Los europeos generalmente prefieren viviendas nuevas; es el caso de los británicos, irlandeses, holandeses y daneses… Las viviendas usadas es la opción de peruanos, marroquíes, ecuatorianos, rumanos, colombianos, franceses y búlgaros.

6. El crédito hipotecario medio ha pasado de 128.000 euros en 2005 a 144.000 euros en 2006, lo que los registradores señalan como indicador del encarecimiento de la vivienda, dada la correlación existente entre ambas variables.

Precios vivienda: crecimiento cero en 2009

El servicios de estudios del BBVA se ha sumado a la proliferación de informes que sobre el sector inmobiliario en España está teniendo lugar en estos últimos meses. Su conclusión más llamativa es que los precios de la vivienda registrarán un crecimiento cero en 2009. Eso sucederá tras un periodo previo de desaceleración progresiva. Así mismo resta cualquier tipo de alarmismo al ajuste del sector.

Los ritmos de crecimiento de precios que pronostica el BBVA para los próximos años son los siguientes:

• 2007: tasa del 5,9%
  
• 2008: tasa del 1,4%
  
• 2009: tasa del 0,0%
  

El servicio de estudios del BBVA señala que el ajuste que se está produciendo en el sector inmobiliario tendrá un impacto de tres décimas en el Producto Interior Bruto (PIB) en 2007 y cuatro décimas en 2008.

En la presentación del estudio, José Luis Escrivá, economista jefe del Banco, subrayó que se trata de un proceso de ajuste gradual, descartando un ''crash'' inmobiliario en España. La moderación de la demanda actual , según el economista, estaría empezando a ajustar "de forma significativa" la oferta.

La entidad cuantitativa del ajuste

La previsión del estudio es de una caída de las viviendas visadas (inluyendo rehabilitación) desde las 911.000 en 2006 a los 700.000 durante este año 2007. Esta tendencia se prolongaría durante los próximos años. Pese a esta reducción cuantitativa en el visado de viviendas, el servicio de estudios del BBVA estima que el crecimiento del empleo en construcción se desacelerará desde el 7,5% observado en 2006, hasta tasas del 3,7% en 2007 y del 1,3% en 2008, pronosticando que "el sector de la construcción continuará siendo generador neto de empleo".

El aterizaje suave del sector inmobiliario en España viene apoyado por otras variables tales como el crecimiento de la población, el aumento de la renta, la actual etapa expansiva de la economía, el favorable entorno exterior (la recuperación de Alemania y el Reino Unido estaría favoreciendo la recuperanción de la demanda extranjera) y el dinamismo empresarial", junto con unas cuentas públicas saneadas.

Ante este escenario, el director del servicio de estudios mostró su sorpresa por "tanto alarmismo" respecto a una posible crisis inmobiliaria. Reiteró que el actual proceso de ajuste del mercado inmobiliario es el más suave de los experimentados en nuestro país hasta el momento.

La accesibilidad a la vivienda mejorada

Aunque sin citarlo, en respuesta al informe de hace unos días del relator de la ONU (ver La ONU y la crisis inmobiliaria en España), el BBVA señala que las familias verán mejorada su accesibilidad a la vivienda en los próximos años. De hecho se señala que el esfuerzo empleado en la adquisición estaría este año 2007 en "máximos".

La mejora en la accesibilidad a la vivienda se produciría precisamente a través de la disminución de los precios de la vivienda en 2008 y la desaparición del impacto del alza de los tipos de interés en 2009.

Los tipos de interés en el 4,5 %

Según las previsiones recogidas los tipos de interés concluirán su movimiento alcista un vez se alcance el 4,5%.


Demanda para el alquiler de viviendas

El responsable del Servicio de Estudios del BBVA consideró "muy justificada" una equiparación del tratamiento fiscal de la vivienda en propiedad y con el del alquiler a través de la eliminación de la deducción del IRPF por compra de una vivienda.

Ell informe queda recogido en revista ''Situación Inmobiliaria'' del servicio de estudios del BBVA.

Impacto del encarecimiento de las hipotecas según Solbes

El impacto limitado del encarecimiento de la hipotecas, según Solbes

El Vicepresidente Primero del Gobierno Pedro Solbes ha destacado, en declaraciones a TVE, que los efectos del encarecimiento de las hipotecas, consecuencia de la tendencia al alza de los tipos de interés en la Eurozona tendrá un impacto limitado en las familias.

También ha hablado de la situación de la economía española en general.

Pedro Solbes ha destacado:

Sobre la solvencia de los prestatarios de Hipotecas

• Los españoles gastan en la compra de sus viviendas entre un 34 y 35% de sus salario. Según el ministro de Economía, esta cifra queda muy atrás del 70% que se alcanzó años atrás. Por tanto el grado de asimilación de incremento de los costes hipotecarios es mayor y el impacto o vulnerabilidad del sistema mucho menor.
• El segmento más vulnerable son los que suscribieron hipotecas después de 2003. El impacto mayor del encarecimiento de las hipotecas será para los que suscribieron su hipoteca después de 2003. Para Solbes el resto de prestatarios ya ha pagado “históricamente” cuotas superiores por su hipoteca a las que paga actualmente.
  

Sobre el mercado de la vivienda y la economía española

• La situación de España es similar a la de otros países. No hay peligro en la situación del mercado de la vivienda en España.
• Sobre habla de corrección, nada de crisis o algo parecido. “Se está produciendo una cierta corrección respecto de la situación de los últimos años”.
• Los últimos datos de crecimiento muestran que la economía española crece al mejor ritmo, el 4,1 % y los ciudadanos así lo perciben. La previsión del crecimiento de la economía española para 2007, actualmente en un 3,4%, se ha quedado corta, el gobierno presentará en septiembre una "nueva cifra".
• La renta por habitante ha pasado de los 19.000 euros en 2004 a los 23.000 euros en la actualidad. Lo que propicia un segmento de españoles con ingresos relativamente alto (lo que le daría estabilidad al sistema).
• El gobierno debe intentar corregir al los segmentos más desfavorecidos, gente que "no llega a fin de mes, que tiene problemas, hay jubilados, viudas, mileuristas...

El BCE y el sector inmobiliario español

Coincidiendo con las declaraciones de Solbes, Lorenzo Bini Smaghi, consejero italiano del BCE, ha señalado que el mercado inmobiliario de España está desacelerándose. No obstante, el reprsentante del BCE ha querido transmitir un mensaje de tranquilidad subrayando el carácter suave del ajuste.

También ha destacado que España deberá enfretarse con la tarea de recolocar a los trabajadores del sector de la construcción cuando concluya su boom.

Temas relacionados con el impacto del encarecimiento de las hipotecas:

• La contrucción y su impacto en la economía
• Hipotecas
  

¿Cuánto subirá el euribor?

El Banco de España acaba de confirmar el euribor de mayo 2007 en el 4, 37%. También hoy la Asociación Hipotecaria Española (AHE), daba el dato del crecimiento del crédito hipotecario, el 21,2 en abril, el nivel más bajo desde 2.002.

Tanto el crecimiento del euribor como la desaceleración de los créditos hipotecarios eran ya esperados por los analistas, sin embargo, la cuestión esencial que preocupa al sector inmobiliario español es cuánto subirá el euribor más.

Expectactivas de subida del euribor

Responder a la pregunta sobre el techo del euribor, es tanto como plantear la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) para intentar controlarlos precios de la zona euro. Y las expectativas de los analistas empeizan a estar divididas.

Hay quienes piensan que la fortaleza de la economía de la Eurozona y las inflacionistas que podrían producirse en la segunda mitad de 2007 obligarán al Banco Central Europeo a nuevos incrementos del euribor antes de finales de diciembre

Otros expertos estiman que los tipos de interés de la Eurozona no sobrepasarán el 4 por 100 durante 2007, debido a la ralentización de crecimiento económico ocasionada tanto por la fortaleza de la divisa europea y el encarecimiento de los préstamos.

Situación Inmobiliaria, la revista del servicio de estudios de BBVA, sostiene que el Euribor a 12 meses suba de aquí a final de año (2007) en torno al cuarto de punto (hasta el 4,75%) para mantenerse estable a ese nivel durante 2008.

Datos históricos del euribor y situación actual

El Euribor, en sus 101 meses de vida sólo ha estado por encima del 4 por ciento en 22 ocasiones, con una oscilación entre un máximo del 5,248 por ciento y un mínimo del 2,014 por ciento.

Hace unos días el euribor rompió la barrera del 4,5% ( 4,523) lo que supone ya una elevación de las hipotecas de un 28% en dos años.

Al romper el techo del 4,5 por ciento, el mercado parece querer descontar ya la próxima subida de los tipos de interés después del verano. Esto podría aproximar al euribor al 4,75 por ciento.

Aquí es donde algunos analistas empiezan a percibir algún riesgo. En concreto si el euribor alcanzara el 5,5 por 100, los efectos en la economía española vía encarecimiento de las hipotecas podría llegar a ser más relevante.

La postura del Gobierno y los efectos sobre la economía

Pedro Solbes, Vicepresidente segundo del Gobierno, ha venido insistiendo en que la subida del euribor "no es un problema que afecte de forma generalizada a las familias". El dato en que se basa, compartido también por numerosos expertos, es que el aumento de la morosidad no es relevante en términos financieros, algo que vendría dado por la solidez de los ingresos de las familias españolas.

El consumo de cemento baja en España

El consumo de cemento es considerado uno de los indicadores más representativos de la coyuntura de la construcción y edificación. Es por lo que su seguimiento es obligado en los análisis de coyuntura que se llevan a cabo en España.

Durante los tres primeros meses de 2007 la evolución de consumo de cemento no arroja resultados favorables, lo que según algunos analistas sería un claro síntoma de la desaceleración constructora en España.

Según los datos del Boletín Estadístico del Banco de España, cuyo gráfico reproducimos a la izquierda, la tasa de variación interanual del consumo de cemento en España fue claramente expansiva en los tres primeros meses de 2006: crecimientos del 15,5; 12,9 y 22,0. Durante enero, febrero y marzo de 2007 esos mismos crecimientos interanuales han sido del 13,4; 2,3 y -2,1.

Aunque en el últimos los resultados podrían estar afectados por cuestiones estacionales, las cifras de los tres primeros meses dejan constancia de la desaceleración de la actividad constructora en España

Demanda de viviendas por extranjeros

Los inmigrantes y extranjeros son los dos baluartes en los que descansa la posibilidad de que el mercado de la vivienda absorba sus stocks.

No en balde el plazo medio para vender una vivienda (desde el comienzo de la obra) ha pasado desde los 2,05 años en 2004 a los 3,43 años del año pasado.

Hace unos días nos ocupábamos de la compra de viviendas usadas por inmigrantes y, aquí nos hacemos eco de los últimos datos de la demanda extranjera de viviendas.

Últimos datos de la demanda extranjera de viviendas

Según el Banco de España la inversión extranjera en pisos en España sigue creciendo por encima del volumen alcanzado en 2006. Durante los tres primeros meses de este año 2007 esta demanda experimentó un crecimiento muy cercano al veinte por ciento (19,4%) en comparación con el 1er trimestre de 2006. El valor total de las compras de viviendas se eleva estos tres primeros meses a 1.254 millones de euros (1.050 en 2006).

La única nota menos positiva la daba el último mes de marzo, durante el que practicamente le crecimiento fue nulo, llegándose a igualar prácticamente las ventas de pisos (444 millones de euros en 2006 y 448 millones de euros en 2007).

La evolución de la demanda extranjera en los últimos años

• Año 2003: 7.072 millones de euros. Se marca un techo en la compra de pisos por parte de los extranjeros en España y se inicia una tendencia a la baja.
• Año 2004: 6.650 millones de euros ( un -5,96%).
• Año 2005: 5.495 millones de euros (un -17,36%).
  
• Año 2006: 4.766 millones de euros (un -13,2%).

Los analistas esperan un cambio de esta tendencia a la baja, dadas las necesidades de las empresas immobiliarias de encontrar nuevos mercados en el exterior capaces de absorber el volumen de viviendas edificadas en los últimos años, por encima de la capacidad de la demanda interna.

Temas relacionados:

• Vivienda extranjeros (noticias anteriores)
  

¿Estallido de la burbuja inmobiliaria?

Los informes están de moda. El último difundido es el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2007, a cargo de la firma, RR. de Acuña y Asociados. Su aportación más singular es que la burbuja inmobiliaria podría estallar entre 2010 y 2011, en contra de las predicciones de otros estudios que ponen enfásis en la graduación de la desaceleración.

2010-2011: punto crítico de la burbuja

El ritmo de construcción de 700.000 viviendas / año para una demanda sólo de 400.000 traerá consecuencias al comienzo de la década que entra, según Acuña y Asociados, "la oferta global de vivienda nueva y usada adquirirá sus cotas más altas y la demanda estará en su punto más bajo".

Las viviendas que mayormente se verán afectas por el estallido de la burbuja serán las viviendas de la costa, las más caras y las de "extrarradios sin consolidar". Con todo el calificado "estallido de la burbuja inmobiliaria" se refleja en una bajada de los precios del 1% anual dentro de cuatro años.

Fernando Rodríguez, Presidente de la citada firma, en la rueda de prensa ha rechazado que se vayan a producir descensos de la talla de los financieros en Bolsa, dado que la tendencia es que los precios aguanten.

Impacto de la crisis en la promotoras inmobiliarias

El informe indica que la coyuntura actual acabará repercutiendo en el volumen de ventas de las promotoras inmobiliarias. Ya para el año que viene, en 2008, se cifra que las ventas disminuirán un s 30% respecto al volumen de transaciones que se realizaron en los años 2004 y 2005. De hecho se destaca el dato del tiempo medio de venta de una vivienda (desde el comienzo de la obra) que ha pasado desde los 2,05 años de media en 2004 a los 3,43 años en 2006.

Con estos datos, el informe sostiene que para más de la tercera parte de las 60.000 promotoras existentes en España "va a ser muy difícil atender a sus obligaciones financieras". El informe augura que en los próximos años van a desaparecer "tres de cada cuatro promotoras del mercado". esto es de las 60.000 promotoras actuales se pasaría a tan sólo unas 15.000. El Presidente de la firma llegó a indicar que "ya hay muchos cádaveres vivos por ahí"

Temas relacionados:

• Presentación del estudio del Anuario del Mercado Inmobiliario español

Informe vivienda del Deutsche Bank

La situación del sector inmobiliario en España acapara la atención de innstituciones y expertos. A los ya mencionados recientemente en nuestro blog en las últimas semanahay que unir ahora el análisis de Deutsche Bank, bajo un original título de ''El mercado español de la vivienda: living la vida loca', evocando la conocida cacnción.

Deutsche Bank: descensos en los precios de la vivienda en España

En síntesis el Informe del Deutsche Bank viene a poner énfasis en la desaceleración en las subidas de los precios de la vivienda, aunque en su último ''Iberian Navigator'' se alude incluso a descensos en los precios.

Así las bajadas que se contemplan por el banco llevarían consigo bajadas de precios nominales de entre el 2% y el 8% a partir de 2008. No obstante, en lo que queda de 2007 los precios todavía experimentarían ligeras subidas, próximas a la evolución del IPC.

Una desaceleración de cuatro años

El Deutsche Bank predice un estancamiento de los precios que duraría unos 4 ó 5 años. Vienen a sostener que precios de la vivienda se sincrementarían solo entre un 0% y el IPC, durante el periodo 2008-2012. Este comportamiento de los precios representaría un ajuste total del 20% al 25% en términos reales en los precios de las viviendas en España.

Brusco aterrizaje en la construcción de viviendas

Deutsche Bank pronostica un "brusco aterrizaje" en la construcción de viviendas que, a juicio del banco alemán se situarían en un volumen de entre 450.000 y 600.000 vieviendas en los próximops dos o tres años, con la salida de los agentes menos profesionalizados.

Con respecto a la demanda pronostica su empeoramiento con descensos en la demanda de vivienda por parte de los extranjeros, y el componente de la inversión especulativa. En cambio, la demanda de primera vivienda se sostendría en un nivel alto de entre 300.000 y 450.000 residencias y la demanda inmigrante también, lo que permitiría el sostenimiento del mercado.

Bajará el volumen de créditos hipotecarios

La bajada en demanda de créditos hipotecarios es otra de las apreciaciones realizadas por el Deutsche Bank. Esta bajada estaría relacionada las subidas de tipos de interés, los elevados precios de la vivienda y la caída de la confianza de los consumidores.

El banco alemán sostiene que esta tendencia del crédito hipotecario se mantendrá en los próximos años en función de dos variables: desempleo y los tipos de interés. Estos últimos qse situarían según el banco entre el 5,5% y el 6%. Este nivel de los tipos marcaría un punto crítico para el incremento de la morosidad.

Otros informes recientes sobre la vivienda en España:

• Informe de Morgan Stanley sobre vivienda en España
• La construcción y su impacto en la economía (Servicio de Estudios de las Cajas de Ahorro y El País)
• Informe del FMI sobre la vivienda en España
  
• Precios de las viviendas bajan en los Estados Unidos...

La construccion y su impacto en la economia

El final del impacto del boom del inmobiliario en España es algo que está en mente de todo el mundo. Desde el Vicepresidente del Goboerno español y principal responsable de la economía española, hasta los ciudadanos que tienen vivienda con hipoteca, o los que no las tienen y aspiran a comprarla, pasando por los constructores, promotores y políticos locales.

¿Qué alcance tendrá la ralentización del sector imobiliario en España? ¿Cuándo empieza el ajuste? ¿Cuánto dura el ajuste?

Según la mayoría de los expertos y responsables gubernamentales el aterrizaje sera suave. Esto es, en términos cuantitativos el crecimiento de la economía española se mantedrá alto. Así las previsiones para este año 2007 son de un crecimiento del PIB entre el 3,7 y el 3,8%. Para 2008 las cifras de crecimiento serían un poco inferiores, entre el 3,3% y el 3,4%.

La construcción y su impacto en la economía: cuándo y cuánto

Todo parece indicar que el ajuste comenzará a finales de 2007 y se prolongará durante tres o cuatro años. El coste o efectos en la economía española parecen "asimilables". Se calcula que como máximo el coste en términos de crecimiento será de hasta un punto porcentual del PIB y unos 50.000 empleos. Se descarta un ajuste brusco.

Al parecer la desaceleración se notaría ya de forma clara en 2008. Según el director del Servicio de Estudios de las Cajas de Ahorros, en declaraciones al diario El País, la desaceleración del mercado inmobiliario se prolongaría durante tres o cuatro años.

Según diversas estimaciones el mercado inmobiliario español proseguiría con unas 500.000 viviendas construidas al año (en 2006 se superaron las 800.000 viviendas).

Este ritmo del sector de la construcción permitiría responder a las necesidades reales de nuevas viviendas, al margen de las presiones especulativas del mercado presentes en los últimos años. Las necesidades reales de vivienda vendrían explicadas por las demandas de la inmigración, la segundas residencia de españoles y extranjeros o el aumento de las familias monoparentales.

Nada de alarmismos en el sector de la construcción. Verá ralentizada su actividad, pero sin desplomes del "tipo Astroc". Cuando esta inmobiliaria valenciana se desplomó en Bolsa, hace unas semanas -arrastrando durante una jornada a todo el sector-, algunos analistas y medios de comunicación internacionales se apresuraron a difundir "el fin del milagro económico español".

Los indicadores actuales del sector de la vivienda

Algunos indicadores que ya ponen de relieve el inicio de la desaceleración del mercado de vivienda:

• Desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda (ahora sólo crecen al 7%).
  
• Reducción del crecimiento del crédito hipotecario (sólo aumenta el 19%).
  
• Disminución en torno al 10% el número de hipotecas que se firman.
  
• Aumento de la morosidad (desde niveles todavía muy bajos).
  

Para concluir está la incertidumbre del impacto del encarecimiento de las hiptecas en el mercado inmobiliario que prosigue mes tras mes su marcha con un euribor que sigue una tendencia alcista inequívoca. Pese a todo, los expertos, mantienen unas previsiones moderadas sobre los efectos de la deseceleración del mercado de la vivienda en España.

Otros informes sobre las expectativas del sector inmobiliario en España:

• Informe de Morgan Stanley sobre vivienda en España
• Informe del FMI sobre la vivienda en España
  
• Precios de las viviendas bajan en los Estados Unidos...

Perspectivas de la vivienda en España (FMI)

En muy pocos días Morgan Stanley (ver Bajón de la vivienda) y el Fondo Monetario Internacional (FMI) advierten de los riesgos de que el sector inmobiliario en España entre en una fase de crecimiento. Una de las claves que podría originar esto es la derivada del comportamiento de las familias, las cuales podrían reducir su consumo ante la creciente carga de las hipotecas en las economías familiares.

El informe del FMI sobre la vivienda

En anteriores años el FMI había alertado sobre los riesgos para la economía española derivados del comprotamiento de los precios en la vivienda (Ver: El FMI alerta sobre los precios de la vivienda (2006) e Informe del FMI sobre vivienda (2005). En su informe para 2007 en el que da su repaso anual de la economía española, el Consejo Ejecutivo del FMI (representados sus 185 países miembros), señaló el elevado endeudamiento privado como la más importante amenaza para la economía española.

Las hipotecas y el endeudamiento familiar: ¿frenazo al consumo?

En concreto, el FMI habla en su informe de " suave" desaceleración del crecimiento a medio plazo". Pero al evalura los efectos del incremento del endeudamiento familiar derivados del coste de las hipotecas el FMI señala que podría afectar a la economía, dado el gran déficit de cuenta corriente, lo que llevaría a una bajada más prolongada.

En una coyuntura en la que las tasas de interés europeas están al alza, el FMI alerta sobre el riesgo de que las familias hagan sus cuentas y reduzcan su consumo. Esta reducción del consumo familiar actuaría como un frenazo sobre la economía española

Pese a estas advertencias, el FMI señala que las perspectivas más probables para la economía española se plasmarán en una "desaceleración gradual del crecimiento.

Cierto es que tal como señala el FMI -dirigido por Rodrigo Rato- España podría paliar los riesgos derivados de la situación descrita a través de acciones de la política económica en cuatro frentes:

• salvaguardando la estabilidad presupuestaria,
  
• mejorando la competitividad a través de incrementos en la productividad,
  
• reduciendo el diferencial de inflación respecto a la eurozona,
  
• preservando la estabilidad del sector financiero.

Todo apunta a que al Vicrepresidente Solbes se le avecina más trabajo.

¿Bajón de la vivienda?

El informe de Morgan Stanley en plena campaña de elecciones locales ha tenido un impacto más alto de los normal: estima que los precios de la viviendas en España caerán un 5% durante 2008.

No todo son malas noticias; según Morgan Stanley la bajada de precios se estabilizaría posteriormente, si la demanda de nuevos inmuebles desdiera de forma moderada.

Bajón de precios en 2008 con potencial continuidad en 2009 y 2010

El -5% de 2008 se extendería a 2009 y 2010 si el descenso de la demanda de nuevas viviendas fuera más intenso.

Los tres escenarios de Morgan Stanley:

Escenario 1: La demnada de nuevas viviendas se sitúa en 2008 en 475.000 inmuebles (de media 600.000 hasta ahora). Esto implicaría un bajón de la actividad en el sector residencial del 40% en 2009. El número de viviendas iniciadas sería de 400.000. Los precios de las viviendas bajarían un 5% en 2008 y se mantendrían establee en 2009 y 2010.

Escenario 2: más positivo; la demanda de vivienda nueva se situaría en 600.000. La actividad de construcción residencial bajaría un 20% en 2009, pero los precios seguirían incrementaándose a una tasa inferior al 5%.

Escenario 3: el más negativo. , la demanda de viviendas nuevas quedaría reducida en 350.000, con una bajada de la actividad constructora del 70% en 2009. El volumen de viviendas iniciadas se situaría en 300.000. ELos precios bajarían hasta un 5% al año durante el periodo 2008-2010.

Esta última hipótesis de Morgan Stanley conllevaría un "brusco bajón", del que, según los analistas del Banco el sector de la construcción podría tardar una década en recuperarse. De alguna forma asimila el caso de España se trata de asimilar al de Alemania en los 90 en la crisis inmobiliaria propiciada por la reunificación.

Crisis inmobiliaria en los Estados Unidos

El ajuste en los precios está siendo la única forma de atajar la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos. Las leyes de la oferta y la demanda se cumplen también en el mercado de la vivienda.

Ultimos datos del mercado de la vivienda en los Estados Unidos

Los precios de la vivienda nueva bajaron casi un 10% (9,7%) en el pasado mes de septiembre. Según datos difundidos ayer una vivienda nueva ha pasado de 240.400 dólares a 217.100, precios que se sitúan a los niveles del mercado inmobiliario de 2004.

La buena noticia es que los promotores de viviendas consiguieron un incremento en la venta de viviendas del 5,3% -más de lo esperado-, como respuesta a las bajadas de precios mencionadas.

Según los analistas han siso las constantes subidas de los tipos de interés -actualmente el precio del dinero se sitúa en el 5,25%-.

Alan Greenspan: lo peor de la crisis inmobiliaria ya ha pasado

El ex-presidente de Reserva Federal de EEEUU lanzó un mensaje optimista de cara a las bolsas de valores al afirmar que lo peor de la crisis inmobiliaria había pasado.

El ajuste de los precios, la respuesta al alzas de las ventas y las nuevas expectativas para la superación de la crisis inmobiliaria tiene lugar en un momento en el que la coyuntura inmobiliaria española parace entrar en otra fase distinta, por lo que el seguimiento de la crisis en los Estados Unidos reclama una mayor atención.

Temas relacionados con el mercado de la vivienda en los Estados Unidos:

• Viajar a Estados Unidos
• Vuelos baratos Estados Unidos
• La inversión en la vivienda en los Estados Unidos
• El FMI alerta sobre los precios de la vivienda ...
• Stiglitz y los tipos de interés

Desaceleración de los precios de la vivienda

El Ministerio de la Vivienda ha informado sobre la evolución de los precios de la vivienda en España. Según los datos facilitados, por primera vez en los últimos cinco años el precio de la vivienda crece sin sobrepasar de los dos dígitos.

Desaceleración, aunque breve, de los precios de la vivienda en España

Un 9,7 % frente al 10,6 % del trimestre anterior, con una disminución de menos de un punto (0,9). El precio de la vivienda libre aumentó una décima más el 9,8%.

La vivienda protegida es la que registra una variación interanual de un 7,3%, frente a un 8,7% del trimestre anterior, con un retroceso de 1,4 puntos.

Estos datos vendrían a confirmar según los responsables del Ministerio. Así el precio de la vivienda libre usada crece 12 puntos menos que en diciembre de 2003 (9,3%) y situándose en las mismas tasas de crecimiento del año 2001. Igualmente, la vivienda libre nueva desciende hasta el 10,5% de variación interanual.

Información relacionada con desaceleración de los precios de la vivienda:

• Precios vivienda
• Vivienda: ¿fase de desaceleración?

Sobrevaloración del precio de la vivienda

El Fondo Monetario Internacional (FMI) que dirige el ex-ministro español Rodrigo Rato, en su último informe bianual de Previsiones Económicas Mundiales, alerta, en la línea ya apuntada en años anteriores, como ha hecho en otras ocasiones, sobre la aparente sobrevaloración del mercado de la vivienda en España.

Los mercados inmobiliarios de los países avanzados

Las advertencias del FMI se centran en el mercado de la vivienda de Estados Unidos, aunque otros mercados, como los de Irlanda, España y Reino Unido, estarían también sobrevalorados. El FMI señala que "los precios de la vivienda en España, Irlanda y Reino Unido podrían sufrir presiones en un contexto en el que los tipos de interés experiementan alzas".

Incluso para el FMI uno de los peligros que acecha a las buenas perspectivas de crecimiento de la economìa mundial es la posibilidad de que el mercado inmobiliario en Estados Unidos se enfríe con más rapidez de lo esperado, con efectos relevantes negativos en la economía que contribuye a la tercera parte del PIB del planeta.

Referencias anteriores relacionadas con sobrevaloración del precio de la vivienda:

• Sobrevaloración de la vivienda en España
• Comportamiento de los precios de la vivienda en España
• Los precios de la vivienda: sigue el alza
• Alquilar o comprar
• La tendencia del precio de la vivienda
• El FMI alerta sobre los precios de la vivienda ...
• Informe del FMI sobre vivienda

El ciclo expansivo de la vivienda en España

Los precios de las viviendas suben, la inversión en correpondencia también. Pero la inversión en vivienda se incrementó un 90% y el coste real de las viviendas se incrementó en España un 130% en sólo siete años (entre 1997 y 2005), según el Banco de España a través de la publicación de su Boletín Económico.

La construcción de vivienda, clave en el PIB español

De una aportación al PIB de menos del seis por cien (5,9%) en 1997 se ha llegado a casi duplicar con el 11% en 2005. Esto es más de diez puntos porcentuales del producto español están ligados a la construcción de viviendas en España.

El ciclo expansivo de la vivienda en España

El Banco de España aprecia que el actual ciclo expansivo del mercado inmobiliario, iniciado ya hace más de diez años, a mediados de la década de los 90, presenta una intensidad y una duración muy superiores al anterior periodo de expansión inmobiliaria, que se extendió entre 1985 y 1990, en el que el precio de las viviendas se incrementó un 115%.

Los factores que explican este ciclo expansivo de la vivienda en España se resumen, según el Banco de España, en:

• Los incrementos del empleo de la economía española (creación de nuevos hogares compra de viviendas principales y viviendas vacacionales).
• Importante incremento de la inmigración
• Flexibilidad de los bancos a la hora de ajustar a las posibilidades de la demanda las hipotecas y préstamos hipotecarios.
• El aumento de extranjeros.

No obstante, el Banco de España subraya que la actual situación derivada de la gran "magnitud y simultaneidad en los impulsos de demanda" ha derivado en un aumento indiscriminado del precio de los inmuebles, así como del número de viviendas vacías. Así mismo, destaca "el predominio de la vivienda en propiedad frente al alquiler, y el escaso peso de la vivienda protegida".

Noticias, información y temas relacionados con el ciclo de la vivienda en España:

• Los precios en España y Europa
• Aumento del precio vivienda en 2004
• Comportamiento de los precios de la vivienda en España
• El FMI alerta sobre los precios de la vivienda ...
• Invertir en vivienda en España
• Vivienda: revalorización de las inversiones
• Perspectivas del mercado de la vivienda en España (2005)
• Vivienda: Solbes, los precios, la burbuja...

El mercado de las hipotecas en España

El periódico Expansión publica un interesante artículo sobre un estudio que resalta las diferencias de hipotecas que ofrecen los bancos en cuanto a condiciones y tipos de interés. De hecho en hipotecas las variaciones de precio superan el 50% y los tipos de interés al principio de la hipoteca varian desde un mínimo de. 2,75% a un máximo de 4,45%. Sin embargo la diferencia es mucho mayor si se trata de un préstamo de rehabilitación de vivienda siendo en este caso el tipo mínimo 4,7% y el máximo 12%.

El estudio ha sido realizado por las cajas de ahorro de España con el fin de averiguar las mejores prácticas entre los bancos españoles. Los resultados revelan diferencias sorprendentes en muchos aspectos del mercado de hipotecas ya que entre las 40 entidades estudiadas existen hasta 80 tipos distintos de hipotecas incluyendo de tipo fijo, variable, hipotecas dirigidas a jóvenes, hipotecas para segunda residencia etc.

Los resultados del estudio nos permiten subrayar el hecho de que en España actualmente existe una oferta de hipotecas sin precedentes y que merece la pena acudir a varios bancos para recibir distintas ofertas antes de tomar una decisión.

También es importante estudiar todas las variables para hacer las cuentas finales. En este sentido el artículo da el siguiente ejemplo: En cuanto al tipo de interés incial la mejor oferta de hipoteca en el mercado ahora es la del BBVA que ofrece un préstamo durante los primeros 6 meses con un tipo de interés de tan solo 2,75%, lo que supone un tipo más bajo que el propio euribor. No obstante, una vez pasados los primeros meses, la misma hipoteca se situa en el euribor más 0,65%, es decir bastante más alta que otras ofertas como por ejemplo la de Bankinter a 0,40% o Openbank a 0,39%.

Otro concepto a tener en cuenta en el momento de elegir su banco es la cuota de apertura. El BBVA impone una cuota de 0,15, mientras que otras entidades no imponen ninguna.

Relacionado:
Hipotecas - todo lo que hay que saber para elegir su hipoteca
Diccionario de hipotecas - los términos más utilizados y su definición

Precios de la Vivienda en Madrid

La Comunidad de Madrid acaba de publicar un boletín dedicado íntegramente al análisis de la vivienda y de los precios de la vivienda en Madrid, del que extraemos algunos datos que pueden ser útiles para aquellos interesados en el Mercado de la vivienda en la capital de España.

Precios de la Vivienda en Madrid (información C.A.M.)

• Durante los dos últimos años el precio/m2 de la vivienda en Madrid ha crecido por debajo de la media española.
• El precio /m2 de la vivienda no protegida en la C. A. de Madrid ha alcanzado los 2.730 euros (dato de finales del año pasado), creciendo por debajo de la media española.
• Los barrios más caros de Madrid son: Salamanca, Chamberí y Centro por este orden. En estos tres distritos se supera el precio de 4.500 euros por m2.
• Los barrios con viviendas más baratas de Madrid son: Usera, Vicálvaro y Villaverde. Situándose en el entorno de los 3.000 euros/m2.
• Entre los municipios: Pozuelo de Alarcón, Alcobendas y Majadahonda son los municipios más caros de la Comunidad Autónoma madrileña. Los precios superan los 3.360 m2.
• Lo municipios con precios de la vivienda más baratos son: Fuenlabrada, Parla y Aranjuez con un precio medio que no supera los 2.500 euros por m2.

Hay que destacar que el mercado inmobiliario en la Comunidad de Madrid es el primero de España en términos de valor escriturado y el cuarto según el número total de compraventas.

Las compraventas con un precio entre 150.000 y 300.000 euros son las más frecuentes en la Comunidad de Madrid. Casi el 30% de los demandantes de vivienda en la Comunidad de Madrid están dispuestos a pagar más de 150.000 euros. Siendo la vivienda nueva (terminada o sobre plano) la opción preferida por los compradores de viviendas.

En cuanto al mercado de alquiler, el 75,6 % de los hogares que viven en viviendas de alquiler en Madrid (Comunidad) pagan menos de 500 euros al mes.

Fuente: Cuadernos temáticos del Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid. Nº 8 Junio de 2006.

Información relacionada y noticias anteriores sobre Precios Vivienda en Madrid

• Registro solicitantes VPO en Madrid
• Viviendas a 6.000 euros / m2
• Operación Campamento
• Operación Campamento: primeras obras
• Ayudas vivienda
• Obra nueva (diccionario vivienda)
• Noticias sobre precios de la vivienda en general:
• Precios vivienda
• Los precios de las viviendas de segunda mano
• Los precios de la vivienda: sigue el alza
• Guías para visitar Madrid:
• Guía de Madrid
• Parques y Jardines de Madrid
• Barrios Emblemáticos de Madrid
• Tapas, Guía de Madrid
• Hoteles en Madrid

Mercado de la vivienda en España 2005

Estos días el Ministerio de la Vivienda ha facilitado los datos sobre el comportamiento del Mercado de la Vivienda en España durante el año pasado 2005. La entidad de las cifras de su evolución y su peso en la economía española le convierten en el sector estratégico nacional por excelencia.

El mercado de la vivienda alcanzo en España en 2005 la cifra de 131.954,92 millones de euros, lo que representa una séptima parte del Producto Interior Bruto español y lleva consigo un aumento del 23,4% respecto al año anterior.

La información estadistica disponible y el análisis de los principales indicadores pone de relieve la continuidad de la pujanza de la actividad constructora de viviendas en España en 2005:

• 901.574 compraventas de viviendas (+6,2% más que en 2004)
• 548.629 compraventas de viviendas de segunda mano ( un 2,7% más que en 2004)
• 306.060 de promociones nuevas (un 14,3% más que en 2004) l.

Las transacciones de suelo alcanzaron la cifra de 22.482,71 millones de euros, con un 2,3% menos que en 2004 que representan una superficie total de 102,9 millones de metros cuadrados ( un 11,9% menos que en 2004)..

Información relacionada sobre Mercado de la Vivienda en España

• Enfriamiento del mercado de la vivienda (abril 2005)
• El mercado de la vivienda en 2006 (noviembre 2005)
• Perspectivas del mercado de la vivienda en España (junio 2005)

Comportamiento de los precios de la vivienda en España

Los precios de la vivienda libre en España siguen incrementándose. Un crecimiento medio del 12% de marzo 2005 a marzo 2006, según datos facilitados por el Ministerio de la Vivienda. En sólo los tres primeros meses de 2006, el encarecimiento ya ha alcanzado el 3,5%.

Según el Ministerio, desacelereración de los precios

Cierto es que fuerte ritmo de aumento de los precios que se experimentaba hace dos años se está frenando. En los tres primeros meses de 2004, los precios aumentaron el 18,4% lo que representa una tasa de 6,4 puntos por encima de la actual. De hecho, el Ministerio subraya que es el menor crecimiento desde el cuarto trimestre de 2001.

La evolución de los previos de la vivienda libre hace más atractiva la vivienda de protección oficial (VPO), con precios regulados y cuya subida en los últimos doce meses ha sido aproximadamente la mitad: un 6,4% interanual; y un 2,8% en el primer trimestre. Su precio se sitúa en un importe medio de 971 euros por m/2.

Comunidades Autónomas en las que más han crecido los precios


Las subidas más fuertes de precios interanuales han correspondido a las siguientes comunidades autónomas:

• Aragón: +15,9%;
• Galicia: +14,2%;
• Comunidad Valenciana: +14,1%

El comportamiento de los precios más moderado en la siguientes CC. AA:

• Canarias: +8,7%;
• Extremadura: +7,8%
• Navarra +6,5%.

Sigue la demanda de vivienda pese a alza de los precios

Pese al incremento de los precios de la vivienda, durante 2005 la demanda de vivienda continuó muy activa. Estos son algunos de los datos facilitados:

• Venta de un total de 901.574 inmuebles (+6,2% respecto a 2004).
• Vivienda usada: 565.096 unidades (72% del total)
• Vivienda VPO: 30.418 unidades (3,3% del total)
• M/2 de suelo: 103 millones (-14% respecto a 2004). Seis provincias españolas(Barcelona, Madrid, Girona, Cádiz, Valencia y Toledo) absorbieron el 46,3% de las compras de terreno.

Aunque todavía es pronto para hacer una evaluación del impacto, el propio Ministerio reconoció el posible efecto de los tipos de interés sobre la desaceleración de los precios de la vivienda, aunque, en su opinión, lo que más repercute en las cifras son "las políticas que se han puesto en marcha desde el Gobierno y el resto de administraciones públicas, que están demostrando su efectividad".

Temas relacionados con los precios de la vivienda en España:

• Viviendas a 6.000 euros m2
• El FMI alerta sobre los precios de la vivienda en España
• Precios de las viviendas en 2005
• El mercado de la vivienda en 2006
• Vivienda y salarios
• Márgenes de los promotores de las viviendas
• La tendencia del precio de la vivienda
• Los precios de la vivienda: sigue el alza
• Sobrevaloración de la vivienda en España

El FMI alerta sobre los precios de la vivienda en España

El Fondo Monetario Internacional ha vuelto a alertar sobre los precios alcanzados por la vivienda en España. En su informe semestral advierte del peligro asociado a los altos precios de la vivienda en España y otros países europeos como Irlanda.

El peligro estriba a juicio del FMI a que el alza continua de los precios de la vivienda podría amenzar el consumo, especialmente dentro de la actual tendencia al alza de los tipos de interés.

No obstante, el FMI indica que el ritmo de apreciación de la vivienda se ha ralentizado tanto en España como en Francia y Estados Unidos, aunque las incrementos anuales de precios continuan siendo superiores al 10% en esos tres países. Así mismo el FMI mantiene la previsión del crecimiento de la economía española en el 3,3% en términos reales en 2006 y del 3,2% en 2007.

Repercusión del aumento del precio del petróleo en el mercado de la vivienda

La fuerte tendencia alcista de los precios del petróleo es uno de los factores que ha conducido al Banco Central Europeo (BCE) a retocar los tipos de interés al 2,5%. Los analistas del FMI no consideran que el BCE tenga que acelerar la subida de los tipos de interés hasta "niveles normales", dado que la inflación subyacente sigue bajo control y la demanda interna todavía es frágil.

A pesar de las subidas de precios del petróleo la economía mundial crecerá este año un 4,9%, gracias a las economías de China, India y Rusia. Esas cifras serían aún mayores si no existiese el "freno" del precio del petróleo, como lo califica el Fondo, que lo describe como uno de los puntos débiles de la economía mundial.

Temas relacionados con FMI, vivienda:

• Informe del FMI sobre vivienda (febrero 19, 2005)

Crecimiento de las hipotecas en 2005

Las hipotecas aumentaron en 2005 un 13,7% de media frente a 2004 y el valor total de los nuevos préstamos hipotecarios creció un 25,7%. El tipo de interés medio de las hipotecas fue del 3,43% (en las Cajas) y el plazo medio de amortización 24 años. En cuanto al interés, el 97,5% de las hipotecas utilizó un tipo de interés variable.

Los intermediarios financieros conscientes de la importante carga que suponen las cuotas de amorización para los más jóvenes han hecho esfuerzos para ofrecer nuevos prestamos a plazos nás largos. Así el importe medio de las hipotecas en 2005 se incrementó un 13,7% hasta alcanzar los 137.707 euros, según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística.

En 2005 se contraraon 1.752.947 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas, aunque el 97,1% del total de hipotecas constituidas correspondió a fincas urbanas. Por otra parte, el capital prestado representó los 241.392 millones de euros, lo que significa un aumento del 25,7% respecto al año anterior.

Las Cajas se adelantan a los Bancos en la concesión de las hipotecas

Este es un resumen de los principales datos facilitados por el INE:

- Número de préstamos hipotecarios 2005:

• Las Cajas de Ahorro: 53,6%
• Bancos: 36%
• Otras entidades financieras: 10,4%

- Tipos de interés medio y plazos medios hipotecas 2005:

• Cajas de Ahorro: 3,43%, y el plazo medio: 24 años.
• Bancos: 3,49%, y el plazo medio: 24 años.

Más de un tercio de las hipotecas contratadas por personas jurídicas

Por último, el factor inversión en la demanda de vivienda podría estar jugando un papel relevante. En principio el 61,6% de las hipotecas constituidas en el año 2005 correspondieron a personas físicas y el 38,4% a entes con personalidad jurídica. Además el 90,1% de las hipotecas correspondieron a viviendas de precio libre, frente solo el 9,9% protegidas.

Temas relacionados con Crecimiento de las hipotecas en 2006

• Hipotecas
• Diccionario de Hipotecas
• Crecimiento de la hipotecas
• Las hipotecas crecen y crecen

La Caixa prevé continuidad en 2006

El servicio de estudios de la Caixa en su Informe mensual 2006 prevé una continuidad en el crecimiento y estabilidad de la economía española.

Según la citada fuente, no cabe con rotundidad un repentino traspiés a corto plazo pese a algunas sombras que han aparecido en 2005 (inflación, cuentas exteriores...). Las tendencias de los principales indicadores económicos de actividad señalan que "la bonanza económica se prolongará como mínimo a lo largo de 2006. Este punto de vista es compartido por la mayoría de analistas económicos (tal como se refleja, por ejemplo, en el panel de previsiones de FUNCAS) y asumido por los principales organismos internacionales".

Perpectivas de la construcción y la vivienda: otra vez resultados históricos en 2005

La Caixa pone en duda que el extraordinario auge de la construcción –España es en estos momentos el principal productor y consumidor de cemento en la Unión Europea– pueda extenderse en el tiempo mucho más. En 2005, el número de viviendas iniciadas puede sobrepasar las 750.000 (batiendo nuevamente el récord histórico absoluto), tantas como las de Francia, Alemania y el Reino Unido juntas.

Sin embargo, hay nuevas variables que ensombrecen las perspectivas inmobiliarias de 2006:

• La tendencia al alza de los tipos de interés,
• La ralentización de las entradas de inmigrantes
• La caída de la inversión extranjera

Se habla de un "aterrizaje suave o ajuste ordenado para adaptarse a la demanda prevista en los próximos años –que puede cifrarse entre 400.000 y 500.000 viviendas anuales, atendiendo a sus determinantes básicas: la evolución de la renta, la pirámide poblacional y la formación de nuevos hogares–".

Por último, también los precios parecen remitir a tenor de los resultados observados en el tercer trimestre de 2005, casi 2,5 puntos porcentuales menos que durante los tres primeros meses del año.

Relacionados:

• Informe del FMI sobre vivienda (2005)
• Estudio del BBVA sobre vivienda
• LA CAIXA
• Demanda de vivienda
• Hipotecas: Bancos y Cajas de Ahorros

Precios de las viviendas en 2005

Los precios de la viviendas libres en España subieron el 12,8% en 2005. Aunque a algunos les parezca uns importante subida, al parecer hay motivos para alegrarse: es el menor crecimiento en los últimos cuatro años. Eso es lo que ha señalado el gobierno hoy de manos del director general de Arquitectura y Política de Vivienda.

Los precios regulados de las viviendas protegidas se incrementaron en un 5,5%. Todo ello se reflejó en el índice general de precios de la vivienda en un aumento del 12,6%.

Aumentos de los precios por Comunidades Autónomas

Las tres comunidades con mayores incrementos de precios en viviendas libres han sido:

• Comunidad Valenciana: 16,5%;
• Galicia: 15,1%;
• Castilla-La Mancha: 14,6%;

Las tres comunidades con menores incrementos de precios fueron:

• Cantabria: 6,6%;
• Castilla y León: 7,5%,
• Cataluña: 8,8%.

Llama la atención que Cataluña se haya situado entre las Comunidades Autónomas donde menor ha siso el incremento de los precios de la vivienda.

Precio medio de las viviendas

Los precios medios de las viviendas libres en España se han situado en 1.824,3 euros/m² y el de las viviendas protegidas es de 945 euros/m².

Otros datos de interés del mercado de la vivienda en 2005

• Viviendas protegidas iniciadas en el tercer trimestre de 2005 : 15.026, un 21,1% más que en el mismo periodo del año anterior.
• Vivienda protegidas terminadas en este mismo periodo: 14.689, un 6,1% más que en el tercer trimestre de 2004.
• En los últimos doce meses se han iniciado 72.438 viviendas y se han terminado 60.402.
• Transacciones inmobiliarias (tres primeros trimestres 2005): 654.169 viviendas
• vivienda nueva: 245.447, el 37,5%,
• vivienda usada 408.722, el 62,5%.
• El número de tasaciones inmobiliarias realizadas en el año 2005 ha ascendido a 846.610, un 0,8% menos que en el año 2004.
• Númrero de viviendas nuevas vendidas: primer trimestre: 66.723; en el segundo a 88.134 y en el tercero a 90.590.

Temas relacionados con Precios Viviendas en 2005:

• LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS EN 2005
• Previsiones precios en 2005
• Noticias Vivienda: Vivienda 2005
• Precios de la vivienda por debajo de la inflación
• Precios vivienda
  

La racionalidad de la inversión en vivienda en Estados Unidos

El servicio de estudios de La Caixa acaba de publicar en su Informe Mensual de Diciembre de 2005 un trabajo con el título "Una exuberancia racional y tres vasos comunicantes" (ver completo en pdf). Se trata de un interesante análisis sobre la racionalidad de la inversión en vivienda en Estados Unidos. A continuación reproducimos algunos fragmentos del estudio por su interés.

Ningún factor lo explica todo por sí solo, pero el alza del precio de la vivienda, auspiciada por los hasta ahora bajos tipos de interés, puede arrojar cierta luz. Un sector inmobiliario en auge apoya al crecimiento general a través de tres vasos comunicantes.

a) El gasto de inversión en vivienda estimula la actividad de otros sectores;
b) Los precios altos de los inmuebles, por efecto riqueza, dan alas a los consumidores;
c) y, en tercer lugar, la refinanciación de las hipotecas con unos menores tipos de interés supone una inyección de liquidez para los hogares.

El caso es que, hasta hoy, estos tres vasos comunicantes han estado fluyendo a un nivel muy superior a lo normal.

La inversión en vivienda no sólo representa un 6% del PIB en términos corrientes, el máximo de los últimos 50 años, sino que supone un 9,1% del crecimiento del PIB. Los precios en el segundo trimestre de 2005 crecieron al 13,4%, y en áreas emblemáticas como la conurbación de Nueva York o California el avance llegó al 17,6%, y al 21,5%, respectivamente. Desde 1999, los precios han subido un 21% más que el PIB. Lejos de frenarse, la venta de viviendas de segunda mano aún avanza con fuerza, claro exponente del vigor del mercado. El tercer vaso comunicante, las refinanciaciones, son nuevas hipotecas que, aprovechando unos menores tipos de interés, amplían el capital prestado sin variar en exceso la cuota. La ampliación no es para comprar inmuebles, sino para gastos de consumo. En el segundo trimestre de 2005, según la Mortgage Bankers Association, la mitad del montante prestado en hipotecas fueron refinanciaciones, que aunque ya no en máximos, suponen un 11% del PIB y un 16% del gasto de consumo. Con tal fluir, la locomotora del consumo parece tener mucho gas.

Viendo tanto máximo histórico, ¿estamos asistiendo a un fenómeno irracional? La respuesta es que no. La inversión en vivienda ha sustituido a la inversión en nuevas tecnologías, que venía de un periodo de registros altísimos seguido de un crash bursátil. No es raro que la vivienda haya constituido pues una atractiva inversión alternativa. Los precios de los activos no son torres de Babel que deben caer inexorablemente y, además, son aquí la consecuencia de un doble éxito, de eficiencia bancaria y de los bajos tipos, fruto de la victoria contra la inflación. En los primeros años ochenta, para comprar un piso se pagaban tasas bancarias de constitución de hipotecas del 2,5% del capital prestado, y ahora sólo la séptima parte. El tipo de interés hipotecario ha pasado del 16% al 6%. Considerando además el aumento del plazo de amortización medio, las cuotas hipotecarias en términos reales han subido un moderado 10% desde 1999, y están un 14% por debajo de los máximos de 1989 y un 20% respecto de los de 1982. La refinanciación de las hipotecas evidentemente aumenta la deuda de los hogares, pero en Estados Unidos un 73% de las hipotecas concedidas son a tipos fijos, a diferencia del caso español, donde predominan los tipos variables. Vistas así, las cosas no dan tanto vértigo.

El tipo de interés, la variable clave

La exuberancia es pues racional, pero el problema es que una sola variable puede cortar simultáneamente el fluir de los tres vasos comunicantes, y esta es el tipo de interés. Con tipos más altos, la sabia de la refinanciación se secaría. Además, hoy la sensibilidad de las cuotas hipotecarias respecto al tipo de interés es alta. Una subida de un 1% de los tipos subiría las cuotas de nuevas adquisiciones en un 11%, no se crearían morosos entre los que ya gozan de tipos fijos, pero ventas y precios sufrirían. La inversión en vivienda, con mayores costes financieros y con menores expectativas de apreciación, también mermaría.

Sin tales bríos, con unos hogares que no ahorran y que deben afrontar el pago de la deuda contraída, ya en el máximo histórico del 14% de su renta disponible, al consumo le quedarían pocas bazas, y por ende también al crecimiento. Hay que recordar que el saldo vivo hipotecario casi iguala ya a la deuda de las empresas, algo que nunca se había dado. Y si las luces se apagan en Estados Unidos, otros muchos pueden pasarlo mal. Hasta ahora, los tipos hipotecarios no se han visto afectados en exceso por las sucesivas subidas de la Reserva Federal, pero esto podría ya estar empezando a cambiar, como lo demuestran tímidos signos de moderación en indicadores adelantados, como las viviendas iniciadas. La exuberancia es racional, pero ello no significa que esté exenta de riesgo. El riesgo del crecimiento hoy es su extraordinaria dependencia respecto al tipo de interés.

Enlaces relacionados:

• Vivienda: ahorro e inversión
• Invertir en vivienda en España
• Invertir en Bolsa o vivienda
• Stiglitz y los tipos de interés
• Mercado Inmobiliario

El mercado de la vivienda en 2006

Al reciente anuncio de subida de tipos de interés por el Banco Central Europeo se unen estudios que prevén un frenazo en 2006 en la subida de los precios de la vivienda. El boom inmobiliario parece tocar techo. Al respecto se estima que los pisos se encarecerán sólo un 5% en 2006. Ya durante este año 2005 el incremento será de un 12%. Entre 2002 y 2004 la vivienda se había encarecido en España a un ritmo anual medio del 18% anual. Podríamos decir que hemos "tocado techo" en el boom inmobiliario español.

Según el servicio de estudios del BBVA se esta produciendo un proceso de "desaceleración ordenada", debido al ligero retroceso de la demanda. Se detecta también una ampliación del plazo de venta de las promociones inmobiliarias. Si el periodo de venta medio estaba situado en 14 meses, ahora se sitúa entre los 18 y 20 meses. El estudio también alude a que la vivienda empieza a perder interés entre la demanda extranjera.

Según la misma fuente el ritmo en la construcción de viviendas podría retroceder un 5%, especialmente en zonas costeras y en las ciudades donde los precios han subido con más fuerza.

Récord en 2005 y previsiones para la demanda hasta 2011

Aun contando con estas previsiones, a un mes para concluir 2005, el número de viviendas iniciadas batirá un nuevo récord, superando las 750.000 unidades.

A partir de 2006 el BBVA cuantifica que la demanda estará en torno a 600.000 viviendas anuales hasta 2011. Los principales componentes de la demanda serán la inmigración y los extranjeros no residentes.

Otros expertos, consultados por Euroresidentes al respecto, también fijan un creciente peso de la compra de viviendas por extranjeros coincidiendo con la recuperación de las economías europeas. Aunque en todo caso la promoción desempeñará un papel importante a la hora de captar estos mercados (o perderlos, como el caso de Alemania y el reciente peso de la compra de viviendas en países como Turquía). La demanda potencial que se va a generar en los próximos años -según los expertos- se la disputará España con algunos países emergentes.

Efecto de la subida de los tipos de interés

Según el BBVA la subida eventual previsible de los tipos de interés en Europa no repercutirá de forma significativa en el mercado de la vivienda. En concreto, se estima que un repunte de hasta 1,5 puntos no elevaría en más de un punto porcentual el porcentaje medio de renta que las familias destinan a financiar la compra de su vivienda. La postura del servicio de estudios es que "subidas moderadas" no tendrán efectos relevantes en el mercado.

La opinión del BBVA contrasta con las advertencias de expertos y organismos sobre la repercusión que tendrían estos eventuales incrementos en los tipos.

Temas relacionados con el mercado de la vivienda en 2006:

• Hipotecas: El tipo de interés
• Tipos de interés préstamos del Plan Vivienda
• Noticias Vivienda: Hipotecas y tipos de interés futuros
• Tipo de interés
• Noticias Vivienda: Precios vivienda
• Noticias Vivienda: Los precios de la vivienda en 2004
• Noticias Vivienda: Aumento del precio vivienda en 2004
• Noticias Vivienda: Precios de la vivienda por debajo de la inflación
• Precio de la vivienda
• Noticias Vivienda: Estudio del BBVA sobre vivienda (para 2005)
• Mercado Inmobiliario
• Noticias Vivienda: Demanda de vivienda
• La burbuja inmobiliaria en España (2): la demanda de extranjeros
• La Burbuja Inmobiliaria en España (1): La Inmigración
• Invertir en vivienda en España

Venta de viviendas a extranjeros

A diferencia de años anteriores, en 2004 se contrajo la venta de viviendas a extranjeros. Según el informe de la Caixa, la inversión extranjera en vivienda alcanzó una cifra de 6.674 millones de euros, un 5,4% menos que en el año anterior, "lo que hace presuponer que, vista el alza de los precios en el sector, la demanda real cayó sustancialmente", según apunta el servicio de estudios de La Caixa.

La demanda extranjera todavía es muy elevada

Con todo, la inversión extranjera en inmuebles se situó en un 0,8 % del PIB, el tercer porcentaje más elevado de la historia.

Hay que destacar que en 2004 el sector inmobiliario en España cumplió ocho años de expansión sostenida. También en 2004 los tipos de interés para la compra de la vivienda cayeron por debajo de la inflación, aunque dada la evolución de los precios de la vivienda, el esfuerzo que deben de hacer las familias para atender el pago de las hipotecas, alcanzó también en 2004 el mayor valor de los últimos diez años.

• Hipotecas
• Vivienda

La tendencia del precio de la vivienda

Uno de los grandes temas de la vivienda es la tendencia del precio en la actualidad. Los desorbitados incrementos de precios experimentos en los últimos años, el problema social que representa para jóvenes y familias con menor poder adquisitivo, la necesidad de arbitrar políticas estabilizadoras que eviten un sobrecalentamiento del mercado, la propia entidad de la política de vivienda... Todo gira en relación con la tendencia en los precios que se observa en este mercado.

¿Cual es la tendencia?

Tras las críticas del Banco de España argumentando que la nueva estadística sobre precios del Ministerio de Vivienda es más volátil que la anterior y que aún es pronto para evaluar sus resultados, ciertamente no despejan las dudas.

Nadie pone en cuestión a estas alturas las estadísticas del Banco de España, consideradas las más sólidas del país. Sobre esta base se cita el comportamiento de variables como la inversión, o el consumo de cemento, que lejos de avalar el enfriamiento en los precios, más bien señalan la dirección opuesta.

Pero lo grave es que no se hayan desarrollado estadísticas oficiales fiables en los últimos años sobre un sector como el de la vivienda y todavía hoy tengamos que presencia el desencuentro entre el Ministerio de la Vivienda y el Banco de España.

El caso es que, a ciencia cierta, nadie sabe cual es la tendencia del precio de la vivienda en España en estos momentos.

Temas:

• Precios vivienda
• Precios de la vivienda por debajo de la inflación
• Los precios de la vivienda en 2004
• Los precios en España y Europa
• Precios no bajan
• Moderación en los precios de la vivienda
• Vivienda

Los precios de la vivienda: sigue el alza

Según los datos facilitados por el Ministerio de la Vivienda, el precio de la vivienda mantiene el ritmo de desaceleración. El índice general de precios experimentó un aumento del 13,7% en los doce últimos meses. Más desagregadamente, los precios en la vivienda libre se incrementaron un13,9% y en la protegida un 7,1%.

Las viviendas protegidas al alza

Las viviendas protegidas parace que han inciado un asenda de mayor expansión. Así las iniciadas ascendieron a 19.715 (un 13,9% más que hace un año). Las viviendas protegidas terminadas también se incrementaron un 32% más, alcanzando las 13.714.

Los precios de la vivienda en las Comunidades Autónomas

Los mayores aumentos interanuales se experimentan en las comunidades de Castilla La Mancha (20,9%), Comunidad Valenciana (19,7%), Región de Murcia (18,7%) y Cantabria (18,6%,). En algunas comunidades los precios no han superado el 11%: Ceuta y Melilla (9,2%), Navarra (9,6%), Asturias (10,3%) y La Rioja (10,7%).

El precio medio de la vivienda libre en España se ha situado en 1.752,8 euros/m² y el de la vivienda protegida es de 916,2 euros/m².

Madrid, la capital más cara

Por capitales, Madrid con 3.741 euros/m2 en vivienda nueva es la ciudad más cara de España. Le siguen Barcelona y San Sebastián donde el precio del m2 sobrepasa los 3.000 euros. y Álava también está cercana a esta cifra.

Un segundo grupo situado en torno a los 2.500 euros está formado por Palma de Mallorca, Girona, Bilbao, Pamplona y Segovia.

Las ciudades con los precios de vivienda nueva más baratos son Lugo, 998,7 euros/m2, Cáceres y Zamora alrededor de los 1.350 euros/ m2.

En vivienda de segunda mano, aunque existe un ligero cambio en el ranking, San Sebastián, Madrid y Barcelona continúan siendo las ciudades más caras. El precio medio se sitúa alrededor de 3.500 euros en las dos primeras y de 3.000 en la tercera.

• Vivienda

Sobrevaloración de la vivienda en España

La vivienda está sobrevalorada según el Banco de España. En su informe sobre 2004 vuelve a insistir en esta cuestión, situándola, junto con la pérdida de competitividad de nuestro sistema productivo, como uno de los problemas centrales de la economía española.

Sobrevaloración de la vivienda y endeudamiento familiar

La consecuencia inmediata del elevado precio de la vivienda es el fuerte endeudamiento familiar. Según el Banco de España esta sobrevaloración se situaría entre el 24% y el 35%.

Sin embargo, y a falta de más datos, la advertencia del Gobernador Caruana no parece muy alarmante. Según los expertos consultados por euroresidentes, hay que tomar en consideración:

• La propia estimación del Banco de España asegurando que la economía española continuará, a corto plazo, con tasas sostenidas de crecimiento del PIB similares a las de 2004.
• Las perspectivas de estabilidad de los tipos de interés, euribor, a corto plazo en la Unión Europea.

Por otra parte, también se apunta que la recomendación del Banco de España habría que entenderla dentro de la permanente llamada de atención a las entidades bancarias a efectos del control de los préstamos hipotecarios, en concreto la concesión de hipotecas que superan el 80% de la tasación del inmueble.

Perspectivas del mercado de la vivienda en España

Una muestra de las frecuentes contradicciones en las predicciones que se llevan a cabo sobre el mercado de la vivienda en España es continua difusión de cifras divergentes sobre el volumen de la demanda futura. Enfriamiento, estabilidad, continuidad en la fuerte expansión... se alternan en los medios de comunicación contribuyendo a crear una elevada confusión entre la población española.

La vivienda: mercado en expansión hasta el 2010

Si hace escasamente unas semanas hablamos de que algunos medios hablaban de enfriamiento del mercado de la vivienda, ahora un estudio indica precisamente lo contrario. En esta ocasión Cinco Dias recoge opiniones de expertos cualificados (Servicio de estudios BBVA, Analistas Financieros Internacionales y RR Acuña y asociados) los cuales sostienen que el tirón de la vivienda llegará a 2010.

Según el citado diario: "de hecho, todos los especialistas del sector prevén que al menos en los próximos cinco años (hasta 2010) se mantendrá una producción de más de medio millón de casas. El boom inmobiliario, por tanto, se prolongará hasta la próxima década".

Las tres fuentes indicadas minimizan el impacto real que tienen sobre las finanzas de las familias el incremento del endeudamiento y el tipo de hipotecas contratadas (tipos variables, importes muy próximos al valor real del inmueble...). Señalando que sólo las familias sin estabilidad en el empleo tienen serios riesgos y la estabilidad actual de los tipos de interés. Todo ello en un marco donde se subraya la necesidad de comprar piso por parte de los inmigrantes y el auge de la vivienda vacacional.

Ministerio de la Vivienda y las fuentes de información

El Ministerio de la Vivienda haría bien en acelerar la creación de un servicio de estudios que generara estadísticas y predicciones fiables sobre la dinámica del mercado de la vivienda en España. Será la forma más rigurosa de enfocar la política de vivienda, más allá de planteamientos voluntaristas. Así mismo nos vendrá bien disponer de un poco más de luz sobre las perspectivas de este importante mercado.

El euribor y la hipoteca, perspectivas

El comprador de una vivienda que solicita una hipoteca a un tipo de interés variable, referenciado con el euribor, le preocupa que puede pasar con los tipos de interés. Por más que revuelve las hemerotecas es difícil encontrar previsiones que nos indiquen que ocurrirá a medio y largo plazo.

De hecho las autoridades monetarias, ante la incertidumbre del impacto del encarecimiento del petróleo en el crecimiento económico y la inflación, tienen razonables dudas a la hora de plantear la dirección de las políticas monetarias.

El euribor a un año

En abril de 2005 el euribor a un año disminuía levemente a 2.20 desde los 2,36 puntos del mes anterior. Durante lo que va de mayo se confirma la estabilidad de las previsiones sobre el euro.

En la zona del euro, el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo en su última reunión del 7 de abril optó por no modificar sus tipos de interés directores. El BCE asume que las expectativas económicas no están claras:

• La inflación, situada en el 2,1 por 100, está ligeramente por encima del objetivo a medio plazo, con la tensión de los precios del petróleo de fondo.
• El sistema tiene excesiva liquidez con riesgo de tensiones inflacionistas.
• Las economías de los principales países de la UE no muestran signos de dinamismo económico. Los principales indicadores económicos muestran que la actividad económica en Alemania está bajo mínimos con un 12% de tasa de paro; en Francia se enfría el consumo; y en Italia sigue cayendo la producción industrial, sin reaccionar el consumo.

En el ámbito mundial el precio del petróleo es la variable clave al que muchos analistas miran. En este marco se considera que la intensificación de los desequilibrios comercial y público en los Estados Unidos no favorece un panorama marcadamente expansivo y con fuertes tensiones en inflacionistas en la economía mundial.

En la eurozona el Banco Central Europeo probablemente se tomará un tiempo antes de decidir un cambio en su postura debido a la fragilidad del débil crecimiento de la actividad económica.

Mientras en España, el sector de la construcción continúa al alza, con un indicador de confianza en máximos históricos. Así las cosas los consumidores siguen comprando y demandando hipotecas con un euribor bajo y sin expectativas de fuertes alteraciones a medio plazo. Y si los precios de las viviendas libres suben, pues a la espera de viviendas vpo y de otras "operación campamento".

El caso es comprar sea una casa con una hipoteca puente, con un crédito hipotecario a treinta años, o con media familia avalando. Seguiremos mirando al euribor y sus perpectivas de evolución y pagando la hipoteca....

Enlaces:

• Euribor en abril
• Hipotecas

Fuente: elaboración propia a partir de diversas fuentes, BCE, Banco de España e Informe Mensual, mayo 2005 de La Caixa.

Moderación en los precios de la vivienda

Pocas cosas han cambiado. Ni el precio de las hipotecas (ver euribor en abril), ni las demandas insatisfechas (población inmigrante regularizada), ni las perspectivas de crecimiento económico... Pero a todas luces era imposible mantener unos ritmos de crecimiento de los precios de la vivienda tan elevados.

Madrid, signos de moderación

Según el estudio sobre el Mercado residencial de la Comunidad de Madrid de la consultora Aguirre Newman, el precio final de una vivienda plurifamiliar media se incrementó en 2004 entre un 4% -el 13% en el área metropolitana madrileña, lo que representa la subida más baja de los últimos cinco años. El precio medio de un piso de 92 metros cuadrados se fija en unos 376.000 euros. Este nivel deja muchas capitales de provincia española con márgenes diferenciales todavía elevados.

Otra política y expectativas

El anuncio de los plazos de la Operación Campamento en Madrid y las expectativas de una oferta de viviendas de protección oficial con precios más bajos pueden estar dentro de los factores que determinan una moderación en los precios en la capital de España.

Esperaremos a otros datos que corfirmen en el resto de España, esta nueva tendencia.

Vivienda: ¿fase de desaceleración?

Según datos de Seopan en el conjunto de España el ritmo constructor experimentó un incremento medio de un 7,2% en el número de viviendas visadas. Sin embargo tres comunidades autónomas mostraron síntomas de agotamiento con registrando disminuciones en la mencionada variable:

• Madrid (-9,4%)
• País Vasco (-3,0%)
• Comunidad Valenciana (-1,7%)
• Andalucía (-0,1%),

Las mayores expansiones las protagonizaron Castilla-La Mancha (+48,7%) y Canarias, (+41,1%).

Fase de desaceleración en el ritmo constructor

Según Seopan, las caídas registradas en estas comunidades podrían indicar una nueva fase de desaceleración que coincide con las Comunidades Autónomas donde en general han subido más los precios. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana ha experimentado en los dos últimos años un notable encarecimiento de los precios, que en algunas zonas de Valencia oscila entre el 20% y el 30%, según los diversos datos de empresas tasadoras y otras fuentes.

Volumen de viviendas visadas

Pese a los datos anteriores. Las tres comunidades autónomas con mayor número de viviendas visadas son: Andalucía (147.448), Cataluña (104.661) y C. Valenciana (104.142)

El frenético ritmo de edificación que se mantenía desde 2001 se ve frenado con estos datos que muestran por primera vez una desaceleración.

Enfriamiento del mercado de la vivienda

Nuevos indicadores: crecimiento precios e hipotecas

Algunos medios de comunicación se han apresurado a indicar "un enfriamiento" cercano del mercado inmobiliario al conocer dos nuevos indicadores que se han difundido hoy.

El Ministerio de Vivienda ha informado que el precio medio de la vivienda libre -nueva y de segunda mano- subió el 15,7% entre el primer trimestre del 2004 y del 2005. La razón es que es que la vivienda subió "un punto y medio porcentual menos que en 2004". Parece bastante chocante que a la bajada de poco más de un punto se le llame "enfriamiento", cuando un ritmo del 15,7 % sobre muchos años de subidas acumuladas dibujaban un escenario claramente insostenible para muchos expertos. En nuestra opinión el mercado sigue "caliente".

El INE por su parte ha difundido que el aumento del importe medio de las hipotecas ha sido del 9,6% en los doce meses anteriores. El importe de hipotecas constituidas sobre fincas urbanas, en enero superó los 17.333 millones de euros, lo que supone un incremento interanual del 21,9%.

Un enfriamiento del mercado de la vivienda difícil

Al margen de los deseos y predicciones oficiales. El enfriamiento del mercado de la vivienda es difícil por las condiciones que definen la economía española en la actualidad. Básicamente apuntaríamos tres:

• La estabilidad y perspectivas a corto plazo de los tipos de interés y el coste de los préstamos hipotecarios a medio plazo.
• La ausencia de activos rentables alternativos y seguros a las grandes rentabilidades obtenidas con la inversión en vivienda.
• La debilidad del sector industrial español y su pérdida de competitividad (fuerte retroceso de las exportaciones), como base para la rentabilidad de valores bursátiles y de servicios.

Los pequeños ahorradores piensan que la inversión en la vivienda ha sido la mejor opción en los últimos cuarenta años. Los que necesitan una vivienda, no contemplan el alquiler, por ese desembolso tratan de pagar la cuota mensual de amortización de un préstamo hipotecario. Así que la Sra. Ministra, lo tiene un poco difícil.

Enlaces relacionados:

• Precios vivienda
• Precios no bajan
• Los precios en España y Europa
• Precios de la vivienda por debajo de la inflación
• Aumento del precio vivienda en 2004
• Precio de la vivienda (consejos)
• Viviendas vacías
• Beneficios de los promotores

Aumento del precio vivienda en 2004

Un 16,19 % en 2004

El aumento del precio de la vivienda difundido por los Colegios de Registradores de la Propiedad Bienes Muebles y mercantiles viene a superar el adelanto del comportamiento de los precios en 2004 de la vivienda en España facilitados a principios de año por la Sociedad de Tasación. Según los registradores el precio de la vivienda aumentó de media un 16,19% en 2004.

El precio de la vivienda usada un 17,35%

Ante el aumento del 17,35% el de la vivienda usada, nos queda el 'consuelo' de una cierta constatación de moderación en la tendencia alcista de los precios durante el cuarto trimestre de 2004, con un alza media del 3,55%, aunque en le caso de la usada este incremento fue superior (3,83%).

El caso es que hemos llegado a unos 1.540,53 euros por metro cuadrado de precio medio de la vivienda en España en 2004.

• vivienda nueva: 1.624,87 euros por metro cuadrado;
• vivienda usada: 1.477,65 euros por metro cuadrado

Viviendas en Madrid, País Vasco y Cataluña, las más caras

Estos son algunos datos por Comunidades Autónomas. por arriba:

• Madrid (2.561,32 euros/metro cuadrado),
• País Vasco (2.523,98 euros/metro cuadrado)
• Cataluña (2.209,38 euros/metro cuadrado).

Por abajo:

• Galicia (997,20 euros/metro cuadrado).
• Castilla-La Mancha (856,43 euros/metro cuadrado)
• Extremadura (711,28 euros/metro cuadrado).

A estos precios, hipotecas más altas

Más de un tercio del salario, dedican ya los españoles a la hipoteca. La cuota hipotecaria mensual media se situó para los créditos suscritos a plazo variable en 571 euros mensuales (el 34,80% del coste salarial mensual).

Los españoles siguen recurriendo en una aplastante mayoría a préstamos hipotecarios a interés variable (97,20%). En 2004, atendiendo a un plazo de contratación fijo de 20 años, la cuota hipotecaria mensual se incrementó un 6,75%.

Enlaces relacionados:

• Precios vivienda
• Precio de la vivienda
• Los precios de la vivienda en 2004
• Precios no bajan
• Los precios en España y Europa
• Precios de la vivienda por debajo de la inflación

Los precios en España y Europa

Los precios de la Vivienda según el estudio 'Estudio Planner Asprima'

Muchos compradores se plantean antes de dar el paso si es cara la vivienda en España. Quizás les interese saber lo que sucede en otros países europeos. En concreto si "la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos en España está en línea con la mayoría de los países de la Unión Europea".

Evolución del mercado de la vivienda en algunos países europeos

España, junto al Reino Unido, se sitúa entre los países europeos en los que el mercado inmobiliario aparece con mayor grado de vitalidad. Este no ha sido el caso de países como Alemania que, según el estudio de Planner Asprima, se ha enfrentado incluso a tasas de variación negativa en los precios de las viviendas.

En general el mercado ha seguido un tendencia dispar en Europa y en modo alguno asimilable la referida vitalidad de la vivienda en España.

Los precios de la vivienda en España en comparación con otros países europeos

Quizás una de las conclusiones más interesantes del estudio es que pese al espectacular crecimiento de los precios en los últimos años, en España la vivienda es significativamente menos cara que en los países europeos de referencia: cuesta casi la mitad (56%) que el Reino Unido y el 64% que en Alemania.


Hipotecas baratas, factor explicativo

Sorprendentemente lo que se sitúa por debajo de la media es el esfuerzo financiero en España para la adquisición de inmuebles, como consecuencia de un menor precio del dinero. A ello contribuye la oferta de hipotecas a tipos de interés variables, significativamente más baratas que países como el Reino Unido, donde la expansión inmobiliaria tiene claros signos de estancamiento.

Morosidad baja

Ya se van obteniendo datos de la morosidad en los pagos de cuotas de hipotecas en 2004. Y estos son muy bajos.

Créditos hipotecarios morosos: la cifra más baja de la historia

Pocos titulares han dejado de pagar su cuota mensual. De hecho en 2004 solo supusieron el 0,421% del total de préstamos concedidos por los Bancos y las Cajas para la adquisición de vivienda, la cifra más baja de la historia.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE), ha facilitado los datos del mes de diciembre 2004, en los que la morosidad de los créditos hipotecarios bajó 0,064 puntos a lo largo del año pasado, desde el 0,485 por ciento registrado en diciembre de 2003.

De momento esta "positiva" evolución que han mostrado los créditos hipotecarios dudosos o morosos parece neutralizar las preocupaciones señaladas por los expertos sobre los riesgos derivados del alto nivel de endeudamiento al que han llegado las familias.

Tipos de interés bajos, la clave

La AHE atribuye esta "buena capacidad de pago" de los españoles sobre todo al comportamiento de los tipos de interés -actualmente en mínimos históricos en Europa- y a la "adecuada gestión del riesgo hipotecario por parte del sistema financiero".

Estudio del BBVA sobre vivienda

Estudio del BBVA

El BBVA ha estimado que precio de la vivienda bajará en 2006 en el entorno del 3%, un ritmo similar al de la inflación prevista, como consecuencia de una moderación de la demanda de viviendas, según las previsiones del Servicio de Estudios del BBVA. Este estudio viene a contradecir otra estimaciones especializadas con previsiones más optimistas y se suma a otras en la línea del FMI, arquitectos...

Importante desaceleración de los precios

De cumplirse estas estimaciones, el mercado de la vivienda experimentará en 2005 una importante desaceleración con respecto a los incrementos de precios superiores al 15% registrados en los últimos años. En definitiva se prevé una moderación de la demanda de vivienda a partir de 2006.

Entre los elementos que señala el BBVA hay que detacar los siguientes:

• Los plazos de venta de inmuebles de alargan.
• Se está moderando el ritmo de entrada de la inversión extranjera en vivienda
• El potencial al alza de tipos de interés también acabará afectando tanto a la demanda de crédito como al coste de oportunidad de la inversión.
• Rentabilidad de la Bolsa. Las rentabilidades de inversiones alternativas, como los fondos o las acciones, están siendo superiores a las del alquiler de vivienda.

Ajuste de precios mayor en viviendas usadas y en zonas turísticas

El BBVA señala que, en el medio plazo, los precios de las viviendas se ajustarán paulatinamente a su nuevo nivel de equilibrio por lo que concluye en la "moderación paulatina" hacia tasas más acordes con el IPC, que rondará el 3%. Según la entidad, los ajustes de precios "más intensos" se producirán en las viviendas usadas y en las zonas turísticas.

Este estudio es el primero, tras las advertencias señaladas por los arquitectos, que reduce las previsiones fuertemente optimistas de otros de los que nos hemos ocupado anteriormente.

• Estudio Vivienda Caixa de Cataluña
• Los arquitectos piden medidas urgentes
• Informe del FMI sobre vivienda
• Mercado Inmobiliario (Universia-Knowledge Wharton)
• Sector de la construcción (Perspectivas SEOPAN)
• Previsiones precios en 2005
• La conctrucción de viviendas en 2005
• La Burbuja Inmobiliaria en España (1): La Inmigración
• La burbuja inmobiliaria en España (2): la demanda de extranjeros
• La burbuja inmobiliaria en España (3): ¿Bolsa o Vivienda?

Inversiones en la Costa Blanca

Informe sobre inversiones inglesas en la Costa Blanca

El influyente diario Información de Alicante recoge hoy un interesante informe que alerta de la caída de las inversiones inglesas en la Costa Blanca y su desvio hacia zonas próximas de otros países como Portugal, Chipre o Malta.

El informe ha sido elaborado por cuarenta agentes de la propiedad, tasadores y expertos turísticos ingleses, miembros del jurado de los prestigiosos Home Overseas Awards -la principal feria inmobiliaria de Gran Bretaña- advierte de que la inversión inmobiliaria británica en España -el 80% en la Costa Blanca- caerá este año un 6% debido a la sistemática reducción de la calidad de los equipamientos -infraestructuras viarias, sanitarias y ambientales, entre otras- y los altos precios.

Costa del Sol y Costa Blanca

Los resultados del trabajo se hicieron públicos la semana pasada durante la entrega en Londres de los premios 2005, que han recaído en la Costa del Sol (Ver invertir en la Costa del Sol) y han dejado sin galardón a la provincia, cuando en 2004 el municipio de Calpe había absorbido dos de las cuatro distinciones que recibió España.

La Costa de Alicante sigue siendo considerada el «Miami del Mediterráneo» y mantiene privilegios como estar a dos horas de Londres en avión o su buen clima, pero el estudio avalado por Blendon Comunication alerta, incluso, de que los precios de las viviendas junto a los campos de golf se han disparado. Llegaron a la conclusión de que la Costa Blanca mantiene las preferencias, pero la emergente industria del ocio portuguesa puede acabar desviando la inversiones.

Zonas preferidas de la Costa Blanca

Los inversores ingleses dirigen mayoritariamente su capital a la compra de viviendas en Baleares y Canarias y el litoral mediterráneo peninsular, concretamente en Alicante y dentro de la provincia en poblaciones como Calpe, Alfaz del Pí, Xábia, Torrevieja, Pilar de la Horadada, Benidorm y Altea.

Muchos ingleses adquieren una vivienda para disfrutarla y alquilarla tanbién a sus compatriotas, hasta el punto de que por una de estas propiedades pueden pasar hasta 10 personas diferentes al año. Inquilinos que antes del «boom» de la construcción pernoctaban en hoteles.

(Resumen del amplio artículo recogido por el Diario Información, edición Alicante del 9/3/2005)

• Costa del Sol
• Costa Blanca

Viviendas vacías

Viviendas vacías en la provincia de Alicante

El diario Información, se hace eco de que cerca de la mitad de las viviendas construidas en la provincia -1,2 millones, aproximadamente- pertenecen a la segunda residencia o están desocupadas -160.000 según el INE-.

Esta sustancial cantidad de viviendas vacías da pié a la Administración autonómica para pensar en un mercado potencial importante de alquiler. En este sentido la iniciativa de intenta aflorar el mayor número de viviendas vacías a través de una agencia de alquiler.

Precios de la vivienda y vivienda nueva en Alicante

No obstante este importante número, las expectativas de los precios de la vivienda nueva siguen manteniéndose altas. Se espera que el precio medio de la vivienda nueva subirá durante 2005 entre un 7% y un 15%, frente al 17,4% registrado en 2004.

En este sentido, el sector inmobiliario de la provincia de Alicante -40.000 viviendas nuevas al año- está mejor preparado para afrontar la desaceleración. Fuentes del sector -recogidas por el diario Información- aseguran que el nivel de ventas no se resiente gracias al turismo y no se esperan señales de debilidad al menos en los próximos 5 años.

Demanda de vivienda

Demanda de Vivienda en España

Muchos inversores y familias, que dudan si es el momento de comprar una vivienda en España, se preguntan si el mercado será capaz de absorber la enorme oferta de estos últimos años y si la temida burbuja estallará en el momento más inoportuno.

La Caixa Catalunya ha llevado a cabo un estudio que asegura que la demanda de vivienda en España será de 400.000 pisos anuales hasta 2011. En síntesis, un sostenimiento del mercado en un horizonte muy tranquilizador que le daría estabilidad, pese a los negativos presagios de algunos organismos internacionales.

Eso es lo que afirma el catedrático Josep Oliver, director de «Demografía y Vivienda en España y en las Comunidades Autónomas» estudio impulsado por Caixa Catalunya. Un desglose de la demanda de vivienda / año, según nacionalidad, ofrece el siguiente resultado:

• Demanda de españoles: 300.000 viviendas
• Demanda de extranjeros: 100.000 viviendas.

Señaló también que de las 400.000 viviendas, un total de 230.000 serán pisos principales.

2,28 millones de hogares.

Para explicar este volumen de demanda el estudio estima que durante el período 2001-2011 se construirán 2,28 millones de hogares, frente a los 2,33 millones construidos en el período 1991-2001. Esto es, hay unas previsiones de estabilidad en la cifra de nuevos hogares que se van a formar en los próximos años.

No obstante, Oliver señala que los factores demográficos han perdido peso como principales impulsores de la creación de nuevos hogares, frente al creciente protagonismo del fenómeno inmigratorio y de otros factores socioculturales ligados a cambios sociales y a hábitos de vida.

En todo caso, un factor importante a juicio del catedrático para explicar le fuerte crecimiento de la demanda son los tipos de interés tan bajos y a las condiciones económicas y financieras tan excepcionales de estos últimos años.

Informe del FMI sobre vivienda

El Informe del FMI sobre la vivienda en España

Siguiendo la línea del año pasado, el informe anual que el Fondo Monetario Internacional (FMI) dedica a España vuelve a advertir sobre las consecuencias desastrosas que puede tener el actual «boom» inmobiliario, tras la tendencia acumulada durante los últimos seis años con fuertes alzas en los precios.

Amenaza para el futuro de la economía española

Junto a las presiones inflacionistas, la burbuja del sector vivienda es descrita como principal amenaza para el futuro de la economía española. Los propios bancos quedarían vulnerables -según el FMI- ante el continuo crecimiento de créditos hipotecarios que venimos observando en los últimos años. En este sentido, el informe del FMI viene a coincidir con las recomendaciones del Banco de España, ya realizadas insistentemente hace unos meses.

De acuerdo a las conclusiones del Fondo, dirigido por el ex ministro de Economía español, Rodrigo Rato, y expresadas en su esperado PIN (Public Information Notice), la persistencia de la inflación en España se explica por la vivienda y las presiones de precios del sector servicios «donde la libre competencia sigue siendo inadecuada».

En estas circunstancias, «el implacable incremento en los precios de la vivienda y el endeudamiento doméstico» han multiplicado la vulnerabilidad de la economía española ante posibles acontecimientos adversos, según las estimaciones del FMI. Quizás las limitaciones del informe del FMI vienen dadas por las probabilidades de que a corto plazo se generen "acontecimientos adversos". Especialmente una tendencia de fuertes subidas de tipos de interés.

El FMI, al mando del anterior Ministro de Economía español, Rodrigo Rato, contiene apreciaciones positivas. Así para 2005, y tras revisar sus propios cálculos del pasado noviembre, el FMI ha elevado una décima la previsión de crecimiento para España hasta el 2,7%. El organismo internacional depara elogios a los esfuerzos del Gobierno socialista en materia de estabilidad fiscal, transparencia y mejora de la productividad.

Medidas urgentes para la vivienda

Sin embargo, la contundencia con la que se expresan los directores del fondo acerca del problema que puede suponer el «boom» inmobiliario, les lleva a solicitar abiertamente la adopción de «medidas urgentes» para contener los precios de la vivienda en España.

Propuestas del FMI:

• Eliminación gradual de las deducciones fiscales a la compra de viviendas (el FMI alega que no tiene sentido intentar fomentar el alquiler mientras haya un política de incentivos fiscales a la compra). Las declaraciones más recientes sobre deducciones de la Ministra Trujillo van en dirección contraria.
• Cambio en el marco legal que impide la expansión del mercado de alquiler
• La reforma de la regulación que limita la oferta de terreno edificable, es decir, una mayor liberalización del mercado del suelo.

Mercado Inmobiliario

En un interesante artículo, publicado en Universia-Knowledge Wharton, se hace referencia a la vitalidad de las grandes transaciones que afectan a las empresas relacionadas con el mercado inmobiliario. Aunque la información va referida al mercado de los Estados Unidos, reproducimos una pequeña parte por su enorme interés (aconsejamos su lectura integra). Sin duda introduce una nueva perspectiva para el mercado español de los próximos años en la vertiente de la inversión inmobilaria.

La fuerza de la inversión en el mercado tradicional inmobiliario

...“Desde 2001 se ha producido un cambio paradigmático de los flujos de capital hacia los bienes inmuebles", decía Rothenberg. En su opinión, dicho cambio se puede atribuir a que los inversores han aprendido la lección tras el fracaso de la Nueva Economía. “La gente [inicialmente] pensaba que con el avance de las tecnologías y las telecomunicaciones el mundo estaba cambiando", recordaba. Pero a medida que los inversores se fueron dando cuenta de que el mundo no estaba cambiando tanto, y que invertir en acciones de la llamada Nueva Economía implicaba grandes riesgos, “empezaron a pensar de nuevo en los negocios tradicionales". Esta confrontación con la realidad recondujo a los inversores hacia los bienes inmuebles. “Echa un vistazo a la cantidad de riqueza generada con inversiones inmobiliarias a largo plazo tanto por sociedades como por familias. Hay una reasignación importante hacia los bienes inmuebles; hasta ahora la inversión inmobiliaria había estado infra-representada, pero ahora comienza a saturarse".

Steinwedell ha sido capaz de hacerse con una parte significativa de esta creciente tendencia inversora. “Nos hemos introducido en un segmento que no había sido capaz de participar plenamente en el negocio inmobiliario: el inversor individual", afirmaba el directivo. “Gracias a ello, nuestro negocio ha pasado de los 2.000 millones de dólares al año (en fondos de inversión) a los 10.000 millones anuales". Wells tiene unos 170.000 inversores que han invertido una media de 25.000 dólares. “La penetración en todos los grupos de renta es impresionante: la inversión más pequeña es de 1.000 dólares, y la del mayor inversor ronda los 5 millones de dólares".

En opinión de Roth, de Vornado, “en el mundo la inversión en el sector inmobiliario es insuficiente, y se están produciendo cambios muy significativos" para corregir la situación. “Se trata de cambios muy, muy fuertes, y aún han de producirse más", afirmaba respecto al creciente atractivo de las inversiones en bienes inmuebles. Gyourko se preguntaba cuales eran las expectativas de rentabilidad de estos inversores, a lo cual Steinwedell afirmaba que sus inversores parecían contentos con el dividendo del 7% distribuido por el primer fondo de inversión en bienes inmuebles creado por Wells, y también con el 6% del segundo fondo. “Para nosotros lo más asombroso ha sido la reinversión de casi el 70% de los dividendos”, comentaba. “Repartimos los dividendos y nos reenvían el dinero sobre la marcha para que lo reinvirtamos. Así pues, parece ser que no buscan beneficios, sino mantener el capital”.

Revalorización de inmuebles

Sin embargo, Rothenberg de Goldman Sachs ha percibido otras señales diferentes sobre cuáles son las expectativas de rendimiento de los inversores. Así, afirma que los inversores están empezando a estar más interesados en “rendimientos reales que en los potenciales”. En otras palabras, los inversores prefieren obtener rendimientos que la posibilidad de apreciación del capital, la cual podrá materializarse cuando se venda el inmueble. Además, en la actualidad sus inversores parecen estar contentos con rendimientos en torno al 15%, a pesar de haber obtenido en años previos un rendimiento del 20% o incluso superior. Rothenberg también explicaba que los inversores no son indiferentes sobre el modo en que se generan dichos rendimientos. Los inversores quieren que ese 15% no proceda de inversiones de Goldman en apuestas potenciales, sino de inversiones en carteras que generen ingresos y tengan bajo riesgo.

Roth apuntaba que a los inversores no les atraían los dividendos, sino “las ideas y la capacidad para comprar propiedades a precios que permitan la apreciación del capital". Así, su empresa intenta asegurarse de que el capital se aprecie cuando adquiere la propiedad inmobiliaria, no únicamente cuando la vende. “Estamos en un mercado muy extraño en el que el capital ha dejado de ser importante", sostenía Roth. “Lo que importa es la idea y el talento del equipo que está desarrollando esa idea".

• Artículo integro en Universia-Wharton: Regresan las mega-transacciones al mercado inmobiliario

Sector de la construcción

La construcción: un sector clave para la economía española

Nuevo record del sector de la construcción con 675.000 viviendas nuevas en 2004. Seopan afirma que la construcción generó 144.700 millones de euros, con un crecimiento del 4% respecto al año anterior. Estas cifras vienen a incrementar 18% del PIB, frente a la participación del 14% que suponía hace una década. Estamos hablando pues de un sector que casi representa la quinta parte de la economía nacional. Un auténtico motor del crecimiento y de la generación de empleo.

Segundo en tamaño de la UE

La patronal del sector, Seopan, ha aprovechado estos datos para calificar a la construcción como el sector "más dinámico" de la economía española, recordando que ocupa el segundo lugar en cuanto a tamaño en el conjunto de la UE. En 2004 se crearon 106.500 nuevos puestos de trabajo, casi una cuarta parte (23%) de todos los empleos creados en 2004 por la economía española. Estamos hablando de más de dos millones de trabajadores ligados al sector.

Cuarenta millones de habitantes y 22,5 millones de viviendas en España

Aunque las cuentas se aclaran un poco si se desglosan los datos que porporciona Seopan.
De los 22,5 millones de viviendas que hay en España, estos son los propietarios:

• el 82% es propiedad de las familias
• el 66,7% se usa como vivienda principal.
• el17,7% se utiliza como viviendas secundarias (el 9,3% es propiedad de nacionales y el 8,4% restante de extranjeros) .
• el 15,6% restante se compra por inversión, por lo que están desocupadas o alquiladas.
  

La expansión de los últimos 10 años

Durante los últimos diez años, el número de viviendas iniciadas anualmente ha aumentado el 123,5%, al pasar de 302.000 unidades en 1995 a 675.000 en 2004. Según los últimos datos oficiales del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) -correspondientes al tercer trimestre del año-, el número de viviendas visadas aumentó cerca del 11,5% con respecto al mismo periodo de 2003, mientras que la vivienda protegida cayó el 13%.

Perspectivas de crecimiento para 2005

En cuanto a 2005, la patronal confía en que el sector crezca entre un 3,5% y un 4,5%. Pero es un crecimiento que se espera descanse en grandes obras de infraestructuras basadas en licitaciones gubernamentales. No se aclara suficientemente las perspectivas del sector de la vivienda como tal.

UN MILLON DE VIVIENDAS VACIAS AL MERCADO

Un millón de viviendas vacías para alquilar


La Ministra Trujillo en su entrevista a Tele 5 adelantó que en el primer trimestre de este año 2005 estaría operativa la Agencia Pública del Alquiler, que intermediará entre el propietario y el inquilino y permitirá la salida al mercado de cerca de un millón de viviendas vacías, según sus cálculos.

Caben algunos apuntes a la intervención de la Ministra. A estas alturas todavía no se clarifica el papel de la citada Agencia. Máxime si como sucede en el mercado español la cultura del alquiler no está asumida por la población, inclinada en su gran mayoría por el acceso a la propiedad, urge que se clarifique este tema que puede confundir a compradores, vendedores e intermediarios.

Por otra parte el mercado español es rico en intermediación. Abundan sobremanera multitud de servicios privados en el sector inmobiliario y esto hace más necesaria la clarificación antes apuntada.

¿Cómo va a lograr la Agencia que un millón de viviendas vacías salgan al mercado?

• Por una parte se enfrenta a una población que asume que mientras que los tipos de interés de las hipotecas estén bajos les compensa asumir un préstamo hipotecario y adquirir una vivienda en propiedad cuya evolución histórica de los precios les proporciona una rentabilidad a su ahorro que no tiene comparación con otras alternativas. No hay expectativas a corto plazo de un encarecimiento de los tipos.
• Por otra los propietarios prefieren tener "las manos libres" de cara a su entrada y salida del mercado, dado que la mayor rentabilidad la logran vía revalorización de la vivienda.
• Por último, si las desgravaciones fiscales para el alquiler de vivienda fueran lo suficientemente significativas el riesgo puede ser que aparezcan no solo un millón sino más... Con esto que tendríamos el peligro de parar "bruscamente" la dinámica expansiva del sector y propiciar el temido estallido de la burbuja.

Parece razonable que la Ministra vaya despejando dudas...

Ministra Trujillo

Previsiones precios en 2005

El precio de la vivienda nueva libre subirá una media de entre el 7 y el 15% en 2005, según Metrovacesa, primer grupo inmobiliario español, que confía en que el mercado inmobiliario continúe este año la senda de desaceleración emprendida en 2004, como consecuencia de una menor presión de demanda.

El último informe de coyuntura del grupo también destaca que al cierre de 2004 se necesitaba un 44,2% del salario medio mensual español para financiar la compra de la vivienda. Se trata de la tasa más alta de la última década y supera en 11 puntos la del 33% recomendada por las entidades financieras para garantizar el pago de los préstamos hipotecarios.

Invertir en Bolsa o vivienda

La Bolsa fue en 2004 más rentable que la vivienda.
Publicado en Cinco Dias C. Caballero / MADRID (05-01-2005)

Por segundo año consecutivo, invertir en Bolsa ha resultado más rentable que hacerlo en ladrillo. Mientras que en 2004 el precio de la vivienda nueva creció un 12,5%, el Ibex 35 se revalorizó un 17,4%.

Apesar de que en España es generalizada la creencia de que el ladrillo es la inversión más rentable, la Bolsa ha superado en 2004 al mercado inmobiliario en rentabilidad por segundo año consecutivo.

El pasado ejercicio, el precio de la vivienda nueva creció un 12,5%, según los últimos datos de la Sociedad de Tasación. Paralelamente, los valores integrados en el Ibex 35 se revalorizaron un 17,4%.

Rentabilidad similar desde 1988

Si se compara el recorrido de ambos sectores desde 1988, se advierte un resultado similar en términos de rentabilidad. La vivienda ha multiplicado su precio por 3,35 en 16 años. Un inmueble en una capital de provincia en España costaba en 1988 682 euros el metro cuadrado construido. El año pasado, el precio del metro cuadrado se situó en 2.286 euros.

La Bolsa ha seguido un recorrido similar. Desde 1988, los 35 valores del índice selectivo han multiplicado por 3,32 su valor: desde los 2.727 puntos de hace 16 años, hasta los 9.080 puntos del año pasado.

'La Bolsa y la vivienda han ido parejas en rentabilidad', afirma Rupert Lea, socio de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield Healey & Baker. 'Y el año que viene veremos la misma batalla entre los dos sectores'.

La inversión prefiere vivienda

Pese a que ambos productos de inversión corren paralelos en ganancias, el pequeño inversor sigue prefiriendo el ladrillo, como confirma Lea. 'El retorno es más seguro en inmobiliario, y las rentabilidades también son más altas', asegura.

En el mercado de la vivienda no hay sobresaltos como los que existen en la Bolsa. En los mercados financieros hay que saber elegir el momento. Igual que el año 93 fue óptimo para los que invirtieron en acciones (el Ibex se revalorizó un 54,2%), 2002 fue un año nefasto, con pérdidas del 28,1%.

En cambio, en la vivienda no existen esas oscilaciones tan bruscas. La evolución de los precios ha sido constante desde 1988. A veces con subidas más altas (un 15,8% en 2003), y en otras ocasiones con alzas más suaves (un 1,3% en 1996).

Sin embargo, las ocasionales bajadas no han sido nunca estrepitosas. Sólo en dos ejercicios, 1992 y 1993, se registraron cifras negativas en el precio de las casas y no fueron bajadas escandalosas: un 1,5% y un 0,2%.

'El perfil del inversor inmobiliario es más conservador que el de la Bolsa. Asume menos riesgos, suele ser gente que ha tenido malas experiencias en los mercados y se refugian en la vivienda', afirma el experto de Cushman.

Sin embargo, según este experto, aún hace falta mayor transparencia en el sector inmobiliario para poder conocer el valor real de los inmuebles, que no siempre es fácil.

'La gran pregunta es si habrá un crecimiento real en 2005. En Cushman creemos que será mucho más modesto que en los años anteriores', asegura Lea.

Las rentabilidades en vivienda, según este vaticinio, seguirán estables. 'Donde habrá crecimiento será en los alquileres'.

Vivienda 2005

¿Qué sucederá en 2005 con la vivienda? Los medios no han sido muy osados a la hora de hacer previsiones para 2005. Pocas referencias al estallido de la burbuja y en general previsiones muy conservadores tendentes a pronosticar una tendencia más moderada en la expansión, pero sin sustos.

Tipos de interés, ahorro e inversión en vivienda

Lo cierto es que las expectativas de los tipos de interés se mantienen estables. La revalorización del euro frente al dólar y la pérdida de competitividad de las exportaciones europeas suponen una muy seria restricción para cambiar al alza los tipos de interés (euribor) en la actual coyuntura económica. De esta forma es de esperar que los ahorradores sigan viendo en 2005 el mercado de la vivienda como una buena base para invertir. Todo esto en un contexto en el que los precios alcanzados resulten prohibitivos para jóvenes y otros segmentos de la población. De hecho, los expertos auguran una continuidad en el alza de los precios, sosteniendo que "se producirá un 15% en el aumento del precio, un ligero enfriamiento de la demanda y una desaceleración en los plazos de comercialización".

El alquiler y la vivienda protegida

Poniendo la vista en la política económica del Gobierno se subraya que el alquiler y la vivienda protegida tomarán protagonismo. El Gobierno socialista creó el Ministerio de la Vivienda para combatir la especulación inmobiliaria y frenar los precios. Los resultados no han siso muy satisfactorios si consideramos que en 2004 el precio de la vivienda ha vuelto a subir un 17%. El próximo ejercicio está previsto que se desarrollen políticas activas para potenciar el mercado de la vivienda protegida, la rehabilitación y la vivienda en alquiler, sin que se abriguen muchas esperanzas en la contención de precios.

La oferta debe adaptarse a las necesidades de la demanda actual y futura

Este año se han iniciado más de 700.000 viviendas, cifra que batirá al parecer un nuevo récord. Pero las promotoras han empezado a construir viviendas y apartamentos más pequeños. Por otra parte los bancos permiten, en muchos casos, financiar el 100% de la compra -pese a las recomendaciones del Banco de España- y, por último, los gobiernos locales, autonómicos y el estatal diseñan nuevos tipos de ayudas.

Las nuevas tecnologías y la vivienda del futuro

En otros post recientes hacíamos referencia a los avances de la tecnología en múltiples facetas. La comercialización de una muy amplia gama de productos de domótica junto con los modelos de referencia internacional en nuestro país (Ver la casa del futuro en Barcelona) propician que nos atrevamos a prevenir que 2005 empezará la expansión de "otro tipo de vivienda" que se irá abriendo paso de forma imparable en los próximos años.

Los precios de la vivienda en 2004

Subida de precios de 2004


Aunque algunos medios hablan de que el mercado inmobiliario español "empieza a mostrar signos de desaceleración", lo cierto es que con los datos conocidos hoy, según los cuales el precio medio de la vivienda nueva en España creció de media un 14%, y un 12,5% en las capitales de provincia en 2004, no puede sostenerse la citada desaceleración. Más bien hay que hablar de estabilidad en las fuertes alzas de los precios de la vivienda en España. Si los cálculos no nos fallan estas subidas representan sólo tres décimas por debajo de la subida de precios experimentada en el mismo periodo de 2003.

Datos privados

El caso es que pese a los comentarios de la Ministra de la Vivienda sobre la fiabilidad de los datos de los precios de la vivienda en España, seguimos recurriendo como única fuente al estudio de Sociedad de Tasación, una firma dedicada a la tasación de inmuebles. Para realizar este estudio semestral, la Sociedad de Tasación ha realizado más de 245.000 valoraciones.

Según estos datos, el aumento medio alcanzó al 12,8% en las capitales de provincia, y llegó al 15,8% en el resto de ciudades invirtiéndose la tendencia de 2003 (un 15,8% y un 14,7%, respectivamente).

Ciudades con precios más altos

Las ciudades con precios más altos son:

• Barcelona (3.442 euros/m2)
• Madrid (3.379 euros/m2)
• San Sebastián (3.358 euros/m2)
• Vitoria (2.806 euros/m2).

Los más bajos los disfrutan ciudades como Badajoz, Lugo, Pontevedra... con precios inferiores a los 1.100 euros/m2).

Las subidas de precios más acusadas en vivienda nueva han sido en:

• Girona (21,8%)
• Huesca (21,5%)
• Málaga (20,3%)

Por contra, ciudades como Oviedo, Santa Cruz de Tenerife, Pontevedra... han experimentado incrementos inferiores al 4%.

Las viviendas han doblado su precio en cinco años

En menos de cinco años, desde 1999, las viviendas en España han incrementado su precio en más del doble. La mayor parte de las previsiones apuntan, no obstante a la desaceleración. El Banco de España llega a apuntar que los precios se encuentran sobrevalorados en más del 30%.

Problema social de la mayor relevancia

En diversas encuestas de opinión se resalta ya como uno de los problemas que la población española identifica de forma más relevante. El Centro de Investigaciones Sociológicas lo identifica en su Barómetro como el tercer problema más relevante (21,8%) al que se enfrentan los españoles, tras el paro (61%) y el terrorismo (44,8%). Se sitúa por delante de la inmigración (20,5%) o la inseguridad ciudadana (19,1%).

• Boletín completo de la Sociedad de Tasación en pdf.
• Barómetro del CIS en pdf.
  

Política de Vivienda 2004

La Minstra de la Vivienda deja para el año 2005 la mayoría de las actuaciones anunciadas para este año 2004. Dos de las que más expectativas habían creado, la Agencia Pública del Alquiler y la reforma de la Ley del Suelo, se realizarán «en tiempo y forma», en palabras de la Ministra.

En la mayor parte de los medios se resalta la falta de concreción que al cierre de 2004 padecen una gran parte de los programas anunciados por la Ministra. Su Ministerio ha aprobado un plan urgente, que supuso la ampliación del número de actuaciones contempladas en el programa del Ejecutivo anterior de 71.000 a 180.000 viviendas este año.

Sin embargo de los once puntos recogidos en el programa de choque, al menos siete han quedado en el aire temas como la Agencia y el nuevo plan integral, así como la creación de una línea de crédito oficial para que las administraciones públicas combatieran el fraude inmobiliario o la modificación de la Ley del Suelo y Valoraciones.

LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS EN 2005

El fuerte ritmo en la construcción de viviendas en España se ha convertido en uno de los pilares de su economía en la última década. Una gran parte de los empleos directos e indirectos han venido impulsándose por el conocido "efecto locomotora" de este sector

¿Podrá mantenerse el nivel de crecimiento en 2005?

Algunos informes que han salido a la luz durante este año 2004 alertaban sobre los altos precios y la formación de una "burbuja" alimentada por el componente especulativo de la demanda. The Economist, el Fondo Monetario Internacional, el BCE, entre otros señalaban algunos riegos ya conocidos. De hecho, otros países como Inglaterra, donde el mercado de la vivienda había experimentado altas tensiones en los precios, sufren una recesión muy significativa en los indicadores más relevantes.

La situación en España no está clara. Algunos estudios privados como los de Euroconstruct o el Instituto Técnico de la Construcción (ITEC) prevén una ralentización importante, aunque sin cambios bruscos. Según estas estimaciones la construcción de viviendas caería un 30% en España a partir del 2005. La baja afectaría en mayor medida a las ventas de segundas residencias. Todo recordando que en 2004 la cantidad de pisos iniciados alcanzará el récord de 650.000 (4,5% de crecimiento respecto 2003).

Esto significa que España acabará este año "consolidada como primera potencia europea de la construcción con un récord de 650.000 viviendas iniciadas". Sin embargo, a partir del 2005 empezaría una nueva fase en la que la media anual de casas nuevas iniciadas sería, según la estimación de Euroconstruct de unas 450.000, un 30,7% menos.

Según recoge el Periódico de Cataluña basado en la citadas fuentes: "la suavización del ritmo constructor de viviendas se apreciará con más claridad en el 2006 y el 2007, que se situarán a un nivel parecido al del periodo de 1997 al 2001. Por tanto, el boom de los últimos años sería un paréntesis con más de 600.000 viviendas iniciadas por año. Para Josep Fontana, responsable del estudio en España, "no hay riesgo de volver a los niveles de principios de la década de los 90, con una media de 250.000 casas iniciadas". "Hay que ser realistas y olvidar el crecimiento insostenible de los últimos años",

Los precios de la vivienda en 2005

Pocos se aventuran a hacer previsiones de lo que ocurrirá con los precios de las viviendas en 2005. A la espera también de que el anuncio de la Ministra de la Vivienda sobre las estadísticas pueda proporcionarnos datos más fiables, las previsiones tienden proyectar una mayor moderación en los incrementos: el incremento del 17,2% hasta el tercer trimestre de este año se moderará, aunque la subida de precios no bajará del 10%.

El hecho de que se siga apostando por una canalización de la inversión en vivienda es debido a la falta de alternativas de inversión cuando los tipos hipotecarios están por debajo de la inflación.

En el resto de países europeos, el cambio de tendencia será más brusco. Como consecuencia del bajón de la demanda, el estudio europeo prevé que los precios se estabilizarán o incluso bajarán en algunos países en lo que será "el final del fenómeno especulativo" (según las previsiones de 19 institutos independientes agrupados en Euroconstruct).

Enlaces:

• La Burbuja Inmobiliaria en España (1): La Inmigración
• La Burbuja inmobiliaria en España (2): la demanda de extranjeros
• La burbuja inmobiliaria en España (3): ¿Bolsa o Vivienda?
• Noticias Vivienda: De la burbuja al ajuste inmobiliario
• Vivienda: Noticias

La burbuja inmobiliaria en España (3): ¿Bolsa o Vivienda?

Tras el análisis de la demanda de vivienda por la inmigración y por los extranjeros nos ocupamos finalmente de la canalización del ahorro entre el binomio Invertir en Bolsa / Invertir en vivienda, sobre el que algunas opiniones parecen dar un veredicto hacia la segunda opción.

No obstante, los inversores inteligentes deben tener razonables dudas sobre si, a los precios actuales de la vivienda, se pueden seguir obteniendo fuertes revalorizaciones. También, si las precauciones señaladas por el FMI, BCE, The Economist, etc. no ralentizarán notablemente el furor de compras masivas y especulativas. Por contra, la Bolsa ha aportado ganancias en los últimos tiempos y los precios de muchos valores sólidos siguen siendo bajos y atractivos.

Los mercados de valores de todo el mundo quizás estén esperando una nueva "ola tecnológica", ligada a la infotecnología, biotecnología y la nanotecnología. Con la aparición de nuevos sectores y empresas que actúen de motores potentes del resto de la economía. El mercado parece dispuesto a premiar cualquier apuesta sólida asociada a las nuevas tecnologías.

El éxito de Google, es muy indicativo de la respuesta que los mercados bursátiles pueden dar a propuestas sólidas, incluso en este caso a las denostadas punto.com. De producirse nuevos avances tecnológicos en los sectores citados (puede leerse: 2005, el año de la nanotecnología), la opción de invertir en vivienda puede ser menos atractiva.

Decíamos en nuestros dos post anteriores que el peligro del estallido de una burbuja inmobiliaria en España quizás tenga mucho que ver con la posible solución de los problemas que tiene planteados el mercado de la vivienda en España.

Para evitar el temido estallido quizás hay que empezar por crear unas condiciones favorables para que los inmigrantes puedan acceder a la compra de la vivienda o a un mercado de alquiler con garantías para inquilinos y propietarios. Y, en segundo lugar, hay que cuidar e impulsar el mercado real de residencia para los europeos y extranjeros en detrimento de los riesgos asociados a una demanda fuertemente especulativa.

Así las cosas, nos temenos que lo que está manteniendo la burbuja inmobiliaria en España son unos tipos de interés bajos y estables por un lado y, por otro, el diseño de préstamos hipotecarios (25 ó 30 años de amortización, 100% ó 120% de la tasación...) que han sido capaces de evolucionar hasta afrotar las exigencias derivadas de los altos precios de la vivienda.

Si la política de vivienda del gobierno fuera capaz de "resolver" las cuestiones anteriormente planteadas con relativa urgencia: acceso a la compra o alquiler de vivienda de los inmigrantes, capas más desvaforecidas, jóvenes, etc. y el fortalecimiento del mercado real de segunda residencia de los europeos, quizás las probabilidades de "absorber" la burbuja fueran bastante altas. Si el gobierno no hace sus deberes diligente y rápidamente y los tipos de interés suben (tal como es previsible a medio plazo), el mercado de la vivienda puede conllevar algunos problemas relevantes para la economía española y los españoles.

Enlaces:

• La burbuja inmobiliaria en España (2): la demanda de extranjeros
• La Burbuja Inmobiliaria en España (1): La Inmigración

La burbuja inmobiliaria en España (2): la demanda de extranjeros

Ayer nos referíamos a la demanda de viviendas de la inmigración, abordamos aquí el "factor segunda residencia", dejando para mañana las ventajas sobre otros activos de inversión (Bolsa).

La demanda de segunda residencia extranjera

Se citan frecuentemente tanto la demanda nacional como la extranjera como impulsores importantes para el sostenimiento y estabilidad de una demanda cuantitativamente relevante de viviendas de segunda residencia en España. No todo está tan claro y es tan simple. De entrada vamos a distinguir, por una parte, un "mercado real" asociado a aquellos compradores que realmente sí viven en España y utilizan su vivienda, bien como residencia fija o de vacaciones. Por otra, un "mercado especulativo", ligado a inversores extranjeros cuya única motivación de su compra es conseguir rápidas revalorizaciones para vender posteriormente sin llegar a utilizar la vivienda comprada.


Desde hace años la especulación se desarrolla en paralelo a la demanda real. Efectivamente hay miles de euroresidentes que se trasladan a vivir o pasan amplias temporadas en España, pero paralelamente, cientos de promotores y agentes viajan a diferentes países para atraer inversores que no conocen prácticamente lo que compran y son seducidos por las altas revalorizaciones y rentabilidades de las inversiones de la vivienda en España. ¿Qué cuantificación podemos hacer de esta demanda especulativa? Desafortunadamente no tenemos datos, pero presumimos de que pudiera ser importante.

Y sería muy importante obtener una información más precisa. El Gobierno debería llevar a cabo una gran encuesta entre los compradores extranjeros de viviendas. Esta demanda especulativa es uno de los factores ue puede desencadenar una alta perturbación a la hora de hablar de un posible "estallido" de la burbuja inmobiliaria en España. Las motivaciones de esta demanda son muy volátiles: se trata de comprar "lo que sea" y vender rápidamente obteniendo algunas significativas ganancias.

El peligro de una bolsa de ofertas inmobiliarias cuyas calidades y características pueden no ser absorbidas por el crecimiento del "mercado real" debería ser considerado por los responsables de la política gubernamental. A España, como a cualquier país, le interesan crecimientos estables y sostenidos.

Adicionalmente, los euroresidentes ligados a ese "mercado real" se sienten agredidos por determinadas políticas de las comunidades autónomas o municipios (ver los Embajadores escriben a Zapatero). Contrariamente a lo que cabría suponer, las políticas locales no dirigen sus esfuerzos a "mimar" a estos colectivos. En muchas ocasiones la política territorial y urbanística, la calidad medioambiental, la calidad de los servicios etc. choca contra la sensibilidad de los residentes extranjeros en España.

Lejos de arbitrar políticas activas que mejoren la imagen del Municipio o C. Autónoma, los responsables de estas administraciones parecen seducidos con las dinámicas de los promotores y los ingresos vía impuestos que les proporcionan en el corto plazo. Por su parte, a los promotores les seduce la demanda especulativa dado que tienen la vista puesta en ganancias a corto. Así, los criterios del crecimiento de la construcción de viviendas viene determinado por la citada demanda especulativa.

No hay una estrategia en favor de cuidar e impulsar el mercado real de residencia para los europeos y extranjeros en contra de una demanda especulativa y fácil que puede hipotecar fuertemente el futuro del mercado de segunda residencia en amplias zonas del litoral español. Dicho en otras palabras el crecimiento de la demanda no debería venir determinado por la demanda especulativa sino por las necesidades y preferencias del mercado real. De lo contrario puede formarse una bolsa de inmuebles de baja calidad, urbanisticamente mal planteados, a precios demasiados altos que el mercado real no va a absorber en muchos años.

La falta de ideas e iniciativas en los municipios y comunidades autónomas con respecto a los residentes extranjeros es pasmosa. A veces la entidad de las agresiones pone en evidencia el fuerte atractivo que representa para los europeos residir en España, único factor que puede justificar que sigan aquí.

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Recomendaríamos que un político español acompañara a un euroresidente a renovar su tarjeta de residencia en España a la oficina de extranjería de algunas ciudades españolas. Que viera qué trato recibe de los funcionarios. Se comprendería que una única y rápida entrada en un Aeropuerto español no es suficiente y que los problemas del día a día en municipios comunidades autónomas, más interesadas en satisfacer los intereses de promotores y especuladores, no juegan en favor del mercado real que España debería estar interesada en potenciar.

La importancia política de este tema no es baladí. Si los residentes extranjeros europeos tienen problemas para integrarse en este país, quizás haya que preguntarse qué pasará a medio y largo plazo con la inmigración en España.

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Un antídoto anti - burbuja inmobiliaria sería configurar un sólido y atractivo modelo para la expansión del mercado real de segunda residencia de europeos que buscan en España un país para residir que por sus condiciones y sigularidades es único en Europa. Para esto deberían cambiar las políticas locales: prácticas urbanísticas no agresivas, servicios de calidad, etc.

Mientras esto no suceda, existen dudas de que el "mercado real" pueda "compensar el mercado especulativo si este se viera afectado por una crisis de expectativas, algo que comentaremos en el siguiente blog.

Enlaces:

• La burbuja inmobiliaria: la inmigración
• La burbuja inmobiliaria: ¿Bolsa o Vivienda?
  

La Burbuja Inmobiliaria en España (1): La Inmigración

En el blog que hacíamos ayer sobre Invertir en vivienda en España, a partir de un editorial del diario el Mundo, recogíamos algunos factores que frecuentemente se utilizan para descartar la existencia de que "explote" la burbuja inmobiliaria en España.

Nos proponemos analizar hoy los factores que se citan con frecuencia a la hora de garantizar un volumen estable y relevante para la demanda de vivienda en España y que hacen del estallido de la burbuja algo poco probable. Estos factores son la inmigración, la demanda de segunda residencia y las ventajas sobre otros activos de inversión (Bolsa). Empezamos por el primero.

El factor de la inmigración.

Sin duda, un millón de inmigrates y contando el "efecto llamada" que está teniendo lugar como consecuencia de la nueva regularización de inmigrantes anunciada por el Gobierno (el número de inmigrantes que se están empadronando ha aumentado más del 50% en ciudades como Valencia y Málaga desde este verano) representa una variable relevante para la vivienda.

La pregunta es: ¿puede ese millón de inmigrantes comprar una vivienda en España a los precios actuales de mercado? La respuesta debería ser no. Generalmente no se recuerda que estos inmigrantes "deben" enviar remesas importantes de fondos a sus familias todavía en origen y su capacidad de ahorro está mermada por los tipos de trabajos a los que puede acceder (muchos de ellos no estables). Respecto a la inmigración hay que pensar en un grave problema social a solucionar, más que un potencial para el mercado de la vivienda a corto plazo.

El peligro del estallido de una burbuja inmobiliaria en España quizás tenga mucho que ver con la posible solución de este problema. Aquí la política de vivienda del Gobierno puede ser decisiva. Quizás haya que empezar por crear unas condiciones favorables para que los inmigrantes puedan acceder a la compra de la vivienda o a un mercado de alquiler con garantías para inquilinos y propietarios que absorba un gran número de viviendas vacías y únicamente rentables desde la perspectiva de sus expectativas de revalorización y especulación. Estas viviendas vacias constituyen, además, un derroche social.

La importancia de la demanda de viviendas asociada la inmigración puede ser clave, pero a corto plazo no puede citarse como una variable relevante para contrarestar los efectos de una burbuja inmobiliaria, máxime sin una política gubernamental activa.

A continuación analizaremos la vivienda de segunda residencia para extranjeros y la inversión en Bolsa como alternativa a la inversión en vivienda.

Enlaces:

• La burbuja inmobiliaria en España (2): la demanda de segunda residencia.
• La burbuja inmobiliaria en España (3): ¿Bolsa o vivienda?

Vivienda nueva: cifra histórica

El servicio de Estudios de la La Caixa ha adelantado que la vivienda nueva en España alcanza una dimensión nunca antes superada. Estamos la cifra histórica de 1.600.000 casas en construcción.

Pero lo más interesante es que pese a los anuncios de meses pasados de la existencia de una burbuja inmobiliaria en España, el informe mantiene que lejos de los anuncios de desaceleración de la construcción en España, este sector "continúa mostrando un fuerte dinamismo", con una "evolución muy sólida". En comparación con el año pasado se construyen en estos momentos 150.000 viviendas nuevas más (+ 10% ).

La mayor parte de los indicadores apoyan el sostenimiento de la actividad contructora de vivienda nueva. El consumo de cemento ha aumentado un 3,1% entre julio y septiembre, ligeramente por encima de los dos trimestres anteriores. En el Ministerio de Economía parecen avalar esta dinámica expansiva de la vivienda nueva. Se apunta que los indicadores de la construcción se han acelerado nuevamente en el tercer trimestre.

La demanda de hipotecas, la contención de los tipos de interés, y una oferta en construcción elevada parecen avalar que el sector mantiene su ritmo.

La vivienda en España

El Consejo General del Notariado en España tiene una excelente web que recomendamos. Muy especialmente su información jurídica práctica que abarca una gran cantidad de temas: compra de la vivienda, préstamos hipotecarios, etc. Nos ha llamado la atención su Observatorio sobre la vivienda. Con muy pocos datos han logrado caracterizar la importancia de este sector estratégico hoy en España:

• Se resalta lo que han supuesto los últimos seis años, el peso relativo del sector de la construcción se ha incrementado desde el 11,8% hasta el 15,4% del total del valor de lo producido en España.
• De un parque total en España de 21 millones de viviendas, entre 1994 y 2002 se iniciaron 3 millones.
• Las familias españolas dedican el 50% de sus rentas a la adquisición de una vivienda.
• Más de cinco millones de familias españolas tienen un préstamo hipotecario.
• El precio medio del metro cuadrado en 1982 era de 35.000 pts. En 2001, era de 175.000 pts.

Nos sirven estos datos para recordar que la vivienda en España ha roto todas las previsiones y expectativas. La dimensión de este sector en la economía española hace muy aconsejable que el gobierno lo situe en el centro de su política activa. Actuaciones improvisadas o no suficientemente meditadas pueden tener un impacto negativo en el conjunto de la economía española nada deseable.

En particular hay algunas noticias que no dejan de crear una incertidumbre nada deseable. El énfasis del Gobierno en el mercado de alquiler no debe dejar de ver la realidad de que la inmensa mayoría de los españoles ha optado por la adquisición y propiedad de una vivienda.

En este sentido cambiar una actitud muy arraigada no es sencillo. Sin embargo, el cambio anunciado en las desgravaciones fiscales a la vivienda puede producir un efecto nada positivo en los esfuerzos que algunas familias están haciendo.

El Gobierno en su conjunto (Vivienda, Economía, Hacienda, Asuntos sociales) debe reflexionar en profundidad para hacer compatible fórmulas para los que hoy por hoy tienen fuertes dificultades de acceso a la vivienda y la existencia de un mercado y sector clave en la generación de empleo y riqueza en la economía española.

Los precios de las viviendas de segunda mano

En un año el metro cuadrado construido de vivienda ha pasado de 1.426,61 a 1.671,71 euros (un 17,18% más caro), según el último dato obtenido el mes de septiembre. Pese a las predicciones de algunas instituciones y organismos el boom inmobiliario sigue al alza con unos precios que crecen por encima de todas las previsiones.

Alza de precios en viviendas de segunda mano

Y quizás el dato que mejor confirma la expansión actual es que los precios de las viviendas de segunda mano avanzan más aceleradamente. Así mientras que las viviendas nuevas (de menos de un año) incrementaron sus precios en un 16,7% en los últimos doce meses, las de segunda mano han superado este crecimiento:

• Segunda mano (de uno a diez años) : un 17,83%
• Segunda mano (entre once y veinte años): un 18,53%
• Segunda mano (más de veinte años):16,76%.

Los mayores aumentos se han dado en las zonas donde viven los euroresidentes: Murcia (25,39%), Cataluña (20,34%), Andalucía (20,05%), Valencia (19,99%), Madrid (18,35%). Por capitales de provincia, los mayores aumentos se produjeron en Valencia (29,60%), Málaga (27,82%), Sevilla (24,10%) y Madrid (18,45%).

Si sirve de consuelo, aquellos que poseen vivienda en España pueden afirmar que han hecho la mejor inversión de sus ahorros, superando la rentabilidad de los activos más conocidos en el mercado.

La propia Ministra de la Vivienda, al conocer el dato de septiembre, manisfestó que su intención no es conseguir que los precios de la vivienda bajen, sino facilitar su acceso a aquellos que no pueden comprarla a los precios actuales.

• Consejos para la compra de una casa
• La vivienda como ahorro e inversión
• Revalorización de la vivienda
• Invertir en la Costa del Sol

Las hipotecas marcan un alza récord en septiembre

Los últimos datos confirman que el sector de la vivienda no quiere parar. La concesión de hipotecas sigue con récords históricos. Según datos de la Asociación Hipotecaria de España, en el pasado mes de septiembre se registró el mayor incremento (del 25,3%) en la concesión de préstamos hipotecarios desde 1996.

Sin embargo, hay que señalar que "en estos momentos se estarían escriturando, y por tanto hipotecando, las viviendas que se vendieron sobre plano hace más de dieciocho meses", afirman. Este retraso hará que el auge se mantenga en la concesión de hipotecas al menos durante este año y el próximo, aunque las ventas y el auge de la vivienda decrezca en estos momentos.

El crecimiento del saldo hipotecario acumulado en lo que va de año es ya del 17,8%, muy cerca del aumento del 18% que preveía la Asociación Hipotecaria para todo el 2004. Se prevé un incremento neto del crédito hipotecario del 22% (ligeramente inferior a la tasa de aumento del 24% que se registró el año anterior).

Aumenta el endeudamiento de las familias para comprar una vivienda

El endeudamiento de las familias españolas para comprar una vivienda sigue en aumento. El último dato: un incremento del 23,7% hasta agosto pasado, según el Banco de España.

Las familias deben recurrir a préstamos de mayor cuantía para poder hacer frente al pago del precio creciente de los inmuebles. El importe medio de las hipotecas hasta julio pasado creció un 13,2% respecto al mismo mes del año anterior, al situarse en 121.541 euros (datos del INE).

Según estas fuentes crece el peso relativo de los préstamos hipotecarios sobre el total de la deuda de los hogares y disminuye el de los créditos destinados al consumo. Los datos reflejan que el endeudamiento de las familias españolas sigue el ritmo ascendente registrado en los últimos años, al tiempo que el ahorro se sitúa en mínimos históricos.


Enlaces:

• Consejos para la compra de una casa
• Diccionario sobre Hipotecas
• La vivienda como ahorro e inversión