Precios vivienda: crecimiento cero en 2009

El servicios de estudios del BBVA se ha sumado a la proliferación de informes que sobre el sector inmobiliario en España está teniendo lugar en estos últimos meses. Su conclusión más llamativa es que los precios de la vivienda registrarán un crecimiento cero en 2009. Eso sucederá tras un periodo previo de desaceleración progresiva. Así mismo resta cualquier tipo de alarmismo al ajuste del sector.

Los ritmos de crecimiento de precios que pronostica el BBVA para los próximos años son los siguientes:

• 2007: tasa del 5,9%
  
• 2008: tasa del 1,4%
  
• 2009: tasa del 0,0%
  

El servicio de estudios del BBVA señala que el ajuste que se está produciendo en el sector inmobiliario tendrá un impacto de tres décimas en el Producto Interior Bruto (PIB) en 2007 y cuatro décimas en 2008.

En la presentación del estudio, José Luis Escrivá, economista jefe del Banco, subrayó que se trata de un proceso de ajuste gradual, descartando un ''crash'' inmobiliario en España. La moderación de la demanda actual , según el economista, estaría empezando a ajustar "de forma significativa" la oferta.

La entidad cuantitativa del ajuste

La previsión del estudio es de una caída de las viviendas visadas (inluyendo rehabilitación) desde las 911.000 en 2006 a los 700.000 durante este año 2007. Esta tendencia se prolongaría durante los próximos años. Pese a esta reducción cuantitativa en el visado de viviendas, el servicio de estudios del BBVA estima que el crecimiento del empleo en construcción se desacelerará desde el 7,5% observado en 2006, hasta tasas del 3,7% en 2007 y del 1,3% en 2008, pronosticando que "el sector de la construcción continuará siendo generador neto de empleo".

El aterizaje suave del sector inmobiliario en España viene apoyado por otras variables tales como el crecimiento de la población, el aumento de la renta, la actual etapa expansiva de la economía, el favorable entorno exterior (la recuperación de Alemania y el Reino Unido estaría favoreciendo la recuperanción de la demanda extranjera) y el dinamismo empresarial", junto con unas cuentas públicas saneadas.

Ante este escenario, el director del servicio de estudios mostró su sorpresa por "tanto alarmismo" respecto a una posible crisis inmobiliaria. Reiteró que el actual proceso de ajuste del mercado inmobiliario es el más suave de los experimentados en nuestro país hasta el momento.

La accesibilidad a la vivienda mejorada

Aunque sin citarlo, en respuesta al informe de hace unos días del relator de la ONU (ver La ONU y la crisis inmobiliaria en España), el BBVA señala que las familias verán mejorada su accesibilidad a la vivienda en los próximos años. De hecho se señala que el esfuerzo empleado en la adquisición estaría este año 2007 en "máximos".

La mejora en la accesibilidad a la vivienda se produciría precisamente a través de la disminución de los precios de la vivienda en 2008 y la desaparición del impacto del alza de los tipos de interés en 2009.

Los tipos de interés en el 4,5 %

Según las previsiones recogidas los tipos de interés concluirán su movimiento alcista un vez se alcance el 4,5%.


Demanda para el alquiler de viviendas

El responsable del Servicio de Estudios del BBVA consideró "muy justificada" una equiparación del tratamiento fiscal de la vivienda en propiedad y con el del alquiler a través de la eliminación de la deducción del IRPF por compra de una vivienda.

Ell informe queda recogido en revista ''Situación Inmobiliaria'' del servicio de estudios del BBVA.

La ONU y la crisis inmobiliaria en España

Hasta la ONU habla de la situación inmobiliaria en España, y más concretamente de crisis inmobiliaria. Al menos es lo que más ha llamado la atención de los medios, aunque su análisis va más orientado hacia los problemas sociales de la vivienda en España, incluidos los temas de violencia doméstica, mobbing inmobiliario, etc.

La noticia: la ONU y la coyuntura inmobiliaria en España

El relator especial de la ONU para la Vivienda, Miloon Kothari, ha lanzado hoy una recomendación al Gobierno español para que alerte abiertamente a ciudadanos e inversores de que el país "se enfrenta a una grave crisis" inmobiliaria.

"El Ejecutivo trabaja en el buen camino, pero debe intervenir más en el mercado e informar claramente de que en unos años llegará una grave crisis que afectará a gran parte de la población"

Aunque Kothari incluye en su informe datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) según los cuales únicamente el 0,3% de la población española sería vulnerable por impago de hipoteca, el relator teme que la situación sea isostenible a largo plazo, en función de futuras alzas de los tipos de interés. .

"En cuanto suban un mínimo los tipos de interés -ha señalado-, las personas que no podrán hacer frente a su hipoteca aumentarán considerablemente". Al respecto pide al Gobierno que "se informe claramente a ciudadanos e inversores de que ese momento va a llegar". Señala como políticas fundamentales el impulso de las viviendas de protección oficial de promoción privada en venta y en alquiler.

Kothari visitó España el pasado noviembre invitado por el Gobierno español. El relator estudió los casos de Madrid, Bilbao, San Sebastián, Almería, El Ejido, Roquetas de Mar, Sevilla, Barcelona y Zaragoza. El vídeo de más abajo recoge algunas de las reuniones con grupos que mantuvo durante su estancia en Barcelona.

El objetivo final de su estudio es la elaboración de un informe que será presentado al Consejo de Derechos Humanos de la ONU del que hoy ha avanzado sus conclusiones preliminares.

Problemas de la vivienda en España

1. Precios de viviendas no accesibles. Segun Kothari el principal problema de la vivienda en España es su accesibilidad. Al respecto una alta parte de la población estaría dedicando más del 40% de su salario al pago de su hipoteca. El relator ha valorado la respuesta del Gobierno español y su compromiso a colaborar con su mandato.
   
2. Problemas de accesibilidad a la vivienda y su efecto en otros derechos. Esta situación tendría un efecto directo sobre otros derechos humanos, como el "acceso a la educación, la alimentación o el vestido".
   
3. Violencia doméstica y vivienda. Ha señalado que la alta tasa de violencia doméstica que se registra en España, "de las más altas de Europa", está "directamente relacionada con el problema de accesibilidad a la vivienda". En concreto sostiene que "si las mujeres no tuvieran tan difícil acceder a una nueva vivienda se sentirían más libres para salir de su entorno y eso contribuiría enormemente a mejorar su situación".
4. La ineficacia del incremento del suelo edificable. Para Kothari, "la solución no pasa por incrementar el suelo edificable, debido a que el precio al que sale a la venta incluye las expectativas de revalorización, con lo que incluso para el sector público resulta difícil adquirirlo".
   

Propuestas de Kothari para solucionar el problema de la vivienda en España

• Control de la especulación. Intervenir en el sector a través del control de la especulación. Llega inlcuso a sugerir la ocupación de las viviendas vacías (el 15% del total) y la reducción de los precios de los inmuebles sociales, que "suelen ser demasiado elevados para la población de ingresos más bajos".
• Abrir el mercado a más actores. Señala que "la promoción de viviendas está restringida a pocos actores, que se reparten ganancias astronómicas", así que habría que abrir el mercado a nuevos promotores y agentes, que se encarguen de dinamizar el mercado, especialmente para los jóvenes y el mercado en régimen de alquiler.
• Desarrollar el mercado de alquiler y de la vivienda social. Señala que únicamente el 12% de las viviendas se alquilan. Esto representa "uno de los porcentajes más bajos de Europa", y "prácticamente todas están en manos privadas, con sólo el 2% calificado como vivienda social, frente al entre 10 y 30% de otros países europeos".
• Juriprundecnia contra el mobbing de vivienda. Cita el "Aburguesamiento de las ciudades, que lleva a la segregación, los desalojos y el empleo de violencia física y psicológica para forzar al abandono de los hogares, fenómeno conocido como "mobbing" sobre el que, en su opinión, hay escasa jurisprudencia.
  

Reuniones de Kothari en Barcelona

Hipotecas a 50 años no

Al Vicepresidente Solbes le preocupan las hipotecas a 50 años. En el marco de la UIMP ha dicho:

"Las hipotecas a 50 años es algo que me preocupa. Creo que deberían estar más vinculadas a la vida profesional de las personas, es decir, volver a que tengan una duración de 20 o 25 años"

Con ello Pedro Solbes se suma a otras entidades (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros Adicae, etc.) que sostienen que estos préstamos hipotecarios a 50, no representan ningún beneficio adicional para los consumidores.

El Vicepresidente se limitó a señalar que las hipotecas a tan largo plazo "pueden tener elementos de riesgo que no se perciben a primera vista, pero que hay que considerar", no ofreciendo más aclaración al tema.

En cualquier caso, tal declaración merecería explicarse con más detenimiento dadas las incertidumbres que pueden crearse entre los comparadores de vivienda que pueden acceder a este tipo de hipoteca a 50 años. Hay mucha gente que no podría adquirir una vivienda suscribiendo hipotecas a más corto plazo, con cuotas de amortización que con los actuales tipos de interés y precios de la viviendas rebasarían su capacidad de ahorro.

La solución de la hipotecas a 50 años

En principio, los riesgos de las hipotecas a 50 años no parecen que sean diferentes de los que corren hipotecas a 25 años, preferidas por Solbes. En un escenario a muy largo plazo en el que los precios de la viviendas siguen revalorizándose, aunque fuera muy lentamente, y los tipos de interés fluctuaran en bandas históricas recientes, el único riesgo es el cambio de titular por defunción del propietario con la carga de la hipoteca pendiente.

Si fuera ese el caso, el tema es más de una regulación que propicie las moratorias necesarias en los casos de cambio de titular para que los derechos de los herederos no se vieran afectados por plazos u otras claúsulas restrictivas incluidas en los préstamos, posibilitando plazos de moratoria razonables para la venta, modalidades de amortización, etc.

Si el tema fueran los riesgos derivados de la vida laboral de la personas (enfermedad, paro...), es evidente que la situación también se plantea en hipotecas a 25 años o más corto plazo en general

El problema y riesgos de las hipotecas a 50 años

Adicae, por ejemplo, mantiene que el riesgo de las hipotecas a 50 años se deriva de la propia configuración de la carga de intereses que representa y del capital pendiente a amortizar en el tiempo.

Si tomáramos el ejemplo de una hipoteca media de 150.000 euros, a los tipos actuales, bien es cierto que entre una hipoteca a 40 años (diez años menos) el ahorro es de tan sólo unos 50 euros.

No obstante, si la comparación se hace entre una hipoteca a 50 años y otra de 25 años la diferencia entre cuota de amortización sí es representativa:

• Cuota Hipoteca a 50 años: 438 euros
• Cuota Hipoteca a 25 años: 711 euros

El problema está en que cuanto mayor es plazo de devolución más se tarda en amortizar el capital prestado y obviamente mayores son los intereses devengados. Puede darse el caso de que tras años de pagar cuotas, el capital amortizado sea mínimo y sólo se hayan pagado una gran suma de intereses". Siguiendo el ejemplo anterior:

• Intereses pagados en una Hipoteca a 50 años: 139.000
  
• Intereses pagados en una Hipoteca a 25 años: 63.000
  

• Caso Hipoteca 50 años: Capital pendiente a los 15 años: 125.500
  
• Caso Hipoteca 25 años: Capital pendiente a los 15 años: 74.000
  

Pero en todo caso, estas cifras son obvias. Es lógico que en un préstamo a 25 años, la cantidad a amortizar a falta de 10 años sea muy inferior a la de un préstamo cuya vida se prolongará todavía ¡35 años más!.

Actualización: Hoy 21-6-2007 el diario El País, recoge "La banca replica a Solbes que el precio de los pisos obliga a alargar las hipotecas". "Miguel Martín, presidente de la Asociación Española de Banca (AEB)" respondió: "A mí también me gustaría que las hipotecas tuvieran plazos más cortos", ...., "pero el problema es que la gente necesita viviendas". Y, con los precios actuales, los clientes "se ven obligados a pedirlas a 50 años".

Temas relacionados con Hipotecas:

• Hipotecas
• Plazo de amortización hipoteca

Impacto del encarecimiento de las hipotecas según Solbes

El impacto limitado del encarecimiento de la hipotecas, según Solbes

El Vicepresidente Primero del Gobierno Pedro Solbes ha destacado, en declaraciones a TVE, que los efectos del encarecimiento de las hipotecas, consecuencia de la tendencia al alza de los tipos de interés en la Eurozona tendrá un impacto limitado en las familias.

También ha hablado de la situación de la economía española en general.

Pedro Solbes ha destacado:

Sobre la solvencia de los prestatarios de Hipotecas

• Los españoles gastan en la compra de sus viviendas entre un 34 y 35% de sus salario. Según el ministro de Economía, esta cifra queda muy atrás del 70% que se alcanzó años atrás. Por tanto el grado de asimilación de incremento de los costes hipotecarios es mayor y el impacto o vulnerabilidad del sistema mucho menor.
• El segmento más vulnerable son los que suscribieron hipotecas después de 2003. El impacto mayor del encarecimiento de las hipotecas será para los que suscribieron su hipoteca después de 2003. Para Solbes el resto de prestatarios ya ha pagado “históricamente” cuotas superiores por su hipoteca a las que paga actualmente.
  

Sobre el mercado de la vivienda y la economía española

• La situación de España es similar a la de otros países. No hay peligro en la situación del mercado de la vivienda en España.
• Sobre habla de corrección, nada de crisis o algo parecido. “Se está produciendo una cierta corrección respecto de la situación de los últimos años”.
• Los últimos datos de crecimiento muestran que la economía española crece al mejor ritmo, el 4,1 % y los ciudadanos así lo perciben. La previsión del crecimiento de la economía española para 2007, actualmente en un 3,4%, se ha quedado corta, el gobierno presentará en septiembre una "nueva cifra".
• La renta por habitante ha pasado de los 19.000 euros en 2004 a los 23.000 euros en la actualidad. Lo que propicia un segmento de españoles con ingresos relativamente alto (lo que le daría estabilidad al sistema).
• El gobierno debe intentar corregir al los segmentos más desfavorecidos, gente que "no llega a fin de mes, que tiene problemas, hay jubilados, viudas, mileuristas...

El BCE y el sector inmobiliario español

Coincidiendo con las declaraciones de Solbes, Lorenzo Bini Smaghi, consejero italiano del BCE, ha señalado que el mercado inmobiliario de España está desacelerándose. No obstante, el reprsentante del BCE ha querido transmitir un mensaje de tranquilidad subrayando el carácter suave del ajuste.

También ha destacado que España deberá enfretarse con la tarea de recolocar a los trabajadores del sector de la construcción cuando concluya su boom.

Temas relacionados con el impacto del encarecimiento de las hipotecas:

• La contrucción y su impacto en la economía
• Hipotecas
  

¿Cuánto subirá el euribor?

El Banco de España acaba de confirmar el euribor de mayo 2007 en el 4, 37%. También hoy la Asociación Hipotecaria Española (AHE), daba el dato del crecimiento del crédito hipotecario, el 21,2 en abril, el nivel más bajo desde 2.002.

Tanto el crecimiento del euribor como la desaceleración de los créditos hipotecarios eran ya esperados por los analistas, sin embargo, la cuestión esencial que preocupa al sector inmobiliario español es cuánto subirá el euribor más.

Expectactivas de subida del euribor

Responder a la pregunta sobre el techo del euribor, es tanto como plantear la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) para intentar controlarlos precios de la zona euro. Y las expectativas de los analistas empeizan a estar divididas.

Hay quienes piensan que la fortaleza de la economía de la Eurozona y las inflacionistas que podrían producirse en la segunda mitad de 2007 obligarán al Banco Central Europeo a nuevos incrementos del euribor antes de finales de diciembre

Otros expertos estiman que los tipos de interés de la Eurozona no sobrepasarán el 4 por 100 durante 2007, debido a la ralentización de crecimiento económico ocasionada tanto por la fortaleza de la divisa europea y el encarecimiento de los préstamos.

Situación Inmobiliaria, la revista del servicio de estudios de BBVA, sostiene que el Euribor a 12 meses suba de aquí a final de año (2007) en torno al cuarto de punto (hasta el 4,75%) para mantenerse estable a ese nivel durante 2008.

Datos históricos del euribor y situación actual

El Euribor, en sus 101 meses de vida sólo ha estado por encima del 4 por ciento en 22 ocasiones, con una oscilación entre un máximo del 5,248 por ciento y un mínimo del 2,014 por ciento.

Hace unos días el euribor rompió la barrera del 4,5% ( 4,523) lo que supone ya una elevación de las hipotecas de un 28% en dos años.

Al romper el techo del 4,5 por ciento, el mercado parece querer descontar ya la próxima subida de los tipos de interés después del verano. Esto podría aproximar al euribor al 4,75 por ciento.

Aquí es donde algunos analistas empiezan a percibir algún riesgo. En concreto si el euribor alcanzara el 5,5 por 100, los efectos en la economía española vía encarecimiento de las hipotecas podría llegar a ser más relevante.

La postura del Gobierno y los efectos sobre la economía

Pedro Solbes, Vicepresidente segundo del Gobierno, ha venido insistiendo en que la subida del euribor "no es un problema que afecte de forma generalizada a las familias". El dato en que se basa, compartido también por numerosos expertos, es que el aumento de la morosidad no es relevante en términos financieros, algo que vendría dado por la solidez de los ingresos de las familias españolas.

El consumo de cemento baja en España

El consumo de cemento es considerado uno de los indicadores más representativos de la coyuntura de la construcción y edificación. Es por lo que su seguimiento es obligado en los análisis de coyuntura que se llevan a cabo en España.

Durante los tres primeros meses de 2007 la evolución de consumo de cemento no arroja resultados favorables, lo que según algunos analistas sería un claro síntoma de la desaceleración constructora en España.

Según los datos del Boletín Estadístico del Banco de España, cuyo gráfico reproducimos a la izquierda, la tasa de variación interanual del consumo de cemento en España fue claramente expansiva en los tres primeros meses de 2006: crecimientos del 15,5; 12,9 y 22,0. Durante enero, febrero y marzo de 2007 esos mismos crecimientos interanuales han sido del 13,4; 2,3 y -2,1.

Aunque en el últimos los resultados podrían estar afectados por cuestiones estacionales, las cifras de los tres primeros meses dejan constancia de la desaceleración de la actividad constructora en España

Demanda de viviendas por extranjeros

Los inmigrantes y extranjeros son los dos baluartes en los que descansa la posibilidad de que el mercado de la vivienda absorba sus stocks.

No en balde el plazo medio para vender una vivienda (desde el comienzo de la obra) ha pasado desde los 2,05 años en 2004 a los 3,43 años del año pasado.

Hace unos días nos ocupábamos de la compra de viviendas usadas por inmigrantes y, aquí nos hacemos eco de los últimos datos de la demanda extranjera de viviendas.

Últimos datos de la demanda extranjera de viviendas

Según el Banco de España la inversión extranjera en pisos en España sigue creciendo por encima del volumen alcanzado en 2006. Durante los tres primeros meses de este año 2007 esta demanda experimentó un crecimiento muy cercano al veinte por ciento (19,4%) en comparación con el 1er trimestre de 2006. El valor total de las compras de viviendas se eleva estos tres primeros meses a 1.254 millones de euros (1.050 en 2006).

La única nota menos positiva la daba el último mes de marzo, durante el que practicamente le crecimiento fue nulo, llegándose a igualar prácticamente las ventas de pisos (444 millones de euros en 2006 y 448 millones de euros en 2007).

La evolución de la demanda extranjera en los últimos años

• Año 2003: 7.072 millones de euros. Se marca un techo en la compra de pisos por parte de los extranjeros en España y se inicia una tendencia a la baja.
• Año 2004: 6.650 millones de euros ( un -5,96%).
• Año 2005: 5.495 millones de euros (un -17,36%).
  
• Año 2006: 4.766 millones de euros (un -13,2%).

Los analistas esperan un cambio de esta tendencia a la baja, dadas las necesidades de las empresas immobiliarias de encontrar nuevos mercados en el exterior capaces de absorber el volumen de viviendas edificadas en los últimos años, por encima de la capacidad de la demanda interna.

Temas relacionados:

• Vivienda extranjeros (noticias anteriores)
  

Compra de pisos usados por inmigrantes

Sí, la compra de pisos usados se ha convertido en uno de los factores relevantes de la demanda de vivienda en España. Podemos concretar más: los inmigrantes latinoamericanos se han convertido en uno de los motores de del mercado inmobiliario español. Este colectivo compra una de cada cinco viviendas usadas que se venden en las ciudades españolas.

Otros colectivos de inmigrantes se concentran en áreas específicas, mientras que los iberoamericanos lejos de agruparse en áreas cerradas y más propenson a explotar la integración social y la ventaja idomática, llevan a cabo compras de viviendas en toda las zonas con ofertas de ventas económicas. Las cifras no dejan lugar a dudas. Según Tecnocasa, citada por el periódico La Vanguardia, los inmigrantes latinoamericanos compraron en 2006 el 20,59 % de los pisos de su red inmobiliaria de venta de vivienda usada. En algunas otras inmobiliarias los datos oscilan entre el 21,68% y el 25,09%.

Inmigrantes y demanda de viviendas

Ni los altos precios de las viviendas, ni las alzas de los tipos de interés en los últimos meses han frenado la demanda de viviendas de los inmigrantes latinoamericanos. Las claves de esta demanda hay que explicarlas en tres factores:

• Demanda concentrada en viviendas usadas y en zonas de precios relativamente bajos.
  
• Familias extensas. Esto propicia un aumento del número de titulares por hipoteca (pasa de los 2,2 titulares en 2006 a los 2,4 de este año) y, por tanto al acceso a los préstamos hipotecarios necesarios.
• Alta tasa de empleo femenino en el colectivo de mujeres iberoamericanas (menos problemas con el idioma a la hora de aceptar determinados trabajos).
  
• Regularización de inmigrantes y la consecuente consolidaciónde sus situación económica y laboral, con una progresiva y creciente reagrupación familiar.
• El conocimiento del idioma y la tendencia plantearse la fijación de su residencia de una forma permanente.
• La austeridad de vida de los inmigrantes, lo que les permite afrontar mejor el encarecimiento de los precios de la vivienda y las alzas en los costes de la hipotecas.
• Entre compra y alquiler de pisos, los inmigrantes, al igual que los españoles se decantan por la primera opción. Las razones son: viviendas de alquiler caras, antiguas y en peor estado que las viviendas a las que pueden acceder en propiedad. En algunos casos los inmigrantes corren con el trabajo propio el coste de la reformas o mejoras de las casa compradas.
  

Compras crecientes de viviendas por inmigrantes

Los inmigrantes se plantean la compra de una vivienda tras un periodo de estancia en España de 4 ó 5 años. Es por esta razón que los expertos piensan que este segmento de demanda puede relanzarse en los próximos años si no se endureren las condiciones para la compra de pisos (precios y tipos de interés).

La inmigración de América Latina no sólo se ha convertido en un factor proveedor de mano de obra barata, sino también en un factor de estabilización de la economía, a través de la demanda y creciente compra de viviendas.

Temas relacionados:

• Viviendas para inmigrantes
• La Burbuja Inmobiliaria en España (1): La Inmigración
• Ayudas vivienda
• La importancia de los inmigrantes en la economía española
• Invertir en vivienda en España (2004)
• Inmigrantes en España
• Inmigrantes que quieren vivir en España
• Foro inmigrantes
  

¿Estallido de la burbuja inmobiliaria?

Los informes están de moda. El último difundido es el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2007, a cargo de la firma, RR. de Acuña y Asociados. Su aportación más singular es que la burbuja inmobiliaria podría estallar entre 2010 y 2011, en contra de las predicciones de otros estudios que ponen enfásis en la graduación de la desaceleración.

2010-2011: punto crítico de la burbuja

El ritmo de construcción de 700.000 viviendas / año para una demanda sólo de 400.000 traerá consecuencias al comienzo de la década que entra, según Acuña y Asociados, "la oferta global de vivienda nueva y usada adquirirá sus cotas más altas y la demanda estará en su punto más bajo".

Las viviendas que mayormente se verán afectas por el estallido de la burbuja serán las viviendas de la costa, las más caras y las de "extrarradios sin consolidar". Con todo el calificado "estallido de la burbuja inmobiliaria" se refleja en una bajada de los precios del 1% anual dentro de cuatro años.

Fernando Rodríguez, Presidente de la citada firma, en la rueda de prensa ha rechazado que se vayan a producir descensos de la talla de los financieros en Bolsa, dado que la tendencia es que los precios aguanten.

Impacto de la crisis en la promotoras inmobiliarias

El informe indica que la coyuntura actual acabará repercutiendo en el volumen de ventas de las promotoras inmobiliarias. Ya para el año que viene, en 2008, se cifra que las ventas disminuirán un s 30% respecto al volumen de transaciones que se realizaron en los años 2004 y 2005. De hecho se destaca el dato del tiempo medio de venta de una vivienda (desde el comienzo de la obra) que ha pasado desde los 2,05 años de media en 2004 a los 3,43 años en 2006.

Con estos datos, el informe sostiene que para más de la tercera parte de las 60.000 promotoras existentes en España "va a ser muy difícil atender a sus obligaciones financieras". El informe augura que en los próximos años van a desaparecer "tres de cada cuatro promotoras del mercado". esto es de las 60.000 promotoras actuales se pasaría a tan sólo unas 15.000. El Presidente de la firma llegó a indicar que "ya hay muchos cádaveres vivos por ahí"

Temas relacionados:

• Presentación del estudio del Anuario del Mercado Inmobiliario español

Morosidad en hipotecas, primer trimestre 2007

Aunque el alza de los tipos de interés, el euribor, se deja sentir en las economías familiares la morosidad todavía no alcanza niveles preocupantes, pese a que se sitúa a su nivel más alto en el primer trimestre de 2007. El coste de las hipotecas de las viviendas absorbe una gran parte de las rentas de los españoles, pero aun así, las familias siguen cumpliendo con sus compromisos de amortización de las hipotecas.

Nivel más alto de morosidad

La morosidad de los préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda subió en el primer trimestre del año 2007 hasta el 0,462%. Menos de un punto, si consideramos que en el mismo periodo de 2006 se situaba en el 0,385% .

El motivo principal de que el nivel de morosidad sea el más alto en los últimos cinco años está en el crecimiento sostenido de los tipos de interés. El Banco Central Europeo incrementó hace dos días el tipo oficial al 4%.

Para Asociación Hipotecaria Española no hay lugar para ninguna alarma, dado que a pesar del repunte de siete centésimas registrado en este trimestre 2007, el nivel de morosidad "sigue en niveles mínimos". Esta apreciación se basa en comparación que la AHE con los porcentajes de los mercados en América y Europa".

Informe vivienda del Deutsche Bank

La situación del sector inmobiliario en España acapara la atención de innstituciones y expertos. A los ya mencionados recientemente en nuestro blog en las últimas semanahay que unir ahora el análisis de Deutsche Bank, bajo un original título de ''El mercado español de la vivienda: living la vida loca', evocando la conocida cacnción.

Deutsche Bank: descensos en los precios de la vivienda en España

En síntesis el Informe del Deutsche Bank viene a poner énfasis en la desaceleración en las subidas de los precios de la vivienda, aunque en su último ''Iberian Navigator'' se alude incluso a descensos en los precios.

Así las bajadas que se contemplan por el banco llevarían consigo bajadas de precios nominales de entre el 2% y el 8% a partir de 2008. No obstante, en lo que queda de 2007 los precios todavía experimentarían ligeras subidas, próximas a la evolución del IPC.

Una desaceleración de cuatro años

El Deutsche Bank predice un estancamiento de los precios que duraría unos 4 ó 5 años. Vienen a sostener que precios de la vivienda se sincrementarían solo entre un 0% y el IPC, durante el periodo 2008-2012. Este comportamiento de los precios representaría un ajuste total del 20% al 25% en términos reales en los precios de las viviendas en España.

Brusco aterrizaje en la construcción de viviendas

Deutsche Bank pronostica un "brusco aterrizaje" en la construcción de viviendas que, a juicio del banco alemán se situarían en un volumen de entre 450.000 y 600.000 vieviendas en los próximops dos o tres años, con la salida de los agentes menos profesionalizados.

Con respecto a la demanda pronostica su empeoramiento con descensos en la demanda de vivienda por parte de los extranjeros, y el componente de la inversión especulativa. En cambio, la demanda de primera vivienda se sostendría en un nivel alto de entre 300.000 y 450.000 residencias y la demanda inmigrante también, lo que permitiría el sostenimiento del mercado.

Bajará el volumen de créditos hipotecarios

La bajada en demanda de créditos hipotecarios es otra de las apreciaciones realizadas por el Deutsche Bank. Esta bajada estaría relacionada las subidas de tipos de interés, los elevados precios de la vivienda y la caída de la confianza de los consumidores.

El banco alemán sostiene que esta tendencia del crédito hipotecario se mantendrá en los próximos años en función de dos variables: desempleo y los tipos de interés. Estos últimos qse situarían según el banco entre el 5,5% y el 6%. Este nivel de los tipos marcaría un punto crítico para el incremento de la morosidad.

Otros informes recientes sobre la vivienda en España:

• Informe de Morgan Stanley sobre vivienda en España
• La construcción y su impacto en la economía (Servicio de Estudios de las Cajas de Ahorro y El País)
• Informe del FMI sobre la vivienda en España
  
• Precios de las viviendas bajan en los Estados Unidos...

La construccion y su impacto en la economia

El final del impacto del boom del inmobiliario en España es algo que está en mente de todo el mundo. Desde el Vicepresidente del Goboerno español y principal responsable de la economía española, hasta los ciudadanos que tienen vivienda con hipoteca, o los que no las tienen y aspiran a comprarla, pasando por los constructores, promotores y políticos locales.

¿Qué alcance tendrá la ralentización del sector imobiliario en España? ¿Cuándo empieza el ajuste? ¿Cuánto dura el ajuste?

Según la mayoría de los expertos y responsables gubernamentales el aterrizaje sera suave. Esto es, en términos cuantitativos el crecimiento de la economía española se mantedrá alto. Así las previsiones para este año 2007 son de un crecimiento del PIB entre el 3,7 y el 3,8%. Para 2008 las cifras de crecimiento serían un poco inferiores, entre el 3,3% y el 3,4%.

La construcción y su impacto en la economía: cuándo y cuánto

Todo parece indicar que el ajuste comenzará a finales de 2007 y se prolongará durante tres o cuatro años. El coste o efectos en la economía española parecen "asimilables". Se calcula que como máximo el coste en términos de crecimiento será de hasta un punto porcentual del PIB y unos 50.000 empleos. Se descarta un ajuste brusco.

Al parecer la desaceleración se notaría ya de forma clara en 2008. Según el director del Servicio de Estudios de las Cajas de Ahorros, en declaraciones al diario El País, la desaceleración del mercado inmobiliario se prolongaría durante tres o cuatro años.

Según diversas estimaciones el mercado inmobiliario español proseguiría con unas 500.000 viviendas construidas al año (en 2006 se superaron las 800.000 viviendas).

Este ritmo del sector de la construcción permitiría responder a las necesidades reales de nuevas viviendas, al margen de las presiones especulativas del mercado presentes en los últimos años. Las necesidades reales de vivienda vendrían explicadas por las demandas de la inmigración, la segundas residencia de españoles y extranjeros o el aumento de las familias monoparentales.

Nada de alarmismos en el sector de la construcción. Verá ralentizada su actividad, pero sin desplomes del "tipo Astroc". Cuando esta inmobiliaria valenciana se desplomó en Bolsa, hace unas semanas -arrastrando durante una jornada a todo el sector-, algunos analistas y medios de comunicación internacionales se apresuraron a difundir "el fin del milagro económico español".

Los indicadores actuales del sector de la vivienda

Algunos indicadores que ya ponen de relieve el inicio de la desaceleración del mercado de vivienda:

• Desaceleración del crecimiento de los precios de la vivienda (ahora sólo crecen al 7%).
  
• Reducción del crecimiento del crédito hipotecario (sólo aumenta el 19%).
  
• Disminución en torno al 10% el número de hipotecas que se firman.
  
• Aumento de la morosidad (desde niveles todavía muy bajos).
  

Para concluir está la incertidumbre del impacto del encarecimiento de las hiptecas en el mercado inmobiliario que prosigue mes tras mes su marcha con un euribor que sigue una tendencia alcista inequívoca. Pese a todo, los expertos, mantienen unas previsiones moderadas sobre los efectos de la deseceleración del mercado de la vivienda en España.

Otros informes sobre las expectativas del sector inmobiliario en España:

• Informe de Morgan Stanley sobre vivienda en España
• Informe del FMI sobre la vivienda en España
  
• Precios de las viviendas bajan en los Estados Unidos...