La burbuja inmobiliaria en España (3): ¿Bolsa o Vivienda?

Tras el análisis de la demanda de vivienda por la inmigración y por los extranjeros nos ocupamos finalmente de la canalización del ahorro entre el binomio Invertir en Bolsa / Invertir en vivienda, sobre el que algunas opiniones parecen dar un veredicto hacia la segunda opción.

No obstante, los inversores inteligentes deben tener razonables dudas sobre si, a los precios actuales de la vivienda, se pueden seguir obteniendo fuertes revalorizaciones. También, si las precauciones señaladas por el FMI, BCE, The Economist, etc. no ralentizarán notablemente el furor de compras masivas y especulativas. Por contra, la Bolsa ha aportado ganancias en los últimos tiempos y los precios de muchos valores sólidos siguen siendo bajos y atractivos.

Los mercados de valores de todo el mundo quizás estén esperando una nueva "ola tecnológica", ligada a la infotecnología, biotecnología y la nanotecnología. Con la aparición de nuevos sectores y empresas que actúen de motores potentes del resto de la economía. El mercado parece dispuesto a premiar cualquier apuesta sólida asociada a las nuevas tecnologías.

El éxito de Google, es muy indicativo de la respuesta que los mercados bursátiles pueden dar a propuestas sólidas, incluso en este caso a las denostadas punto.com. De producirse nuevos avances tecnológicos en los sectores citados (puede leerse: 2005, el año de la nanotecnología), la opción de invertir en vivienda puede ser menos atractiva.

Decíamos en nuestros dos post anteriores que el peligro del estallido de una burbuja inmobiliaria en España quizás tenga mucho que ver con la posible solución de los problemas que tiene planteados el mercado de la vivienda en España.

Para evitar el temido estallido quizás hay que empezar por crear unas condiciones favorables para que los inmigrantes puedan acceder a la compra de la vivienda o a un mercado de alquiler con garantías para inquilinos y propietarios. Y, en segundo lugar, hay que cuidar e impulsar el mercado real de residencia para los europeos y extranjeros en detrimento de los riesgos asociados a una demanda fuertemente especulativa.

Así las cosas, nos temenos que lo que está manteniendo la burbuja inmobiliaria en España son unos tipos de interés bajos y estables por un lado y, por otro, el diseño de préstamos hipotecarios (25 ó 30 años de amortización, 100% ó 120% de la tasación...) que han sido capaces de evolucionar hasta afrotar las exigencias derivadas de los altos precios de la vivienda.

Si la política de vivienda del gobierno fuera capaz de "resolver" las cuestiones anteriormente planteadas con relativa urgencia: acceso a la compra o alquiler de vivienda de los inmigrantes, capas más desvaforecidas, jóvenes, etc. y el fortalecimiento del mercado real de segunda residencia de los europeos, quizás las probabilidades de "absorber" la burbuja fueran bastante altas. Si el gobierno no hace sus deberes diligente y rápidamente y los tipos de interés suben (tal como es previsible a medio plazo), el mercado de la vivienda puede conllevar algunos problemas relevantes para la economía española y los españoles.

Enlaces:

• La burbuja inmobiliaria en España (2): la demanda de extranjeros
• La Burbuja Inmobiliaria en España (1): La Inmigración

La burbuja inmobiliaria en España (2): la demanda de extranjeros

Ayer nos referíamos a la demanda de viviendas de la inmigración, abordamos aquí el "factor segunda residencia", dejando para mañana las ventajas sobre otros activos de inversión (Bolsa).

La demanda de segunda residencia extranjera

Se citan frecuentemente tanto la demanda nacional como la extranjera como impulsores importantes para el sostenimiento y estabilidad de una demanda cuantitativamente relevante de viviendas de segunda residencia en España. No todo está tan claro y es tan simple. De entrada vamos a distinguir, por una parte, un "mercado real" asociado a aquellos compradores que realmente sí viven en España y utilizan su vivienda, bien como residencia fija o de vacaciones. Por otra, un "mercado especulativo", ligado a inversores extranjeros cuya única motivación de su compra es conseguir rápidas revalorizaciones para vender posteriormente sin llegar a utilizar la vivienda comprada.


Desde hace años la especulación se desarrolla en paralelo a la demanda real. Efectivamente hay miles de euroresidentes que se trasladan a vivir o pasan amplias temporadas en España, pero paralelamente, cientos de promotores y agentes viajan a diferentes países para atraer inversores que no conocen prácticamente lo que compran y son seducidos por las altas revalorizaciones y rentabilidades de las inversiones de la vivienda en España. ¿Qué cuantificación podemos hacer de esta demanda especulativa? Desafortunadamente no tenemos datos, pero presumimos de que pudiera ser importante.

Y sería muy importante obtener una información más precisa. El Gobierno debería llevar a cabo una gran encuesta entre los compradores extranjeros de viviendas. Esta demanda especulativa es uno de los factores ue puede desencadenar una alta perturbación a la hora de hablar de un posible "estallido" de la burbuja inmobiliaria en España. Las motivaciones de esta demanda son muy volátiles: se trata de comprar "lo que sea" y vender rápidamente obteniendo algunas significativas ganancias.

El peligro de una bolsa de ofertas inmobiliarias cuyas calidades y características pueden no ser absorbidas por el crecimiento del "mercado real" debería ser considerado por los responsables de la política gubernamental. A España, como a cualquier país, le interesan crecimientos estables y sostenidos.

Adicionalmente, los euroresidentes ligados a ese "mercado real" se sienten agredidos por determinadas políticas de las comunidades autónomas o municipios (ver los Embajadores escriben a Zapatero). Contrariamente a lo que cabría suponer, las políticas locales no dirigen sus esfuerzos a "mimar" a estos colectivos. En muchas ocasiones la política territorial y urbanística, la calidad medioambiental, la calidad de los servicios etc. choca contra la sensibilidad de los residentes extranjeros en España.

Lejos de arbitrar políticas activas que mejoren la imagen del Municipio o C. Autónoma, los responsables de estas administraciones parecen seducidos con las dinámicas de los promotores y los ingresos vía impuestos que les proporcionan en el corto plazo. Por su parte, a los promotores les seduce la demanda especulativa dado que tienen la vista puesta en ganancias a corto. Así, los criterios del crecimiento de la construcción de viviendas viene determinado por la citada demanda especulativa.

No hay una estrategia en favor de cuidar e impulsar el mercado real de residencia para los europeos y extranjeros en contra de una demanda especulativa y fácil que puede hipotecar fuertemente el futuro del mercado de segunda residencia en amplias zonas del litoral español. Dicho en otras palabras el crecimiento de la demanda no debería venir determinado por la demanda especulativa sino por las necesidades y preferencias del mercado real. De lo contrario puede formarse una bolsa de inmuebles de baja calidad, urbanisticamente mal planteados, a precios demasiados altos que el mercado real no va a absorber en muchos años.

La falta de ideas e iniciativas en los municipios y comunidades autónomas con respecto a los residentes extranjeros es pasmosa. A veces la entidad de las agresiones pone en evidencia el fuerte atractivo que representa para los europeos residir en España, único factor que puede justificar que sigan aquí.

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Recomendaríamos que un político español acompañara a un euroresidente a renovar su tarjeta de residencia en España a la oficina de extranjería de algunas ciudades españolas. Que viera qué trato recibe de los funcionarios. Se comprendería que una única y rápida entrada en un Aeropuerto español no es suficiente y que los problemas del día a día en municipios comunidades autónomas, más interesadas en satisfacer los intereses de promotores y especuladores, no juegan en favor del mercado real que España debería estar interesada en potenciar.

La importancia política de este tema no es baladí. Si los residentes extranjeros europeos tienen problemas para integrarse en este país, quizás haya que preguntarse qué pasará a medio y largo plazo con la inmigración en España.

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Un antídoto anti - burbuja inmobiliaria sería configurar un sólido y atractivo modelo para la expansión del mercado real de segunda residencia de europeos que buscan en España un país para residir que por sus condiciones y sigularidades es único en Europa. Para esto deberían cambiar las políticas locales: prácticas urbanísticas no agresivas, servicios de calidad, etc.

Mientras esto no suceda, existen dudas de que el "mercado real" pueda "compensar el mercado especulativo si este se viera afectado por una crisis de expectativas, algo que comentaremos en el siguiente blog.

Enlaces:

• La burbuja inmobiliaria: la inmigración
• La burbuja inmobiliaria: ¿Bolsa o Vivienda?
  

La Burbuja Inmobiliaria en España (1): La Inmigración

En el blog que hacíamos ayer sobre Invertir en vivienda en España, a partir de un editorial del diario el Mundo, recogíamos algunos factores que frecuentemente se utilizan para descartar la existencia de que "explote" la burbuja inmobiliaria en España.

Nos proponemos analizar hoy los factores que se citan con frecuencia a la hora de garantizar un volumen estable y relevante para la demanda de vivienda en España y que hacen del estallido de la burbuja algo poco probable. Estos factores son la inmigración, la demanda de segunda residencia y las ventajas sobre otros activos de inversión (Bolsa). Empezamos por el primero.

El factor de la inmigración.

Sin duda, un millón de inmigrates y contando el "efecto llamada" que está teniendo lugar como consecuencia de la nueva regularización de inmigrantes anunciada por el Gobierno (el número de inmigrantes que se están empadronando ha aumentado más del 50% en ciudades como Valencia y Málaga desde este verano) representa una variable relevante para la vivienda.

La pregunta es: ¿puede ese millón de inmigrantes comprar una vivienda en España a los precios actuales de mercado? La respuesta debería ser no. Generalmente no se recuerda que estos inmigrantes "deben" enviar remesas importantes de fondos a sus familias todavía en origen y su capacidad de ahorro está mermada por los tipos de trabajos a los que puede acceder (muchos de ellos no estables). Respecto a la inmigración hay que pensar en un grave problema social a solucionar, más que un potencial para el mercado de la vivienda a corto plazo.

El peligro del estallido de una burbuja inmobiliaria en España quizás tenga mucho que ver con la posible solución de este problema. Aquí la política de vivienda del Gobierno puede ser decisiva. Quizás haya que empezar por crear unas condiciones favorables para que los inmigrantes puedan acceder a la compra de la vivienda o a un mercado de alquiler con garantías para inquilinos y propietarios que absorba un gran número de viviendas vacías y únicamente rentables desde la perspectiva de sus expectativas de revalorización y especulación. Estas viviendas vacias constituyen, además, un derroche social.

La importancia de la demanda de viviendas asociada la inmigración puede ser clave, pero a corto plazo no puede citarse como una variable relevante para contrarestar los efectos de una burbuja inmobiliaria, máxime sin una política gubernamental activa.

A continuación analizaremos la vivienda de segunda residencia para extranjeros y la inversión en Bolsa como alternativa a la inversión en vivienda.

Enlaces:

• La burbuja inmobiliaria en España (2): la demanda de segunda residencia.
• La burbuja inmobiliaria en España (3): ¿Bolsa o vivienda?

Invertir en vivienda en España

El diario El Mundo ha publicado un editorial que supone una interesante reflexión sobre la realidad del mercado de la vivienda en España en estos momentos y muy especialmente de lo que representa para los españoles invertir en España en vivienda.

Señala el citado periódico que, según las estadísticas disponibles, el precio de la vivienda se ha incrementado más del 14% anual desde 1996, lo que representa que, en términos reales, la vivienda ha duplicado su precio en menos de ocho años. Pero recuerda, algo que frecuentemente se olvida en el discurso de los políticos: es la experiencia que han vivido millones de ciudadanos, que han visto recompensados sus esfuerzos para comprar un piso por la revalorización de los precios. Dicho con palabras llanas, nadie que haya adquirido una vivienda en los últimos años se ha arrepentido de haber tomado esa decisión.

El diario, a diferencia de algunas voces de alarma que se han venido levantando (The Economist, FMI, BCE, etc...) sostiene que no hay ningún signo de que vaya a explotar la llamada «burbuja inmobiliaria», desenlace que sólo sería posible en el contexto de una fuerte y duradera depresión económica.

Recomienda que, "quien quiera comprar un piso, haría mejor en hacerlo ahora que en esperar una caída que no tiene visos de llegar. Las estimaciones se mueven en un crecimiento de la economía española en los tres próximos años entre un 2,5% y un 3%, escenario en el que previsiblemente se mantendría el nivel de demanda de vivienda de estos últimos ejercicios".

Se basa para avalar tal afirmación en tres factores de demanda:

• La inmigración en España (más de un millón de inmigrantes con papeles que quieren invertir en una vivienda, puesto que tienen fundadas expectativas de residir durante largo tiempo en España).
• La demanda de segunda vivienda (sector de la población con más alto poder adquisitivo, que se superpone a las compras de euroresidentes en zonas turísticas como la Costa del Sol, Baleares o Valencia).
• Invertir en Vivienda en lugar de la Bolsa (los inversores siguen prefiriendo ahorrar su dinero en inmuebles en lugar de en las Bolsas, cuyos índices están hoy aún por debajo del nivel de 1999).

Con respecto a la política de vivienda del gobierno socialista, el diario El Mundo señala que la clave en la carestía del suelo y lel hecho de que los ayuntamientos recurren a él para financiarse. Al respecto señala que lo fundamental es combatir la especulación inmobiliaria y trabajar por un gran pacto entre ayuntamientos, comunidades y Gobierno que permita aumentar la oferta de suelo y abaratar los precios.

El interés de este documento nos llevará a comentarlo en nuestros próximos blogs.

• La vivienda sigue siendo rentable en España
• La vivienda como ahorro e inversión.
• Revalorización de la vivienda
• Invertir en la Costa del Sol
• Noticias sobre burbuja inmobiliaria (FMI, BCE)

Hipotecas 120%, a 35 años y sin avales

Hace diez días el subgobernador del Banco de España expresaba su preocupación por el hecho de que algunas entidades financieras estaban siendo poco rigurosas en la financiación de vivienda, concediendo préstamos por un valor superior al 80% de la tasación.

Por esta razón llama la atención la noticia de hoy sobre que "la red de franquicias Best House, especializada en servicios inmobiliarios, ofrece hipotecas sin avales a 35 años y por hasta el 120% de valor de tasación del inmueble a financiar, informó hoy la enseña".

Sigue la noticia: "Best House ha alcanzado un acuerdo con BNP Paribas y el Grupo Santander para ofrecer la financiación, que no requerirá aval gracias a que la inmobiliaria cuenta con un seguro de General Electric, que se hace cargo de las pérdidas si ocurren. La franquicia permite además a sus clientes disponer de cinco años de carencia en sus préstamos, en los que sólo devolverán intereses y no capital".

Si fuera 28 de diciembre... Pero estamos a 23 de noviembre y, claro, esto nos obliga a preguntarnos si el sistema no ha entrado en una escalada de crecimiento excesivo. En todo caso estaremos al tanto para informar con mayor detalle a los euroresidentes interesados.

• Hipoteca 100

Vivienda nueva: cifra histórica

El servicio de Estudios de la La Caixa ha adelantado que la vivienda nueva en España alcanza una dimensión nunca antes superada. Estamos la cifra histórica de 1.600.000 casas en construcción.

Pero lo más interesante es que pese a los anuncios de meses pasados de la existencia de una burbuja inmobiliaria en España, el informe mantiene que lejos de los anuncios de desaceleración de la construcción en España, este sector "continúa mostrando un fuerte dinamismo", con una "evolución muy sólida". En comparación con el año pasado se construyen en estos momentos 150.000 viviendas nuevas más (+ 10% ).

La mayor parte de los indicadores apoyan el sostenimiento de la actividad contructora de vivienda nueva. El consumo de cemento ha aumentado un 3,1% entre julio y septiembre, ligeramente por encima de los dos trimestres anteriores. En el Ministerio de Economía parecen avalar esta dinámica expansiva de la vivienda nueva. Se apunta que los indicadores de la construcción se han acelerado nuevamente en el tercer trimestre.

La demanda de hipotecas, la contención de los tipos de interés, y una oferta en construcción elevada parecen avalar que el sector mantiene su ritmo.

La vivienda en España

El Consejo General del Notariado en España tiene una excelente web que recomendamos. Muy especialmente su información jurídica práctica que abarca una gran cantidad de temas: compra de la vivienda, préstamos hipotecarios, etc. Nos ha llamado la atención su Observatorio sobre la vivienda. Con muy pocos datos han logrado caracterizar la importancia de este sector estratégico hoy en España:

• Se resalta lo que han supuesto los últimos seis años, el peso relativo del sector de la construcción se ha incrementado desde el 11,8% hasta el 15,4% del total del valor de lo producido en España.
• De un parque total en España de 21 millones de viviendas, entre 1994 y 2002 se iniciaron 3 millones.
• Las familias españolas dedican el 50% de sus rentas a la adquisición de una vivienda.
• Más de cinco millones de familias españolas tienen un préstamo hipotecario.
• El precio medio del metro cuadrado en 1982 era de 35.000 pts. En 2001, era de 175.000 pts.

Nos sirven estos datos para recordar que la vivienda en España ha roto todas las previsiones y expectativas. La dimensión de este sector en la economía española hace muy aconsejable que el gobierno lo situe en el centro de su política activa. Actuaciones improvisadas o no suficientemente meditadas pueden tener un impacto negativo en el conjunto de la economía española nada deseable.

En particular hay algunas noticias que no dejan de crear una incertidumbre nada deseable. El énfasis del Gobierno en el mercado de alquiler no debe dejar de ver la realidad de que la inmensa mayoría de los españoles ha optado por la adquisición y propiedad de una vivienda.

En este sentido cambiar una actitud muy arraigada no es sencillo. Sin embargo, el cambio anunciado en las desgravaciones fiscales a la vivienda puede producir un efecto nada positivo en los esfuerzos que algunas familias están haciendo.

El Gobierno en su conjunto (Vivienda, Economía, Hacienda, Asuntos sociales) debe reflexionar en profundidad para hacer compatible fórmulas para los que hoy por hoy tienen fuertes dificultades de acceso a la vivienda y la existencia de un mercado y sector clave en la generación de empleo y riqueza en la economía española.

Cajas y bancos se disputan el mercado de los euroresidentes

Los euroresidentes somos importantes para las cajas y bancos. Algo es algo. Lo leemos en el Inmopro24.

Algunas veces nos hemos referido a la fuerte revalorización de la vivienda en España y su atractivo como inversión, especialmente en algunas zonas, como está siendo el caso de las inversiones en la Costa del Sol. El euro, la estabilidad de unos tipos de interés bajos y los atractivos de la calidad de vida en España (Spain 10th in best country ranking) son factores más que suficientes para garantizar un flujo permanente de inversores y euroresidentes.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), sólo en la Costa del Sol el censo de residentes extranjeros es de 45.000 británicos y 16.000 alemanes (las entidades financieras estiman que hay muchos más que no figuran en los registros oficiales). En Alicante, los extranjeros representan ya el 15% del total de su población total (INE). Y. según algunas estimaciones, tres de cada 10 viviendas vendidas en las poblaciones de las costas españolas durante 2002 fueron adquiridas por ciudadanos extranjeros.

Los bancos y entidades financieras en general estiman que los euroresidentes constituyen segmento de clientela de renta medio-alta y, aunque la mayoría conserva su primer e incluso segundo banco en su país de origen, tiene una serie de necesidades que cubrir por las entidades de aquí que generan un negocio atractivo" (Felipe Faraguna, director de Banca Especializada e Internacional de Unicaja. en Inmopro24).

Las Cajas de Ahorro locales llevan ya algún tiempo operando en este segmento. Una de las pioneras en la costa levantina fue CajaMurcia, al que han seguido Unicaja en la Costa del Sol, Cajamar en Almería, Caja Madrid y Deutsche Bank con productos y ofertas específicas para nuestro colectivo.

Son buenas noticias para los euroresidentes que deben ir encontrando en las entidades bancarias españolas los servicios especializados que necesitan, empezando por cosas sencillas: atención en el propio idioma, asesoramiento en servicios complementarios, ofertas de productos hechos a medida (créditos multidivisas, etc.).

Desde Euroresidentes seguiremos prestando atención a este tema.

Hipotecas: el euribor baja en octubre

El euribor, el tipo de interés que se utiliza como índice de referencia en los préstamos hipotecarios, vuelve a descender en octubre al 2,316% (-0,06, respecto a septiembre). Con este último dato la variación interanual acumula una ligera subida: + 0,013. Esto llevará consigo un encarecimiento muy leve de las hipotecas que se actualicen con la referencia de este mes (menos de 10 euros al año de mayor coste para una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años).

El Banco de España muestra, además, que el tipo medio de lo préstamos hipotecarios concedidos por el conjunto de entidades de crédito para la adquisición de vivienda libre también bajó el pasado mes y se colocó en el 3,332 %, frente al 3,367% de septiembre, debida más a la baja de los Bancos que de las Cajas.

Los expertos sostienen que el Banco Central Europeo (BCE) no modificará aun los tipos para contrarestar los efectos distorsionadores del precio del petróleo en el crecimiento económico. Las previsiones apuntan a un mantenimiento del euribor en nieveles similares a los actuales. Dada la influencia del petróleo en el crecimiento económico y, por ende, en la subida de tipos, Los especialistas sostienen que "sólo cuando se vean caídas duraderas y sostenidas del precio del crudo, el Euribor volverá al alza con fuerza".

Por su parte el dólar sigue debilitándose respecto el euro, aquellos que tienen una hipoteca con créditos multidivisas en los que entra el dólar han hecho una buena operación. Al cierre de de hoy miércoles 18 de noviembre el cambio se sitúa en 1,3035. En resumen, el dólar ha perdido cerca del 22% desde 2001 (en relación con una canasta de divisas) con la actual administración. Con la administración clinton la moneda americana ganó casi un 24%. Las expectativas siguen siendo, por el momento de debilidad del dólar.

Hipoteca Joven

Las Comunidades Autónomas intentan aportar soluciones para que los jóvenes puedan acecder a una vivienda. Este el el caso de la C. A. de Castilla La Mancha y su programa "Hipoteca Joven" en colaboración con la Caja de Castilla - La Mancha. Se trata de un programa que ya ha beneficiado a 5.000 jóvenes y se espera que unos 15.000 más puedan adquirir o construir su primera vivienda en los próximos tres años a través de préstamos a largo plazo (30 años).

El plan «Hipoteca Vivienda Joven» es el que mejores resultados ofrece con respecto a otras regiones que también lo aplican, ya que ha permitido la concesión de un crédito hipotecario en condiciones ventajosas al 70 por ciento de los jóvenes que lo han solicitado. Los requisitos exigidos para acogerse a la «Hipoteca Vivienda Joven» son tener menos de 35 años, estar empadronado en Castilla La Mancha y querer construir o adquirir la primera vivienda. Las condiciones que se ofrecen: euribor a un año más el 0,50 y un plazo de amortización a 30 años.

El Gobierno de Castilla-La Mancha de reservar el 30 por ciento de todas las viviendas de promoción pública que gestiona la Junta para los jóvenes.

Aun considerando estos esfuerzos, todo parece indicar que hasta el momento hay una escasa convergencia entre la orientación de la política estatal de vivienda y la política regional. La primera parece decidida a apoyar los viviendas en alquiler como mecanismo de acceso. Mientras, iniciativas como la que comentamos, siguen apostando por la adquisición de la vivienda.

Desgravaciones fiscales a la vivienda

El secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ángel Fernández Ordóñez anunció ayer en la cadena SER que "suavizará" las desgravaciones por compra de vivienda, al tiempo que se intentará mejorar el tratamiento fiscal del alquiler de la vivienda.

Al parecer el Gobierno no se propone hacer cambios drásticos sobre la situación actual vigente: "nunca va a hacer cambios radicales" en materia tributaria y matizó que, en caso de introducir modificaciones en los incentivos y deducciones, respetará los derechos adquiridos.

En definitiva, se confirma la línea de actuación del ejecutivo en favor del alquiler de la vivienda, pero sin cambios o giros fuertes en la política de desgravaciones fiscales que se venían aplicando por anterior gobierno.

Los precios de las viviendas de segunda mano

En un año el metro cuadrado construido de vivienda ha pasado de 1.426,61 a 1.671,71 euros (un 17,18% más caro), según el último dato obtenido el mes de septiembre. Pese a las predicciones de algunas instituciones y organismos el boom inmobiliario sigue al alza con unos precios que crecen por encima de todas las previsiones.

Alza de precios en viviendas de segunda mano

Y quizás el dato que mejor confirma la expansión actual es que los precios de las viviendas de segunda mano avanzan más aceleradamente. Así mientras que las viviendas nuevas (de menos de un año) incrementaron sus precios en un 16,7% en los últimos doce meses, las de segunda mano han superado este crecimiento:

• Segunda mano (de uno a diez años) : un 17,83%
• Segunda mano (entre once y veinte años): un 18,53%
• Segunda mano (más de veinte años):16,76%.

Los mayores aumentos se han dado en las zonas donde viven los euroresidentes: Murcia (25,39%), Cataluña (20,34%), Andalucía (20,05%), Valencia (19,99%), Madrid (18,35%). Por capitales de provincia, los mayores aumentos se produjeron en Valencia (29,60%), Málaga (27,82%), Sevilla (24,10%) y Madrid (18,45%).

Si sirve de consuelo, aquellos que poseen vivienda en España pueden afirmar que han hecho la mejor inversión de sus ahorros, superando la rentabilidad de los activos más conocidos en el mercado.

La propia Ministra de la Vivienda, al conocer el dato de septiembre, manisfestó que su intención no es conseguir que los precios de la vivienda bajen, sino facilitar su acceso a aquellos que no pueden comprarla a los precios actuales.

• Consejos para la compra de una casa
• La vivienda como ahorro e inversión
• Revalorización de la vivienda
• Invertir en la Costa del Sol

Agencia Pública del Alquiler

La Ministra de la Vivienda M.E. Trujillo acaba de insistir en la Agencia Pública de Alquiler recorrdando la dotación con la que cuenta el presupuesto asignado a su Ministerio para el año que viene.

Recordamos que esta Agencia Pública de Alquiler podrá concertar con las Comunidades Autónomas y establecer acuerdos con propietarios que deseen poner su vivienda en alquiler a un precio "moderado". Entre sus funciones, figurarían: ofrecer mayor seguridad jurídica a los propietarios, crear un registro de información sobre los inquilinos, facilitar las labores de búsqueda a los potenciales inquilinos y posibilitar que los mayores obtengan el mayor rendimiento de su patrimonio inmobiliario.

El Grupo Parlamentario Popular ha propuesto al Gobierno sustituir su anunciada Agencia Pública de Alquiler por una Agencia Estatal de Suelo Público que se encargue de promover y desarrollar todos los suelos titularidad del Estado.

Lo cierto es que la iniciativa de la Agencia Pública de Alquiler no parece muy clara, ni permitirá ir mucho más allá de lo que el mercado de alquileres puede dar de sí. En esta inciativa no se mencionan otras medidas de política económica que pudieran reforzar el papel de la citada Agencia de Alquiler.

Vivienda: facilidades para jóvenes

Algunas Cajas de Ahorros están diseñando hipotecas y préstamos combinados con productos financieros cuya finalidad es dar facilidades para el acceso a la vivienda por parte de los segmentos más jóvenes de la población. Ya nos hemos referido al tipo de productos que van destinados a crear un mercado de hipotecas para jóvenes.

He aquí algunos de estos ejemplos:

• Caixa (Cataluña). Hipoteca Joven. Hasta los 30 años. Durante los primeros seis meses aplican un tipo de interés preferente y exclusivo del 3,75% si se solicita por internet.
• Ibercaja Club joven (Aragón). Basada en la tarjeta joven Ibercaja y para jóvenes entre 14 y 25 años. Ofrecen la hipoteca bonificada, basada en una cuota creciente por la que en los primeros años de vida de la hipoteca se pagan menores cuotas, eligiendo personalmente la cuota de crecimiento que se desea anualmente.
• Bancaja Custom (Comunidad Valenciana). Se basa en la tarjeta de fidelización a través de los puntos que lleva ese nombre y está destinada a jóvenes entre 25 y 36 años que permite además acceder a condiciones especiales. Si se la agrega la domiciliación de nómina se obtiene una rebaja de 0,10 en el préstamo hipotecario para adquisición de vivienda.
• Unicaja (Andalucia), una amplia oferta de productos para jóvenes y sus estudios. No hay en su web ofertas de hipotecas para jóvenes, consultados, señalan que aplican a los jóvenes 0,25 puntos por debajo de sus créditos hipotecarios normales, sujetos a determinadas condiciones.
• Caja España, (Castilla - León) Crediprofesional Joven. Su hipoteca Joven para menores de 36 años, permite financiar hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda, hasta en 30 años y hasta 2 años sin amortización de capital.

Nota importante. Estas condiciones y facilidades están sujetas a muchos y frecuentes cambios. Rogamos visitar y consultar directamente a través de las páginas de las entidades de crédito las condiciones actualizadas y productos ofrecidos.

Hipotecas para jóvenes

Ya hemos alertado de la falta de políticas específicas de vivienda para jóvenes y también del esfuerzo financiero que supone la adquisición de la vivienda para jóvenes. El gobierno parece que dirige sus esfuerzos hacia el alquiler de la vivienda. Sin embargo, dada la revalorización media de una vivienda, los jóvenes prefieren apostar por una inversión que canalice su esfuerzo de ahorro en vez de destinar este a un gasto.

Los Bancos y Cajas conscientes de ello, y también conocedores de las dificultades de acceso a una vivienda para la población cuyas edades están entre los 18 y 34 años, intentan diseñar productos hipotecarios con condiciones más atractivas y flexibles. Estas están centradas en:

• Hipotecas con un plazo de amortización más largo,
• Posibilidad de acogerse a hipotecas con periodos de carencia (en los que se pagan solo intereses).
• Facilidades para suscribir financiación adicional (Ver por ejemplo segunda hipoteca).

Algunas de estas prácticas por parte de la banca han alertado al Banco de España que parece dispuesto a corregir "excesos". Si esto se produce, tal como ha anunciado el Subgobernador del Banco de España, se habrán cerrado en la práctica los mecanismos potenciales de acceso de los jovenes a la vivienda, sin que el Gobierno haya arbitrado nuevas vías.

El Banco de España, la banca y las hipotecas

El subgobernador del Banco de España, Gonzalo Gil señaló que algunas entidades de crédito están siendo poco rigurosas en la financiación de vivienda, concediendo préstamos por un valor superior al 80% de la tasación (una práctica prohibida expresamente por una circular del Banco de España), y aumentando así los riesgos en un escenario en el que los tipos vayan al alza. En los últimos años las entidades eluden el cumplimiento del límite del 80% utilizando otros tipos de préstamos para completar el importe de la hipoteca. (Ver en nuestro diccionario ampliación de la hipoteca, hipoteca segunda vivienda, segunda hipoteca...)

Gil señaló: "Es necesario que el importe máximo del crédito hipotecario se dé en función de la garantía de manera prudente y tenemos la impresión de que no se está cumpliendo el límite del 80%", La alarma del Banco de España Gil viene dada por los riesgos crecientes en los que incurren las entidades financieras "se ha producido una tasa creciente de créditos no cubiertos con los depósitos y por ello una apelación fortísima a los mercados de deuda" e incluso al mercado interbancario para financiar las hipotecas.


El Banco de España hará vigilará con políticas activas esta situación que evite concentraciones de riesgos y ponga límites a determinadas prácticas. El subgobernador reiteró como riesgos adicionales a los préstamos hipotecarios el diferimiento del pago del principal, el alargamiento del plazo en la devolución de los créditos y el elevado volumen de préstamos que se concede a los promotores.

Las hipotecas marcan un alza récord en septiembre

Los últimos datos confirman que el sector de la vivienda no quiere parar. La concesión de hipotecas sigue con récords históricos. Según datos de la Asociación Hipotecaria de España, en el pasado mes de septiembre se registró el mayor incremento (del 25,3%) en la concesión de préstamos hipotecarios desde 1996.

Sin embargo, hay que señalar que "en estos momentos se estarían escriturando, y por tanto hipotecando, las viviendas que se vendieron sobre plano hace más de dieciocho meses", afirman. Este retraso hará que el auge se mantenga en la concesión de hipotecas al menos durante este año y el próximo, aunque las ventas y el auge de la vivienda decrezca en estos momentos.

El crecimiento del saldo hipotecario acumulado en lo que va de año es ya del 17,8%, muy cerca del aumento del 18% que preveía la Asociación Hipotecaria para todo el 2004. Se prevé un incremento neto del crédito hipotecario del 22% (ligeramente inferior a la tasa de aumento del 24% que se registró el año anterior).

Los precios de alquiler en las ciudades del mundo

Los jóvenes que buscan vivienda y deben recurrir si es cara o accesible quizás se consuelen si conocen los precios de alquiler de las ciudades más importantes del mundo, incluyendo a Madrid. Se trata de los precios de referencia para ejecutivos y directivos que sujetos a los planes de movilidad de sus empresas deben buscar vivienda con un estatus especial. Reproducimos los precios recopilados por Cinco Dias (en el artículo original incluyen otros muchos indicadores sobre el coste de vida en dichas ciudades).

Ciudad Chalet no amueblado 200 mts. Piso amueblado 120/160 mts.
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Tokio 11.207 10.647
Londres 5.686 5.837
París 3.600 3.600
Berlín 2.800 2.300
Nueva York 3.855 4.819
Roma 2.600 2.450
Madrid 2.150 2.100


El que no se consuela es porque no quiere. Incluso Madrid resulta muy barato si lo comparamos con Tokio donde el alquiler de vivienda cuesta cinco veces más. O, comparado con Londres, los precios de alquileres de chalets y pisos son la mitad.

Llegaríamos a la conclusión sin ánimo de que se nos enfaden de que alquilar piso o chalet en España puede que sea un chollo en términos comparativos. ¿no creen?

Se preguntarán además por la razón que hay detrás de la obsesión de comprar. Y es que habiendo oferta de alquiler, dados los tipos de interés y los resultados de revalorización de quien ha invertido en vivienda en España durante los últimos años, nadie se resiste a las ganancias. Recuerden los datos que dábamos en la revalorización de la vivienda en España.

Hogar digital

La celebración de la edición 2004 de SIMO nos ha traido una vez más el hogar digital. Ya nos hemos ocupado en avances tecnológicos de la casa del futuro cuyos progresos van mucho más alla del hogar digital. Sin embargo, este último ya es una realidad. Los consumidores podrían diseñar su casa con todos los componentes y servicios digitales disponibles en el mercado ya a la venta. SIMO dedica un espacio específico con el objeto de divulgar y dar conocer entre el público los más atractivos adelantos en este campo.

En SIMO 04 se puede ver una auténtica ciudad digital (edificios, viviendas, hoteles, comercios, aparcamentos...). En este entorno, los usuarios tienen ventajas muy notables en materia de seguridad, ahorro energético, medioambiente, entretenimiento y confort.

Son bastantes las empresas que introducen sus productos en este entorno digital. Intel y Telefónica, por ejemplo, exponen las potencialidades de los hogares inalámbricos (wireless o wi-fi) y la conexión ADSL, equipando sus componentes con domótica(*) y tecnologías de la información.

A través de ADSL, se gestionan de forma no presencial sistemas domóticos, seguridad, electrodomesticos, audio, vídeo, cámaras IP para vigilar el hogar, alarmas contra incendios, alarmas para detectar fugas de gas, inundaciones, simulación de presencia con casa vacia, etc.

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(*) Domótica es el "conjunto de servicios proporcionados por sistemas tecnológicos integrados, como el mejor medio para satisfacer estas necesidades básicas de seguridad, comunicación, gestión energética y confort, del hombre y de su entorno más cercano".

Aumenta el endeudamiento de las familias para comprar una vivienda

El endeudamiento de las familias españolas para comprar una vivienda sigue en aumento. El último dato: un incremento del 23,7% hasta agosto pasado, según el Banco de España.

Las familias deben recurrir a préstamos de mayor cuantía para poder hacer frente al pago del precio creciente de los inmuebles. El importe medio de las hipotecas hasta julio pasado creció un 13,2% respecto al mismo mes del año anterior, al situarse en 121.541 euros (datos del INE).

Según estas fuentes crece el peso relativo de los préstamos hipotecarios sobre el total de la deuda de los hogares y disminuye el de los créditos destinados al consumo. Los datos reflejan que el endeudamiento de las familias españolas sigue el ritmo ascendente registrado en los últimos años, al tiempo que el ahorro se sitúa en mínimos históricos.


Enlaces:

• Consejos para la compra de una casa
• Diccionario sobre Hipotecas
• La vivienda como ahorro e inversión

Viviendas para jóvenes

El esfuerzo de los jóvenes para adquirir una vivienda es el más alto de los seis últimos años. Sus finanzas se sitúan a unos niveles que les imposibilitan la adquisición de una vivienda por mucho que los préstamos hipotecarios hayan alargado los plazos y los tipos de interés se mantegan todavía bajos. No hay hipoteca que pueda con un precio medio que ya es superior a los 150.000 euros.

Según el último informe del Observatorio Joven de Vivienda las vivienda a precio libre alzanzan en España lsus valores más altos. Su precio medio, 154.185 euros, se sitúa a unos niveles inalcanzables para la mayoría de jóvenes independientes o en una unidad familiar. (Ver precios de viviendas de tasación en algunas provincias en lnuestro artículo: revalorización de la vivienda en España)

Los cálculos son claros: "el salario medio de una persona joven se situó en 14.808 euros anuales y el gasto de un hogar joven en 21.180 euros, un 0,8 y un 1,5 por ciento más que el trimestre anterior, respectivamente". Así un hogar joven debería destinar casi el 35 por ciento de sus ingresos en la amortización del préstamo hipotecario y, una persona joven, el 49,6 por ciento de su salario, de acuerdo con los cálculos del Consejo de la Juventud, distribuidos a los medios de comunicación.

La necesidad de viviendas para jóvenes es una necesidad apremiente de la política del gobierno que no llega respaldar con actuaciones concretas de manera urgente. Al margen de que la necesidad de vivienda debe analizarse desde una perspetiva social que englobe a las familias más necesitadas, es cierto que los jóvenes presentan un perfil que permitiría diseñar instrumentos específicos y sobre la base de algunos productos hipotecarios ya existentes.

En este sentido algunos bancos ofrecen préstamos con carencia total en los primeros años y a muy largo plazo (30 años). Pero el problema es más profundo en cuanto a que los precios de las viviendas en España alcanzan unos niveles que dejan "bajos" a los productos bancarios existentes. Es ahí dónde el Ministerio de la Vivienda y las Comunidades Autónomas deberían arbitrar medidas eficaces.



Enlaces:

• Consejos para la compra de una casa
• Hipotecas
• Diccionario sobre Hipotecas
• La vivienda como ahorro e inversión
  
  

Hipotecas más competitivas

El auge de la vivienda está convirtiendo a la oferta de préstamos hipotecarios en uno de los productos más estratégicos de los Bancos y cajas de ahorros. Aunque probablemente no para todos. Para algunas entidades financieras es una posibilidad de atraer nuevos clientes y ampliar mercado, para otros una pesadilla al tratar a toda costa de retenerlos y no perder cuota de mercado.

El anuncio del Vicepresidente Solbes de trabajar en una normativa de transparencia que lleve consigo ventajas para el usuario tales como la gratuidad en el cambio de la hipoteca, avivará la llama de la competencia entre las entidades de crédito que pueden ver una puerta para la atracción de estos nuevos clientes.

La situación actual se caracteriza por una oferta en la que no todos los Bancos o Cajas parecen inclinarse a utilizar ofertas competitivas de hipotecas y productos diseñados para dar guerra en el mercado.

La banca extranjera, por ejemplo el Deutsche Bank , Barclays... mezclan su oferta según la cantidad de productos contratados y así pasa también con las grandes entidades españolas como el BBVA, Banif ... Si el cliente está catalogado entre los buenos, se puede llegar a aplicar tipos como el euribor más 0,20 puntos el primer año y el resto del periodo el euribor más 0,40 puntos. Es más una filosofía de captación (banca extranjera) y resistencia (banca española) de los buenos clientes. Una filosofía bancaria basada en que lo que se gana o se pierde por la hipoteca se pierde/ recupera con otros servicios al cliente. Pero no se trata de una estrategia en si mismo diferenciada y activa.

Sin embargo, esta liberalización puede llevar consigo una ventaja para los Bancos por Internet. Hoy por hoy son los que aplican las condiciones más competitivas y podrían ser un auténtico motor del cambio gratuito de hipoteca que anuncia el Gobierno... Es de esperar que tengan reflejos suficientes, aunque muchos de ellos estén ligados a la gran banca.

El anuncio de Solbes, puede restringir las ganancias de los bancos y las cajas de ahorros pero también puede servir para incrementar la solidez del mercado hipotecario ante un alza de los tipos de interés y su potencial impacto en el elevado endeudamiento de las familias españolas. Bienvenido sea por la salud del mercado de vivienda en España.

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