La ONU y la crisis inmobiliaria en España

Hasta la ONU habla de la situación inmobiliaria en España, y más concretamente de crisis inmobiliaria. Al menos es lo que más ha llamado la atención de los medios, aunque su análisis va más orientado hacia los problemas sociales de la vivienda en España, incluidos los temas de violencia doméstica, mobbing inmobiliario, etc.

La noticia: la ONU y la coyuntura inmobiliaria en España

El relator especial de la ONU para la Vivienda, Miloon Kothari, ha lanzado hoy una recomendación al Gobierno español para que alerte abiertamente a ciudadanos e inversores de que el país "se enfrenta a una grave crisis" inmobiliaria.

"El Ejecutivo trabaja en el buen camino, pero debe intervenir más en el mercado e informar claramente de que en unos años llegará una grave crisis que afectará a gran parte de la población"

Aunque Kothari incluye en su informe datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) según los cuales únicamente el 0,3% de la población española sería vulnerable por impago de hipoteca, el relator teme que la situación sea isostenible a largo plazo, en función de futuras alzas de los tipos de interés. .

"En cuanto suban un mínimo los tipos de interés -ha señalado-, las personas que no podrán hacer frente a su hipoteca aumentarán considerablemente". Al respecto pide al Gobierno que "se informe claramente a ciudadanos e inversores de que ese momento va a llegar". Señala como políticas fundamentales el impulso de las viviendas de protección oficial de promoción privada en venta y en alquiler.

Kothari visitó España el pasado noviembre invitado por el Gobierno español. El relator estudió los casos de Madrid, Bilbao, San Sebastián, Almería, El Ejido, Roquetas de Mar, Sevilla, Barcelona y Zaragoza. El vídeo de más abajo recoge algunas de las reuniones con grupos que mantuvo durante su estancia en Barcelona.

El objetivo final de su estudio es la elaboración de un informe que será presentado al Consejo de Derechos Humanos de la ONU del que hoy ha avanzado sus conclusiones preliminares.

Problemas de la vivienda en España

1. Precios de viviendas no accesibles. Segun Kothari el principal problema de la vivienda en España es su accesibilidad. Al respecto una alta parte de la población estaría dedicando más del 40% de su salario al pago de su hipoteca. El relator ha valorado la respuesta del Gobierno español y su compromiso a colaborar con su mandato.
   
2. Problemas de accesibilidad a la vivienda y su efecto en otros derechos. Esta situación tendría un efecto directo sobre otros derechos humanos, como el "acceso a la educación, la alimentación o el vestido".
   
3. Violencia doméstica y vivienda. Ha señalado que la alta tasa de violencia doméstica que se registra en España, "de las más altas de Europa", está "directamente relacionada con el problema de accesibilidad a la vivienda". En concreto sostiene que "si las mujeres no tuvieran tan difícil acceder a una nueva vivienda se sentirían más libres para salir de su entorno y eso contribuiría enormemente a mejorar su situación".
4. La ineficacia del incremento del suelo edificable. Para Kothari, "la solución no pasa por incrementar el suelo edificable, debido a que el precio al que sale a la venta incluye las expectativas de revalorización, con lo que incluso para el sector público resulta difícil adquirirlo".
   

Propuestas de Kothari para solucionar el problema de la vivienda en España

• Control de la especulación. Intervenir en el sector a través del control de la especulación. Llega inlcuso a sugerir la ocupación de las viviendas vacías (el 15% del total) y la reducción de los precios de los inmuebles sociales, que "suelen ser demasiado elevados para la población de ingresos más bajos".
• Abrir el mercado a más actores. Señala que "la promoción de viviendas está restringida a pocos actores, que se reparten ganancias astronómicas", así que habría que abrir el mercado a nuevos promotores y agentes, que se encarguen de dinamizar el mercado, especialmente para los jóvenes y el mercado en régimen de alquiler.
• Desarrollar el mercado de alquiler y de la vivienda social. Señala que únicamente el 12% de las viviendas se alquilan. Esto representa "uno de los porcentajes más bajos de Europa", y "prácticamente todas están en manos privadas, con sólo el 2% calificado como vivienda social, frente al entre 10 y 30% de otros países europeos".
• Juriprundecnia contra el mobbing de vivienda. Cita el "Aburguesamiento de las ciudades, que lleva a la segregación, los desalojos y el empleo de violencia física y psicológica para forzar al abandono de los hogares, fenómeno conocido como "mobbing" sobre el que, en su opinión, hay escasa jurisprudencia.
  

Reuniones de Kothari en Barcelona

Viviendas defectuosas

La empresa InforTELECOM System ha llevado a cabo un estudio sobre los principales problemas que se presentan en torno a la postventa de viviendas. La base de análisis es el ámbito territorial de toda España y con datos de las constructoras más representativas del país.

Fallos y defectos de construcción

El estudio revela que un 45,7 % de las viviendas nuevas presentan fallos de construcción, es decir son viviendas defectuosas. Un porcentaje que algunos especialistas consultados consideran muy alto. Defectos de construcción de la vivienda, omisiones o indefiniciones del proyecto, incumplimientos de la normativa de vivienda o inmobiliaria, incumplimientos de la memoria de calidades... son algunas de las irregularidades que se asocian al actual mercado de la vivienda en España.

Casi la mitad de la viviendas nuevas entregadas -obra nueva- presentan fallos de acabado que son susceptibles de reclamación por parte de los comparadores de viviendas. El estudio también indica que desde la reclamación del comprador hasta la solución del problema pueden transcurrir una media de 4 meses.

Información relacionada con Viviendas defectuosas:

• Consejos para la compra de una casa
• Comprar casa
• Obra nueva
• Contrato de compraventa de vivienda
• Compra sobre plano
• Código Técnico de Edificación (CTE)
• Libro del edificio

La especulación urbana en Alicante

Hoy el diario Información de Alicante recoge un sobrecogedor reportaje sobre la especulación urbana en la provincia de Alicante. Con el título: "Las 700.000 casas previstas en la provincia duplicarían su población en 10 años", se pone de relieve la voracidad política que ha invadido a la sociedad valenciana, con unos gestores dispuestos a cualquier cosa por expandir el crecimiento urbanístico y la especulación urbana.

Golf y viviendas en Alicante

Mientras que los políticos denuncian la falta de agua y la necesidad de trasvases, sólo algunas voces de ecologistas y de movimientos ciudadanos levanta su voz para denunciar que las empresas urbanizadoras prevén construir en la provincia de Alicante 700.000 nuevas viviendas, más de 25 nuevos campos de golf, lo que supondría más de dos millones de personas, cifra que supondría duplicar la población de Alicante.

La entrada en vigor de la Ley Urbanística Valenciana (LUV), ha provocado una avalancha de peticiones para construir macrourbanizaciones tipo "Marina D´Or" (Castellón), el buque insignia para cualquier Alcalde que se precie. Algunas zonas -sobre las que pesa sospechas de corrupción - como la Vega Baja del Segura, tienen planes de edificación que sobrepasan una capacidad para 200.000 nuevos vecinos, todo ello en un contexto en el que la imagen de núcleos como Torrevieja han caído en picado, por la mínima calidad de muchas de las promociones.

En la misma edición del diario Información se recoge que la CE Causa al Consell valenciano de tramitar mil planes de actuación integrada (PAI) en 15 meses con la anterior LRAU. Un debate de expertos en el Club Información apelaba a la Unión Ciudanana para denunciar los abusos urbanísticos. De la misma forma dos expertos de la Universidad de Valencia, Matilde Mas y Francisco Goerlich, ven que la sobresaturación del litoral afecta al interior, en un progresivo deplazamiento de la presión urbanística.

Esta expansión urbanística puede llevar según la información recogida por el citado diario: un fuerte deterioro de la calidad -hoy el precio vivienda/ m2 de Alicante es el más caro de la Comunidad Valenciana-, peligro de tener que recurrir a agua reciclada para viviendas, falta de infraestructuras, fuertes agresiones al medio ambiente, problemas en la recogida y tratamiento de residuos, entre otros.

Algunas fuentes consultadas ponen de relieve además la existencia de sospechas de corrupción política que en algunos casos ya están en manos de los tribunales: Torrevieja, Orihuela...


Información relacionada con la especulación urbanística:

• Situación del urbanismo en la Comunidad Valenciana
• El urbanismo español en el Parlamento Europeo
• LRAU valenciana
• La UE contra la especulación urbanística valenciana
• Valencian land laws unconstitutional according to EC
• El turismo en España
• Abusos Urbanísticos en la Comunidad Valenciana
• Abusos Urbanísticos No

Contra los abusos de intermediarios

Muchos euroresidentes se han quejado en alguna ocasión de prácticas abusivas por parte de los intermediarios en la venta de viviendas. Quizás estas prácticas puedan eliminarse si el Gobierno lleva a cabo una efectiva regulación de la intermediación inmobiliaria, a la luz del boom inmobiliario que vive España desde principio de este milenio.

El Gobierno desea regular la intermediación de 96.000 operadores

Según informa el diario El País el Gobierno pretende publicar una regulación que afecta a agentes de la propiedad, agencias inmobiliarias y profesionales autónomos. Estos colectivos, que a veces cobran comisiones millonarias por la compraventa de un inmueble o solar, no están sujetos por Ley a una normativa específica, tampoco se les exige un título para llevar a cabo su actividad.

Las alarmas han saltado al producirse frecuentes reclamaciones en torno a algunas actuaciones irregulares de ciertos operadores y, asimismo por la práctica progresivamente extendida de cobrar comisiones excesivas (en algunos casos hasta el 10%), por no mencionar las denominadas prácticas especulativas.

Las medidas regulatorias son también deseadas por unos 8.000 agentes de la propiedad colegiados, que piden un registro público y que se exijan seguros de responsabilidad civil a todos. En la situación actual cualquier persona puede ser intermediario en las transacciones de compraventa debido a las medidas liberalizadoras del sector inmobiliario que el anterior gobierno promulgó y convirtió en ley hace tres años. Esta situación permite a las personas físicas o jurídicas realizar como intermediarios inmobialiarios sin necesidad de estar en posesión de títulación alguna, ni de pertenencia a ningún colegio oficial.

Los API y el resto, comisiones

Los APIs tienen unos honorarios estipulados: entre un 3% y un 5% de comisión, pero su círculo de influencia solo representa en España a unos 8.000 agentes de la propiedad, frente a los 95.000 intermediarios que se estima desarrollan su actividad actualmente en este sector.

En síntesis, una regulación necesaria que sin frenar la concurrencia de empresas o personas que puedan dar este servicio, incremente las garantias a los ciudadanos, potencie las profesionalidad y frene los abusos potenciales, especialmente a extranjeros, no conocedores de la realidad española actual.


Temas relacionados con intermediarios, API, operadores:

• Comprar vivienda
• Consejos compra vivienda: la casa
• Adquisición Vivienda
• Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API)
• Vender casa
• El boom de los anuncios gratis de vivienda

La UE contra la especulación urbanística valenciana

La Unión Europea se posiciona en contra de la especulación urbanística y los abusos cometidos en el marco de la ley valenciana en vigor. Al respecto, se ha abierto un proceso de infracción por proyectos urbanísticos de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), dado que considera que incluso la nueva Ley Urbanística Valenciana no resuelve las irregularidades en las reglas sobre contratos públicos detectados en la aún vigente LRAU valenciana.

La historia arranca tras las movilizaciones de asociaciones como Abusos Urbanísticos No que han provocado visitas de eurodiputados a Madrid y la Comunidad Valenciana (la última en junio), tras casi 15.000 denuncias recibidas en la Eurocámara sobre la aplicación de la LRAU, que obliga a propietarios afectados por proyectos de urbanización a ceder terrenos y pagar infraestructuras a las empresas adjudicatarias.

La CE ha enviado una carta de emplazamiento al Gobierno español, primer paso en los procesos de infracción, al entender que la adjudicación de proyectos urbanísticos realizada por ciertos Ayuntamientos de la Comunidad con arreglo a la LRAU, no respeta las reglas comunitarias sobre contratos públicos. Petschke apuntó que el texto de la LUV (nueva Ley valenciana) presenta «muchas mejoras» frente a la situación actual, pero no se consideran suficientes.

Incluso el Síndico de Agravios de la Comunidad Valenciana, Bernardo del Rosal, jurista y según algunas fuentes persona muy cercana al PP, es cercano a las tesis europeas. Según el diario Información de Alicante Del Rosal explicó las demandas de los propietarios que, en su opinión, aún deben referirse «claramente» en la LUV. En concreto: "citó la obligación de «notificación administrativa» a los propietarios sobre actividades urbanísticas en sus propiedades, la «aplicación expresa» de los requisitos de la ley española de contratación pública, «extremar el control» para que se valoren las propiedades afectadas según el mercado y fomentar que los propietarios constituyan «agrupaciones de interés urbanístico»".

También informa el citado diario que "La Comisión de Peticiones debatió ayer por primera vez su proyecto de informe sobre los abusos cometidos en el marco de la LRAU, en presencia de representantes de la CE y la Comunidad Valenciana, así como de organizaciones de afectados".

Según las opiniones recabadas es de esperar que el gobierno valenciano introduzca las garantías necesarias en la nueva Ley, dado el fuerte deterioro que para la imagen de la Comunidad Valenciana en el exterior han supuesto estos abusos. Algunos empresarios han citado el retroceso que han observado en los últimos dos años en algunos mercados, ligado al "efecto LRAU"

Temas relacionados con la especulación urbanística en la Comunidad Valenciana:

• Residentes europeos en Alicante
• Abusos Urbanísticos en la Comunidad Valenciana
• Abusos Urbanísticos No
• Los embajadores extranjeros escriben a Zapatero
• El turismo en España
• Noticias Vivienda: Nuevo modelo urbanistico y sostenibilidad
• Consejos compra vivienda: Planes de futuro de la zona

Prácticas abusivas en vivienda

El gobierno acaba de aprobar un conjunto de medidas encaminadas a la defensa del consumidor y que se traducirán legislativamente dentro de unos meses.

Acabar con las prácticas abusivas en los contratos de compraventa de vivienda

La normativa para defensa del consumidor sobre cláusulas abusivas implantada en el espacio de la Unión Europea, tiene en el desarrollo del gobierno español dos nuevos ámbitos de regulación.

En la adquisición de vivienda, el texto incide en algunos aspectos que contempla la legislación general sobre consumo, como el calificar como práctica abusiva la imposición al comprador del pago de tasas o impuestos (como las plusvalías) que deban ser abonadas por el vendedor.

El anteproyecto también declara abusivas las penalizaciones impuestas en algunos contratos a los compradores cuando deciden no acogerse al crédito suscrito por el promotor de la vivienda.

• Cláusula abusiva vivienda
• Adquisición vivienda
• Contrato de compraventa
• Modelo de contrato de compraventa

Nuevo modelo urbanistico y sostenibilidad

La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, ha intervenido hoy en el curso que, sobre “la protección de los derechos económicos, sociales y culturales” organiza el Defensor del Pueblo dentro de los cursos de la Universidad Internacional Menéndez Pelayo. Una interesante conferencia en el marco de recientes conflictos como los que se han protagonizado en la Comunidad Valenciana y de los que hemos dado cuenta (ver Abusos Urbanísticos en la Comunidad Valenciana)

Aunque en su intervención, que llevaba por título: “Ciudadanía y derecho a la vivienda en España”, no se hizo referencia a este tipo de conflictos sí hizo un alegato en defensa de un nuevo urbanismo y su sostenibilidad. No sabemos si esta filosofía, ya comentada por la Ministra Trujillo en una intervención anterior en los cursos de este verano en el Escorial, se traducirá en alguna inicitiva legislativa en esta materia.

He aquí algunos párrafos de su intervención:

• La política de vivienda y la creación de ciudades: La actuación de los poderes públicos debe hacerse teniendo en cuenta que “a la vez que creamos vivienda estamos creando ciudades” y que “las políticas de fomento de actuaciones dirigidas a facilitar el acceso a la vivienda, son políticas que afectan directamente a la configuración de las ciudades” y que según sean éstas “se derivará un mayor o menor nivel de vida para sus habitantes y una mayor o menor sostenibilidad de cara al futuro”.
• Cuestionando el modelo de ciudad actual y su sostenibilidad: El predominio de lo económico ha hecho que en la ciudad parezca que predominen las actividades lucrativas” y que se ha olvidado que “la ciudad no la hacen las piedras sino las personas” que la habitan. En este sentido el actual modelo de ciudad se basa en la existencia de unos núcleos que cada vez exigen más suelo, que precisan de unos sistemas de transporte desmesurados y que son consumidores de cantidades crecientes de energía, de infraestructuras y materiales que hacen poco menos que imposible su mantenimiento desde el punto de vista de las sostenibilidad a medio y largo plazo.
• Necesidad de cambiar el modelo. Es necesario cambiar este modelo, que se ha centrado en incrementar “el suelo urbanizable, su desarrollo y la edificación, con un predominio de la filosofía de asociar el derecho a la edificación al contenido de la propiedad del suelo” y que ha llevado a que en España se estén construyendo viviendas a un ritmo mayor que en cualquier otro país europeo, por otro en el que se tenga en cuenta las necesidades de las personas que van a habitar las ciudades y se garantice la sostenibilidad y la eficiencia energética.
• Promoción de sistemas de información y participación ciudadana. Para ello propuso combatir la idea de que una mayor urbanización y edificación reducen los precios del suelo y la vivienda de forma que se subordine el negocio inmobiliario a la planificación y la regulación urbanística. La ministra de Vivienda afirmó que es necesario recuperar la ciudad y el barrio como proyecto de vida colectivos y para ello se necesita promover sistemas de información y participación ciudadana.
• Reducir las necesidades de movilidad obligada. El tráfico motorizado se encuentra entre los principales consumidores de combustibles fósiles y es uno de los mayores responsables del agravamiento del efecto invernadero por lo que es necesario fomentar políticas que “minimicen las necesidades de transporte y a mejorar la eficacia y eficiencia del mismo”. Ello exige, concluyó, “que se reduzcan las necesidades de movilidad obligada, integrando en áreas bien comunicadas entre si por transporte público, las funciones básicas cotidianas como la residencia, el trabajo y los centros de enseñanza”.

Temas:

• Desarrollo urbano sostenible
• Territorios Inteligentes
• La arquitectura del futuro

Abusos Urbanísticos en la Comunidad Valenciana

"Mala fama"

Hace poco más de dos semanas nos hacíamos eco de de una movilización de la Plataforma Abusos Urbanísticos No, contra "los abusos urbanísticos, la especulación, la corrupción del cemento, el deterioro medioambiental y la manipulación de la ley Reguladora de la actividad urbanística (LRAU)". Era la continuación de protestas muy diversas de ciudadanos de la Comunidad Valenciana y especialmente de áreas en las que se lucha por preservar espacios urbanísticos de mayor calidad, ante la enorme presión especulativa que azota la costa valenciana. Quizás Benissa sea uno de los espacios en los que la tensión se vive con más fuerza, dada la todavía riqueza paisajística y los valiosos recursos naturales de esta zona del litoral de la Comunidad Valenciana. Pero el movimiento se extiende a otras zonas.

Nuevamente se recurre a los parlamentarios europeos

El presidente de la Asociación «Abusos Urbanísticos NO» (AUN), Charles Svoboda, anunció ayer que parlamentarios europeos visitarán nuevamente la Comunidad Valenciana para analizar las consecuencias de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) en propiedades inmobiliarias y de suelo. Svoboda añadió que "es bien triste la mala fama que ha adquirido la Comunidad Valenciana gracias a los abusos cometidos bajo la perversa aplicación de la LRAU y otras leyes en vigor".

Abusos urbanísticos Benicasim

Hoy viernes a estas horas tiene previsto constituirse la Asociación CIUDADANOS DE BENICÀSSIM contra los Abusos Urbanisticos y otros fines. Según informan los promotores esta iniciativa es el inicio de una serie de acciones que llevarán a efecto los vecinos que tienen ubicada su residencia en el Cuadro de Santiago y a los que se pretende desterrar del municipio por medio del desahucio y en nombre de un "Proyecto de Interés General denominado Benicasim Golf"

En algunos medios se comenta la connivencia en materia de urbanismo de los dos grandes partidos de la Comunidad Valenciana -socialistas y populares- lo que está dando lugar a este movimiento ciudadano que va adquiriendo progresivamente entidad, como único medio de defender sus intereses.

Enlaces relacionados:

• Los embajadores extranjeros escriben a Zapatero
• Abusos urbanisticos no

Abusos Urbanísticos No

El diaro el País en la edición de la Comunidad Valenciana se hace eco de una manifestación de más de un millar de personas que claman contra la especulación. Muchos euroresidentes entre los manifestantantes, apoyados por algunos políticos locales.

Se manifestaron ayer por las calles de Valencia en protesta por los abusos urbanísticos, la especulación, la corrupción del cemento, el deterioro medioambiental y la manipulación de la ley Reguladora de la actividad urbanística (LRAU). Los manifestantes clamaron consignas como "La Comunidad Valenciana no va bien y sus habitantes tampoco van bien"..." estamos afectados por operaciones urbanístico financieras multimillonarias que utilizan nuestras propiedades como si de un perverso juego de monopoly se tratara", según recogía el manifiesto leído por representantes de la Plataforma Abusos Urbanísticos No, respaldados por otros colectivos, a las puertas de los Cortes. Por todo ello pidieron una moratoria urbanística en todo el territorio valenciano hasta que se apruebe una ley y equitativa justa y solidaria con los pequeños propietarios

La costa del asfalto y hormigón rezaba una pancarta en la que se había tachado el adjetivo Blanca. Las había de muchos tipos, en varios idiomas y alusivas a múltiples problemas de comarcas de norte a sur de la Comunidad Valenciana. El valenciano se mezclaba con el castellano, el inglés, francés y alemán. En Benissa están urbanizando toda la zona verde... El PP vende el terreno a individuos como Julio Iglesias, que quieren construir en pasajes muy bellos criticó la concejala de Parcent Jenny Bussey;

La respuesta a la manifestación del Consejero de territorio y vivienda, Rafael Blasco, aseguró ayer que la nueva LUV garantizará plenamente los derechos de los pequeños propietarios de suelo.