Beneficios de los promotores

Siguiendo con le estudio del Colegio de Arquitectos de España sobre los precios de la vivienda en los últimos siete años ayer mencionábamos el coste del suelo. Pues bien de las siete partidas clave en el precio final de una vivienda, la otra "culpable" son los beneficios de los promotores. Los costes de proyecto, licencia, obra, financiación, gestión y comercialización, apenas han tenido movimientos de importancia.

Los promotores multiplican sus beneficios por siete

Los beneficios del promotor han experimentado un descomunal incremento. Y no hay excusa dado que los gastos de construcción han pasado de representar el 71,4% del total del coste en 1996 a sólo un 51,1% en 2004.

Sin embargo, el beneficio neto de los promotores se multiplicó por siete. De representar un 9,6% del total de costes en 1996, el año pasado había alcanzado más de la tercera parte de los costes totales: el 36,3%.

Muy interesante este estudio que, tras años de bastante ocuridad, va aportando claves de lo que ha ocurrido en el mercado de la vivienda en España durante los últimos años.

Enlaces:

• Los arquitectos piden medidas urgentes
• Coste del suelo

Coste del suelo

Hacíamos mención al estudio del Colegio de Arquitectos de España. El Gobierno haría bien en tomárselo en serio. En el citado trabajo los arquitectos cuantifican los factores que hay detrás del impresionante incremento de los precios de la vivienda en los últimos siete años (1996 -2004).

Pues bien, en la formación del precio final de una vivienda, sólo dos partidas han registrado variaciones significativas: el precio del suelo y los beneficios del promotor.

La subida del precio del suelo

De tener representar el 8,4% sobre los costes totales de la construcción de una vivienda en 1996, ocho años más tarde, en 2004 era casi del 31%, unas tres veces y media mayor. Ya no quedan dudas de que el aumento del precio del suelo ha repercutido negativamente sobre el precio final de las viviendas, tal como señala por ejemplo el diario económico Cinco Días.

Durante este periodo los propietarios de suelo se han beneficiado de la inercia de las administraciones públicas que no han movido un sólo dedo para evitar esta descomunal especulación.

La anunciada "Operación campamento" o el proyecto de expropiación de solares con más de un año sin transformación urbana, que estudia el Gobierno de Madrid, podría constituir medidas para frenar la carrera especulativa del coste del suelo.

La Ministra de Vivienda haría bien en revisar su Plan y poner énfasis en la vertiente de la oferta del suelo, su coste y el control de la especulación.

Enlaces:

• Los arquitectos piden medidas urgentes

El crédito hipotecario fácil

El Banco de España y los riesgos del crédito hipotecario fácil

Lo había advertido con anterioridad. Esta vez el gobernador del Banco de España ha pedido por escrito a la banca que frene los créditos hipotecarios. No se nos escapa que esta iniciativa está ligada al espectacular crecimiento del crédito hipotecario.

Concretamente, el Banco de España ha reclamado por carta a bancos y cajas de ahorros que informen con detalle a los miembros de sus consejos de administración sobre el nivel de riesgo asumido en el negocio hipotecario.

Tras los mensajes lanzados en los últimos meses (El Banco de España, la banca y las hipotecas; también ver: El Banco de España y las hipotecas 100) para intentar frenar el espectacular crecimiento del crédito hipotecario, esta vez el Banco de España ha optado por ser más preciso.

Información sobre hipotecas que superen el 80%
(hipotecas 100, hipotecas 120%)

Al Banco le preocupa que los miembros de los consejos de administración sean conscientes tanto del volumen de crédito otorgado, incluyendo a las promotoras inmobiliarias.

Concretamente, les pide que especifiquen los créditos hipotecarios concedidos que superen el 80% de la financiación de la vivienda.

Está advertencia está en la línea señalada en otras comunicaciones públicas anteriores del Banco de España.

Preocupación por las Cajas de Ahorro y los créditos a promotoras inmobiliarias

Según Cinco Días esta vez la extensión ha ido más lejos, con concreción al temas de las Cajas y a las promotoras inmobiliarias. Cuatro puntos importantes:

• Preocupa la elevada exposición al mercado hipotecario de las cajas de ahorro.
• La mayoría de las entidades han optado por hacer oídos sordos a los avisos lanzados por el supervisor desde hace más de dos años
• La concesión de hipotecas bate récords mes a mes. En el año 2004, volvieron a batirse todas las previsiones al registrarse un aumento superior al 24% (el mayor desde 1990), según el cálculo provisional de la Asociación Hipotecaria Española.
• Están ganando peso los préstamos a promotoras inmobiliarias, que crecieron un 44,2% hasta septiembre. Se ve la necesidad de que las entidades valoren en profundidad el riesgo asumido en este campo.

En relación con las Cajas de Ahorros la preocupación tiene antecedentes históticos en otras crisis que afectaron a la vivienda en la anterior década. Es precisamente el binomio Cajas - Créditos inmobiliarios a promotores inmobiliarios el que puede incrementar el riesgo de las entidades crediticias en escenarios con hipótesis de mercado diferentes.

Los arquitectos piden medidas urgentes

Resulta que a los arquitectos españoles no les salen las cuentas. Creen insostenible el ritmo de edificación de viendas. Y es que los datos de 2004 con 757.000 viviendas han roto todas las expectativas. Sobre todo si se recuerta que desde 2001 la cifra se ha situado en torno a las 600.000 viviendas. Piden medidas urgentes.

Riesgos de la situación actual

El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos ha querido llamar la atención de los riesgos que puede suponer mantener tal aumento de la oferta.

Generalmente, a la hora de explicar la explosión constructura de viviendas y el fuerte ritmo mantenido en los últimos cuatro años se recurren a muy conocidas variables: rápido crecimiento demográfico, la demanda turística, la bonanza económica actual... Pero todos estos factores son insuficientes para explicar que desde 2001 se estén construyendo cada año en España del orden de 600.000 nuevas viviendas y que el número de hogares nuevos se sitúe en unos 240.000 en cada año. Hay 360.000 vieviendas por encima de esta última cifra.

Aunque los analistas recurren a otras variables como el número de divorcios y el mercado de los inmigrantes, a los aqruitectos siguen sin salirles las cuentas. Por que además, afirman: 'Esta situación no se puede soportar, ya que se está construyendo una tipología de vivienda muy cara, en una cantidad ingente y de las que muchas no se van a poder ocupar por quienes más las necesitan, por lo que consideramos que es urgente hacer una reflexión profunda de la situación'.

Medidas urgentes en las distintas administraciones públicas

El Presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España pidió medidas urgentes para evitar males mayores.

Aseguró que muchos de los compradores que siguen entrando al mercado lo hacen basados exclusivamente en la expectativa de que los precios no van a bajar. Esta demanda especulativa podría llevarnos a "un ingente patrimonio inmobiliario vacío e inútil, cuyo valor se ha desplomado'.

Para lograr una desaceleración del actual proceso, el Presidente del Consejo propone a las distintas administraciones la adopción de medidas urgentes para corregir estos desequilibrios.

Entre las medidas sugeridas:

• la reforma de la financiación local,
• el fomento del alquiler
• un nuevo modelo de plan de vivienda

Diseñar tu propia casa

Soñar tu propia casa

Las nuevas tecnologías hacen posible que instalando un software gratuito en tu ordenador personal puedas tranquilamente reinventar tu casa. Puedes tener tus propias ideas, soñar despierto, o inspirante en el holandés Ben van Berkel y sus itinerarios domésticos; o seguir los suizos Herzog y De Meuron y su arquetipo residencial a partir de la abstracción y la materia; o por último, más nuestro y mediterráneo el portugués Álvaro Siza con sus recintos blancos, equilibrados, sólidos y llenos de poesía. Quizás no llegues a tanto, pero podrás soñar.

Diseñar tu propia casa

Y es que con un programa no muy difícil de manejar, tranquilamente en tu ordenador puedes "montar" virtualmente tu propio chalet. Es un ejercicio útil en cuanto que te permitirá familiarizarte con tus necesidades y las de tu familia y planificar una conversación inteligente el día que te sientes con el arquitecto al que le encargues el proyecto de tu chalet, casa o vivienda.

Te lo aconsejamos. Lo tienes aquí:

Diseñar casa (software).

Informe del FMI sobre vivienda

El Informe del FMI sobre la vivienda en España

Siguiendo la línea del año pasado, el informe anual que el Fondo Monetario Internacional (FMI) dedica a España vuelve a advertir sobre las consecuencias desastrosas que puede tener el actual «boom» inmobiliario, tras la tendencia acumulada durante los últimos seis años con fuertes alzas en los precios.

Amenaza para el futuro de la economía española

Junto a las presiones inflacionistas, la burbuja del sector vivienda es descrita como principal amenaza para el futuro de la economía española. Los propios bancos quedarían vulnerables -según el FMI- ante el continuo crecimiento de créditos hipotecarios que venimos observando en los últimos años. En este sentido, el informe del FMI viene a coincidir con las recomendaciones del Banco de España, ya realizadas insistentemente hace unos meses.

De acuerdo a las conclusiones del Fondo, dirigido por el ex ministro de Economía español, Rodrigo Rato, y expresadas en su esperado PIN (Public Information Notice), la persistencia de la inflación en España se explica por la vivienda y las presiones de precios del sector servicios «donde la libre competencia sigue siendo inadecuada».

En estas circunstancias, «el implacable incremento en los precios de la vivienda y el endeudamiento doméstico» han multiplicado la vulnerabilidad de la economía española ante posibles acontecimientos adversos, según las estimaciones del FMI. Quizás las limitaciones del informe del FMI vienen dadas por las probabilidades de que a corto plazo se generen "acontecimientos adversos". Especialmente una tendencia de fuertes subidas de tipos de interés.

El FMI, al mando del anterior Ministro de Economía español, Rodrigo Rato, contiene apreciaciones positivas. Así para 2005, y tras revisar sus propios cálculos del pasado noviembre, el FMI ha elevado una décima la previsión de crecimiento para España hasta el 2,7%. El organismo internacional depara elogios a los esfuerzos del Gobierno socialista en materia de estabilidad fiscal, transparencia y mejora de la productividad.

Medidas urgentes para la vivienda

Sin embargo, la contundencia con la que se expresan los directores del fondo acerca del problema que puede suponer el «boom» inmobiliario, les lleva a solicitar abiertamente la adopción de «medidas urgentes» para contener los precios de la vivienda en España.

Propuestas del FMI:

• Eliminación gradual de las deducciones fiscales a la compra de viviendas (el FMI alega que no tiene sentido intentar fomentar el alquiler mientras haya un política de incentivos fiscales a la compra). Las declaraciones más recientes sobre deducciones de la Ministra Trujillo van en dirección contraria.
• Cambio en el marco legal que impide la expansión del mercado de alquiler
• La reforma de la regulación que limita la oferta de terreno edificable, es decir, una mayor liberalización del mercado del suelo.

Precios vivienda

La sociedad de tasación (TINSA) ha modificado el avance de los datos que ofreció a finales del año pasado sobre los precios de la vivienda en 2004 (Ver precios de la vivienda 2004). A estas alturas la conclusión es que los precios siguen creciendo

Viviendas usadas y viviendas nuevas

Según estos datos, el aumento de los precios en las viviendas nuevas se situó en una media del 17%, mientras que en las viviendas usadas, el aumento medio se situó en el 19% en el pasado año.

En síntesis: una leve desaceleración en la subida de vivienda nueva, (2003 aumentó un 18,5%) y una notable subida de la vivienda usada (un 16,7% en 2003).

Sin desaceleración de precios y extensión de las subidas a las zonas con precio más bajo

Por tanto, no hay desaceleración, sino sostenimiento del fuerte incremento de precios, según los datos que facilita la sociedad de tasación.

Además, el avance de los precios medios ha estado, además, favorecido por un incremento significativo en las zonas que hasta ahora mantenían precios más bajos. Con lo que parece confirmarse que la tendencia al alza del precio de la vivienda tiende a generalizarse por todas las ciudades y ámbitos residenciales del país.

Enlace:

• Los precios de la vivienda en 2004

Deducciones por la compra de vivienda

Nuevas declaraciones de la ministra sobre las deducciones fiscales

No va a ver ruptura con el actual sistema de deducciones fiscales por la compra de la vivienda. Esta es la postura de la Ministra Trujillo, expresada en el programa "Ruedo Ibérico" de Antena 3 T. Añadió que "ninguna modificación fiscal va a tener carácter retroactivo, porque desde el punto de vista jurídico choca contra la Constitución".

Aseguró que en el Gobierno "somos muy conscientes" de que los ciudadanos "han invertido sus ahorros en una vivienda" y cuentan con unas desgravaciones "que existían hasta ahora y existen todavía".

Deducciones por alquiler

Señaló la necesidad de que España converja con Europa en el área de la fiscalidad de la vivienda para "buscar un equilibrio entre las deducciones a la compra y a las del alquiler". Algo que ya había señalado hace escasas semanas.

Intentando afrontar el tema de la demanda especulativa, la ministra apuntó que los ahorros de los ciudadanos tienen que estar diversificados, puesto que la economía "no sólo puede estar basada en la inversión inmobiliaria, sino que hay que buscar otros sectores que puedan dar seguridad a los ahorradores y a los inversionistas".

• Deducciones por alquiler
• Ministra Trujillo

Edificio Windsor

El corazón de Madrid: complejo financiero AZCA

El edificio Windsor era uno de los más singulares de Madrid en una zona caracterizada por la imagen e historia de una época. Sus vecinos, Picasso o las torres financieras de Caja Madrid; BBVA, el centro comercial de El Corte Inglés entre otras han visto derrumbarse uno de los símbolos de la ciudad.

El edificio Windsor

No sabemos si su nombre tiene relación con la casa Windsor. Algunos datos.

• Se levantó en 1979
• Altura: 106 metros
• Plantas: 28
• Octavo edificio más alto de Madrid
• Estructura: hormigón, revestido de grandes cristaleras y aluminio
• Uso: centro de negocios conocido como Azca
• 20.000 metros cuadrados, (mayor parte dedicados a oficinas)
• Autor: arquitecto Pedro Casariego y Genaro Alas
• Propietarios: familia Reizábal (conocidos empresarios dedicados a negocios del espectáculo).
• Inquilinos: Auditoría Deloitte, entre otros.

Un incendio acaba con la Torre

Desde hace aproximadamente un año, la Torre Windsor estaba siendo remodelada. Las obras estaban a punto de terminar cuando las llamas lo devoraron. El revestimiento no soportó los efectos del fuego y se desplomó casi por completo dejando al denudo su estructura de hormigón. Afortunadamente en el momento del incendio el edificio estaba vacío, aunque alrededor de 1000 personas trabajan cada día en él.

Querido lector, usted que se hipoteca para comprar una casa, que compra una vivienda con mucho sudor pagando el préstamo hipotecario durante más de veinte años... ¿no se le pone la piel de gallina cuando comprueba la vulnerabilidad de un edificio como el Windsor?

• Fotos grandes ciudades: Madrid
• Zapatero y Mr. Windsor

Mercado Inmobiliario

En un interesante artículo, publicado en Universia-Knowledge Wharton, se hace referencia a la vitalidad de las grandes transaciones que afectan a las empresas relacionadas con el mercado inmobiliario. Aunque la información va referida al mercado de los Estados Unidos, reproducimos una pequeña parte por su enorme interés (aconsejamos su lectura integra). Sin duda introduce una nueva perspectiva para el mercado español de los próximos años en la vertiente de la inversión inmobilaria.

La fuerza de la inversión en el mercado tradicional inmobiliario

...“Desde 2001 se ha producido un cambio paradigmático de los flujos de capital hacia los bienes inmuebles", decía Rothenberg. En su opinión, dicho cambio se puede atribuir a que los inversores han aprendido la lección tras el fracaso de la Nueva Economía. “La gente [inicialmente] pensaba que con el avance de las tecnologías y las telecomunicaciones el mundo estaba cambiando", recordaba. Pero a medida que los inversores se fueron dando cuenta de que el mundo no estaba cambiando tanto, y que invertir en acciones de la llamada Nueva Economía implicaba grandes riesgos, “empezaron a pensar de nuevo en los negocios tradicionales". Esta confrontación con la realidad recondujo a los inversores hacia los bienes inmuebles. “Echa un vistazo a la cantidad de riqueza generada con inversiones inmobiliarias a largo plazo tanto por sociedades como por familias. Hay una reasignación importante hacia los bienes inmuebles; hasta ahora la inversión inmobiliaria había estado infra-representada, pero ahora comienza a saturarse".

Steinwedell ha sido capaz de hacerse con una parte significativa de esta creciente tendencia inversora. “Nos hemos introducido en un segmento que no había sido capaz de participar plenamente en el negocio inmobiliario: el inversor individual", afirmaba el directivo. “Gracias a ello, nuestro negocio ha pasado de los 2.000 millones de dólares al año (en fondos de inversión) a los 10.000 millones anuales". Wells tiene unos 170.000 inversores que han invertido una media de 25.000 dólares. “La penetración en todos los grupos de renta es impresionante: la inversión más pequeña es de 1.000 dólares, y la del mayor inversor ronda los 5 millones de dólares".

En opinión de Roth, de Vornado, “en el mundo la inversión en el sector inmobiliario es insuficiente, y se están produciendo cambios muy significativos" para corregir la situación. “Se trata de cambios muy, muy fuertes, y aún han de producirse más", afirmaba respecto al creciente atractivo de las inversiones en bienes inmuebles. Gyourko se preguntaba cuales eran las expectativas de rentabilidad de estos inversores, a lo cual Steinwedell afirmaba que sus inversores parecían contentos con el dividendo del 7% distribuido por el primer fondo de inversión en bienes inmuebles creado por Wells, y también con el 6% del segundo fondo. “Para nosotros lo más asombroso ha sido la reinversión de casi el 70% de los dividendos”, comentaba. “Repartimos los dividendos y nos reenvían el dinero sobre la marcha para que lo reinvirtamos. Así pues, parece ser que no buscan beneficios, sino mantener el capital”.

Revalorización de inmuebles

Sin embargo, Rothenberg de Goldman Sachs ha percibido otras señales diferentes sobre cuáles son las expectativas de rendimiento de los inversores. Así, afirma que los inversores están empezando a estar más interesados en “rendimientos reales que en los potenciales”. En otras palabras, los inversores prefieren obtener rendimientos que la posibilidad de apreciación del capital, la cual podrá materializarse cuando se venda el inmueble. Además, en la actualidad sus inversores parecen estar contentos con rendimientos en torno al 15%, a pesar de haber obtenido en años previos un rendimiento del 20% o incluso superior. Rothenberg también explicaba que los inversores no son indiferentes sobre el modo en que se generan dichos rendimientos. Los inversores quieren que ese 15% no proceda de inversiones de Goldman en apuestas potenciales, sino de inversiones en carteras que generen ingresos y tengan bajo riesgo.

Roth apuntaba que a los inversores no les atraían los dividendos, sino “las ideas y la capacidad para comprar propiedades a precios que permitan la apreciación del capital". Así, su empresa intenta asegurarse de que el capital se aprecie cuando adquiere la propiedad inmobiliaria, no únicamente cuando la vende. “Estamos en un mercado muy extraño en el que el capital ha dejado de ser importante", sostenía Roth. “Lo que importa es la idea y el talento del equipo que está desarrollando esa idea".

• Artículo integro en Universia-Wharton: Regresan las mega-transacciones al mercado inmobiliario

Ministra Trujillo

Valoración de la Ministra Trujillo (CIS)

En algunas ocasiones hemos comentado algunas de las carencias de la política de vivienda del actual gobierno con un juicio moderadamente crítico. La valoración ciudadana que recoge el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), situándola como la miembro del Gobierno peor valorada por los ciudadanos, puede que no sea anecdótica.

Tras ya algunos meses haciendo un seguimiento de la política de vivienda en España, hay una cosa que quizás tengo clara: la buena voluntad de la Ministra Trujillo en un marco donde los intereses del sector son complejos y no siempre convergentes con los intereses sociales que la Ministra Trujillo intenta defender.

La seriedad y eficacia de la política de vivienda

Por esta razón se trata de un sector complicado poderoso y profesionalmente exigente, con vocación conservadora. De ahí que cometer fallos -incluso de estrategia- quizás sea peligroso.

La seriedad y eficacia de una política sectorial no está reñida con el acento social, pero debe de huir de poses fáciles y de iniciativas improvisadas que pretendan un mero impacto mediático.

Viviendas para inmigrantes

Datos públicos sobre inmigrantes en España: 8% del total de la población

Se han hecho públicos los datos sobre inmigrantes en España. Son datos muy significativos e importantes de cara un mercado como el de la vivienda. El hecho es que la población extranjera en España crece a un ritmo muy acelerado. Los inmigrantes empadronados en nuestro país ya son 3,5 millones, de los cuales casi la mitad está en situación irregular, según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Los extranjeros ya representan el 8% de la población española, un crecimiento espectacular ya que en el año 2000 tan sólo suponían el 2,3% del total.

Viviendas para 1.522.000 inmigrantes

Es posible calcular el número de inmigrantes en situación irregular con una simple resta. Los inmigrantes empadronados -3,5 millones- con los extranjeros con tarjeta de residencia, es decir, en situación legal, que suponen 1.977.291, podemos obtener una cifra aproximada del número de inmigrantes en situación irregular que serían en torno 1.522.000 a 1 de enero de 2005.

En Barcelona, Valencia, Alicante y otras muchas ciudades españolas muchos inmigrantes que estaban en España se animaron a apuntarse al padrón al ser un requisito indispensable para lograr los papeles.

Perspectivas para los próximos años

El INE aseguró que en muy poco espacio de tiempo España está alcanzando las cuotas de inmigrantes de países como Francia y Alemania, que han tenido muchos más años para asimilar el proceso. Según explicó, es muy difícil que con la reagrupación familiar -a la que tienen derecho los inmigrantes cuando obtienen los permisos- «el ritmo de crecimiento de la población extranjera se desacelere en los próximos dos o tres años».

Necesidades de vivienda

La reagrupación familiar ligada a la recuperación viene a ser el inicio de una demanda de vivienda que hoy por hoy, dados los precios del mercado, resulta bastante inaccesible para los inmigrantes. Por mucho que las actuales hipotecas o préstamos hipotecarios a bajo interés se "estiren" en sus plazos de amortización.

El gobierno tendrá que potenciar otras fórmulas (alquiler, viviendas protegidas, iniciativas "Operación campamento", etc.)

Sin embargo, estas cifras son en cualquier caso suponen una buena noticia para la demanda de viviendas y el sostenimiento de este mercado durante los próximos años.

• La Burbuja Inmobiliaria: la Inmigración

Arquitectos y rehabilitación de vivienda

Los arquitectos han querido hacer una llamada de atención al gobierno para propiciar una racionalización de las actuaciones públicas en materia de vivienda.

Parece sensato advertir a la opinión pública que España no puede mantener su ritmo de construcción de más de 600.000 viviendas anuales. Capacidad del mercado aparte, los arquitectos consideran «un despilfarro» económico y energético, la construcción desmedida y especulativa de vivienda nueva.

La rehabilitación de vivienda como alternativa

La rehabilitación de edificios supone una alternativa de racionalización al estado actual del mercado de la vivienda. Por esta razón, los arquitectos piden un Plan de Rehabilitación y señalan que "rehabilitar un edificio de viviendas supone un ahorro energético y de contaminación un 60% frente a la construcción de uno nuevo". Es aquí donde debería abunda la política de vivienda del Ministerio, a juicio de los arquitectos.

Llegan más lejos en sus posturas cuando afirman que «El modelo de Plan de Vivienda Nacional está obsoleto porque estamos repitiendo un modelo desarrollista e insatisfactorio para la demanda insolvente», es decir, no soluciona los problemas para las personas con problemas de acceso a la vivienda, dicen los arquitectos en un informe remitido al Ministerio de María Antonia Trujillo.

Política de rehabilitación

Es una pena que una demanda de tal tipo no vaya acompañada de una mayor concreción, Ayudas, incentivos, cuantificación presupuestaria y sobre todo, de una política urbanística que pueda devolver valor a las zonas degradadas de las ciudades y entornos urbanos. Sin duda, una política de rehabilitación muy activa puede ser deseable, pero dentro de un contexto donde las demandas sociales ("demanda insolvente" para los arquitectos) sean prioritariamente atendidas.

• Ventanilla única para la rehabilitación

Mansiones y precios de la vivienda

Los precios de las viviendas normales en España han alcanzado los niveles que hace escasamente unos diez años correspondían a las mansiones. Pero la realidad es que, pese a los precios que pagamos las calidades son muy dispares y dejan mucho que desear. Es frecuente que viviendas con menos de cinco años de antiguedad se vean afectadas por mil problemas cotidianos derivados de materiales u obras ejecutadas de forma deficiente.

Cabe preguntarse si con el dinero que pagamos tenemos derecho a auténticas mansiones. Tendríamos que analizar los componentes del precio de una vivienda uno a uno e identificar qué pagamos y por qué pagamos. ¿Suelo? ¿Enormes beneficios de las constructoras?

Suelo y actividad constructora.

Pese a la enorme cantidad de espacio construido no parece que todavía sea escaso. Es evidente que lo que falla es la política del suelo que hacen las administraciones públicas.

Las tecnologías de las construcción han avanzado mucho en los últimos años. A esto hay que unir una gran parte de las empresas pequeñas que, según se afirma frecuentemente en círculos del sector, contrata a mano de obra inmigrante, en algunos casos de forma irregular, abaratando sobremanera los costes del trabajo...

Futuro

Frecuentemente se recurre a la domótica y a la nanotecnología para citar avances tecnológicos que abaratarán materiales y equipamientos "inteligentes" en nuestros hogares. Estos avances podrían hacer de nuestras casas auténticas "mansiones". Sin embargo, mucho nos tememos que seguirán a precios prohibitivos si el suelo y la actividad constructora absorben un porcentaje del precio que no se corresponde con la realidad.

Sector de la construcción

La construcción: un sector clave para la economía española

Nuevo record del sector de la construcción con 675.000 viviendas nuevas en 2004. Seopan afirma que la construcción generó 144.700 millones de euros, con un crecimiento del 4% respecto al año anterior. Estas cifras vienen a incrementar 18% del PIB, frente a la participación del 14% que suponía hace una década. Estamos hablando pues de un sector que casi representa la quinta parte de la economía nacional. Un auténtico motor del crecimiento y de la generación de empleo.

Segundo en tamaño de la UE

La patronal del sector, Seopan, ha aprovechado estos datos para calificar a la construcción como el sector "más dinámico" de la economía española, recordando que ocupa el segundo lugar en cuanto a tamaño en el conjunto de la UE. En 2004 se crearon 106.500 nuevos puestos de trabajo, casi una cuarta parte (23%) de todos los empleos creados en 2004 por la economía española. Estamos hablando de más de dos millones de trabajadores ligados al sector.

Cuarenta millones de habitantes y 22,5 millones de viviendas en España

Aunque las cuentas se aclaran un poco si se desglosan los datos que porporciona Seopan.
De los 22,5 millones de viviendas que hay en España, estos son los propietarios:

• el 82% es propiedad de las familias
• el 66,7% se usa como vivienda principal.
• el17,7% se utiliza como viviendas secundarias (el 9,3% es propiedad de nacionales y el 8,4% restante de extranjeros) .
• el 15,6% restante se compra por inversión, por lo que están desocupadas o alquiladas.
  

La expansión de los últimos 10 años

Durante los últimos diez años, el número de viviendas iniciadas anualmente ha aumentado el 123,5%, al pasar de 302.000 unidades en 1995 a 675.000 en 2004. Según los últimos datos oficiales del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) -correspondientes al tercer trimestre del año-, el número de viviendas visadas aumentó cerca del 11,5% con respecto al mismo periodo de 2003, mientras que la vivienda protegida cayó el 13%.

Perspectivas de crecimiento para 2005

En cuanto a 2005, la patronal confía en que el sector crezca entre un 3,5% y un 4,5%. Pero es un crecimiento que se espera descanse en grandes obras de infraestructuras basadas en licitaciones gubernamentales. No se aclara suficientemente las perspectivas del sector de la vivienda como tal.

Indice euribor

El índice Euribor en enero 2005

El Euribor, principal índice que sirve de referencia para las hipotecas, subió en enero 0,011 puntos respecto a diciembre, con lo que se situó en el 2,312%. Estos datos son todavía provisionales y los deberá confirmar el Banco de España a mediados del próximos mes. Estos datos los ha proporcionado la Asociación Hipotecaria Española.

Impacto en la "hipoteca media"

El titular de una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años que tenga que actualizar el préstamo hipotecario referenciado con el Euribor verá incrementar su pago mensual en un poco más: 64 céntimos de euro respecto al mes de diciembre y pagará casi 8 euros más durante este año.

No obstante, este aumento sería mayor si la comparación se establece con enero de 2004, ya que el importe a pagar por una hipoteca media se encarecerá 5,54 euros al mes.

Perspectivas de evolución del índice Euribor

Los analistas prevén que el Banco Central Europeo pudiera subir el precio oficial del dinero medio punto en la segunda mitad del año.

Se estima, no obstante, que el índice Euribor seguirá a corto plazo en las actuales cotas y no esperan cambios sustanciales en su tendencia, tanto por la convicción de que el BCE no moverá los tipos de manera inmediata, como por las limitaciones existentes del posible impacto del petróleo en la evolución de la economía.

Precios no bajan

Lo que viene siendo una percepción cada vez más generalizada la han confirmado los datos facilitados por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España. Según estos últimos datos, los precios de la vivienda han moderado su aumento.

Precios no bajan pero...

Durante el tercer trimestre de 2004 los precios experimentaron un crecimiento del 3,9%, frente al 4,46% que se había registrado en los tres meses anteriores.

Durante los nueve primeros meses de año el precio medio declarado de la vivienda ha subido una media del 12,20%, hasta alcanzar una media de 1.525,29 euros por metro cuadrado.

Otro dato significativo a tener en cuenta es que el precio de la vivienda nueva subió una media del 10,92%, llegando a los 1.590,54 euros por metro, mientras que la vivienda de segunda mano creció un 13,03%. Algunos analistas interpretan esta diferencia por la resistencia de propietarios a vender por debajo de sus expectativas de ganancia, frente a la de promotores que intentan ajustarse más rapidamente al mercado. Aun así, el 57,3% de las transacciones cerradas durante el tercer trimestre del año correspondió a viviendas de segunda mano, el 39,53% nuevas y el 3,17% protegidas.

Madrid, País Vasco y Cataluña: las viviendas más caras

Por comunidades autónomas, las viviendas más caras están en Madrid, con un precio por metro cuadrado de 2.545,14 euros, el País Vasco -2.431,65 euros- y Cataluña -2.109,85 euros-. Las comunidades más baratas son Extremadura, (713,44 euros) y Castilla -La Mancha (839,23 euros).

Menor rentabilidad de la inversión en vivienda con respecto a la Bolsa

Un dato significativo es que si se compara con el selectivo Ibex-35, la situación favorable a la vivienda de estos últimos años ha cambiado. El Ibex -35 alcanzó el 19,77%, frente al 15,6% de la vivienda.

En comparación con otros activos de inversión, como la deuda a largo plazo, la rentabilidad de la vivienda todavía sigue siendo superior.